Покупка квартиры без брокера

Цитата:

"Так, что найти квартиру без брокера это не проблема, а оформить без грамотного риэлтора или юриста сложнее

- и это Вы говорите после этого?

Цитата:

И между прочим, признать не законной можно каждую вторую-третью сделку при наличии хорошего адвоката. Просто такое у нас несовершенное законодательств

.
Комиссионные риэлторам сейчас платят вовсе не за гарантию неотъёма квартиры в обозримом будущем после сделки . Надеюсь, шаблоны договоров с АН, где прописан уход от этой самой ответственности приводить не надо?

Цитата "Gamburger":

Цитата "antoniVS":

как всегда у наших людей- поиск козла отпущения, причем незамысловатый: кто виноват- конечно же сволочи-брокеры...

ну вы уважаемый даёте. а что ж вы думали, вам деньги платят за рассылку объявлений в газетёнки и манипуляции с базой адресов? вы поинтересуйтесь какие услуги предоставляют риэлтеры в других странах. вы обязаны проверять титул на недвижимость прежде чем предлагать объект покупателю. а иначе вы яйца вашего выеденного не стоите. нахера такие риэлтеры сдались. услуги экскурсовода нынче гораздо дешевле стоят чем 5% от сумы сделки по продаже недвижимости. остаётся только найти 10 отличий в услугах риэлтера и экскурсовода. в вашем понимании - это практически одно и то-же

За рубежом титул проверяется нотариусом, риэлтор проверкой не занимается, а только находит и показывает варианты жилья. Всю подноготную работу делает юрист (проверка правоустанавливающих документов, возможных задолженностей, титула, оформление и сопровождение сделки итд).

Цитата "helg":

Комиссионные риэлторам сейчас платят вовсе не за гарантию неотъёма квартиры в обозримом будущем после сделки . Надеюсь, шаблоны договоров с АН, где прописан уход от этой самой ответственности приводить не надо?

А комиссионные и не могут платить "за гарантию неотъема квартиры в обозримом будущем после сделки". Если я продаю недвижимость, то и платят мне за ее продажу. А если люди покупают что-либо, то платят или за поиск и сопровождение, или за сопровождение. И суммы всегда индивидуальны.

Цитата "helg":

Комиссионные риэлторам сейчас платят вовсе не за гарантию неотъёма квартиры в обозримом будущем после сделки . Надеюсь, шаблоны договоров с АН, где прописан уход от этой самой ответственности приводить не надо?

АУ...возвращаемся в реальность...приходим в себя...и начинайте писать что-то полезное. Ну, для начала адекватные мысли попробуйте сформулировать

Цитата "Комар Игорь Владимирович":

Хороший пример. Человек самостоятельно выполнил часть работы по поиску вариантов предложения квартир. Самостоятельно организовал просмотры. Необходимые инстанции тоже самостоятельно при необходимости пройдет. Закажет у юристов проверку документации, сходит в гости к соседям. В данном случае помощь риэлтора не требуется.
Проделан не малый объем работы и если на это есть время и умение (я больше о важном элементе - торге )- с посредниками покупатель никаким образом пересекаться не будет.
Хотя, судя по количеству проделанной работы результата желаемого не было

Что значит хороший пример?????Он - в смысле покупатель- проделал кучу бесполезной работы и потратил оООООчень много времени - а результат где?
Плохой пример! От безделья все это. Значит не зарабатывает человек столько, что бы платить. Значит уровень дохода не большой. Или

Цитата "Бортник Ольга":

1. А комиссионные и не могут платить "за гарантию неотъема квартиры в обозримом будущем после сделки".
2. Если я продаю недвижимость, то и платят мне за ее продажу. А если люди покупают что-либо, то платят или за поиск и сопровождение, или за сопровождение. И суммы всегда индивидуальны.

1. + 100
2. А вот тут, леди ( и вам подобные риэлторы) - УМЕНЬШИТЕ свои аппетиты.

Господа, разрешите поднять тему?

У меня подобная ситуация - я хочу купить себе квартиру и ищу ее сам. Разница только в том что я уважаю труд риэлтора и не собираюсь никого посылать. Однако искать буду сам (уже ищу) и возникает вопрос целесообразности риэлтора в моем случае. А именно хотел бы задать несколько вопросов знающим людям:

1. Общение с риэлтором продавца - насколько из Вашего опыта адекватно воспримет риэлтор продавца мое предложение решить вопрос его комисиионных с продавцом а не со мной как покупателем. То есть нашел наилучшую квартиру (на которую у меня денег "в обрез") иду на просморт, например она мне нравится и я говорю риэлтору продавца - ОК, готов купить но деньги есть только на квартиру и ПФ - Ваши комиссионные уже не тяну, готов купить при оплате Ваших комиссионных продавцом. Насколько это реально из вашего опыта?

2. Я правильно поинимаю, единственный документ который не сможет проверить нотариус при оформлении сделаки - это Форма 3 на предмет отсутствия временно выписанных жильцов, т.к. нужно ехать в ЖЭК стоять над душой? Остальные документы (техпаспорт, БТИ, договор, опека, нотариально заверенное согласие супругов и пр.) ведь нотариус может пробить по базе? Или я ошибаюсь?

3. Насколько реально пригласить "своего" риэлтора но на определенные действия (проверка документов ЖЭК, Киевэнерго и АТС) с оплатой не % от сделки а фиксированной суммы? Возьмется ли то-то из риэлтороы за такую работу? Насколько это удешевит мои расходы?

заранее благодаоре всем откликнувшимся

Цитата "katso":

Господа, разрешите поднять тему?

У меня подобная ситуация - я хочу купить себе квартиру и ищу ее сам. Разница только в том что я уважаю труд риэлтора и не собираюсь никого посылать. Однако искать буду сам (уже ищу) и возникает вопрос целесообразности риэлтора в моем случае. А именно хотел бы задать несколько вопросов знающим людям:

1. Общение с риэлтором продавца - насколько из Вашего опыта адекватно воспримет риэлтор продавца мое предложение решить вопрос его комисиионных с продавцом а не со мной как покупателем. То есть нашел наилучшую квартиру (на которую у меня денег "в обрез") иду на просморт, например она мне нравится и я говорю риэлтору продавца - ОК, готов купить но деньги есть только на квартиру и ПФ - Ваши комиссионные уже не тяну, готов купить при оплате Ваших комиссионных продавцом. Насколько это реально из вашего опыта?

2. Я правильно поинимаю, единственный документ который не сможет проверить нотариус при оформлении сделаки - это Форма 3 на предмет отсутствия временно выписанных жильцов, т.к. нужно ехать в ЖЭК стоять над душой? Остальные документы (техпаспорт, БТИ, договор, опека, нотариально заверенное согласие супругов и пр.) ведь нотариус может пробить по базе? Или я ошибаюсь?

3. Насколько реально пригласить "своего" риэлтора но на определенные действия (проверка документов ЖЭК, Киевэнерго и АТС) с оплатой не % от сделки а фиксированной суммы? Возьмется ли то-то из риэлтороы за такую работу? Насколько это удешевит мои расходы?

заранее благодаоре всем откликнувшимся

Добрый день.
1. Вполне нормально, если следовать логике - работу риэлтор делал для продавца. И если продавец доволен предоставленной услугой - оплатит работу.
2. Лучше проверять подлинность всех документов, необходимых для отчуждения (в том числе все справки, которые нужны Вам как покупателю).
3. Реально: Вы покупатель и Вам решать.По стоимости оплаты услуг тоже договаривайтесь (в данном случае Вы заинтересованы в части услуг, вот за часть и договаривайтесь).

Цитата "katso":

3. Насколько реально пригласить "своего" риэлтора но на определенные действия (проверка документов ЖЭК, Киевэнерго и АТС)

Я сам немного параноик, но по-моему вы тут уже перегибаете. Телефон отключают уже за второй месяц неуплаты, электричество когда как, но гривен от 500 вроде было. В моем жэке списки квартир-должников все распечатанные висят. Это ж кем надо быть, чтобы на копеечные долги документы подделывать? Вроде это уже уголовка явная.
Главный риск все же чистоте собственности - это споры между владельцами, дети, судимые, и т.п. Особенно тщательно надо смотреть по объектам подозрительно низкой цены.

Цитата "acidburn":

Я сам немного параноик, но по-моему вы тут уже перегибаете. Телефон отключают уже за второй месяц неуплаты, электричество когда как, но гривен от 500 вроде было. В моем жэке списки квартир-должников все распечатанные висят. Это ж кем надо быть, чтобы на копеечные долги документы подделывать? Вроде это уже уголовка явная.
Главный риск все же чистоте собственности - это споры между владельцами, дети, судимые, и т.п. Особенно тщательно надо смотреть по объектам подозрительно низкой цены.

В вопросе покупки мелочей не бывает (говорю с опыта). Правильно говорите: споры, дети.....Но и неуплаты бывают очень не маленькие, очень приличные суммы.

Цитата "katso":

1. Общение с риэлтором продавца - насколько из Вашего опыта адекватно воспримет риэлтор продавца мое предложение решить вопрос его комисиионных с продавцом а не со мной как покупателем. То есть нашел наилучшую квартиру (на которую у меня денег "в обрез") иду на просморт, например она мне нравится и я говорю риэлтору продавца - ОК, готов купить но деньги есть только на квартиру и ПФ - Ваши комиссионные уже не тяну, готов купить при оплате Ваших комиссионных продавцом. Насколько это реально из вашего опыта?

На вашем месте я бы вообще никаких пределожений не делал. Вы его не нанимали и между вами никаких деловых отношений нет. Какая тут еще может быть оплата?

Цитата "katso":

2. Я правильно поинимаю, единственный документ который не сможет проверить нотариус при оформлении сделаки - это Форма 3 на предмет отсутствия временно выписанных жильцов, т.к. нужно ехать в ЖЭК стоять над душой? Остальные документы (техпаспорт, БТИ, договор, опека, нотариально заверенное согласие супругов и пр.) ведь нотариус может пробить по базе? Или я ошибаюсь?

Цитата "katso":

3. Насколько реально пригласить "своего" риэлтора но на определенные действия (проверка документов ЖЭК, Киевэнерго и АТС) с оплатой не % от сделки а фиксированной суммы? Возьмется ли то-то из риэлтороы за такую работу? Насколько это удешевит мои расходы?

Узнайте что может сделать нотариус, а остальное сделаете вы.

Цитата "mobile287":

Цитата "katso":

Узнайте что может сделать нотариус, а остальное сделаете вы.

Нотариус полагается на предоставленные ему документы. На основании их (Форма№3, Вытяг БТИ, правоустанавливающие документы, паспорта и идентификационные коды, свидетельства о браке или разводе, разрешение при необходимости органов опеки и попечительства) проверяет на наличие запретов на отчуждение и проводит договор купли-продажи. Ответственность за достоверность предоставленной информации не несет (предоставленных справок).
Остальное нужно будет делать самому (в любом случае проконтролируйте лично подготовку ВСЕЙ необходимой документации).

Цитата "mobile287":

На вашем месте я бы вообще никаких пределожений не делал. Вы его не нанимали и между вами никаких деловых отношений нет. Какая тут еще может быть оплата?

Так что, просто морозиться и по окончанию сделки сказать риэлтору - у нас договора не было и я вам платить ничего не буду? Начнется ведь - Вы меня кинули и пр...

Я так понимаю что учитывая сложившуюся практику что риэлтору продавца платит покупатель (!) я должен буду оговорить отклонения от этой схемы еще на просмотре квартиры. И например после торга с хозяином я скажу ОК я готов платить но без комиссионных - и здесь мне интерсна реакция риэлтора ИЗ ВАШЕГО ОПЫТА - не пошлет ли меня он другую квартиру искать....

Сорри за параною - хочу учесть все тонкости...

Цитата "acidburn":

Я сам немного параноик, но по-моему вы тут уже перегибаете. Телефон отключают уже за второй месяц неуплаты, электричество когда как, но гривен от 500 вроде было. В моем жэке списки квартир-должников все распечатанные висят. Это ж кем надо быть, чтобы на копеечные долги документы подделывать?

Меня интересуют больше не те деньги которые я потом заплачу по долгам бывшего владельца квартиры (хотя понимаю что по телефону наговорить можно и много)- а больше интересует не может ли из-за долгов по квартплате/телефону/электричеству потом сделка каким-то образом быть признана недействительной?

Цитата "katso":

Цитата "mobile287":

На вашем месте я бы вообще никаких пределожений не делал. Вы его не нанимали и между вами никаких деловых отношений нет. Какая тут еще может быть оплата?

Так что, просто морозиться и по окончанию сделки сказать риэлтору - у нас договора не было и я вам платить ничего не буду? Начнется ведь - Вы меня кинули и пр...

Я так понимаю что учитывая сложившуюся практику что риэлтору продавца платит покупатель (!) я должен буду оговорить отклонения от этой схемы еще на просмотре квартиры. И например после торга с хозяином я скажу ОК я готов платить но без комиссионных - и здесь мне интерсна реакция риэлтора ИЗ ВАШЕГО ОПЫТА - не пошлет ли меня он другую квартиру искать....

Сорри за параною - хочу учесть все тонкости...

Ну вот вы эту практику и сломаете, потому что в ней нет никакого здравого смысла. Платит тот, кто нанимает и тому, кого нанимают. Если вы все делаете сами, то за что платить? И поймите, риэлтор ведь тоже будет заинтересован в сделке, поэтому со своей стороны он тоже будет уговаривать продавца продать и если нужно, то и снизить цену, мол, цены падают, вам повезло что есть серьезный покупатель, итд... Поэтому сразу поставьте все точки над "и" - вот мол, сумма, которую готов заплатить за эту квартиру, и не копейки сверху. Дальше пусть риэлтор уговаривает продавца чтобы сделка состоялась - это его работа, и как он ее будет делать, вам и не особенно важно.

Ну а в принципе в конечном счете за все платит покупатель - ведь он приходит на рынок с деньгами, а продавец - с товаром. И не важно каким образом эти деньги переходят из рук в руки и кто фактически передает деньги агенту - покупатель или продавец. Деньги-то в конечном счете, покупателя. Просто продавец заранее включает их в цену квартиры, если придется платить ему, и сбрасывает эту сумму комиссионных с цены квартиры, если риэлтору платит покупатель.

Просто определите для себя, сколько вы готовы потратить на покупку этой квартиры, ну а если продавец будет настаивать на том, что вы должны платить агенту, то просто сбросьте эту сумму с вашего предложения, да и все. Ну а дальше торгуйтесь - как сойдетесь в цене, так и подпишете договор.

Из моего опыта - я всегда определяю сумму которую готов потратить еще заранее, и потом просто придерживаюсь ее в процессе торга (или даже ниже - чем ниже, тем лучше).

Цитата "katso":

Меня интересуют больше не те деньги которые я потом заплачу по долгам бывшего владельца квартиры (хотя понимаю что по телефону наговорить можно и много)- а больше интересует не может ли из-за долгов по квартплате/телефону/электричеству потом сделка каким-то образом быть признана недействительной?

Нет, не может быть признана недействительной по причине наличия долгов. Но в любом случае у Вас на руках должны остаться документы, подтверждающие отсутствие задолженностей.

Цитата "Natali_Golinko":

Добрый день!!!!Может кто поможет советом.Хотим с мужем купить квартиру без посредников-брокеров(просто тупо посылаем их в опу ).Подскажите,пожалуйста,какие наши действия после того как мы выбрали квартиру - я так понимаю нужен задаток.Как он оформляется,как проверяется квартира перед внесением задатка.Будем очень признательны за помощь.

Если Вы обращаетесь на форуме как оформить квартиру значит Вы не знаете этого вопроса.
Пойдите поработайте в недвижимости, научитесь, и оформляйте себе квартиру.
А потом и Вас будут посылать, туда куда Вы посылаете.
Сейчас же Вы кем-то работаете? Можете работать без зарплаты? Вот и риелтора работают, и хотят получать за свою работу.
Если у Вас такое отношение к этой работе, то не обращайтесь к ним, не тратьте их время.
Относитесь к людям так, как Вы хотели чтоб относились к Вам.

Такая хорошая тема, но кроме пары январских сообщений от гамбургера и 3ейч, сплошной треп ни о чем.

Пока сам не столкнулся, мне бы конечно такая идея и в голову не пришла. Никому же не приходит в голову, учится стричь или зубы пломбировать, что бы экономить на парикмахерах и врачах?! ... но рынок недвижимости в нашей стране особая тема. Недвижимость, будучи долгое время, не столько товаром для применения по назначению, сколько любимым спекулятивным товаром, просто всех поголовно, не требовала к себе развития профессионализма среди брокеров. "Специалисты" данной сферы, по моему, в большинстве своем, остались на самом примитивном, начальном уровне, и невыгодно контрастируют, по сравнению со своими коллегами из других отраслей.
Моему субъективному мнению есть и вполне объективные подтверждения. Частный бизнес в сфере посредничества торговлей недвижимостью у нас вроде как с начала 90х, а когда пришло время серьезных задач, больших денег и серьезных требований к квалификации, как то большие торговые, бизнес центры, не видно ни одной компании, которая бы доросла до этих задач. Colliers, JLL, CBRE, DTZ, украинская вроде только УТГ, да и то я не уверен кто там, в учредителях и в топменеджменте, та и не видно их последние годы. Реально, за столько лет, люди не потрудились вникнуть и освоить полезные знания, касающиеся их же работы, и я уже не говорю о том, что бы, что бы освоить и дополнить свой арсенал какими-то смежными сервисами.
Я, наверное, не такой опытный, как большинство здесь присутствующих, но пару раз таки опыт имел. Хороший брокер от плохого, отличается только воспитанием, о каких-то глубоких знаниях и серьезной проработке и мысли не наблюдается. В лучшем случае просто вежливый экскурсовод. Так еще экскурсиями и тактом себя, далеко не все утруждают. Привезти в убогую халупу и прессовать клиента, что этот вариант – сказка, и это страшное благо, его великого, мне убогому, за которое, помимо трехи с гаком комиссионных, я еще всю жизнь благодарен, должен быть – в порядке вещей. Кстати, я это счастье, еще через месяц потом встречал, в объявлениях, только на 2 тыщи дешевле.
С организацией просмотров я тогда вообще прозрел. Позвонил по объявлению, квартира оказалась на 5м2 меньше и на 6 тыщ дороже и вообще не в том районе, но мне предложили что-то подобрать, говорю ради Бога, будет что предложить, предлагайте. Отправили меня в одну мухосрань, потом в другую, ну вообще все не так! Перезваниваю брокеру, говорю, шановный шо ж Вы меня гоняете по городу?!, то что Вы мне предлагаете ни по одному критерию и близко не похоже на то что Вы набивались подыскивать, я занятой человек, мне некогда порожняки гонять. Ответ свалил меня на повал. Ну а я, говорит, тоже ж не могу знать, что там окажется на самом деле, мне некогда все квартиры осматривать, если Вы заинтересуетесь, тогда и я подъеду. То есть, продавец в магазине, что бы продать мне утюг за 100 долларов, проходит тренинги по общению, изучает характеристики утюга, стоит возле этой полки весь день, и я даже не знаю, будет ему за это 30грн бонуса, а эти робяты, торгуя товаром за 70 штук, делают это как-то в виде одолжения что-ли?!
На счет знания, рыночной конюктуры, текущих трендов и перспектив, нашими «специалистами», я бы тоже не заикался. Пускай теперь эти «специалисты» расскажут о своей квалификации своим клиентам, которым они поспособствовали в приобретении жилья в первой половине 2008 года и взяли за это деньги. А такое понятие как рыночный «пузырь» в принципе возможно только, при условии, что большая часть рынка на неё поведется, то есть не обладает достаточной квалификацией, что бы дать правильную оценку происходящему.
В наших реалиях знать, как покупать квартиру за место брокера, это не возможность сэкономить на услугах брокера, это просто жизненная необходимость, потому что поручить все необходимые вопросы просто некому. Рыночное предложение от посредников, 2-8 тыщ, за частичное выборочное участие в вопросе, зачастую поверхностное и совсем не в твоих интересах, только лишь в своей стоимости должно отвечать какому-то уровню требований, так оно еще и не закрывает вопроса! Что бы не было беды, вникать все равно придется, так что бы со спокойной душой поручить, получить и оплатить, че-то в этой сфере я не слышал (басни не в счет).

Поэтому и я спрошу по сути темы:
Электрика, квартплата, вода газ, можно просто посмотреть по счетам и сравнить со счетчиками, если какие-то копейки останутся – Бог с ними.
Вытяг БТИ нотариусу принесет продавец. Реестр заложенного имущества просмотрит и вытяг с него даст нотариус.
Где у кого и по чем можно заказать проверку на аресты?
Где можно запросить историю на участие квартиры в судебных делах?
Что с прописанными и временно выписанными, прописка дело ЖЭКа? Я так понимаю с утра можно взять справку, а в обед прописать кого-то, к вечеру продать квартиру? Какие варианты защиты?
Владелец может быть в разводе, а квартира приобреталась в период брака, бывший супруг ведь тоже может нарисоваться погодя.
Возможно что-то еще, что требует внимания?

Долги по коммуналке могут достигать сумм, сравнимых со стоимостью квартиры, с другой стороны форму из жэка без погашения не выдадут. Вообще оплата за электрику и прочее легко проверяется даже посторонним человеком.

Прописанные не должны особо волновать, во-первых прописка дело не одного дня. И на право владения они никак не влияют. Вот разве что прописанные дети - неприятная штука.
Большинство скрытых нюансов при покупке подпадают под определение добросовестного приобретателя, и при расторжении договора через суд все деньги обязаны вернуть. Все указанное в договоре, потому с занижением цены и дополнительными бумажками я бы очень не советовал связываться. Хотя, конечно, далеко не всегда эти деньги легко или вообще возможно получить.
Ещё немного о более хитрых способах отъёма жилья -

averba.com.ua/yuridicheskie-yslygi-dnepropetrovsk/butovue-reideru-10-zakonnuh-sposobov-otema-vashei-kvartiru.html

Бытовые рейдеры: 10 законных способов отъема вашей квартиры

Рубрика: Юридические услуги | Метки: адвокат, мошенничество, нарушения закона, недвижимость, суд


В последние несколько лет все шире распространяется бытовое рейдерство. Под этим термином подразумевают присвоение права собственности прежде всего на квартиры и земельные участки. Почему закон на стороне бытовых рейдеров?

Если раньше рейдерство ассоциировалось исключительно с отъемом предприятий, корпоративных прав, помещений или земли под фабрикой, то последние несколько лет все шире распространяется так называемое бытовое рейдерство. Под этим термином подразумевают присвоение права собственности прежде всего на квартиры и земельные участки. Хотя и другими активами агрессоры не брезгуют. Методы, к которым прибегают рейдеры для захвата чужого имущества, разнообразны, объединяет их лишь одно: в результате рейдерской операции законный хозяин лишается собственности.

Контракты собрали несколько историй, иллюстрирующих приемы и методы работы бытовых рейдеров. Все истории — реальные, имена и места действия — вымышленные…

Квартирный вопрос

Блок 1 Квартира недавно приобретена

История 1: Договор, которого нет

Один из основных способов, применяемый бытовыми рейдерами, — оспаривание договора купли-продажи квартиры. Для этого используются любые, самые неожиданные и бредовые основания.

Молодой человек, назовем его Алексей, купил квартиру в престижном районе Киева. Все документы на квартиру были в полном порядке, никаких проблем с опекунским советом или совладельцами жилья не было. Сделка состоялась, стороны в присутствии нотариуса подписали и заверили договор купли-продажи, Алексей получил правоустанавливающие документы и ключи, бывший хозяин, назовем его Виктор, — деньги. Новый владелец отправился обживать свою собственность, а предыдущий — выехал за границу, не оставив никакой информации о новом месте пребывания.

Через несколько недель к Алексею вдруг заявился некий господин, утверждавший, что данная квартира принадлежит ему, и в доказательство предъявивший судебное решение, где сообщалось, что «именем Украины» договор между Алексеем и Виктором расторгнут, а бывший собственник квартиры обязан продать квартиру нежданному визитеру. Основанием для подобного судебного решения послужил заключенный между Виктором и визитером устный договор о продаже квартиры. Иначе говоря, Виктор вроде бы обещал продать свою собственность именно этому человеку, но слово не сдержал. Соответственно, «обманутый» покупатель обратился в суд, требуя расторгнуть якобы незаконный договор. Суд удовлетворил требования истца, и Алексей формально перестал быть владельцем недвижимости.

Парадокс в том, что суд, признав недействительным договор купли-продажи и обязав Виктора продать квартиру рейдеру, забыл указать, что бывший владелец (Виктор) обязан вернуть Алексею деньги. Зато указал, что квартиру Алексей обязан освободить в течение двух недель с момента вступления в силу решения суда. То есть в тот самый день, когда нежданный посетитель навестил ничего не подозревающего молодого человека. Разумеется, Алексей отказался освободить помещение и обратился в суд, требуя отменить незаконное решение. Однако сроки апелляционного обжалования истекли, и пока Алексей искал справедливость, новый собственник с помощью госисполнителей и милиции вошел в квартиру и поменял замки. Более того, на основании судебного решения он получил в БТИ новые правоустанавливающие документы.

Сейчас Алексей пытается отстоять свое право на недвижимость в апелляционном суде, одновременно обратившись в прокуратуру и МВД с просьбой возбудить уголовное дело по факту мошенничества и принятия судьей заведомо незаконного решения. В то же время он пытается найти Виктора, что, впрочем, пока не удается.

Комментарий специалиста

К сожалению, в наших судах устный договор нередко приравнивается к письменному. Главным основанием для признания договора состоявшимся в таком случае являются показания свидетелей. Шансов у Алексея немного, хотя тактику он выбрал правильную. Постоянное давление на рейдеров через суд, прокуратуру, МВД и СМИ приведет к дополнительным тратам захватчика и может вынудить его предложить собственнику квартиры решить дело миром, например, выплатив отступные.

История 2: А вас я попрошу остаться

Продавец, подписав договор купли-продажи, отказывается освобождать проданную квартиру и передавать новому хозяину документы и ключи. В том числе он может обращаться в суд, требуя расторгнуть договор.

Именно с такой проблемой столкнулась Виктория. Недвижимость она приобрела у представительного пожилого мужчины, участника войны, орденоносца, члена Союза ветеранов и т. п. Договор предусматривал освобождение квартиры в течение двух недель. Там же было указано, что деньги за квартиру продавец получил.

Однако через две недели, когда покупательница собралась заселиться в новое жилье, ее ожидал сюрприз. Бывший собственник отказывался освободить помещение. Виктория обратилась за помощью в милицию. Но правоохранители ничего сделать не смогли — ветеран предъявил множество документов, подтверждающих право собственности на спорную квартиру, в том числе ордер 1985 года, свидетельство участника боевых действий, паспорт и справку-характеристику из БТИ, где значился владельцем. Милиционеры не выдержали подобного бумажного напора и отступили, предложив Виктории обратиться в суд с иском о выселении бывшего собственника и добиваться освобождения квартиры с помощью госисполнителей.

Виктория так и поступила. Однако в суде продавец стал утверждать, что договор он подписал, будучи в невменяемом состоянии, чем и воспользовались действующие в сговоре нотариус и покупатель. Свое обвинение он подтверждал медицинскими справками из частной клиники, где указывалось, что в его анализах были найдены следы наркотических веществ. Более того, продавец подал встречный иск, требуя расторгнуть договор. В качестве представителей ветерана, который сам в суде практически не появлялся, действовали подтянутые молодые люди, якобы родственники, предъявившие надлежащим образом оформленную доверенность.

Ситуация осложнилась еще и тем, что представители продавца утверждали, что денег бывший собственник так и не получил. Хотя в договоре и было указано, что «расчет был произведен до подписания данного договора», никаких других подтверждений трансакций не было.

Это дело в суде рассматривается уже более трех лет, однажды суд принял сторону продавца, однако апелляция вернула дело на повторное слушание. Другой судья вынес вердикт в пользу Виктории, но апелляция вновь вернула дело в первую инстанцию.

Комментарий специалиста

Тупиковая ситуация. До принятия решения судом покупатель ничего не сможет сделать. Более того, не очевиден факт, что суд признает правоту Виктории. Основной совет — оформлять расчет с продавцом через банк. В таком случае доказать, что продавец не получал деньги, не получится — банковские документы являются веским аргументом.

Блок 2 Квартира находится в собственности длительный срок

Случай 1: Время платить долги

Один из наиболее популярных способов захвата недвижимости, используемый бытовыми рейдерами, — фальсификация долга и оперативная продажа квартиры заинтересованным лицам в счет его погашения.

Антон, владелец квартиры на Печерске, уехал на стажировку в одну из стран Западной Европы примерно на полгода. Вернувшись в Украину, обнаружил в своей квартире незнакомых людей, предъявивших документы, из которых следовало, что теперь они являются собственниками недвижимости. Расследование, предпринятое Антоном и его друзьями, выявило следующее.

Через пару недель после отъезда Антона соседи снизу обратились в суд с иском о возмещении убытков. Они недавно купили квартиру и якобы сделали дорогой ремонт. Поводом для иска стало затопление Антоном их квартиры, в подтверждение был предоставлен акт, согласно которому потоп нанес ущерб почти на 60 тыс. грн. Суд дважды направлял Антону повестки, но тот, разумеется, никак не мог явиться на слушание дела. Поэтому судья, основываясь на представленных документах и показаниях свидетелей, обязал Антона выплатить компенсацию «пострадавшим». Разумеется, погасить долг квартировладелец не мог, поскольку даже не подозревал о нем. После чего истец повторно обратился в суд, требуя продать квартиру и из вырученных средств компенсировать убытки. Суд вынес соответствующее решение, а некий оценщик определил стоимость квартиры в престижном районе Киева в 80 тыс. грн.

На оперативно проведенном аукционе квартиру купили за выставленную цену третьи лица (не истец). Затем результаты торгов были обжалованы некой барышней в суде, но суд первой инстанции подтвердил законность проведения аукциона и правомочность его результатов. На основании этого решения были получены новые правоустанавливающие документы, квартира вскрыта, а вещи Антона описаны и вывезены на склад. При вхождении рейдеров в квартиру присутствовали госисполнители и сотрудники МВД, так что буква закона была соблюдена. Оставшиеся после выплаты «долга» соседям снизу 20 тыс. грн были списаны как судебные издержки, расходы на проведение аукциона, привлечение правоохранителей и сотрудников ГИС, а также как плата за хранение вещей бывшего хозяина. В итоге Антон остался еще и должен компании-владельцу склада.

Все попытки Антона вернуть свою собственность результата не принесли — бывшие соседи снизу, как появились неизвестно откуда, так и исчезли в неизвестном направлении, продав квартиру. Члены комиссии, подписавшие акт о «затоплении», также оказались подставными лицами. Новые же владельцы весьма недвусмысленно показали намерение отстаивать свое право «честных покупателей» всеми возможными способами.

Комментарий специалиста

Типичный захват «по беспределу»: основные документы подделаны, фальсификаторы исчезли в неизвестном направлении. Метод противодействия тот же, что и в первом случае: постоянное давление на рейдера через МВД, прокуратуру и СМИ. Если есть знакомые в правоохранительных органах, можно использовать метод психологического воздействия: периодические визиты милиционеров по любым поводам могут изрядно потрепать захватчикам нервы.

Случай 2: Вас здесь не стояло

Данный с пособ используется рейдерами при захвате неприватизированных квартир, формально числящихся в резерве райгосадминистрации. Причем время, которое проживают нынешние владельцы в квартире, значения не имеет.

Вера и Евгений, проживающие в квартире родителей Евгения, полученной 10 лет назад в порядке очереди, с ужасом узнали, что их собираются выселять. Причина — определение суда о признании незаконным выдачи ордера. Якобы преимущественное право на эту квартиру имели не родители, а третьи лица, которые и были незаконно обделены.

О том, что дело рассматривалось в суде и по нему уже принято решение, нынешние обитатели квартиры узнали от госисполнителей, пришедших выселять жильцов. Ответчик — райгосадминистрация, которую в суде представлял какой-то сотрудник, якобы признала свою вину и аннулировала ордер. Более того, оказывается, что это решение суда уже прошло стадию апелляционного обжалования, и было признано законным.

Разумеется, нынешние владельцы квартиры начали борьбу за недвижимость. Во-первых, обратились в суд с иском о признании незаконной выдачи ордера на новых лиц. Во-вторых, обратились в МВД и прокуратуру с заявлением о превышении служебных полномочий чиновником РГА. В-третьих, обратились в апелляционный и Верховный Суд с просьбой провести повторное слушание дела.

Впрочем, все эти действия должного эффекта не произвели — суд первой инстанции отказал в принятии иска в производство, апелляционная и кассационная инстанции обещали отреагировать «в порядке очереди», а МВД и прокуратура попросту не ответили. Тем временем новые владельцы успели приватизировать квартиру и продать ее третьим лицам. И уже третьи лица обратились в суд с иском о выселении нынешних жильцов. На это обращение суд отреагировал с завидной оперативностью и обязал жильцов выехать, жэк — снять их с регистрации, а госисполнителей — помочь новым собственникам освободить помещение.

Комментарий специалиста

Главная ошибка была допущена еще до начала рейдерской операции — квартира не была своевременно приватизирована. Если бы собственники позаботились об этим раньше, проблем удалось бы избежать. Сейчас можно давить на чиновников, принявших незаконное решение. Нужно попробовать добиться отмены судебного решения в апелляции. Главное же — привлечь к этой истории как можно больше внимания, писать в прокуратуру, мэрию, Верховную Раду, президенту. Причем обо всех адресатах уведомлять и рейдеров, и судей, принимавших решения, и чиновников РГА. Эффект предсказать сложно, однако моральное воздействие никогда не бывает лишним.

Случай 3: Трудности совладения

Если рейдеру удалось приобрести часть квартиры, он может любыми способами осложнять жизнь другим сособственникам с целью либо выкупить их доли по заниженной цене, либо по максимально завышенной продать свою.

Несколько месяцев назад в такой ситуации оказались три совладельца большой квартиры. Треть ее была заложена в банк для получения кредита. Деньги своевременно возвращены не были, банк выставил заложенную недвижимость на продажу. Пока сособственники пытались найти источники финансирования, чтобы выкупить лот, его приобрел рейдер.

После этого захватчик стал максимально осложнять жизнь другим владельцам: сначала попробовал зайти в квартиру, спровоцировав хозяев на необдуманные действия. В частности, нынешние собственники физически не позволили ему проникнуть в помещение, весьма эмоционально в непарламентских выражениях высказавшись о его праве собственности и личных качествах. Это послужило сигналом к началу войны.

Первый шаг рейдера — обращение в суд. Он указал, что совладельцы не позволяют пользоваться его имуществом. Во-вторых, стал скрупулезно собирать информацию о долговых обязательствах своих оппонентов и перекупать долги.

После чего, заручившись решением суда и поддержкой госиполнителей, вошел в квартиру и начал требовать выделения его доли. Он претендовал на холл и одну из комнат, чтобы сделать невозможным пребывание иных собственников в квартире. Рейдер угрожал закрыть проход через холл, и старым жильцам пришлось бы делать новый вход в помещение, что очень непросто, поскольку квартира расположена на девятом этаже…

Когда же рейдер предъявил озадаченным собственникам изрядное количество их долговых расписок и непогашенных векселей, а также обрисовал дальнейшую перспективу — обращение в суд с требованием немедленного погашения долга и взыскание квартиры за долги, жильцам пришлось согласиться на его условия. В итоге захватчик приобрел доли двух других сособственников по цене в два раза ниже рыночной. После чего быстро продал квартиру, заработав на операции более 300% чистой прибыли.

Комментарий специалиста

Собственники допустили большинство из возможных ошибок. В данном случае рейдер действовал в рамках закона. Совладельцы сами виноваты, что допустили подобную ситуацию и в итоге потеряли квартиру — нужно было еще на первом этапе выкупать выставленную на продажу долю или сразу же блокировать через суд ее продажу банком.

Случай 4: Мир и согласие

Иногда при захвате квартир рейдеры не останавливаются перед подделкой более серьезных документов, чем акт о затоплении или долговая расписка. Например, подделывают доверенность на представление интересов в суде.

Юрий, преуспевающий частный предприниматель, лишился квартиры по мировому соглашению, заключенному от его имени в суде. Один из его деловых партнеров обратился в суд, требуя взыскать с Юрия долг за якобы поставленный, но не оплаченный товар. При оборотах частного предпринимателя примерно 20 тыс. грн в месяц, истец утверждал, что поставил товар на сумму более 200 тыс. грн. Ни об одном заседании суда Юрий не знал — отправленные ему повестки таинственным образом исчезали, не доходя до адресата.

Интересы Юрия в суде представлял не то его друг, не то напарник, предъявивший доверенность, дававшую ему практически неограниченные полномочия. Доверенность была заверена частным нотариусом одного из райцентров. Судья, рассматривающий дело, не поинтересовался, с чего бы это два киевлянина для нотариальной заверки доверенности ездили в райцентр за полтысячи километров от столицы.

В ходе судебного процесса стороны выразили желание заключить мировое соглашение. В счет погашения долга «представитель» Юрия передавал истцу квартиру, которая была оценена в 250 тыс. грн. «Лишние» 50 тыс. грн. истец обязался передать товаром. С утвержденным мировым соглашением кредитор отправился в БТИ, где быстро и без проблем получил новые правоустанавливающие документы на квартиру. «Представитель» же Юрия тем временем свернул свои дела и выехал за границу. Также поступил и «нотариус», заверивший доверенность.

Об этой махинации Юрий узнал от новых жильцов, которые купили квартиру у предпринимателя, получившего ее по мировому соглашению. В данном случае закон был на стороне «добросовестных покупателей», хотя претенденты на жилье, ни разу не посмотревшие покупаемую квартиру, вызвали определенные подозрения. Тем не менее вооруженные решением суда о выселении, в сопровождении милиционеров и сотрудников ГИС они вошли в квартиру и в буквальном смысле выбросили Юрия на улицу.

Сейчас Юрий пытается добиться справедливости, обращаясь в суд, прокуратуру и МВД. Однако доказать, что ключевой документ в деле — доверенность на имя «друга» — поддельный, ему пока не удалось. Да и не факт, что даже расторжение мирового соглашения поможет вернуть квартиру — с точки зрения закона, нынешние обитатели — добросовестные приобретатели.

Комментарий специалиста

Противодействовать таким атакам, оставаясь в рамках правового поля, практически невозможно. Все основные документы подделаны, а судьи принимают решение в пользу рейдера. В данном случае нужно постараться добиться ареста квартиры, чтобы ее еще раз не продали, любым способом добиться ареста имущества первого истца («кредитора») и потом, не торопясь, доказывать факт подделки. Далее следует доказать незаконность всей цепочки договоров, требуя выселения новых жильцов. Деньги «добросовестным приобретателям» пусть возвращает «партнер», продавший им квартиру, — для этого и арестовывается его имущество.

Блок 3 Рейдер захватывает квартиру, снимая ее

Случай 1: Дети — цветы жизни

Интересный способ получить в длительное пользование квартиру в Киеве за сравнительно небольшую плату.

Петр, владелец двух квартир в Киеве, решил подкрепить семейный бюджет популярным способом: сдать одну из них в аренду. Арендатор — молодой человек из провинции — нашелся быстро. Договор был подписан, съемщик обосновался в квартире и исправно платил оговоренную сумму. Однако через некоторое время платежи стали крайне нерегулярными. Выждав некоторое время, Петр решил избавиться от недисциплинированного жильца. Однако тут его ожидал неприятный сюрприз: освободить квартиру арендатор отказался. Владельцу пришлось обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды и о выселении съемщика.

Пока дело рассматривалось в суде, арендатор успел жениться. Более того, молодая жена въехала в квартиру уже с трехмесячным ребенком. О чем ответчик и заявил в суде, указывая на невозможность выселения из квартиры несовершеннолетнего ребенка. Более того, после нескольких разговоров на повышенных тонах между Петром и съемщиком последний обратился в суд, требуя ограничить доступ владельца квартиры в его жилье: мол, крики и скандалы негативно отражаются на здоровье ребенка.

На этом рейдер не остановился. Он обратился в прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело против Петра, поскольку его поведение наносит непоправимый вред грудному ребенку и кормящей матери. После нескольких разговоров со следователем Петр был вынужден отказаться от дальнейших попыток давления на арендатора и перейти к общению через посредника.

В итоге на ближайшие 16 лет (до совершеннолетия ребенка) гость столицы обеспечен жильем, более того, по фиксированной и сравнительно небольшой плате, которую еще не факт, что владелец будет получать. Ведь никаких рычагов воздействия на съемщика у Петра нет — любые его действия могут трактоваться как нанесение вреда здоровью ребенка…

Комментарий специалиста

Опять патовая ситуация. Можно добиться принятия судебного решения о выселении, но выселить мать с ребенком из квартиры не представляется возможным. Остается лишь воздействовать на квартиросъемщика, причем так, чтобы здоровью ребенка ничего не угрожало: письма на работу, обращение в суд о взыскании задолженности и т. п.
Земельный вопрос

Случай 1: Дела семейные


Даже если продавец земельного участка заявил, что он не состоит в браке и никаких дополнительных обязательств не имеет, не исключен вариант неожиданного появления его «второй половины» с иском о расторжении договора.

Николай несколько месяцев назад приобрел небольшой земельный участок под Киевом. В присутствии нотариуса стороны рассчитались, покупатель получил в собственность кусочек родины, а продавец — определенную сумму в твердой валюте.

Однако не прошло и месяца, как в местный суд обратилась некая женщина, представившаяся женой продавца. Хотя официально их брак оформлен не был, они уже длительное время проживали вместе и вели совместное хозяйство. Супруга утверждала, что решение о продаже муж принимал без ее ведома и согласия, и просила расторгнуть договор купли-продажи земли. Суд, прислушавшись к ее аргументам, признал сделку недействительной и обязал продавца вернуть покупателю полученные деньги.

Однако тут возникло сразу несколько проблем. Во-первых, рыночная цена земли за время процесса выросла почти на 50%, соответственно, соотношение деньги/купленная земля изменилось не в пользу Николая. Во-вторых, для уменьшения суммы госпошлины и прочих платежей стороны указали в договоре сумму, значительно меньше реальной. В-третьих, продавец заявил, что деньги он уже потратил и требуемой суммой просто не располагает. Впрочем, он соглашался погашать долг равными частями в течение нескольких лет.

Сейчас Николай пытается добиться в апелляционном суде отмены решения суда первой инстанции и получить свою землю по договору купли-продажи или взыскать ее в качестве погашения долга.

Комментарий специалиста

Первое: чтобы избежать подобных коллизий, стоит указывать в договоре полную сумму, пусть и придется заплатить несколько больше различных пошлин. Второе: лучше проверить, есть ли у продавца законная или гражданская супруга, вплоть до визита к нему домой и опроса соседей. И если есть подозрение, что жена может внезапно появиться, требовать ее согласия.

Случай 2: Актовый заговор

Наиболее распространенный способ земельного рейдерства — отмена в судебном порядке государственного акта на землю, выданного местным советом.

Первичным документом, подтверждающим право собственности на землю, является государственный акт. Как правило, первым владельцем земли становится член местной общины, получивший землю в порядке распределения земельных паев.

Александр приобрел землю у вторичного собственника, который ранее купил ее у жителя одной из деревень под Киевом. Однако через некоторое время Александр с удивлением обнаружил на своем участке признаки начинающейся стройки. Попытки выяснить, с чего вдруг на принадлежащей ему земле кто-то что-то строит, ни к чему не привели — строители просто ссылались на приказ начальства и отказывались говорить, кто им дал распоряжение.

В сельсовете, куда поспешил взволнованный собственник, выяснилось следующее: два месяца назад был инициирован большой судебный процесс относительно законности выделения земли. В ходе слушаний ряд госактов, в том числе и выданный бывшему хозяину земли, которую купил Александр, был признан недействительным. Участок получил другой житель деревни, который без промедления продал его крупной строительной компании, выкупившей также ряд смежных участков.

Сейчас Александр вместе с несколькими другими несостоявшимися владельцами пытается отстоять свое право на землю. Впрочем, в данном случае их оппонентом выступает строительная компания с большими лоббистскими возможностями, поэтому добиться справедливости экс-собственникам вряд ли удастся.

Комментарий специалиста

Действительно, это довольно распространенный способ. Сейчас на множество участков в престижных пригородах существует два-три, а то и больше актов на землю. Единственный выход: пытаться доказать свою правоту и законность владения землей в суде. Превентивные меры: проверить землю перед покупкой и обзавестись информатором в сельсовете, который будет своевременно сообщать об исках и возможных проблемах.

Случай 3: Моя хата с краю

Еще один популярный метод захватить чужую землю — построить на ней что-либо, после чего в судебном порядке признать землю своей.

Подобным образом лишился изрядной части своей земли Роман. Участок он прикупил давно, но вот до застройки или хотя бы ограждения земли забором никак не доходили руки — то времени нет, то денег.

Однажды, в очередной раз выбравшись на природу с друзьями, он с удивлением обнаружил на своем наделе некое неказистое строение. Попытка выяснить у его обитателей, что это собственно такое и каким образом оно оказалось на чужой земле, привела к, мягко говоря, неожиданным результатам.

Оказалось, что дом, земля под ним и часть участка принадлежат не Роману, а самозастройщикам. Они п остроили дом, пусть и на чужом участке, из своих материалов и сами оплатили работу строителей. Постфактум зарегистрировали свою «хатынку» в местном совете и в судебном порядке признали законность строительства. Более того, тем же решением суда они получили в собственность участок земли непосредственно под домом и еще некоторый надел — для обслуживания строения. В итоге захватчики «именем Украины» оказались владельцами почти половины участка Романа. Разумеется, суд обязал их выплатить некоторую компенсацию собственнику участка, впрочем, сумма была в несколько раз меньше, чем реальная стоимость земли.

Сейчас Роман решает, договориться ли с захватчиками по-хорошему, выкупив у них землю, продать им остаток своего участка или ввязаться в судебную (и не только) войну. Например, оспаривать в апелляции решение суда первой инстанции, обнести домик забором и препятствовать проникновению в него или же попросту темной ноябрьской ночью снести самострой.

Комментарий специалиста

Самострой и самозахват — весьма распространенное явление. Увы, сносить подобные строения может себе позволить только государство. Частным же лицам придется либо через суд доказывать свою правоту и добиваться сноса строений, либо своевременно ограждать принадлежащую им землю забором и время от времени проверять участок на наличие непрошенных гостей.

Хорошая ссылка для усиления паранойи))

Полезно было бы знать, где у кого и за сколько можно получить информацию о:

-продавце и его семейной истории (дети, жены, заслуженные ветераны родители) то есть всех чей быт урод-продавец и коррумпированное гос-во могут постараться обеспечить за счет моей вновь приобретенной квартиры.

-судебная история продавца (кто что от него хотел и он хотел)

-история прописаных выписаных (может хто вернется с большой обидой и решением самого гуманного суда)

- история смены собственников квартиры

- история исков по квартире (если не дай бог имелись)

- запреты на отчуждение (человек может и не знать, 5 лет тому оплатить ремонт штраф или задолженность, а в исполнительной службе висит запрет... у меня так с авто у товарища было)