Конкурс прогнозов: Как изменится индекс стоимости до Мая 2009?

Цитата:

Предлагаю к этому разговору вернутся ближе к середине февраля . Уверен, ситуация будет более понятной. Согласен с Вами - вариантов на реалте сотни и все очень примитивно (к сожалению ).

Мы падаем быстро и возможно это хорошо...
Лучше побыстрей нащупать дно и начать строить всё заново, чем длительная и мучительная агония

Цитата:

Это как?
Вот раньше ипотека была доступна и что? Пожили годик другой и будут массово выселятся с долгами на всю жизнь...
вы действительно считаете, что после ТАКОГО кидка кто-то пойдёт брать кредиты на покупку квартир в банк?
У меня те, кто платит такие кредиты крестятся и обещают богу больше с банками не иметь дел, те кто положил депозиты просят бога их вернуть и обещают больше в банк ни ногой, а те кто с банками дел не имел благодарят бога за это

Вы, судя по всему, рассматриваете ипотеку как основной источник средств. Если так, то Ваше негативное отношение к ипотечному кредитованию понятно, и я его во многом разделяю.
Но посмотрите на ипотеку под иным углом зрения: как на инструмент осуществления обмена.
Допустим, есть у семьи и недвижимость для обмена, и деньги для доплаты (в полном или почти полном объеме). Но без ипотеки сделки срываются (и именно это происходит сейчас). Поскольку необходимо сначала свою квартиру продать, и лишь затем купить другую.
Потому появятся ипотечные кредиты – рынок оживится (ИМХО). Появятся доступные ипотечные кредиты – падение цен существенно замедлится (ИМХО).
И в этом будут в первую очередь заинтересованы «неудачные ипотечники» и банки, выдавшие кредиты. Банкам ведь придется выселять таких ипотечников и реализовывать их квартиры. И то, и другое сделать будет существенно легче, если заработает доступное кредитование.

Цитата:

Я уверен что кредиты на 10-20 лет не вернутся на рынок, и квартиры будут покупать за наличку с небольшим кредитованием...

А для этого цены должны упать ещё в 5-10 раз, что и произойдёт

Это позиция человека, для которого единственным платежным средством являются деньги.
Но деньги есть далеко не у всех. Потому за квадратные метры будут расплачиваться (в первую очередь) квадратными метрами.

!!!

Роман_Киев, прекратите в ваших постах оставлять полные контактные телефоны объявлений. В дальнейшем будет расцененo, как реклама.

!!!

Цитата:

Потому за квадратные метры будут расплачиваться (в первую очередь) квадратными метрами.

Тогда теряется смысл в постройке нового жилья, т.к. строительной компании нужно за него получить живые деньги, а не такие же квадратные метры.
Вот и вопрос: Кто будет платить живые деньги за квартиры?
Средний платежеспособный класс уничтожен ипотечными и автомобильными кредитами и загнан в долговое пожизненное рабство.
Та часть среднего класса, которая избежала кредитной ловушки вынуждена соглашаться работать за половину от тех зарплат что были совсем недавно.
Так что единственная возможность строителям продать жильё - существенно его удешевить

Цитата:

Тогда теряется смысл в постройке нового жилья, т.к. строительной компании нужно за него получить живые деньги, а не такие же квадратные метры.
Вот и вопрос: Кто будет платить живые деньги за квартиры?

Чтобы разобраться в денежных потоках на киевском рынке недвижимости, предлагаю такую модель.
Есть 100000 семей, желающих улучшить свои жилищные условия и имеющих для этого (в среднем) по 20000 долларов.
То есть, уже накоплено «простыми киевлянами» на улучшение жилищных условий
порядка 2млрд.долларов (100 000 * 20 000 = 2 000 000 000).
При работающем механизме «обменов с улучшением» цикл оборота денег сводится (примерно) к следующему:
1. A продает B тесную гостинку на окраине;
2. К полученной сумме B докладывает 20000 и покупает у C нормальную однокомнатную квартиру рядом с метро.
3. К полученной сумме C докладывает 20000 и покупает у D двухкомнатную квартиру на окраине.
4. К полученной сумме D докладывает 20000 и покупает у E двухкомнатную квартиру большего размера.
5. К полученной сумме E докладывает 20000 и покупает у F трехкомнатную квартиру в спальном районе.
6. К полученной сумме F докладывает 20000 и покупает у H хорошую трехкомнатную квартиру.
7. К полученной сумме H докладывает 20000 и покупает у I тесную гостинку на окраине и квартиру на первичном рынке.
Цикл замкнулся и дальше все по спирали от п.1 до п.7.

В приведенном примере ипотечных денег совсем нет.
В реальности люди при таких обменах обычно брали еще займы (кто у родственников, кто в банках). Потому общая сумма была больше, а цикл короче.
Но от этого общий смысл примера не меняется: при подобных обменах на вторичном рынке накапливаются солидные деньги, и часть этих денег поступает на первичный рынок.

Цитата:

Средний платежеспособный класс уничтожен ипотечными и автомобильными кредитами и загнан в долговое пожизненное рабство.

А это уж кто какой кредит брал. По стенаниям на форумах и митингам не судите о подавляющем большинстве граждан.
Что же касается «пожизненного рабства» - то об этих реалиях можно сказать совершенно в ином ключе.
Старшие поколения практически всю жизнь работали за небольшие зарплаты и улучшение жилищных условий. Продавая недвижимость, они стремятся вернуть десятилетия труда «за квартиру в Киеве». Резонно спрашивая: а чем новые поколения лучше? Хотят жить в Киеве – значит значительную часть жизни должны работать на это.

Цитата:

Та часть среднего класса, которая избежала кредитной ловушки вынуждена соглашаться работать за половину от тех зарплат что были совсем недавно.
Так что единственная возможность строителям продать жильё - существенно его удешевить

Да, так и есть.

Чтобы А продал тесную гостинку на окраине нужно, чтобы у В были деньги на эту тесную гостинку на окраине. И где он их возмет?
Чтобы круг замкнулся нужно обойтись без А, чтобы Н купил тесную гостинку на окраине у В (гостинка эта ему по наследству например досталась) и на полученные деньги за доплату сделать ремонт, купить машину, мебель и быт технику. Вот тогда круг замыкается и варятся они в собственном соку. А по Вашей схеме изначально, чтобы цепочка завертелась необходимо, чтобы В влил в нее сумму за гостинку, так как он ее покупает.

Цитата:

Чтобы А продал тесную гостинку на окраине нужно, чтобы у В были деньги на эту тесную гостинку на окраине. И где он их возмет?
Чтобы круг замкнулся нужно обойтись без А, чтобы Н купил тесную гостинку на окраине у В (гостинка эта ему по наследству например досталась) и на полученные деньги за доплату сделать ремонт, купить машину, мебель и быт технику. Вот тогда круг замыкается и варятся они в собственном соку. А по Вашей схеме изначально, чтобы цепочка завертелась необходимо, чтобы В влил в нее сумму за гостинку, так как он ее покупает.

Чтобы описанный выше механизм заработал, необходим первоначальный импульс.
Раньше первоначальные импульсы шли от приезжих и/или молодых семей, у которых были какие-то накопления, плюс ипотека.
Сейчас выдача ипотечных кредитов практически заморожена. Снять досрочно деньги с депозитов нельзя. Полная неопределенность с курсами валют. Поэтому рынок недвижимости и буксует.
Пойдут кредиты, начнут выдавать деньги с депозитов, и механизм снова заработает (ИМХО).

Цитата:

Чтобы описанный выше механизм заработал, необходим первоначальный импульс.
Раньше первоначальные импульсы шли от приезжих и/или молодых семей, у которых были какие-то накопления, плюс ипотека.
Сейчас выдача ипотечных кредитов практически заморожена. Снять досрочно деньги с депозитов нельзя. Полная неопределенность с курсами валют. Поэтому рынок недвижимости и буксует.
Пойдут кредиты, начнут выдавать деньги с депозитов, и механизм снова заработает (ИМХО).

Подписываюсь под каждым словом.
Но в предыдущем посте Вы описали механизм «обменов с улучшением» и указали, что

Цитата:

В приведенном примере ипотечных денег совсем нет.

Что меня очень смутило. На доплату конечно можно взять взаймы и у родственников или у банка, но чтобы купить квартиру дабы с чего-то начинать была нужна ипотека.

Цитата:

Да, так и есть.

Вопрос на сколько риторический...
Т.к. никто не знает ни курса, ни у ровня безработицы ни уровня зарплат.

Цитата:

Что меня очень смутило. На доплату конечно можно взять взаймы и у родственников или у банка, но чтобы купить квартиру дабы с чего-то начинать была нужна ипотека.

Схема "обменов с доплатой" работает уже очень давно. Может быть, сорок лет, а может быть, и восемьдесят.
Почти все это время обходились без ипотеки (сколько той ипотеке лет...)
Это, во-первых.
Во-вторых, циклические процессы так просто (обычно) не обрываются. В августе цепочки обменов еще шли, а в октябре - кризис.
Но ведь кто-то же успел продать (весной, летом, в прошлом году...), но не успел купить (хотя и планировал). Теперь выжидает.
Возможно, деньги временно на депозит положил (теперь забрать не может). Возможно, ждет падения цен.
Возможно, еще что-то...
- - - - - - - - -
Одно могу сказать: солидные деньги на руках (в настоящее время) - это весьма "горячие деньги". Особенно, если "квартирный вопрос" не решен.
Представьте себе "простого человека", который в июне получил за проданную квартиру солидную сумму в гривнах, а теперь наблюдает как эти деньги тают. Или "простого человека", который приобрел доллары по сегодняшнему курсу, а ему высшие должностные лица с экранов телевизоров объясняют, что этот курс спекулятивный, и скоро откатится назад...

Цитата:

Одно могу сказать: солидные деньги на руках (в настоящее время) - это весьма "горячие деньги". Особенно, если "квартирный вопрос" не решен.
Представьте себе "простого человека", который в июне получил за проданную квартиру солидную сумму в гривнах, а теперь наблюдает как эти деньги тают. Или "простого человека", который приобрел доллары по сегодняшнему курсу, а ему высшие должностные лица с экранов телевизоров объясняют, что этот курс спекулятивный, и скоро откатится назад...

По разным оценкам более 70% жилья продавалось в кредит, Вы действительно считаете что люди у которых каким-то чудом сейчас крупные суммы денег могут заменить эти 70%?

И как Вы считаете сколько семей способны оплачивать ипотечные кредиты при зарплатах зафиксированных по курсу 5, а ежемесячных взносах в банк при курсе 10 и больше и что случится с квартирами тех, кто не сможет оплачивать такие кредиты?

Не кажется ли Вам что в ближайшее время РН ждёт затоваривание конфискованными квартирами? Что вызовет ещё больший обвал цен.

Цитата:

По разным оценкам более 70% жилья продавалось в кредит

Я бы заменил слова «70% жилья продавалось в кредит» на «70% жилья продавалось с использованием ипотечного кредитования».
А для чего и в каком объеме использовалось ипотечное кредитование (в каждом конкретном случае) – это предмет исследований.

Цитата:

Вы действительно считаете что люди у которых каким-то чудом сейчас крупные суммы денег могут заменить эти 70%?

Нет, я так не считаю.
Ипотечное кредитование может заменить лишь ипотечное кредитование («обычное», «льготное», «молодежное», в соответствии с какими-то целевыми программами…)
Определенной альтернативой могли бы стать программы сноса кварталов устаревшего жилья с соответствующей денежной компенсацией владельцам такого жилья.

Цитата:

И как Вы считаете сколько семей способны оплачивать ипотечные кредиты при зарплатах зафиксированных по курсу 5, а ежемесячных взносах в банк при курсе 10 и больше и что случится с квартирами тех, кто не сможет оплачивать такие кредиты?

Не кажется ли Вам что в ближайшее время РН ждёт затоваривание конфискованными квартирами? Что вызовет ещё больший обвал цен.

Эти вопросы к руководству страны и банков.
Если им нужна стабильность (страны, экономики, банковской системы), то должны решать проблемы заемщиков (а также, банков и их вкладчиков).
А вот как решать – тут нужно обсуждать.

Цитата:

Эти вопросы к руководству страны и банков.
Если им нужна стабильность (страны, экономики, банковской системы), то должны решать проблемы заемщиков (а также, банков и их вкладчиков).
А вот как решать – тут нужно обсуждать.

Эти вопросы останутся без ответа, т.к. руководство страны и руководство банков давно положило на всех нас

Цитата:

Ув. Роман. Вы считаете,что более целесообразно платить 600 у.е. за аренду однокомнатной квартиры, с которой в любой момент вежливо могут попросить.....или 800, осознавая,что это твоя собственность?

осознавая, что это собственность банка, который в любой момент может 1) повысить проценты, 2) потребовать доп залог, 3) потребовать досрочное погашение, 4) обесценить гривну (не банк, но страна). Если аренда - арендатель съедет, найдет другой вариант и все... если кредит - попробуй теперь выпутаться. Доверие к банкам потеряно на многие годы вперед и мало кто решится взять длинный кредит , еще и в долларе или евро

Цитата:

Чтобы разобраться в денежных потоках на киевском рынке недвижимости, предлагаю такую модель.
Есть 100000 семей, желающих улучшить свои жилищные условия и имеющих для этого (в среднем) по 20000 долларов.
То есть, уже накоплено «простыми киевлянами» на улучшение жилищных условий
порядка 2млрд.долларов (100 000 * 20 000 = 2 000 000 000).
При работающем механизме «обменов с улучшением» цикл оборота денег сводится (примерно) к следующему:
1. A продает B тесную гостинку на окраине;
2. К полученной сумме B докладывает 20000 и покупает у C нормальную однокомнатную квартиру рядом с метро.
3. К полученной сумме C докладывает 20000 и покупает у D двухкомнатную квартиру на окраине.
4. К полученной сумме D докладывает 20000 и покупает у E двухкомнатную квартиру большего размера.
5. К полученной сумме E докладывает 20000 и покупает у F трехкомнатную квартиру в спальном районе.
6. К полученной сумме F докладывает 20000 и покупает у H хорошую трехкомнатную квартиру.
7. К полученной сумме H докладывает 20000 и покупает у I тесную гостинку на окраине и квартиру на первичном рынке.
Цикл замкнулся и дальше все по спирали от п.1 до п.7.

Так и есть, но для этого нужно чтобы 1) у В были деньги и желание купить тесную гостинку на окраине. Какова реальная цена этой гостинки, чтобы человек имел на нее деньги и желание - покажет время и 2) чтобы у С, Д, Е и тд были наличкой свободные 20 тыс уе... Раньше 70% сделок были с привлечением ипотеки - следовательно и В и С и Д привлекали ресурсы у банков + дешевая валюта (раньше 5000 грн зарплаты было 1100 долларов, а сейчас это сколько 550 долларов?).

Цитата:

Так и есть, но для этого нужно чтобы 1) у В были деньги и желание купить тесную гостинку на окраине. Какова реальная цена этой гостинки, чтобы человек имел на нее деньги и желание - покажет время и 2) чтобы у С, Д, Е и тд были наличкой свободные 20 тыс уе... Раньше 70% сделок были с привлечением ипотеки - следовательно и В и С и Д привлекали ресурсы у банков + дешевая валюта (раньше 5000 грн зарплаты было 1100 долларов, а сейчас это сколько 550 долларов?).

Я вообще обойдусь в этой схеме без банка.
Квартиры будут стоить не особо дорого, а недостающую сумму я отдолжу у своей бабульки <;)
Вот она - гений экономики, в банки не ходила, копила себе по чуть-чуть в чулок зелёные бумажки и теперь она в нашей семье почти олигарх)))
Я в последнее время её сильно зауважал <;)

Цитата:

Схема "обменов с доплатой" работает уже очень давно. Может быть, сорок лет, а может быть, и восемьдесят.
Почти все это время обходились без ипотеки (сколько той ипотеке лет...)
Это, во-первых.
Во-вторых, циклические процессы так просто (обычно) не обрываются. В августе цепочки обменов еще шли, а в октябре - кризис.
Но ведь кто-то же успел продать (весной, летом, в прошлом году...), но не успел купить (хотя и планировал). Теперь выжидает.
Возможно, деньги временно на депозит положил (теперь забрать не может). Возможно, ждет падения цен.
Возможно, еще что-то...
- - - - - - - - -
Одно могу сказать: солидные деньги на руках (в настоящее время) - это весьма "горячие деньги". Особенно, если "квартирный вопрос" не решен.
Представьте себе "простого человека", который в июне получил за проданную квартиру солидную сумму в гривнах, а теперь наблюдает как эти деньги тают. Или "простого человека", который приобрел доллары по сегодняшнему курсу, а ему высшие должностные лица с экранов телевизоров объясняют, что этот курс спекулятивный, и скоро откатится назад...

Очень не корректно сравнивать обмены 50-летней давности и обмены которые происходили год назад. Поспрашивайте у бывалых риэлторов, как люди обменивали квартиры при СССР.

Цитата:

Очень не корректно сравнивать обмены 50-летней давности и обмены которые происходили год назад. Поспрашивайте у бывалых риэлторов, как люди обменивали квартиры при СССР.

И как же они по-Вашему их обменивали?

P.S.
Конечно же, времена изменились (кто ж будет спорить?)
Но суть обменов с доплатой - осталась.
Меняли комнату в общей квартире на однокомнатную квартиру в спальном районе.
Года через три меняли однокомнатную в спальном районе на однокомнатную в прицентралье (чаще менять нельзя было).
Еще через несколько лет перебирались в центр.
За любое улучшение - доплата (вот только размеров доплат так и не удалось узнать - ибо сие всегда тайной великой было). Но были тогда и межгородские обмены (райцентр - на областной центр, областной центр - на Киев, Киев на Москву).

Самое главное, чтобы у чиновников (и соседей) не возникали мысли о "продаже жилья"; и по метражу квартиры не должны были сильно отличаться. И чтобы при обменах не превышалась максимальная норма жилплощади (13,65кв.м. на человека).
А чтобы эту норму не превышать - рожали детей, прописывали бабушек/дедушек, фиктивно разводились (и тем самым, делали из отдельной квартиры коммунальную).
Кстати, были не только обмены, но и фактические продажи (например, под видом фиктивного брака с последующей пропиской).
Короче, не зря одним из девизов той эпохи было: "хочешь жить - умей вертеться".
В смысле, "хочешь жить нормально, находи способы решения проблем".

Раньше меняли две однокомнатных на одну двухкомнатную или одну двушку и одну однушку на трешку. Это был обмен. сейчас как такового обмена нет. Вы сами писали, что нужно продать свою квартиру, а потом купить другую. Вот поэтому сейчас без ипотеки и встали обмены. И об этом Вы тоже писали. А потом Вы вдруг сравниваете сегодняшние обмены с обменами 40-80-летней давности. В августе обмены шли, а в сентябре обмены были? И еще вопрос рассмотрим Вашу цепочку из покупателей-продавцов-обменщиков, сделки по этим "обменам" с доплатами происходили в какой промежуток времени? В течение недели, месяца начиная с продажи В своей гостинки и далее по цепи?

Цитата:

Раньше меняли две однокомнатных на одну двухкомнатную или одну двушку и одну однушку на трешку.

Да, действительно, меняли вполне конкретное жилье на вполне конкретное жилье.
Но далеко не всегда меняли на то, что было нужно. Меняли на то, что более-менее подходило обеим сторонам.
Если с одного раза не могли переехать в нужный микрорайон, то подбирались к нему поэтапно. 2-3-4 обмена, 10-20 лет жизни, и почти добивались своей цели.
Я где-то в начале семидесятых попробовал подыскать приемлемый вариант, добросовестно рылся в картотеке, но где-то после десятого посещения «Бюро обмена» понял, что ничего подходящего не подберу. Тогда забросили идею с обменом и стали строить для матери кооператив.

Цитата:

Это был обмен. сейчас как такового обмена нет. Вы сами писали, что нужно продать свою квартиру, а потом купить другую.
Вот поэтому сейчас без ипотеки и встали обмены. И об этом Вы тоже писали. А потом Вы вдруг сравниваете сегодняшние обмены с обменами 40-80-летней давности.

Насколько я знаю, те «прежние обмена» и сейчас изредка практикуются.
Но в подавляющем большинстве случаев люди меняют одну квартиру на другую с помощью операций купли-продажи.
Другое время.
Цели же и стремления остались почти теми же: поменять это жилье (квартиру/дом/микрорайон/район/город) на другое.