Прогноз стоимости киевской недвижимости на 2015 год

Цитата:

...При этом советские панельки в спальный районах будут по 400-500...

Это как в Карловке.

Цитата:

Хочу уточнить вопрос. Интересует не возможная стоимость в 2015 году. Больше интересует динамика изменения стоимости киевского жилья к примеру по полугодиям от сегодняшнего дня.
Например мое имхо:
сегодня индекс 1600;
январь 2011 - 1500; беднеем.
июль 2011 - 1300; беднеем быстрее, государство залезло на рынок плотно.
январь 2012 - 1100. беднеем, бизнес душат. все идут в тень.
июль 2012 - 1000; обеднели в край. банки отобрали жилье у должников и теперь могут начинать кредитовать.
январь 2013 - 1000; думаем брать импотеку или нет. ну и естественно берем.
ну а далее рост в связи с импотекой баксов по 100 за пол года до 2015го. Далее - надуваем пузырь и до 2019го растем нереальными темпами. Выводы из ситуации 2008 года сделают не многие. Далее вновь жопа.

Все это конечно, если сюрпризов не принесет курс гривны. Но глядя на ветку о влиянии фин систем, думаю принесет. обязательно принесет.

Рассуждения Крузера о 400 баксах среднего дохода, считаю для Киева не уместными. Тут одних арендодателей 10000 человек. далее депутаты, министры, чиновники, спортсмены, бизнесмены, специалисты. А уж потом те, у кого 400 баксов.

В целом - могу согласится. Единственное что - это Вы, я так понимаю, берете сценарий "без катаклизмов и дефолтов". Так при таком развитии событий, как мне кажется, тысяча долларов за кв.м (при курсе гривны 8 - 8.50) может уже слишком быть пессимистичным, если считать по вашему индексу.
Думаю, "дно" может быть где-то в районе 1 200 долларов за квадратный метр - по вашему индексу, что означает где-то 800-900 долларов за метр в квартире в сданном новострое типа Позняков. "Входной билет" за самое дешевое, убитое и пользующееся спросом жилье будет составлять где-то 30 тысяч долларов в Киеве. Меньше вряд ли будет, даже за убитейшую гостинку на Лесном или Воскреснке. Т.к. алени сразу бросятся покупать СВОЕ жилье. Допустим, всех 30 тысяч у них и не будет, ну, будет 10. А "свое" жилье хочется, это как ни крути у нас - статусно. Могут продать папину машину (которые кстати в цене не упали особо), да просить взаймы у родственников, кумовей, сватов, братьев... У нас же клановость достаточно сильна. И таким образом здесь, в нижнем сегменте, спрос будет как-то держатся. Хотя, конечно, чем меньше у человека денег, тем больше он за все платит.
И новый пузырь до небес расти не будет. Вернее, даже если и будет - то на какие-то загородные дома, на качественное жилье. На центр, он всегда будет более-менее в цене. А Позняки (20-ти и больше этажные жилые дома!), гостинки - это дорожать будет разве только на индекс инфляции. Метро на Троещину до 2015-17 года могут построить, вот уже инвест.привлекательность Позняков снизится.

Цитата:

Сейчас не видно ни одного фактора, который мог бы поддержать киевскую недвижимость до 2015 года. А вот факторов, которые будут давить на рынок вниз много. Итак,

а) Демография. Мы только начали заходить в дем. яму. Выпускников школ с каждым годом будет примерно на 40 тыс меньше, чем в предыдущем году.

б) Высокая инфляция, низкие цены на сырье, отсутствие высокотехнологической промышленности, отрицательное внешнеторговое сальдо, огромные суммы на обслуживание внешних долгов -- все это приведет к тому, что после 2012, когда фин.потоки в Украину резко снизятся, гривна упадет.

в) Огромная бюджетная дыра и дыра в пенсионном фонде приведет к реальному повышению налогов, в частности к введению налога на недвижимость. Налогом не будет облагаться только одна квартира, а со второй, третьей и т.д. надо будет платить.

г) Дешевой ипотеки нет и не будет. Восстановить кредитные рынки в условиях падения цен на залоговое имущество будет практически невозможно.

д) Кредиты МВФ выделяются на 2,5 года, значит с начала 2013 надо будет погашать тело кредита. Скорее всего дело закончится суверенным дефолтом в 2013 году.

е) Интерес международных инвесторов к Украине после 2012 года упадет почти до нуля. Инвесторы будут выводить деньги. Слоган будет: "Спасайся кто может".

ж) С 2008 года сокращается миграционный поток в Киев. За первое полугодие текущего года он, вообще, отрицательный. Дальше этот процесс будет только набирать силу. Иностранные компании предпочтут инвестировать в регионы, где есть дешевая и достаточно квалифицированная раб. сила, где дешевле ресурсы, земля, здания, аренда и т.д., где скромнее аппетиты чиновников-колядников. Киевский т.н. офисный планктон окажется в очень затруднительном положении. Многим опять придется стать честными людьми, найти себе нормальную работу и работать за достаточно скромную з/п. Донецкие, понимая, что их власть скорее всего не будет очень продолжительной, изменят законодательство таким образом, чтобы большая часть налогов оставалась в регионах. Это и будет реальная федерализация Украины, которую они так хотели. Т.о., деньги пойдут в регионы.

Исходя из всего вышесказанного, видится следующая цель и динамика. До 2015 года цены на квартиры придут в соответствие с средними доходами населения: т.е. средняя цена 1 кв. м в Киеве будет равна средней з/п в городе. Думаю, это будет где-то на уровне $600-700 за кв.м. При этом советские панельки в спальный районах будут по 400-500, новое жилье в прицентральных районах -- по $1000.

До 2012 года в Украину будут идти какие-то финансовые инвестиции и кредиты на строительство. Поэтому рынки будут стагнировать, а цена будет медленно сползать. Индекс домика на 1 сентября 2011 года: 1420 $/м. На 1 сентября 2012 года: 1310 $/м. А дальше будет обвал. К 1 сентября 2015 года: 600-700 $/м.

а) Демография. Да, вы правы. Но в Киеве население как раз растет. Правда, ничего особо хорошего демография не сулит и киевскому рынку ЖН: демография будет удерживать цены в регионах, а из продаж недвижимости в регионах складывалась и киевская цена в том числе.

б) Вполне возможно. Гривна и так переоценена, единственна разумная политика государства - это плавная девальвация. И соответственно, ипотека в гривне, цены недвижимости - в гривне.

в) Это да, в новом налоговом кодексе уже налог на недвижимость есть. Денег в стране просто-напросто нет. Пенсионная система на грани краха - нужно будет повышать пенс. возраст (по-сути меньше доходов граждан).

г) Тут не знаю, государство должно было бы что-то сделать для дешевой ипотеки, ведь застой на рынке недвижимости может продолжаться годами. А это уже очень вредно для экономики.

д) Да, это замедлит экономический рост. Но - дефолт зависит от внешней коньюнктуры. Будем продавать чугуний - все обойдется. А нет - значит даешь Аргентину...

ж) Хорошо бы, если бы так было. Мы к этому идем, только сложно сказать, насколько быстро. Но если не придем - тогда будут эти "пузыри" и "ямы" возникать постоянно. Бурное развитие столицы в ущерб регионам означает только одно - слабое структурное развитие экономики.

Цитата:

Исходя из всего вышесказанного, видится следующая цель и динамика. До 2015 года цены на квартиры придут в соответствие с средними доходами населения: т.е. средняя цена 1 кв. м в Киеве будет равна средней з/п в городе. Думаю, это будет где-то на уровне $600-700 за кв.м. При этом советские панельки в спальный районах будут по 400-500, новое жилье в прицентральных районах -- по $1000.

Примерно такие же цифры рисуются и в моем воображении. Я думаю, что мы к ним придем в конце 2013 и будем еще пару лет с ними вариться.

Цитата:

Индекс отражает не саму стоимость жилья, а тенденции ее изменения.
Скажем, изменился (за какой-то период) индекс стоимости киевского жилья на N процентов - значит стоимость киевского жилья (в целом по городу) изменилась на N процентов.
Где-то больше, где-то меньше.
Но тенденции прорисовываются достаточно четко. По крайней мере, пока нет существенного расслоения рынка (то есть, когда тенденции изменения цен в отдельных сегментах не очень сильно отличаются).
Если же тенденции в отдельных сегментах рынка будут существенно отличаться, то придется использовать несколько индексов. Например, индексы для центральных, прицентральных и отдаленных районов...
Но мы их и сейчас вычисляем. Только пока не публикуем.
- - - - - - - - - - - -

Что же касается конкретно данной темы, то, насколько я понимаю, важны не столько конкретные цены, сколько тенденции их изменения с учетом инфляции и курсов валют. То есть, интересуют индексы. Другое дело, что сейчас индексы (в долларах) не учитывают изменение покупательной способности доллара. Но это можно доработать.

вот-вот, именно об этом я и говорю рисуете среднепотолочный график индекса до 15 года, а на вопросы банка отвечаете в этом же ключе - мол, есть индекс, а есть стоимость, причем они - величины независимые (не понятно, правда, зачем тогда нужен этот индекс).

Мне кажется, ситуация 2004-2005 года - в принципе и есть реальная на карман нашего населения.
Наверное, лет 5-7 вокруг этих цифр поколеблется. 1500 - имхо, сильно оптимистично, хотя, смотря за что.

Хочу поблагодарить всех, кто нашел время поделиться своим взглядом на ситуацию в Украине. Думаю, теперь любой желающий получить подобный прогноз, почитав данную ветку поймет, что прогнозировать на такой срок практически не возможно. Вариантов развития событий действительно множество. Однако, прочесть данную ветку будет в любом случае полезно - ведь здесь собраны многие взгляды и ситуация будет разворачиваться где то в таком ключе.
Эх, стабильности бы нам... Тогда и жить и прогнозировать было бы значительно легче.

Вот мое краткое ИМХО (разбиваю на относительно "знаковые" периоды - более близкие более детально (тк реалист), более дальние - помельче, тк только предполагаю)
1) осень 2010 - весна 2011 - период массового информвирусования на тему "будиттокадаражть", ведь пыл и денежки у многих заинтересованных для проведения таких мероприятий еще есть Однако от "сахарозаговаривания" слаще не становится - цены понемногу ползут вниз и к лету индекс дотягивается до 1300.
2) лето 2011 - лето как лето. Чего сказать. Что-то продается, цены плавают около статистических погрешностей и не более того
3) осень 2011 - весна 2012 - падение цен подтормаживаются истерией вокруг Эуро 20-12, кое-какие оптимисты поднимают цены и даже умудряются выловить в мутном пруду КРН пару сотен (тыщ?) аленей. Недвиж вздергивается до 1400 под всегласными пениями риелторов, застройщиков и т.п. что "днопройдена, токадаражать". Подыгрывают и банки, подкидывая некоторым особо важным аленям кредитную косточку (единичные, может сотенные случаи).
4) лето 2012 - осень 2012 - эйфория проходит и все понимают что играли в олимпиаду в дурдоме (с) с известными последствиями. Цены замирают и снова плавно идут вниз. Банки притормаживают свое штучное кредитование, снова превратив его в номинальное (типа "на сайте у нас написано что мы кредитуем, значит мы крутой банк").
5) весна 2013 года и весь 2013 год - полный аблом абломыч - страна на Эуро нифига не заработала, иностранцы уехали (даже те кто приезжал повторно - покуралесить с нашими "национальными достояниями" (Ихти, привет!). Экономика находится в ужасающем состоянии - вдруг оказывается что на Эуро потратили чуть ли не все бабло, необходимое для выживания, реформы (а что еще ожидать от геолохов?) оказываются номинальными и неэффективными, на страну начинают активно давить кредиторы. Начинаем прос..ть валютные резервы, происходит девальвация. Цены на недвигу (естественно, номинированные в уе), падают вместе с грн, ИМХО - процентов на 25 - получаем индекс около 1000 уе.
6) 2014 год - народ шокирован, по-старинке, валютные качели достают и до этого года, доллар достигает отметки 10 и, возможно, даже 11 грн. Обнищание граждан снова идет галлопирующими темпами. Какой нафиг недвиж? Цены падают до всем известной отметки 800 уе, но даже так его никто не покупает. Цены падают и дальше, но паники не наблюдается. Полагаю, цены ок. 800 уе могут поддерживать новыми мантрами типа "Олимпиада в Карпатах в 20... году", "съемки "Титаника" в акватории Днепра с привлечением 300 тыщ иностранцев" и т.п.
7) 2015 год - ситуация стабилизируется (а-ля 2009-начало 2010 годов), народ привыкает к новому курсу и реалиям. ПР и ее кандидат давно уже сидят у народа в печенках и с треском проигрывают выборы. Возможны мелкие майданы, тк, естественно, фальсификаций и админресурса не избежать. Недвиж для многих на далеком втором плане и тихо плавает в пределаз 700-900 уе. В целом, год не должен быть интересен экономически, только знаковым политически.

---------
А теперь ремарки
- не учтена возможность упомянутого еще до меня дефолта, особенно в период 2013-2014 гг.
- не учтена возможность неконтролируемых социальных взрывов, революций и т.п.
- не учтены возможные резкие скачки инфляции из-за бестолкового (для страны бестолкового, но мы то знаем что для кого-то оно толковое...) управления страной.
- не учтен возможный резкий выброс залоговой недвижки банками на рынок.

ЗЫ Прошу не винить в пессимизме. К сожалению, даже самого наивного оптимиста отечественная реальность очень быстро ломает...
ЗЗЫ Странно, что банк просит такую инфу от риелторов. Виталий, а не придумали ли вы эту легенду для пробуждения мозгового штурма на форуме?

Цитата:

В принципе в любой стране среднее жилье предназначенное для проживания одного среднего гражданина = средней его зарплате за 5 лет.
Сейчас для Киева оптимальная цена однушки хрущовки = 60*400=24000 уе.

Согласен с вами по формуле, но не согласен с цифрами. Моё мнение средняя зп в Киве, немного квалифицированго сцециалиста около 1000у.е, тоесть 1-комнатная в 40м. должна стоить в районе 60000у.е или 1500 дол/м2. Вокруг єтой цифры и будем плясать.

Цитата:

ЗЗЫ: Странно, что банк просит такую инфу от риелторов. Виталий, а не придумали ли вы эту легенду для пробуждения мозгового штурма на форуме?

Да, уместнее было бы попросить у гадалок и медиумов . те бы точно дали и деньги бы взяли. Но видите, предпочли обратиться к более деловым взглядам. И думаю не пожалели. Я скинул им ссылку на эту ветку. Так что не удивлюсь, если под неким ником скрывается финансовый монстр

Цитата:

Согласен с вами по формуле, но не согласен с цифрами. Моё мнение средняя зп в Киве, немного квалифицированго сцециалиста около 1000у.е, тоесть 1-комнатная в 40м. должна стоить в районе 60000у.е или 1500 дол/м2. Вокруг єтой цифры и будем плясать.

Тут смотря какая средняя. Среднее арифметическое - может быть, а вот медианная чуть ниже, как мне кажется.

Цитата:

Вот именно! Покуда они в этом "состоянии" и готовы "ко всему" - именно поэтому "кризиса" не будет. "Обрушают" внезапно, когда это меньше всего ждут, чтобы больнее. Можете считать меня наивным, но я уверен что у нас в стране всё происходит именно так. Несколько "человеко-олигархов" просто выжидают "удобный момент".

Ну вот, сегодня уже выставление счетов по безналу, для осторожных идет по 8,3
буквально только что дали указания.

Это неожиданно?

П.С. Я не говорю что уже началось, но все к тому идет.... Может наше правительство рост курса остановит, а может это он просто дернулся, но ситуация явно требует внимания.

Цитата:

... 6) 2014 год - народ шокирован, по-старинке, валютные качели достают и до этого года, доллар достигает отметки 10 и, возможно, даже 11 грн. Обнищание граждан снова идет галлопирующими темпами. Какой нафиг недвиж? Цены падают до всем известной отметки 800 уе, но даже так его никто не покупает. Цены падают и дальше, но паники не наблюдается. Полагаю, цены ок. 800 уе могут поддерживать новыми мантрами типа "Олимпиада в Карпатах в 20... году", "съемки "Титаника" в акватории Днепра с привлечением 300 тыщ иностранцев" и т.п....

не разделяю Вашего оптимизма по поводу 10 к 2014 г. по-моему, курс 10 гораздо ближе.

Цитата:

Согласен с вами по формуле, но не согласен с цифрами. Моё мнение средняя зп в Киве, немного квалифицированго сцециалиста около 1000у.е, тоесть 1-комнатная в 40м. должна стоить в районе 60000у.е или 1500 дол/м2. Вокруг єтой цифры и будем плясать.

Немножко не поняла- если ср.з-та квалифицирован.работника 1000дол, то почему стоимость кв.м.- 1500 ? Ведь работников с такой з-той совсем немного, сужу по своей (немаленькой) импортной фирмочке.

Цитата:

Хочу поблагодарить всех, кто нашел время поделиться своим взглядом на ситуацию в Украине. Думаю, теперь любой желающий получить подобный прогноз, почитав данную ветку поймет, что прогнозировать на такой срок практически не возможно. Вариантов развития событий действительно множество. Однако, прочесть данную ветку будет в любом случае полезно - ведь здесь собраны многие взгляды и ситуация будет разворачиваться где то в таком ключе.
Эх, стабильности бы нам... Тогда и жить и прогнозировать было бы значительно легче.

В том то и цимес, что при стабильности любой пэтэушник правильный прогноз дать сможет, а в эпоху перемен понять, куда ветер дует, сможет только профи, но и заработает он на этом намного больше, чем те, кто пошёл в эксперты, потому что не взяли в дворники из-за недостатка интеллекта.

Цитата:

Немножко не поняла- если ср.з-та квалифицирован.работника 1000дол, то почему стоимость кв.м.- 1500 ? Ведь работников с такой з-той совсем немного, сужу по своей (немаленькой) импортной фирмочке.

Вы немного не так ставите вопрос: не работников с такой зарплатой совсем немного, а квалифицированных работников немного. Если бы ваша фирмочка нуждалась в таких, то зарплата в 1 тыс. долл. Вам бы не казалась высокой.

Цитата:

если ср.з-та квалифицирован.работника 1000дол, то почему стоимость кв.м.- 1500 ? Ведь работников с такой з-той совсем немного

Имелось ввиду что зароботок за пять лет примерно равняется цене одушки, пусть это будет 40м - отсюда 1500дол/метр. Относительно ЗП, конечно в нашей стране это не публичные данные, но и у нас на конторе зп повыше штуки, да и знакомые(кто активно работает) больше имеют....

Цитата:

В том то и цимес, что при стабильности любой пэтэушник правильный прогноз дать сможет, а в эпоху перемен понять, куда ветер дует, сможет только профи, но и заработает он на этом намного больше, чем те, кто пошёл в эксперты, потому что не взяли в дворники из-за недостатка интеллекта.

Про экспертов и про то, как ими становятся, не скажу, но соглашусь, что имена тех профи, что делают такие прогнозы, часто становятся известны всему миру.

Цитата:

Вы немного не так ставите вопрос: не работников с такой зарплатой совсем немного, а квалифицированных работников немного. Если бы ваша фирмочка нуждалась в таких, то зарплата в 1 тыс. долл. Вам бы не казалась высокой.

Ещё больше непоняла !

Я писала про квалифиц. работников с з-той 1000 дол. Фирма в таких не нуждается, т.к. все такие места заняты и в близжайшее время не освободятся.

З-та в 1000 дол не кажется высокой, а кажется нормальной для определённого вида и объёма работ. Кто на кого учился, как говорится.

Людей с такой з-той, думаю, немного, поэтому средняя или минимальная цена 1 кв.м. должна быть меньше- я об этом говорила.

Цитата:

Про экспертов и про то, как ими становятся, не скажу, но соглашусь, что имена тех профи, что делают такие прогнозы, часто становятся известны всему миру.

... но чаще бывает, что уважаемые эксперты промахиваются в своих прогнозах, но им за это ничего не будет, поскольку они успешные люди и завидно делают свой бизнес. Поэтому их неудачные прогнозы быстро забываются, а новые прогнозы принимаются "на ура" как ни в чём не бывало. Обывателям даже невдомёк, что сами эксперты практически никак не заинтересованы в правдивости озвучиваемых прогнозов, поэтому пускают туда откровенный стёб, популизм, красиво завуалированный бред, пустозвонство, прочее. Они получают удовольствие от того, что толпа им рукоплещет за каждое слово, пусть и бредовое.
Эти проявления характерны для многих сфер экономики и жизни. Эксперты больше душат своим авторитетом, чем приносят пользы получателям своих прогнозов.