Квартиры в столице панически выставляются на продажу!

Уважаемый SPY,
модель регресионная но не линейная как Вы могли заметить, если бы она была линейная то никаких коррекций в прогнозе не было бы, цена ушла бы дальше вверх в заоблачные высоты и подтвердила выводы уважаемого Владимира.
Интересно было бы узнать Ваш метод, ну хоть один численный метод оценки будущей стоимости 1 кв.м., как вариант могу предложить многофакторную модель с учетом макроэкономических и др. показателей, только для нее надо иметь объективную стат базу и проверять значимость каждого фактора факторным и дисперсионным анализом.
Относительно почему взял ряд цен то тут 100% аналогия с фондовым рынком и первым правилом Доу Джонса которое гласит что цена включает в себя все факторы влияющие на нее и отражает их.
Еще мысль на обсуждение если посмотреть динамику развитого рынка недвижимости в таких развитых странах как Франция, Германия, США то цикличность там будет присутствовать так как эти рынки также спекулятивные отсюда и неизбежность возникновения цикличности на нашем рынке который также стал высоко спекулятивным. Относительно коррекций по прогнозу то тут мне тоже кажется логичным что самая дорогая недвижимость скорректирует незначительно ввиду менее эластичного спроса и предложения чем самая дешевая (хрущевки и т.д.), эластичность спроса и предложения которой значительно выше.
Еще этот прогноз и мои выводы ни в коей мере не претендуют на истину в последней инстанции это как говорится мое высоко субъективное мнение. Истину покажет лишь время и вполне возможно что мы с Вами лет через 5 глядя на цены на хрущевки по 240 тыс. у.е. вспомним слова уважаемого Владимира 15

2) 100% согласен!

Попытаюсь предположить...
Захожу я в магазин купить костюм (например) в кармане 1500грн...
Есть подороже по 8000 грн - отличный материал, крой, цвет, выбор; есть подешевле, по 3000 грн - материал попроще, крой хороший, выбор невелик но есть; по акции предлагают полиэстерный (или как там) костюм, белый в розовую полоску, при этом пиджак и брюки разного размера (не вашего) и хотят за него 50 грн - практически даром+ бейсболку в подарок (такого же фасона).
Не знаю как Вы, я пройдусь к другому магазину или добавлю денег.

Представьте ситуацию
Вы каждый день ходите на базарчик и в кондитерском ряде постоянно толпа и очереди, причем есть три вида изделий пряники супер шоколадные (ПСШ), пряники с изюмом (ПСИ) и старое галетное печенье (СГП), так вот ПСШ и ПСИ на прилавке много в достаточном количестве да и СГП тоже много но ПСШ и ПСИ в цене подороже будут чем СГП потому большинство народа которое толпится у прилавков может (или думает что может) купить на свои кровные только СГП да и то в кредит на долгие лета. А вокруг еще бегают эдакие шустрые людишки которые раньше успели купить себе и ПСШ и ПСИ и СГП и теперь их наперебой предлагают народу за их кровные. Когда цены на эти изделия достигли аппогея так что посетители базарчика решили что уж лучше они пока обойдутся даже без СГП и зайдут попозже то все шустрые людишки и продавцы базарчика начинают чтобы завлечь покупатлей потихоньку сбавлять цены ессесно больше всего цены сбавляют на СГП так как товар лежалый невысокого качества место на складе занимает да и на ПСШ и ПСИ цены тоже сбавляют так как их тоже никто не покупает и вот в один прекрасные день вы приходите на базарчик и видите что ситуация изменилась, толкучки уже нет, ходят одинокие покупатели присматриваются к товару, прицениваются, торгуются, цены упали, да так приятно упали цены что теперь вы вместо СГП можете себе купить как минимум ПСИ, хотя и СГП тоже есть на базарчике но вы можете себе позволить купить ПСИ чем покупать СГП которое так и не упало в 0 но объективно не стоит тех денег которые за него хотят и его покупатели вообще стороной обходят и Вы счастливый покупаете себе пряник с изюмом, потихоньку базарчик наполняется людьми и шустрыми людишками которые снова начинают покупать себе изделия не для того чтобы их скушать а чтобы потом когда снова на базарчике будет людно бегать и предлагать "почти задаром" ранее купленые пряники и печенья. И начинается новый круг всей этой круговерти. Вот где-то так как мне кажется.

На самом деле он подкалывал аналитика этого сайта по поводу "модели вечного роста".

Математика оперирует цифрами, а не человеческими понятиями.
Человек же цифры видит и делает выводы.
Кто-то подумает "не верю, будет обязательно хрущевка за 300000$", а кто-то подумает "хм, ну там где отрицательная цена вышла - это видимо из-за того, что модель никак не учитывает тот факт, что цена ниже такого-то уровня не спустится".

Многим здешним аналитикам я бы посоветовал прислушаться к тому, что написал Egrozeba - хоть это и идет вразрез с вашими интересами и политикой партии.

Если быть точнее, то я подкалывал Apple с его методом "дорисовывания прямой на графике с логарифмической шкалой".

to Egrozeba

Со своей стороны сейчас рассматриваю два варианта развития событий в зависимости от того, как поведут себя лидеры рынка

1. Лидеры рынка будет стоять до конца и держать цены - будет стагнация и медленное затяжное падение цен с маленькими поправками, но четким трендом на понижение. Период спада в районе 4 лет.
2. Лидеры рынка договариваются и обваливают рынок в три раза одновременно - в результате обанкротятся все мелкие игроки рынка, наступит стагнация месяцев на 5-6, но потом начнется планомерный возрастающий тренд еще на ближайшие 3-4 года до сегодняшнего уровня.

Каким путем пойдет рынок - а фиг его знает! Но упадет точно. Вопрос как ...

Помните крах доткомов в америке в 2001 или 2002 году когда их пузырь лопнул, так вот журналисты спросили у одного известного управляющего инвест. фондом о том как он понял что пузырь вот-вот лопнет и успел закрыть все свои позиции и зафиксировать прибыль. Его ответ когда мне в такси таксист начал советовать какие акции каких Hi-tech компаний надо покупать я понял что пузырь вот-вот лопнет и пора выходит из игры. За то время акции такой компании как Yahoo! выросли с 7 у.е. за штучку до 500 у.е. за штучку, а затем толпа осознала что переплатила за компьютер с программкой и цена акции упала до 17 у.е. за штучку.

Egrozeba, nothing personal, но, поверьте, самое лучшее что вы можете сделать с любой математической моделью рынка недвижимости, это пойти в банк, показать модель и попроситься к ним на работу, и если они вас возьмут на работу в качестве аналитика с хорошей зарплатой, то тут же возьмите кредит и купите себе квартиру.

anglorus
А вам-то что до этой модели? Чего вы на неё накинулись? Или вы всё же влезли в этот рынок по самые помидоры и боитесь остаться с носом?

Англорус, also nothing personal, создание представленной модели заняло у меня вчера 20 минут и было в качестве разминки для ума. Не люблю банки, не люблю проситься на работу, предпочитаю работу которая мне прежде всего интересна, да и врядли какой-нибудь банк в Киеве предложит мне сейчас зарплату больше чем я зарабатываю не аналитиком и занимаюсь тем, что мне действительно интересно. По поводу неадекватности любой мат. модели рынка недвижимости если бы Вы подкрепили свое заявление фактическим материалом вроде такая-то модель была разработана тем-то и проявила свою неадекватность тогда-то, то Ваше заявление перестало бы быть как минимум голословным и стало бы почвой для обсуждения. А квартирный вопрос у меня успешно решен без использования заемных ресурсов.

Достойный ответ, сейчас отвечу. Если бы в мире была модель которая хоть что-то предсказывает о недвижимости, так все бы эту модель использовали и все бы о ней знали. Вы только представьте себе сколько в мире людей и организаций которые заняты тем что пытаются понять куда пойдет рынок, и никто еще не придумал решения задачи. А если у вас квартирный вопрос решен, а недвижимостью интересуетесь, значит вы потенциальный инвестор и думаете куда деть трудом заработанные деньги, что правильно.

Ну конечно влез, а вы чего думали я только разговорами на форуме занимаюсь Правда не в Киеве, а в провинции, и не по самые помидоры. Пока нравится, так что влезу еще. Да я бы и в Киеве влез, но у меня там контактов хороших нет.

ИМХО. Резкое падение возможно при катаклизмах образца 98 года. Если что-то глобальное бахнет, то возможно резко обеднеет население, и будет уже не до покупок квартир.
Если же все будет спокойно, то недвижка будет следовать в русле общемирового и московского тренда. С лагом.