Помогите оценить квартиру

Цитата "Romson":

Просто интересуюсь мнениями:
Соломенский р-н, Чоколовка, ул Мартиросяна, 1к 2/5кирп., дому 2 года (заселён) лифт, 3 кв-ры на этаже (1, 2, 3к), h= 3м., 37,5/18/8,3м., стяжка и штукатурка от строителей, балкон н/з, окна во двор. Цена 52500$ с налогами продавца (можно часть в грн). Адекватно ли будет?

Затраты покупателя: 52500+1%+ нотариус?

Цитата "R.Jester":

Самая дешевая однокомнатная квартира (47 м2) там стоит - 1.27 млн. грн.

Стоимость квартета в застройщика не показать, так как зависимости от продаж, застройщик может делать акции, скидки. Например: ЖК "Лыбидь"(дом в течении месяца будет введен в эксплуатацию), 200 метров до Дворца Украины - цена затройщика 35000 грн. кв.метр., по переуступке даже за 30000 нету желающих.

Цитата "sdrek":

Затраты покупателя: 52500+1%+ нотариус?

Да, только можно будет 1% от оценки.

Цитата "Romson":

Да, только можно будет 1% от оценки.

Лично моё мнение, то дороговато(красная цена 45-47000), подождите ещё год-уйдёте от 5% налога.

Цитата "sdrek":

Лично моё мнение, то дороговато(красная цена 45-47000), подождите ещё год-уйдёте от 5% налога.

Т.е. дешевле чем у Киевгорстроя? : //www.kmb-sale.com/ru/all-real-estate/ch okolovskij-bulvar-27-b603/
Посмотрим. От 5% налога не уйдём - на стадии получения правоустанавливающих. Т.е. + 7,5% налогов придётся заплатить.

Цитата "sdrek":

Стоимость квартета в застройщика не показать, так как зависимости от продаж, застройщик может делать акции, скидки. Например: ЖК "Лыбидь"(дом в течении месяца будет введен в эксплуатацию), 200 метров до Дворца Украины - цена затройщика 35000 грн. кв.метр., по переуступке даже за 30000 нету желающих.

В том то и дело, что акций никаких нет. В первых трех секциях однокомнатные квартиры раскупили достаточно быстро. Правда, там в начале стоимость была немного ниже. Кстати, я так и не смог найти ни одного объявления по переуступке. Такие вот дела...

Цитата "Romson":

Т.е. дешевле чем у Киевгорстроя? : //www.kmb-sale.com/ru/all-real-estate/ch okolovskij-bulvar-27-b603/
Посмотрим. От 5% налога не уйдём - на стадии получения правоустанавливающих. Т.е. + 7,5% налогов придётся заплатить.

По вашей ссылке у КГС меньше 1000 дол., предположена моя цена 1250 за квадрат. ???

Цитата "R.Jester":

В том то и дело, что акций никаких нет. В первых трех секциях однокомнатные квартиры раскупили достаточно быстро. Правда, там в начале стоимость была немного ниже. Кстати, я так и не смог найти ни одного объявления по переуступке. Такие вот дела...

Тогда, пробуйте. Может и получится.

Цитата "sdrek":

По вашей ссылке у КГС меньше 1000 дол., предположена моя цена 1250 за квадрат. ???

Скачайте прайс и посмотрите цены 1к= 37,08м. (остались 2 на 2м этаже 1216610 грн, 38м - ещё дороже, но их уже нет). Но там дом ещё не сдан, потолки чуть ниже, лифта нет, квартир на этаже больше и комната меньше + угловая.

Цитата "sdrek":

Тогда, пробуйте. Может и получится.

Попробовать что? Я же пытаюсь определиться с ценой...

Цитата "Romson":

Скачайте прайс и посмотрите цены 1к 37,08м. (осталось 2 на 2м этаже 1216610 грн). Но там дом ещё не сдан, потолки чуть ниже, лифта нет, квартир на этаже больше и комната меньше + угловая.

Вы не учли скиду в 15% при 100 процентной оплате. Лифт на второй этаж особого преимущества не даёт, разве что мамочке см коляской, но это все временно.

Цитата "R.Jester":

Попробовать что? Я же пытаюсь определиться с ценой...

А так можете просить и больше, по количеству звонков и реальных покупателей выйдете на реальную цену.

Цитата "sdrek":

Вы не учли скиду в 15% при 100 процентной оплате. Лифт на второй этаж особого преимущества не даёт, разве что мамочке см коляской, но это все временно.

Скидка? Да узнавал, есть. А почему вы не учитываете, что дом сдан и обжит? Лифт уменьшает количество пешеходов на лестнице, и с колясками тоже.
Я ещё не написал о громадном тамбуре (как бонус)

Цитата "R.Jester":

Тоже хочу присоединиться к этой теме со своим вопросом. Нужен совет, как объективно оценить квартиру.
Хочу продать однокомнатную квартиру (48/21/15) в доме на ул. Урицкого, 18. Дом 2009 года постройки, позиционируется, как «бизнес-класс». В квартире сделан ремонт под чистовую отделку, осталось только поклеить обои и постелить пол. Разведена по новой электрическая проводка (включая даже систему домашнего кинотеатра), также сделаны все сантехнические работы (посудомойка, стиралка, бойлер и т. д.). Все готово для установки кондиционеров. Даже балкон застеклил. Квартира практически двухкомнатная: кухня, совмещенная с гостиной (21 кв.м) и отдельная спальня (15 кв. м). Ремонт делал для себя, а сейчас обстоятельства изменились…
В соседнем ЖК «Квартет» стоимость аналогичных квартир в районе $60 тыс. И это в четвертой секции, которая только началась строится. В первых трех (сдаются в следующем году) - уже давно таких нет в продаже. За сколько тогда можно выставить свою?

Я бы посчитал так:
( Стоимость м/кв. подобной кв-ры в ЖК "квартет" на старте с учётом скидки при 100% оплате * площадь вашей кв-ры * 1,3 (коэффициент на сдачу и заселённость) ) + стоимость ремонта. А дальше спрос покажет.

Спасибо, Romson! За достаточно экономически обоснованный ответ. А определение величины коэффициента в 1,3 - это из вашего опыта?

Цитата "R.Jester":

определение величины коэффициента в 1,3 - это из вашего опыта?

1,3 - это к цене со старта. Если есть подобные предложения в доме ближе к сдаче коэффициент будет ниже.
Коэффициент по сути - маржа инвестора за риск.

Цитата "Romson":

Коэффициент по сути - маржа инвестора за риск.

Я так понимаю, этот коэффициент учитывает также и период ожидания до сдачи дома? А какая разница в цене тогда будет с теми похожими квартирами, которые будут сданы в первой половине следующего года? Просто думаю следует ожидать их в ближайшее время на вторичном рынке...

Цитата "R.Jester":

А период ожидания, я так полагаю, тоже имеет значение для определения цены? Ведь одно дело заселиться сразу или ждать еще пару лет до сдачи дома? Или этот коэффициент это уже учитывает?

Всё условно: начало строительства и готовый к заселению дом.
1,3 т.к. больше будет взять сложнее, есть какая-то конкурентная среда. Иногда инвестор и по более чем 1,5 года ждёт.

Цитата "R.Jester":

Спасибо, Romson! За достаточно экономически обоснованный ответ. А определение величины коэффициента в 1,3 - это из вашего опыта?

я бы так не сказал. Стоимость ремонта? Когда это стоимость ремонта отбивалась и было выгодно перед продажей делать ремонт?
Конечно с ремонтом будет дороже. Но отнюдь не на полную стоимость ремонта!! Никогда такого не было!
Если вы купили квартиру за 40 тыс, и сделали там ремонт за 20тыс, то квартира будет стоить уже 60 тыс? Да ну... не было такого никогда.
Будет стоить 50, но никак не 60 тыс.
Надо учитывать еще, то что вам нравится не всем понравится. И покупатель будет все-равно менять что-то. Это если сделан ремонт на совесть. А если не на совесть- то менять надо почти все.

Если вы продаете машину, перебрали там ходовую, поменяли запчасти. То это значит что надо взять цену точно такой же машины со старыми запчастями, и приплюсовать цену всех новых запчастей, + работу?

Цитата "Romson":

Чоколовка, 1к 2/5кирп., дому 2 года... Цена 52500$.
Адекватно ли будет?

У КГС при 100% оплате цена на Чоколовском около 26000 за м2 по прайсу. Это около $1130. Допроверим рынком: самые популярные цены для новостроек в Соломенском поближе к Чоколовке на olx находятся где-то около $1100-1200 за 1 м2. Как раз попадает в диапазон. Для такой площади это около $43000 просто чтобы цена была рыночной. Все что выше - это за индивидуальные "плюшки", которые крайне сложно оценить: обжитость, тамбур, окна во двор, планировка и сам дом, лифт и т.д.