Новая квартира в пригороде или капитальный ремонт хрущевки

Уважаемые инвесторы и покупатели, а также жильцы в новостройках Киева и Киевской области, подскажите пожалуйста Ваше мнение.
Встал вопрос делать капитальный ремонт своей старой хрущевки на Борщаговке (все с нуля) или купить квартиру в пригороде Киева.
Дело идет к пенсии. Свою квартиру пока продавать не планируем (в будущем сдача в аренду).
С учетом бюджета и тягой к уютным, зеленым зонам и невысоким домам, присматриваем ближний пригород, т.к. пока работаем.
Читая форум, и немного пообщавшись с застройщиками, понимаю, что новостройки - это бесконечные денежные вложения и нервы, а старый фонд тоже на износе.
Какое бы решение приняли Вы? Спасибо всем, кто откликнется:)

Цитата "DoTV":

Уважаемые инвесторы и покупатели, а также жильцы в новостройках Киева и Киевской области, подскажите пожалуйста Ваше мнение.
Встал вопрос делать капитальный ремонт своей старой хрущевки на Борщаговке (все с нуля) или купить квартиру в пригороде Киева.
Дело идет к пенсии. Свою квартиру пока продавать не планируем (в будущем сдача в аренду).
С учетом бюджета и тягой к уютным, зеленым зонам и невысоким домам, присматриваем ближний пригород, т.к. пока работаем.
Читая форум, и немного пообщавшись с застройщиками, понимаю, что новостройки - это бесконечные денежные вложения и нервы, а старый фонд тоже на износе.
Какое бы решение приняли Вы? Спасибо всем, кто откликнется:)

В новострое ремонт только надо пережить и дождаться когда полностью дом заселится, да запустятся нормально все службы и устаканится все с коммуникациями. Дальше в новострое легче. А старый фонд, особенно старые дома вроде хрущей, это всегда проблемы связанные либо с моральным старением дома, либо с физическим. И сделать толком там что-то сложно уже.

Я тоже склоняюсь к новостройке, но столкнулись с тем, что пригород - проблемное жилье, т.к. начинают строить, либо уже строят, а пакета документов нет или документы есть, но не могут ввести в эксплуатацию, значит есть проблемы. Я понимаю, если люди арендуют жилье, то готовы рисковать, но у нас большие сомнения, а старье замучило.
Если же дом построен у нормального застройщика, то цены нереально завышены, да уже и нет выбора.

Я тоже склоняюсь к новостройке, но столкнулись с тем, что нам нравятся дома, которые строятся на земле под индивидуальное строительство, а у застройщиков нет всех документов, или есть документы, но не могут ввести в эксплуатацию.
Там, где дома сданы, уже нет выбора, да и цены слишком завышены.
Более менее серьезные застройщики строят многоэтажки - нам очень не привычно.
Заниматься вопросом только начали - может кто подскажет?

Смотря на какую сумму вы планируете ремонт. Если эта сумма близка к покупке 1-ком кв в "Еврике" (не совсем пригород и не совсем дорого) то лучше квартиру в новострое.

новостройка
- отопление сейчас ставят счетчики (невозможно на вторичке), а значит хорошая экономия.
- стоят счетчики: газ, вода.
- в доме новые трубы.
- дом новый, значит в доме все новое.
- на ремонт уйдет меньше так как некоторые застройщики сдают дома уже с подготовленными стенами (шпаклевка на стенах) и полом. А значит можно самостоятельно поклеить обои и положить ламинат. Так же в квартире будет новая сантехника что существенно секономит ваш бюджет.



вторичка
- на отопление счетчики нельзя поставить. Значит платежка зимой за 1 месяц за 1 ком приблизительно 800-1000грн.
- счетчики нужно ставить за свой счет.
- в доме старые трубы, а значит и проблемы: протечки, забитость, полная изношенность труб.
- дом которому 30-40-50 лет значит и проблемы так как многое устарело и требует замены.
- на ремонт больше расходов так как нужен демонтаж, а уже после капитальный ремонт. Замена сантехники и труб - это дорого.

Вообщем можно много писать я бы выбрала покупку новостройки вместо капитального ремонта на вторичке.

Новостройку легче сдать и да существенная экономия на коммуналке (на отоплении в первую очередь). Вторичка всегда будет требовать расходов на постоянный ремонт чего-то, да и коммуналка выходит дорогая за счет того что ну никак нельзя ставить счетчики отопления на вторичке.

[quote="Lessl"][quote="Это я тут"] спасибо за ответы:)
похоже мы на правильном пути:)
а как правильно организовать поиск застройщика?
хотели бы на уровне инвестиций, чтоб выбор этажа, стороны, плюс подешевле, но теряемся в предложениях...даже на этом сайте что ни глянем по ссылкам, так уже сданы, заселены и т.д., что не зацепит, так уже распродано:(
где можно узнать будущие площадки, выданные под застройки? или это секрет?:)

Цитата "DoTV":

Я тоже склоняюсь к новостройке, но столкнулись с тем, что нам нравятся дома, которые строятся на земле под индивидуальное строительство, а у застройщиков нет всех документов, или есть документы, но не могут ввести в эксплуатацию.
Там, где дома сданы, уже нет выбора, да и цены слишком завышены.
Более менее серьезные застройщики строят многоэтажки - нам очень не привычно.
Заниматься вопросом только начали - может кто подскажет?

Между нормальным местом в пригороде с нормальным застройщиком и эконом вариантом на окраине Киева действительно разница не такая большая, это нормально. Это пока не начнешь копать, то кажется, что нормальный вариант в пригороде будет сильно дешевле.
Высотка - это не всегда плохо. Смотря для чего. Возле высоток обычно лучше развита инфраструктура (магазины по крайней мере), как-то лучше решаются транспортные вопросы. В высотках дешевле обходятся решения, касаемые облагораживания дома. Можете как вариант рассмотреть не высокие этажи в многоэтажке. Мы, например, так и сделали, только в Киеве - мы 5 этаж себе выбрали из 26.
А у старого фонда огромный минус в том, что дома морально устаревшие (это не берем во внимание физическое старение домов). Дома эти более холодные. Даже кирпичные будут сильно уступать новым домам. Плюс в старых домах не устанавливают индивидуальные тепловые счетчики. В полностью заселенных новых домах плата за отопление совсем небольшая по сравнению с теми же хрущевками. Плюс контингент в хрущевках на окраине часто такой себе. В новостроях много лучше даже в пригороде. еще сети в старых домах убитые и морально устаревшие. Особенно сильно это касается электроснабжения. Старая проводка в хрущевках - это жесть. На квартиру иногда приходит 3 или чуточку больше кВт. Там как ни делай разводку по квартире, а проблемы все равно будут - мощности просто не будет хватать. В новых домах часто заходит в квартиру 3 фазы, там совсем большая разница в мощности получается.

Цитата "DoTV":

Для поиска недвижимости есть сайт л у н там есть новостройки на карте Киева и есть пригород. Тут же на домике отличный форум с информацией о каждой новостройке.
Есть новостройки от банка "Аркада" ("Еврика", "Патриотика", "Кассиопея") для небольшого бюджета оч хороший вариант. Дома уже стоят, людям сдают квартиры т.е. все хорошо + у них есть хорошая рассрочка в вашем случае первым взносом могут быть деньги на ремонт остальное выплатите застройщику условия оч хорошие.

Есть еще "Новая Англия", "Парк ленд" тоже бюджетные варианты. Квартиры сдают, документы получают т.е. тоже все хорошо.

Это те новостройки (застройщики) которые уже что-то построили и сдали без проблем и кидалова.

Цитата "Lessl":

спасибо Вам огромное:)
просмотрю все объекты
информации море...начинаю изучать и копать:)
целая наука!:)
кроме изучения, нам наверное, еще стоит и поездить...
интересно, а сколько времени обычно тратят на поиск новички без помощи риелторов?
за какой срок реально определиться?

Цитата "Это я тут":

Плюс контингент в хрущевках на окраине часто такой себе. В новостроях много лучше даже в пригороде.

Да ладно Вам про контингент. Контингент панельных новостройках, как правило, намного хуже чем хрущёвках - что хочу то и ворочу
//forum.domik.ua/zhk-akcent-pr-akademika -glushkova-9b-dbk4-t29085-2000.html#p135 8160
В панели сначала трещины пойдут. А вообще н кто не мещает показательно нказать мегадебила вынесшего в кристере стену.три года с отсрочкой исполнения и штраф ,плюс восстановление за счет нарушителя. И следующие дизайнеры-олигофрены задумаются.
5-10 таких "быков" в доме и будете сидеть на бомбе замедленного действия.

Цитата "Leonid.":

Да ладно Вам про контингент. Контингент панельных новостройках, как правило, намного хуже чем хрущёвках - что хочу то и ворочу
//forum.domik.ua/zhk-akcent-pr-akademika -glushkova-9b-dbk4-t29085-2000.html#p135 8160
В панели сначала трещины пойдут. А вообще н кто не мещает показательно нказать мегадебила вынесшего в кристере стену.три года с отсрочкой исполнения и штраф ,плюс восстановление за счет нарушителя. И следующие дизайнеры-олигофрены задумаются.
5-10 таких "быков" в доме и будете сидеть на бомбе замедленного действия.

Дибил любой дом может уничтожить. Кирпичный не исключение. Вообще панельные дома ругают, имея в виду на самом деле старые панельные дома. В новых же очень многое совсем по другому. В дешевом сегменте я же предпочел бы панельный дом монолитно-каркасному, т.к. в монолитно каркасном больше возможностей напортачить и при экономии ничего хорошего в этой технологии нет. Панельный лучше. Кирпичный дом - это хорошо, но тоже есть свои тонкости и совсем не обязательно что такой дом будет лучше современного панельного. Кирпичным опять таки часто припысывают свойства, которые характерны для старых домов, но не для новых да и то в сравнении со старыми панельными. В общем, часто эти сравнения уже давно не актуальны.
Приведу пример. Очень часто можно прочитать, что панельные дома холодные и имеют плохую звукоизоляцию. Холодные за счет чего? Панель не выполняет утепляющие функции. Также как и кирпичная стена тоже в современном доме. Утепляющие функции выполняет наружный утеплитель преимущественно. Что касается звукоизоляции, то надо смотреть на конструкцию стен. Тонкая перегородка в кирпичном доме имеет ужасную звукоизоляцию. Но ведь кирпичная. В хрущевке звукоизоляция между квартирами хуже чем в нормальном современном панельном доме, у которого панели не имеют пустот внутри.

Цитата "Это я тут":

У меня такое ощущение, что в панельной хрущевке звукоизоляции нет вообще:( Соседи заселили молодого парня-квартиранта. Скорее всего у него нет мебели и у меня свободная стенка. Ребята живут ночной жизнью - как правило ночью просто общаются с друэьями, девушки в гостях, и не буянят, и не выпивают, но такое впечатление, что все происходит у меня в комнате:( Просто в хрущевках обычно ночью гробовая тишина - но вдруг кто-то не спит, или кашлянули на улице - все слышно:(

Я бы выбрал хороший новострой в пригороде. Из плюсов: нормальная планировка (можно даже перепланировку себе сделать, если монолитно-каркасный дом), новые коммуникации и людей поменьше, чем в столице.

Цитата "DoTV":

спасибо Вам огромное:)
просмотрю все объекты
информации море...начинаю изучать и копать:)
целая наука!:)
кроме изучения, нам наверное, еще стоит и поездить...
интересно, а сколько времени обычно тратят на поиск новички без помощи риелторов?
за какой срок реально определиться?

Мы смотрели "Эврику" вполне неплохой дом рядом с метро "Ипподром". Правда дом панельный но и цены невысокие. На сайте у Аркады на каждый дом цены разные и они меняются но цены ориентировочно 15,000грн за кв.м. + в том как я уже писала что застройщик банк "Аркада" и у них есть рассрочка до 30 лет (сейчас в новостройках рассрочки или на 1-2 года или до сдачи дома).

Понравился дом "Новая Англия" их застройщик уже построил и сдал "Британский квартал" (м. "Ипподром") тоже панельный рядом метро "Васильковкая" 1 ком 36 кв.м. около 25 тыс $. Сейчас по моему цены у них 17,500грн за кв.м. + они делают скидку 10% (в 17,500 она уже включена мне так кажется но нужно уточнять). + у них есть возможность сделать ремонт 100-130$ за кв.м. "заходи и живи" но только без мебели. Мне такой вариант понравился.

Можно обойтись без риелтора так как вы покупаете первичку из рук застройщика. Но если вы сомневаетесь в чем-то, то я вам не рекомендую "Благовест" и "Парк лейн" да простят меня их риелторы. Сами сотрудничали с "Киев Дом Сервис" у них офис на Пушкинской. Директора знаем лично (оч рада что нам их посоветовали и их агенство) его часто по интеру показывают.

Дома которые привела в пример недалеко от вас но они панельные но зато и цены невысокие. Да и спрос на них судя по форуму немаленький. Если смотреть монолитные дома посмотрите "Французкий квартал 2" метро "Лыбедская" но там 30,000 кв.м. Но дома не плохие и есть 5-ти этажки.

Цитата "Это я тут":

Дибил любой дом может уничтожить. Кирпичный не исключение. Вообще панельные дома ругают, имея в виду на самом деле старые панельные дома. В новых же очень многое совсем по другому. В дешевом сегменте я же предпочел бы панельный дом монолитно-каркасному, т.к. в монолитно каркасном больше возможностей напортачить и при экономии ничего хорошего в этой технологии нет. Панельный лучше. Кирпичный дом - это хорошо, но тоже есть свои тонкости и совсем не обязательно что такой дом будет лучше современного панельного. Кирпичным опять таки часто припысывают свойства, которые характерны для старых домов, но не для новых да и то в сравнении со старыми панельными. В общем, часто эти сравнения уже давно не актуальны.
Приведу пример. Очень часто можно прочитать, что панельные дома холодные и имеют плохую звукоизоляцию. Холодные за счет чего? Панель не выполняет утепляющие функции. Также как и кирпичная стена тоже в современном доме. Утепляющие функции выполняет наружный утеплитель преимущественно. Что касается звукоизоляции, то надо смотреть на конструкцию стен. Тонкая перегородка в кирпичном доме имеет ужасную звукоизоляцию. Но ведь кирпичная. В хрущевке звукоизоляция между квартирами хуже чем в нормальном современном панельном доме, у которого панели не имеют пустот внутри.

Вы забыли что такие "быки" на которых нет управы живут в новостройках, которые в одночасье могут разрушится.
Ну очень хорошие соседи. Поэтому часть покупателей и предпочитают старый фонд, что там и перегородки в хрущах не несущие и и соседей "быков" практически нет.

Цитата "Это я тут":

Дибил любой дом может уничтожить. Кирпичный не исключение. Вообще панельные дома ругают, имея в виду на самом деле старые панельные дома. В новых же очень многое совсем по другому. В дешевом сегменте я же предпочел бы панельный дом монолитно-каркасному, т.к. в монолитно каркасном больше возможностей напортачить и при экономии ничего хорошего в этой технологии нет. Панельный лучше. Кирпичный дом - это хорошо, но тоже есть свои тонкости и совсем не обязательно что такой дом будет лучше современного панельного. Кирпичным опять таки часто припысывают свойства, которые характерны для старых домов, но не для новых да и то в сравнении со старыми панельными. В общем, часто эти сравнения уже давно не актуальны.
Приведу пример. Очень часто можно прочитать, что панельные дома холодные и имеют плохую звукоизоляцию. Холодные за счет чего? Панель не выполняет утепляющие функции. Также как и кирпичная стена тоже в современном доме. Утепляющие функции выполняет наружный утеплитель преимущественно. Что касается звукоизоляции, то надо смотреть на конструкцию стен. Тонкая перегородка в кирпичном доме имеет ужасную звукоизоляцию. Но ведь кирпичная. В хрущевке звукоизоляция между квартирами хуже чем в нормальном современном панельном доме, у которого панели не имеют пустот внутри.

зачем писать бред. панельные дома без пустотные. что старые, что новые и изменения коснулись только внешних панелей, которые делают тоньше, без внутреннего утепления. спасибо внешнему.
но из-за конструкции аля карточный домик они и самые стремные. перегородка в кирпичном доме 25см. какая толщина межквартирной панели?

Цитата "Leonid.":

Вы забыли что такие "быки" на которых нет управы живут в новостройках, которые в одночасье могут разрушится.
Ну очень хорошие соседи. Поэтому часть покупателей и предпочитают старый фонд, что там и перегородки в хрущах не несущие и и соседей "быков" практически нет.

Прошу прощения что вмешиваюсь но откуда у "быков" деньги на новостройку. Два этих понятия как бы несовместимы абсолютно.
В старом жилфонде с бабушками не лучше у которых "не стучи в двери они не твои" (двери порадного и говорилось это ребенку). Ну и алкоголиков и "быков" и маминых мамсиков хватает в старом жилфонде которые не были на плантациях по сбору апельсин и не заработали хотябы на пригород Киева.

Цитата "Lessl":

Прошу прощения что вмешиваюсь но откуда у "быков" деньги на новостройку. Два этих понятия как бы несовместимы абсолютно.
В старом жилфонде с бабушками не лучше у которых "не стучи в двери они не твои" (двери порадного и говорилось это ребенку). Ну и алкоголиков и "быков" и маминых мамсиков хватает в старом жилфонде которые не были на плантациях по сбору апельсин и не заработали хотябы на пригород Киева.

В новостроях "быки" можно МАССОВО выносят несущие стены - почитайте форумы . И такие соседи намного страшнее парочки алкоголиков которые ещё остались в хрущовках и на которых управу намного легче найти.

Я, как житель хрущевки со стажем, могу поделиться своими впечатлениями:)
Родилась в хрущевке родителей, потом жила в своей однокомнатной хрущевке, потом переехали в двухкомнтаную хрушевку:(
Контингент - бабушки на лавочках, которые все видят и слышат, но когда у нас взломали замки в квартиру в двух дверях - ничего не слышали и не видели:(
А еще да, спившиеся личности, которые тусуются возле сбора макулатуры и бутылок:(
А еще арендаторы: семьи с совсем маленькими детьми, но таких очень мало.
На улице, в приннипе, ЖЕКи гребут, убирают, но не совсем регулярно - видать запои:(
Вокруг все старое, пошарпанное, но пенсионеры стараются поддерживать порядок, даже вазончики в парадном:)
Для утренней прогулки с собачкой все прекрасно- солнышко, зелень, аллейки, парки:)
Транспорт, магазины и т.д. на любой вкус:)
Плюс птички, цветочки, клумбочки под окнами:)
НО для меня, современнного человека, появилось ощущение, что я не живу сегодня-сейчас, а доживаю в этом доме:(

Цитата "Leonid.":

Вы забыли что такие "быки" на которых нет управы живут в новостройках, которые в одночасье могут разрушится.
Ну очень хорошие соседи. Поэтому часть покупателей и предпочитают старый фонд, что там и перегородки в хрущах не несущие и и соседей "быков" практически нет.

Есть они и в старых панельках, и даже в Хрущевках. В старом фонде далеко не всегда планировки радуют и может найтись какой-то хитрожопый, который захочет изменить ее любой ценой, не задумываясь о последствиях.

Цитата "dacha_rus":

зачем писать бред. панельные дома без пустотные. что старые, что новые и изменения коснулись только внешних панелей, которые делают тоньше, без внутреннего утепления. спасибо внешнему.
но из-за конструкции аля карточный домик они и самые стремные. перегородка в кирпичном доме 25см. какая толщина межквартирной панели?

Не могу знать зачем вы пишете бред. Потрудитесь объяснить самому себе сами. Панели есть и в новых домах с утеплением внутри (В Британском квартале, например, такие сендвичи и в первых очередях Грюнвальда) - там идет слой бетона, внутри слой пенопласта, потом снова слой бетона - это если грубо. Это первое. Второе, панели есть пустотелые - как раньше были (раньше было больше, т.к. панельные дома строили чаще с целью удешевить строительство, отсюда и пренебрежительное отношение к этим домам), так и сейчас иногда, если также стоит задача удешевить технологию строительства и уменьшить материалоемкость и массу здания. Как пример, в ЖК Грюнвальд первые 2 секции имеют внутренние перегородки из пустотелых панелей. Есть и другие, сейчас по памяти не вспомню быстр просто. По поводу сейсмостойкости, то монолитно-каркасные считаются более сейсмоустойчивыми в большей степени из-за того, что стены заполняются легким материалом и центр тяжести у них получается ниже чем у классических панельных домов, плюс получается меньшая нагрузка на фундамент. Так вот не писали бы вы лучше бред, а почитали, что сейчас многие панельные дома делают таким образом, чтобы межквартирные стены были несущими, а межкомнатные и наружные стены делают из легких материалов. По материалоемкости такие дома получаются еще легче, т.к. плиты, сделанные на заводе с заводским контролем качества не требуют такого запаса по толщине, как монолит, отлитый на стройке неизвестно какими рабочими. И эти дома уже также относятся к категории сейсмически стойких. Маркетологи назвали эти дома сборно-монолитно-каркасными, но по сути это те же панельные дома, только мдифицированные, которые сочетают в себе лучшие качества панельных и монолитно-каркасных домов. Это недорогая технология, но которая по качеству не уступает монолитно-каркасной. Уступает у нее только дизайн - дома получаются угловатыми и рентабельно такие дома производить сериями, но не индивидуальные проекты.
Что касается перегородок, то перегородка в кирпичном доме 1 кирпич. Хорошо. Только по плотности бетон плотнее чем кирпич, так что массивность бетонной перегородки может быть даже выше при немножко меньшей толщине. Согласно ДБН минимальная толщина межкомнатных бетонных перегородок в современном доме 16 см, но на нижних этажах они могут быть выше в силу несущей конструкции. Например, в моей квартире толщина межквартирных перегородок 20 см. Это полнотелый армированый тяжелый бетон. В такие стены есть смысл ставить и нормальные двери. Это не пеноблок, который в считанные минуты бесшумно можно проковырять обычной отверткой или стамеской. Да и из кирпича дверь проще выдрать прямо вместе с коробкой чем из бетона.