Прогноз стоимости киевской недвижимости на 2015 год

Цитата:

Ещё больше непоняла !

Я писала про квалифиц. работников с з-той 1000 дол. Фирма в таких не нуждается, т.к. все такие места заняты и в близжайшее время не освободятся.

З-та в 1000 дол не кажется высокой, а кажется нормальной для определённого вида и объёма работ. Кто на кого учился, как говорится.

Людей с такой з-той, думаю, немного, поэтому средняя или минимальная цена 1 кв.м. должна быть меньше- я об этом говорила.

а вот тут мое мнение совпадает с мнением Labour - ориентиром должна быть з/пл. именно квалифицированного специалиста, а не средняя по больнице. поэтому ориентир берите все-таки повыше.

Цитата:

а вот тут мое мнение совпадает с мнением Labour - ориентиром должна быть з/пл. именно квалифицированного специалиста, а не средняя по больнице. поэтому ориентир берите все-таки повыше.

но в таком случаии - ориентиром должен быть не "хрущ" и т.д. - а качественное жилье в хорошем районе ...

Цитата:

но в таком случаии - ориентиром должен быть не "хрущ" и т.д. - а качественное жилье в хорошем районе ...

извините, а что, "хрущ" - это жилье?

Цитата:

извините, а что, "хрущ" - это жилье?

"Хрущ" хрущу рознь. Вот на печерске есть (да и в других районах то же) кирпичные хрущевки с потолками 2,75. Купил пару квартир, вынес не несущие перегородки и вполне сносная квартирка.
Скоро покупателям "губозакаточные" машинки предлагать будут, в ответ на желание купить хоромы возле марининского парка по 1000 у.е. за квадрат

Цитата:

"Хрущ" хрущу рознь. Вот на печерске есть (да и в других районах то же) кирпичные хрущевки с потолками 2,75. Купил пару квартир, вынес не несущие перегородки и вполне сносная квартирка.
Скоро покупателям "губозакаточные" машинки предлагать будут, в ответ на желание купить хоромы возле марининского парка по 1000 у.е. за квадрат

речь шла об ориентирах. мое мнение - ориентирами (базой) должны быть зарплата квалифицированного специалиста и стоимость метра в современном доме в спальном районе с развитым транспортом.

что касается хрущей - тут столько проблем помимо высоты потолков... перегородки то Вы снесете - а элементарный кондиционер установите? а если установите, то что случится после его включения? а замену труб Вы будете делать во всем доме и от дома до котельной? а готовы ли Вы уживаться с соседом - Бывшим Интеллигентным Человеком, или, короче говоря, БИЧом? и т.д. и т.п.
Многие мои знакомые жили в хрущах (и на Печерске тоже) - я такой опыт точно не собираюсь перенимать.

мой личный ориентир жилья вообще равнодалек от Печерска и хрущей - это пригород, хорошая трасса и отдельный дом.

Прогнозирую обвал рынка земли под индивидуальное жилищное строительство на пустырях, где до этого садили кукурузу.

Цитата:

вот-вот, именно об этом я и говорю рисуете среднепотолочный график индекса до 15 года, а на вопросы банка отвечаете в этом же ключе - мол, есть индекс, а есть стоимость, причем они - величины независимые (не понятно, правда, зачем тогда нужен этот индекс).

А что Вы понимаете под стоимостью жилья?
На Липках своя стоимость жилья, на Оболоне - своя, на Троещине - своя...
На хрущевки - своя стоимость, на сталинки - своя, на современные кирпичные дома - своя...
И так по всем жилым массивам и типам жилья.

Индекс строится на основе цен предложений, цен продаж, размеров торга наиболее массового жилья. Но учитывает (правда, в меньшей степени) стоимости и других типов жилья.
Поскольку практически все исходные данные - это стоимости (торг можно интерпретировать как снижение стоимости), то из этого следует, что индекс зависит от стоимости.
Если угодно, индекс "переваривает" все важнейшие (имеющиеся) данные о стоимости киевского жилья и тенденциях ее изменения в различных сегментах рынка.
И показывает общерыночные тенденции.
Другой вопрос, насколько адекватно он показывает эти тенденции? Ну, так этот вопрос мы постоянно (в течение шести-семи лет) обсуждаем на форуме.

Цитата:

Имелось ввиду что зароботок за пять лет примерно равняется цене одушки, пусть это будет 40м - отсюда 1500дол/метр. Относительно ЗП, конечно в нашей стране это не публичные данные, но и у нас на конторе зп повыше штуки, да и знакомые(кто активно работает) больше имеют....

Средняя зарплата - лишь один из ориентиров.
В каждой стране, в каждом городе есть и другие ориентиры.
Применительно к Киеву, наиболее важными факторами/ориентирами (помимо зарплаты) являются:

- наличие собственного жилья (подавляющее большинство киевлян, да и многие приезжие тоже) не покупают жилье «с нуля», а лишь улучшают жилищные условия. Дополнительная комната на семью – это вовсе не то же самое, что покупка однокомнатной квартиры на одного человека;

- особенности жизненного уклада народа. Квартиру (очень часто) покупают не за зарплату одного человека, а за многолетние накопления семейного клана;

- соотношение стариков и молодежи. Удельный вес стариков в Киеве очень значителен, после смерти их жилье переходит по наследству молодым. Бывает, что переходит и задолго до смерти;

- наличие на руках многих киевлян значительных сумм, полученных когда-то при продаже недвижимости;

- в отличие от граждан многих других стран, у наших граждан существенно меньше альтернатив эффективного размещения накоплений;

- на киевские цены влияет привлекательность столицы (в большинстве других стран влияние этого фактора значительно меньше). Как следствие, многие граждане Украины готовы пойти на лишения, но перебраться в Киев.

- недоступность ипотеки (в том числе, высокие кредитные ставки).

Некоторые из этих факторов толкают цены вверх, некоторые вниз. Потому строить свои прогнозы, ориентируясь на то, что «в других странах принято…», нужно с кучей поправок и оговорок.
У них свой путь, у нас (многие годы) – свой.
И какая вероятность того, что в ближайшие годы эти пути резко сблизятся?
Много сейчас стран в мире проходят этап смены общественной формации, изменения идеологии и жизненных устремлений? Одновременно пытаясь вырваться из объятий империи?

2 Владимир

Согласен со всем, кроме высокого удельного роста стариков в Киеве.
Смотря, конечно, с чем сравнивать.
Но Киев самый молодой город в Украине. Возможно только Комсомольск и Новоднестровск могут составить ему в этом конкуренцию.

Цитата:

2 Владимир

Согласен со всем, кроме высокого удельного роста стариков в Киеве.
Смотря, конечно, с чем сравнивать.
Но Киев самый молодой город в Украине. Возможно только Комсомольск и Новоднестровск могут составить ему в этом конкуренцию.

ага, власне ця молодь (переважно 50-60 річні молодички) проголосувала за Космоса, при чому ДВА рази

Цитата:

Вот мое краткое ИМХО (разбиваю на относительно "знаковые" периоды - более близкие более детально (тк реалист), более дальние - помельче, тк только предполагаю):
1) осень 2010 - весна 2011 - период массового информвирусования на тему "будиттокадаражть", ведь пыл и денежки у многих заинтересованных для проведения таких мероприятий еще есть Однако от "сахарозаговаривания" слаще не становится - цены понемногу ползут вниз и к лету индекс дотягивается до 1300.
2) лето 2011 - лето как лето. Чего сказать. Что-то продается, цены плавают около статистических погрешностей и не более того
3) осень 2011 - весна 2012 - падение цен подтормаживаются истерией вокруг Эуро 20-12, кое-какие оптимисты поднимают цены и даже умудряются выловить в мутном пруду КРН пару сотен (тыщ?) аленей. Недвиж вздергивается до 1400 под всегласными пениями риелторов, застройщиков и т.п. что "днопройдена, токадаражать". Подыгрывают и банки, подкидывая некоторым особо важным аленям кредитную косточку (единичные, может сотенные случаи).
4) лето 2012 - осень 2012 - эйфория проходит и все понимают что играли в олимпиаду в дурдоме (с) с известными последствиями. Цены замирают и снова плавно идут вниз. Банки притормаживают свое штучное кредитование, снова превратив его в номинальное (типа "на сайте у нас написано что мы кредитуем, значит мы крутой банк").
5) весна 2013 года и весь 2013 год - полный аблом абломыч - страна на Эуро нифига не заработала, иностранцы уехали (даже те кто приезжал повторно - покуралесить с нашими "национальными достояниями" (Ихти, привет!). Экономика находится в ужасающем состоянии - вдруг оказывается что на Эуро потратили чуть ли не все бабло, необходимое для выживания, реформы (а что еще ожидать от геолохов?) оказываются номинальными и неэффективными, на страну начинают активно давить кредиторы. Начинаем прос..ть валютные резервы, происходит девальвация. Цены на недвигу (естественно, номинированные в уе), падают вместе с грн, ИМХО - процентов на 25 - получаем индекс около 1000 уе.
6) 2014 год - народ шокирован, по-старинке, валютные качели достают и до этого года, доллар достигает отметки 10 и, возможно, даже 11 грн. Обнищание граждан снова идет галлопирующими темпами. Какой нафиг недвиж? Цены падают до всем известной отметки 800 уе, но даже так его никто не покупает. Цены падают и дальше, но паники не наблюдается. Полагаю, цены ок. 800 уе могут поддерживать новыми мантрами типа "Олимпиада в Карпатах в 20... году", "съемки "Титаника" в акватории Днепра с привлечением 300 тыщ иностранцев" и т.п.
7) 2015 год - ситуация стабилизируется (а-ля 2009-начало 2010 годов), народ привыкает к новому курсу и реалиям. ПР и ее кандидат давно уже сидят у народа в печенках и с треском проигрывают выборы. Возможны мелкие майданы, тк, естественно, фальсификаций и админресурса не избежать. Недвиж для многих на далеком втором плане и тихо плавает в пределаз 700-900 уе. В целом, год не должен быть интересен экономически, только знаковым политически.

---------
А теперь ремарки:
- не учтена возможность упомянутого еще до меня дефолта, особенно в период 2013-2014 гг.
- не учтена возможность неконтролируемых социальных взрывов, революций и т.п.
- не учтены возможные резкие скачки инфляции из-за бестолкового (для страны бестолкового, но мы то знаем что для кого-то оно толковое...) управления страной.
- не учтен возможный резкий выброс залоговой недвижки банками на рынок.

ЗЫ: Прошу не винить в пессимизме. К сожалению, даже самого наивного оптимиста отечественная реальность очень быстро ломает...
ЗЗЫ: Странно, что банк просит такую инфу от риелторов. Виталий, а не придумали ли вы эту легенду для пробуждения мозгового штурма на форуме?

Це був оптимістичний прогноз.

Цитата:

А что Вы понимаете под стоимостью жилья?
На Липках своя стоимость жилья, на Оболоне - своя, на Троещине - своя...
На хрущевки - своя стоимость, на сталинки - своя, на современные кирпичные дома - своя...
И так по всем жилым массивам и типам жилья.

Индекс строится на основе цен предложений, цен продаж, размеров торга наиболее массового жилья. Но учитывает (правда, в меньшей степени) стоимости и других типов жилья.
Поскольку практически все исходные данные - это стоимости (торг можно интерпретировать как снижение стоимости), то из этого следует, что индекс зависит от стоимости.
Если угодно, индекс "переваривает" все важнейшие (имеющиеся) данные о стоимости киевского жилья и тенденциях ее изменения в различных сегментах рынка.
И показывает общерыночные тенденции.
Другой вопрос, насколько адекватно он показывает эти тенденции? Ну, так этот вопрос мы постоянно (в течение шести-семи лет) обсуждаем на форуме.

ох, как же медленно до Вас доходит...
попытка №5: вот все это я предлагаю рассказывать банку на его закономерные вопросы о несовпадении прогноза с реальными ценами

Цитата:

попытка №5: вот все это я предлагаю рассказывать банку на его закономерные вопросы о несовпадении прогноза с реальными ценами

Вероятность того, что прогноз на несколько лет вперед совпадет с реальностью, невысока. Потому мы и отказались от оплаты.

Что же касается индексов...
Насколько я понял запрос банка, то их интересуют тенденции изменения цен. И вполне устроило бы, если эти тенденции были выражены в виде соответствующих кривых (например, в относительных единицах по отношению к сегодняшним ценам).
А именно для этого индексы и предназначены.
Или Вы полагаете, что работники банка не понимают сути индексов?

А вобще прогноз на 5-ть лет в нашей действительности дело не благодарное. Слишком нестабильна экономика, политика, слишком много влияющих факторов. Это как гадание на кофейной гуще или надо слишком много знать. Мне кажется в ближайшем будушем нас ждет снижениие деловой активности и цен на жильё, плвное. Затем в 2011 также будет затише - народ будет переваривать и приспосабливатся к новому налоговому кодексу, искать пути развития и строить взаимоотшения с властями. К 2012 народ приспособится и цены на недвижимость устанавятся на одном уровне или начнётся планый рост, причем рост в районе уровня инфляции или меньше,а дальше видно будет.

Цитата:

Это как гадание на кофейной гуще или надо слишком много знать.

Как говорил один мой знакомый (покойник), "я слишком много знал!" (с)

Цитата:

А вобще прогноз на 5-ть лет в нашей действительности дело не благодарное. Слишком нестабильна экономика, политика, слишком много влияющих факторов. Это как гадание на кофейной гуще или надо слишком много знать. Мне кажется в ближайшем будушем нас ждет снижениие деловой активности и цен на жильё, плвное. Затем в 2011 также будет затише - народ будет переваривать и приспосабливатся к новому налоговому кодексу, искать пути развития и строить взаимоотшения с властями. К 2012 народ приспособится и цены на недвижимость устанавятся на одном уровне или начнётся планый рост, причем рост в районе уровня инфляции или меньше,а дальше видно будет.

Давать в сложившейся ситуации прогноз на пять лет - дело, действительно, не очень благодарное.
И, тем не менее, прогнозировать необходимо. В том числе и для того, чтобы проанализировать различные сценарии развития событий и заблаговременно подготовиться к ним.

Для анализа и описания тенденций (хоть прошлых, хоть будущих) необходим специальный инструмент, коим и являются ценовые индексы.
Плюс (при наличии долговременной/обширной/достоверной статистики) - методы технического анализа. Однако, поскольку с такой статистикой на отечественном рынке недвижимости огромнейшие проблемы, то технический анализ (в данном случае) мало применим (ИМХО).
Остается предугадывать, описывать, анализировать возможные сценарии развития событий.
И это можно (целесообразно) возложить не на одного человека, а на группу людей.
Люди, с развитым воображением, стараются предугадать и описать возможные сценарии. Люди, с аналитическим складом ума, пытаются их проанализировать.
Люди, с критическим складом ума, пытаются найти в них недочеты...
Все это - основы командных принципов работы над подобными проектами (в данном случае под "командой" подразумевается не приказание, а специально подобранный, слаженный, обученный коллектив).

пока у форумчан (особенно у некоторых) прогнозы выходят точнее, чем у АН

Пане Котенко!

Може банк зробить приватне замовлення у незалежного експерта, напр. такого як я?

Сподіваюсь, що вони ще читають цю гілку форума. Тож, чекайте на замовлення .

Было бы интересно отобрать парочку прогнозов пользователей, ну и получить от ПО, а потом сравнить... те, кто доживёт