Предложение превысило 7 000 квартир

Цитата:

ИМХО нужно уточнение: желаний продавцов вторичного рынка и рынка незавершённого строительства, предоставляющих данные для подсчёта индекса в актуальную базу объявлений АН «Планета Оболонь».

Не согласен.
Если Вы заметили, значение индекса существенно меньше усредненной цены по статистике ПО.
А эта усредненная цена ПО существенно ниже аналогичных цен, приведенных на других сайтах. И это при том, что покупные источники у всех одни и те же (скорее всего).
Почему так?
ИМХО потому, что у нас, во-первых, более "въедливые" алгоритмы просеивания входной информации, а, во-вторых, мы используем более жесткие алгоритмы отсечения объектов с "нехарактерными ценами" при определении статистики.
А то, что они выходят ниже, объясняется особенностями "кривой распределения цен".
Дело в том, что это распределение весьма далеко от так называемого "нормального или Гауссового распределения" и тяготеет к области "низких цен". Поэтому при отсечении объектов "с нехарактерными ценами" отсекаются преимущественно "дорогие объекты".
Отсюда и смещение в сторону "низких цен".
Это проявляется и при определении "статистики" и при определении индекса.

Кроме того, при определении индекса используются коэффициенты, учитывающие реальные торги и продажи. В частности, учитывается:
- на сколько отличаются цены покупаемых квартир от усредненных цен таких же квартир в базе данных (обычно покупаются не "средние по цене" квартиры, а наиболее дешевые при всех прочих равных факторах квартиры);
- какова величина торга при покупке каждой конкретной квартиры.

Другими словами, индекс учитывает цены реальных продаж (хотя и строится на основе цен предложений).

Цитата:

Если квартиры с завышенными ценами не влияют на индексы, то зачем Вы боретесь и боролись (о чём Вы неоднократно писали) с квартирами с явно заниженными ценами??? :130:

Получается одни квартиры влияют на индекс, а вторые нет?

Мы не боремся с квартирами по заниженным ценам.
Мы боремся с объявлениями, за которыми нет реальных людей и квартир.

Что же касается "отсечения" квартир с "нехарактерными ценами" (при подсчете статистики и индексов), то, во-первых, "дорогих" квартир отсекается обычно в 2-3 раза больше, чем "дешевых", а, во-вторых, все они остаются в актуальной базе данных (другое дело, что в расчетах не учитываются).

Цитата:

во-вторых, все они остаются в актуальной базе данных (другое дело, что в расчетах не учитываются).

А Вы бы не могли мне обьяснить логику продавца, который год не может продать квартиру по цене превышающей аналоги на 30-50% и продолжает повышать цену?

Какой в этом смысл?

Цитата:

В своей вере они укрепляются, выдергивая и раздувая соответствующие факты и слухи. (А факты и слухи на рынке недвижимости можно подобрать любые; подобрав их, "аргументировано" отстаивать любую теорию).

В таких условиях серьезным аргументом может быть лишь практика.
Аргументом может быть участие (желательно, личное) в покупке/продажи квартир в течение достаточно длительного времени (хотя бы в течение года). Ведь индексы указывают не на цены, а на тенденции их изменения. Тенденции же необходимо отслеживать:
а) на реальном (желательно, лично проверенном) обширном материале;
б) в течение достаточно длительного времени (понимая, что значительная часть этого времени неизбежно уйдет на "углубление" в рынок, изучение рынка, приобретение навыков отсеивания недостоверной информации...).

Много ли было на форуме подобных описаний рынка?
- Очень мало.

Очередное отслеживание цен предложений и спроса //www.segodnya.ua/useful/dwelling/120493 15.html

Цитата:

ЧТО УДАЛОСЬ ВЫЯСНИТЬ

В ходе эксперимента проявились интересные нюансы, которые, думается, будут полезны читателям.

Спрос на «вторичке» сейчас, очевидно, упал в разы, а не на десятки процентов, о которых, спасая свое реноме, говорят риелторы. Активно интересуются только явно заниженными по стоимости вариантами, а по средним в цене квартирам — молчок.
Появляется все больше продавцов, которые выставляют цены не в долларах, а в евро. Начали встречаться и гривневые варианты. Пожалуй, те, кто ориентируется на евро, неправы, ведь курс евровалюты сейчас падает и по отношению к гривне, и к доллару. Таким образом они не спасутся от обесценивания «зеленого», а напротив, потеряют.

Казалось бы, предложений на продажу в газетах и интернете не меньше, чем было весной. Но, присмотревшись к ним, мы убедились, что одна и та же квартира очень часто продается по аналогичной цене несколькими агентствами недвижимости. Значит, у них голод с клиентами-продавцами, которые подают заявки сразу в несколько «контор», а те уже размещают объявления. Т.е. продавцы тоже ушли в «глухую оборону», выжидая до осени в надежде на рост цен.

Торговаться при покупке не только можно, но необходимо! C ходу уступать в стоимости $2—3 тысячи за «единичку» в большинстве случаев уже уполномочены хозяевами посредники из агентств недвижимости. Они же говорят, что хозяин еще может скинуть — тут зависит от результатов просмотра и того, как срочно надо продать жилье и как вы сможете «охмурить» хозяина.

СРЕДНЕЙ ЦЕНОЙ ПОКА НИКТО НЕ СОБЛАЗНИЛСЯ, А НА ЯВНЫЙ ДЕМПИНГ ЛЮДИ «КЛЮЮТ» С ОПАСКОЙ

Испытали себя и в роли продавца жилья. Для эксперимента выставили на продажу в интернете и газетах бесплатных объявлений виртуальные 1-ком. квартиры в Подольском р-не (Виноградарь) и Троещине, мало отличающиеся по характеристикам: метраж почти одинаков, расположены не близко к центру, а в «глухомани». Предварительно промониторили цены на аналогичные «хатынки», чтобы знать, сколько просить.

Вариант 1-й (средняя цена)

«Куреневка, ул. Фрунзе, 3/9-эт. кирп. дома, 32/17/7, с/у раздел., стеклопакеты, балкон застеклен и обшит «вагонкой», космет. ремонт, тихое место (рядом парк), 10 мин. до метро «Контрактовая площадь». 100 000 у.е., торг».

И что вы думаете? Неделя ожидания прошла напрасно — ни единого звонка.

Вариант 2-й (цена занижена)

«Виноградарь, пер. Межевой, 6/9-эт. панельного дома, 30/16/6, с/у совмещен, балкон застеклен, бронедверь, космет. ремонт 2006 г., состояние — жилое, без опекунского, 80 000 у.е., торг, посредникам не беспокоить».

Буквально на второй день — первая «поклевка». Покупатель поинтересовался, сколько могу еще сбросить в цене — во наглость, и так же супердешево! Говорю, максимум $200. В ответ: «Поехали смотреть!» «Приехали, — говорю, — на сегодня уже 3 просмотра назначено».

На следующий день — еще звонок: «А у вас все чисто с продажей? Что-то подозрительно дешево. Если документы в порядке, готова послезавтра заключать сделку». Что тут отвечать? Пришлось соврать, что уже взят задаток и квартира фактически «ушла».

Что касается квартир, выставленных на продажу на Троещине, за неделю не было ни одного звонка.

Цитата:

Очередное отслеживание цен предложений и спроса //www.segodnya.ua/useful/dwelling/120493 15.html

и что? эта статья доказывает то что при 20% скидке квартиры расхватывают....

Цитата:

и что? эта статья доказывает то что при 20% скидке квартиры расхватывают....

Я бы сказал, пытаются расхватать. Мне интересен портрет покупателя на однокомнатную квартиру за 80000 долларов. Скорее всего, люди, предлагавшие задаток, думали, что получат кредит. Кстати, сейчас, когда банки немножко любят шутить по поводу доступности кредитов, для владельцев квартир есть неплохой но немного рискованный заработок: Брать задаток около 2000 баксов, за квартиру, которая чуть дешевле рыночной цены, а когда клиент не принесёт вовремя остальных денег из-за отказа в кредите, оставлять задаток себе.

Цитата:

Я бы сказал, пытаются расхватать. Мне интересен портрет покупателя на однокомнатную квартиру за 80000 долларов. Скорее всего, люди, предлагавшие задаток, думали, что получат кредит. Кстати, сейчас, когда банки немножко любят шутить по поводу доступности кредитов, для владельцев квартир есть неплохой но немного рискованный заработок: Брать задаток около 2000 баксов, за квартиру, которая чуть дешевле рыночной цены, а когда клиент не принесёт вовремя остальных денег из-за отказа в кредите, оставлять задаток себе.

многие так и делают....

Цитата:

многие так и делают....

Только тут хорошим психологом быть надо, можно даже банковского сотрудника подключить за долю малую, который пообещает кредит, а потом скажет, что не получилось. И задаток надо такой брать, чтобы покупателю не очень жалко его потерять было.

Цитата:

Только тут хорошим психологом быть надо, можно даже банковского сотрудника подключить за долю малую, который пообещает кредит, а потом скажет, что не получилось. И задаток надо такой брать, чтобы покупателю не очень жалко его потерять было.

да нет.... достаточно просто жосткий срок оплаты поставить.... на 2 дня больше чем банк обещает кредит выдать.... потом банк в 100% случаев этот срок невыдерживает.....

Цитата:

да нет.... достаточно просто жосткий срок оплаты поставить.... на 2 дня больше чем банк обещает кредит выдать.... потом банк в 100% случаев этот срок невыдерживает.....

Да, у вас деньги просто на земле лежат, столько интересных схем...

Цитата:

Только тут хорошим психологом быть надо, можно даже банковского сотрудника подключить за долю малую, который пообещает кредит, а потом скажет, что не получилось. И задаток надо такой брать, чтобы покупателю не очень жалко его потерять было.

Вы не пробовали создать свой сайт, на котором будут рекламировать и обсуждать мошеничество?

Цитата:

Вы не пробовали создать свой сайт, на котором будут рекламировать и обсуждать мошеничество?

При чём тут мошенничество? Всё законно. Моя цель снизить платежеспособный спрос на жильё, для этого надо лишить денег людей, готовых покупать по таким ценам. Возможно, найдутся добрые люди которые помогут мне осуществить эту задумку.

Цитата:

При чём тут мошенничество? Всё законно. Моя цель снизить платежеспособный спрос на жильё, для этого надо лишить денег людей, готовых покупать по таким ценам. Возможно, найдутся добрые люди которые помогут мне осуществить эту задумку.

это просто... заходите на однокласники.ру открывете раздел поиск людей.... выбираете страна украина.... имя Остап фамилия Бендер и будет вам счастье

Цитата:

это просто... заходите на однокласники.ру открывете раздел поиск людей.... выбираете страна украина.... имя Остап фамилия Бендер и будет вам счастье

Ой, мне и этого форума хватит, может быть, ещё одесский и днепропетровский, а добрые люди всегда найдутся

Цитата:

При чём тут мошенничество? Всё законно. Моя цель снизить платежеспособный спрос на жильё, для этого надо лишить денег людей, готовых покупать по таким ценам. Возможно, найдутся добрые люди которые помогут мне осуществить эту задумку.

чтоб снизить платёжеспособный спрос на жильё достаточно того что бы налоговая (в первую очередь) не брала взяток.... тогда уменьшится количество людей которые зарабатывают по 20 000 долларов в день.... ну и соответственно количество мелких бизнесменов как то владельцы ободранных киосков которые через пол года ведения бизнеса покупают себе лексусы и "элитные 4-х комнатные квартиры на Троещине вблизи Троещинского рынка" :105:

Цитата:

А Вы бы не могли мне обьяснить логику продавца, который год не может продать квартиру по цене превышающей аналоги на 30-50% и продолжает повышать цену?

Какой в этом смысл?

Без проведения специальных исследований (с прозвонами, просмотрами, торгами) - это будут лишь предположения. И я их уже неоднократно высказывал.

Вы отыскали дом (Гришко, 9), цены в котором всегда (в том числе на этапе строительства первых этажей) существенно отличались от цен в окружающих домах. Почему так - жители соседних домов не очень понимают (я беседовал с несколькими из них).
Продаж в том доме у нас не было (по крайней мере, я таковых не обнаружил). Так что реальных цен продаж я не нашел.
- - - - - - - -
Несколько раз (в разные месяцы) звонил по объявлениям в том доме.
И всякий раз мне объясняли, почему цены в разных квартирах очень отличаются (убедительно или нет - дело другое).
Мол, окна не туда выходят, ремонт не тот, еще какие-то причины называли. А если причин назвать не могли, то говорили, что у нас в доме такие цены... И кто-то по этим ценам покупал/продавал.

Но общий смысл ответов сводился к тому, что квартиры не такие уж и "аналогичные", как это Вам представляется.
Оспаривать это без просмотров - сложно. А ходить на них под видом покупателя... это ж нужно кого-то заинтересовать (я бы и сам на просмотры сходил... Но меня многие в лицо знают... да и паспорт со знакомой (некоторым?) риэлторам фамилией нужно показывать, просмотровые ордера заполнять... да и запарка практически всегда).

P.S.
Короче, если Вы никак не соглашаетесь провести подобные "полевые исследования", то нужен доброволец, который сходит на просмотры, побеседует с продавцами, сравнит квартиры... А потом о впечатлениях расскажет на форуме.

Цитата:

чтоб снизить платёжеспособный спрос на жильё достаточно того что бы налоговая (в первую очередь) не брала взяток.... тогда уменьшится количество людей которые зарабатывают по 20 000 долларов в день.... ну и соответственно количество мелких бизнесменов как то владельцы ободранных киосков которые через пол года ведения бизнеса покупают себе лексусы и "элитные 4-х комнатные квартиры на Троещине вблизи Троещинского рынка" :105:

Ну для этого Берия нужен, а где его взять? Вы думаете взятки не уменьшатся, когда упадёт покупательная способность средней зарплаты? Иногда бывает дешевле пристрелить, чем заплатить

Цитата:

Без проведения специальных исследований (с прозвонами, просмотрами, торгами) - это будут лишь предположения. И я их уже неоднократно высказывал.

Вы отыскали дом (Гришко, 9), цены в котором всегда (в том числе на этапе строительства первых этажей) существенно отличались от цен в окружающих домах. Почему так - жители соседних домов не очень понимают (я беседовал с несколькими из них).
Продаж в том доме у нас не было (по крайней мере, я таковых не обнаружил). Так что реальных цен продаж я не нашел.
- - - - - - - -
Несколько раз (в разные месяцы) звонил по объявлениям в том доме.
И всякий раз мне объясняли, почему цены в разных квартирах очень отличаются (убедительно или нет - дело другое).
Мол, окна не туда выходят, ремонт не тот, еще какие-то причины называли. А если причин назвать не могли, то говорили, что у нас в доме такие цены... И кто-то по этим ценам покупал/продавал.

Но общий смысл ответов сводился к тому, что квартиры не такие уж и "аналогичные", как это Вам представляется.
Оспаривать это без просмотров - сложно. А ходить на них под видом покупателя... это ж нужно кого-то заинтересовать (я бы и сам на просмотры сходил... Но меня многие в лицо знают... да и паспорт со знакомой (некоторым?) риэлторам фамилией нужно показывать, просмотровые ордера заполнять... да и запарка практически всегда).

P.S.
Короче, если Вы никак не соглашаетесь провести подобные "полевые исследования", то нужен доброволец, который сходит на просмотры, побеседует с продавцами, сравнит квартиры... А потом о впечатлениях расскажет на форуме.

да что тут обсуждать.... кто то по крупному на несколько милионов долларов проинвестировался в этот дом и теперь держит цену..... есть и такие варианты..... вот например по Драгоманова в первых номерах однокомнатные квартиры продавались целыми стояками..... когда звонил и спрашивал на каком этаже ваша квартира потому что в обьялении неуказано т следовал Одесский ответ "А на каком вам нада?" кстати аналогичный вариант на Левобережке на русановке над заливом... там какая то одесская фирма выкупила 30% дома на этапе строительства и потом продавала их.... у них ещё офис на Попудренка, 6 кажется... я там хотел 4-х комнатную купить дак у них несколько вариантов было с видом на залив и без вида.... к застройщикам не имели отношения никакого....

Цитата:

и что? эта статья доказывает то что при 20% скидке квартиры расхватывают....

ИМХО, вариант "Если вы продаёте за 80000 долларов, то мы идём к вам с задатком" для приведенной квартиры, просто проверка "живая" ли квартирка.
Есть большие подозрения, что если бы эксперементаторы согласились на просмотр и задаток, "покупатели" бы на него пришли. Ну если конечно они не филантропы.

Вот объявление на спрос однокомнатной квартиры //document.org.ua/docrealty/bay.php

Цитата:

квартира киев - кроме Поздняков район (не имеет значения),метраж, цена 70000 у.е.

Цитата:

P.S.
Короче, если Вы никак не соглашаетесь провести подобные "полевые исследования", то нужен доброволец, который сходит на просмотры, побеседует с продавцами, сравнит квартиры... А потом о впечатлениях расскажет на форуме.

Я Вам через денёк, когда освобожусь найду десятки таких же удивительных домов как по у. Гришко!
Сразу могу Вам сказать среди каких домов нужно искать - дома постройки 2005-2007, именно в них засели спекулянты, которые и составляют основную часть предложения в Вашей базе с неадекватными ценами и именно приближающаяся паника этих деятелей в ближайшее время обвалит рынок

Этим товарищам потихоньку начинает доходить, что механическое повышение ценников не даёт им абсолютно ничего и продать с наваром уже никогда не выйдет...