Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 21.12.2009

Цитата:

А мы и ждем. Люди от бизнеса, построенного на спекуляции недвижимостью, для меня- обычные продавцы. Они хотят дорого, я буду торговаться. Вот и посмотрим кто-кого .

Если тупо ждать цены, то высока вероятность, что у покупки кроме цены больше никаких достоинств не будет.

Цитата:

Если тупо ждать цены, то высока вероятность, что у покупки кроме цены больше никаких достоинств не будет.

Деньги потратим на другие удовольствия, например на хлеб. На моих глазах росла пирамида по имени "Пузырь РН". Я знаю истинную цену всего этого добра. Денег на такие наценки у честного человека не хватит никогда. Ну а в долг брать? Лучше тюрьма.

Квартира о которой шла речь за 80 туе на Тимошенко 12 - хороший дом МВД, 2 мин. от метро.
А квартира, которая предлагалась на Гавро это убитая панель, просто обложенная плиточкой. Таких дебильных объявлений по Оболони много, на идиотов расчитывают и 464 старую панель представляют, как кирпич.
Все ИМХО, по личному анализу.

Цитата:

Деньги потратим на другие удовольствия, например на хлеб. На моих глазах росла пирамида по имени "Пузырь РН". Я знаю истинную цену всего этого добра. Денег на такие наценки у честного человека не хватит никогда. Ну а в долг брать? Лучше тюрьма.

Тогда совсем непонятно все - активное обсуждение РН и мысли о хлебе как запасном варианте... Хотя если денег есть только на половину текущей цены 1к хрущевки, то остается только ждать.

Цитата:

Тогда совсем непонятно все - активное обсуждение РН и мысли о хлебе как запасном варианте...

Для тех, кто сейчас тянет ипотеку из последних сил и обречен, хлеб - хорошая альтернатива этому тяжкому бремени. Как они завидуют бездомным .

Цитата:

Для тех, кто сейчас тянет ипотеку из последних сил и обречен, хлеб - хорошая альтернатива этому тяжкому бремени. Как они завидуют бездомным .

И почему Вы до сих пор не создали ресурс //hleba.net ? Явно пользовался бы успехом в определенных кругах.

Цитата:

Владимир 21.12.2009 20:30 Сообщение #30 «Сделки ПО мы стараемся публиковать все (кроме тех, где есть возражения их участников; обычно это «дорогие сделки»). ….»

Владимир 22.12.2009 10:15 Сообщение #38 «P.S. … Как, по-Вашему мнению, нужно было подать изложенные в комментариях факты? Внимательно слушаем.»

Самое главное – информацию надо подавать без искажения смысла и без двусмысленности. Я лично смущена тем, что в достаточно грамотном тексте имеют место некорректные формулировки. «Стараемся публиковать ВСЕ сделки» и «Публикуем ВСЕ сделки» это совершенно разные действия, и в отчете это должно быть осязаемым, а не в глубине форумского потока. Совершенно не важно, по каким причинам некоторые сделки не публикуются. Это ваши причины и они для вас, очевидно, существенны.

Это не частные причины ПО или Домика. Это причины всего нашего рынка недвижимости и всего общества.
А стало быть, это и Ваши причины (в определенной мере).
Мы не можем (не имеем права) публиковать те сделки, где есть возражения на публикацию какой-либо из сторон. И через это не перепрыгнуть.
Могу лишь сообщить, что удельный вес подобных сделок невысок. И там нет «дешевых квартир».

Цитата:

Но это не может оправдывать использования в отчетах двусмысленных фраз: Я про текст «В последнее время произошли следующие сделки:». Стилистика русского языка позволяет выразить мысль точно. На что и будем надеяться в дальнейшем.

Данный оборот уже обсуждался несколько раз.
Повторю основное.
Сделки обычно растянуты во времени. И это самое существенное в данном случае. Принципиальный вопрос: на какую дату ориентироваться?
Все торги и все основные договоренности осуществляются при подписании договора о задатке и фиксируются в нем.
Подписание договора купли-продажи обычно совершается через несколько недель (бывает, и через несколько месяцев) после подписания договора задатка.
Актуальная информация о «сегодняшних ценах» - в договорах задатка. В договорах купли-продажи цены нередко искажены (для минимизации налогов).
Именно поэтому при подсчете статистики цен продаж по итогам очередного месяца мы опираемся на договора задатков. Естественно, к этой информации добавляем данные по сделкам, которые произошли без договоров задатка, и убираем информацию об объектах по разорванным договорам задатка (такие бывают, но достаточно редко).
- - - - - - - -
В комментариях к индексам указываем объекты, по которым сделка купли-продажи уже состоялась.
Надоедать риэлторам вопросами о том, состоялась ли уже сделка или нет, мы не можем (еще и потому, что некоторые люди верят во всякие приметы). Поэтому, если сказано в договоре задатка «сделка до 15.12.2009», то лишь после этого начинаем названивать риэлторам. А сделка купли-продажи могла быть и дней за 10-20 до того.

Что касается «чужих» проданных квартир, то они обычно выявляются при прозвонах. Плюс время на проверку. Потому там запаздывание во времени еще больше.
Отсюда и несколько размытая фраза «в последнее время». Которая реально отражает то, что большинство операций купли-продажи растянуты во времени. А также то, что информация о сделках поступает с запаздыванием.

Цитата:

Если в сентябре продали три квартиры, а в октябре пять, то рост 60%. Все правильно.

Неправильно.

При таком раскладе рост 66,6%. И аналитический отдел согласно правилам арифметики округлил бы до 67%

Тут вот АнтоНина гистограмму предоставила //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry324495
Октябрь__2008 ________________________________________ ____ как в Октябре 2009
Ноябрь __2008 ________________________________________ ____ как в Октябре 2009
Декабрь__2008 _____________ исторический МИНИМУМ
Январь __2009 _____________ исторический МИНИМУМ
Февраль_ 2009 ________________________ рост (+75%)
Март____2009 ______________________________ рост (+21%)
Апрель__2009 ________________________________________ _ рост (+29%)
Май_____2009 ______________________________________ падение (–9%)
Июнь____2009 ________________________________________ ____ рост (+20%)
Июль____2009 _____________________________ падение (–42%)
Август___2009 _______________________ падение (–21%)
Сентябрь_2009 ____________________ падение (–9%)
Октябрь__2009 ________________________________________ ____ рост (+60%)
Ноябрь___2009 ________________________________________ ______________ рост (+25%)

Так если подставить число 8 в январе получится следующая цепочка
февраль--14
Март ----- 17
Апрель-- 22
Май------- 20
Июнь----- 24
Июль----- 14
Август --- 11
Сентябрь-10
Октябрь- 16
Ноябрь----20

Зная приверженность АН Планета Оболонь к всевозможным коэфициентам, гипотетически можно предположить, что к некоему реальному числу сделок был применён такой себе маскировочный коэфициент в результате чего и получилось число 8. Причём реальные сделки покажут примерно такие тенденции как и законспирированные.

Вот число 4 вполне подходит под такие критерии.
Январь-----4
Февраль---7
Март ----- -9
Апрель-- 11
Май------- 10
Июнь----- 12
Июль----- --7
Август --- --6
Сентябрь---5
Октябрь-----8
Ноябрь-----10

ИМХО вероятность того, что последний расклад и есть реальное количество сделок АН ПО в 2009, очень высока.

Цитата:

Не принимайте близко на свой счет, но тут 99% обвалистов именно по таким вот критериям и кричат "даешь обвал!". А когда кто-то предлагает посмотреть поближе, то получается, что разница в цене ой как оправдана. А если учесть определенные привязанности покупателя к месту (а исконные Минский массив и Оболонь - это две разные планеты всегда были и будут), то ...
Мне вот не по карману было нормальное жилье на Оболони и я ушел жить в пригород. А многие лучше переплатят (читай залезут в кредитную кабалу), но купят в Киеве (или конкретно на Оболони или не дальше 2 мин от метро на Оболони) и т.д. и т.п...

Я купил квартиру в марте 2008. Тогда продавалось в этом доме 4 трешки, пару-тройку двушек, до пяти 1к и 3 "пентхауза". Судя по окнам из этого списка остались только 3 "пентхауза" и одна двушка на первом этаже с окнами прямо в стену.
А Вы ждите смешных цен, ждите.

Да при чем тут обвалисты или нет, и на свой счет я тоже спокоен. Жильем обеспечен о чем уже писал раньше, и не покупать ни продавать не собираюсь. Я просто хочу понять неужели разница в одну станцию метро способна квартиру меньшей площади и требующую серьезного ремонта сделать как минимум в полтора раза дороже (с учетом ипотеки), чем квартира большей площади в жилом состоянии??? Тем более если учесть сколько еще придется вложить в ремонт. А потом кто сказал что если в квартиру на Гавро вложить такие же деньги которые требует квартира на Тимошенко то она будет хуже??? И где гарантия что контингент соседей в доме на Тимошенко будет порядочный??? Иметь соседей ментов удовольствие сомнительное, если что не так то вы даже управы на них не сможете найти. Поэтому не видя воочию преимущества данного жилья и возникают сомнения. Поскольку сделку проводила ПО то я и поинтересовался предлагались ли другие варианты данному клиенту и почему именно эта квартира. Пока что в качестве ответа прозвучало что основное преимущество это престижность района. Сомнительный аргумент учитывая что между районами разницы одна станция метро а разница в цене раза в полтора.

Для Волонтёра. Зачем брать числа сделок за январь 2009 как 8 или 4? Есть вполне открытая информация от АН ПО
за Январь 2009 – озвучено не менее 17 сделок (а их могло быть и больше),
за Сентябрь 2009 озвучено не менее 36 сделок (а их могло быть и больше),
за Октябрь 2009 озвучено не менее 44 сделки (а их могло быть и больше),
за Ноябрь 2009 озвучено не менее 30 сделок (а их могло быть и больше).

Вот и надо выходить на цифры, которые не меньше чем озвученные.

Цитата:

Я просто хочу понять неужели разница в одну станцию метро способна квартиру меньшей площади и требующую серьезного ремонта сделать как минимум в полтора раза дороже (с учетом ипотеки), чем квартира большей площади в жилом состоянии??? Тем более если учесть сколько еще придется вложить в ремонт. А потом кто сказал что если в квартиру на Гавро вложить такие же деньги которые требует квартира на Тимошенко то она будет хуже??? И где гарантия что контингент соседей в доме на Тимошенко будет порядочный??? Иметь соседей ментов удовольствие сомнительное, если что не так то вы даже управы на них не сможете найти. Поэтому не видя воочию преимущества данного жилья и возникают сомнения. Поскольку сделку проводила ПО то я и поинтересовался предлагались ли другие варианты данному клиенту и почему именно эта квартира. Пока что в качестве ответа прозвучало что основное преимущество это престижность района. Сомнительный аргумент учитывая что между районами разницы одна станция метро а разница в цене раза в полтора.

Покупка жилья вопрос не шуточный и формализации "в лоб" не подлежит.
Даю 99%, что квартира на Минской (если это тот самый "ментовский" дом) имеет лучше планировку, более просторный холл на этаже и без настенных росписей. Она находится возле станции метро, на которой намного легче сесть, чем на метро "Оболонь" и уж подавно чем на "Петровке". Рядом больше выбор магазинов. Оттуда ближе на пресловутую Набережную. Поликлиника и станция скорой помощи рядом.
На Минской дом из красного кирпича, а на Л.Гавро старая панель (без керамзита).
На Минской намного более "свежие" трубопроводы и вода там похожа на питьевую.
"Ментовский" дом в первую очередь означает тихий двор и безопасность для автомобиля во дворе. Дом тот "министерский" - тама в середине 90-ых кажется Кравченко жил и куча других шишек в МВД. Ну а дров наломать можно в любом доме и с любыми соседями.
И главное - Вы не знаете покупателя. Если он хотя бы на 10лет старше меня, то абзац выше для него имеет очень значительный вес.
Да и просто очень многие стремятся жить там, где "бурлит жизнь".

Цитата:

Покупка жилья вопрос не шуточный и формализации "в лоб" не подлежит.
Даю 99%, что квартира на Минской (если это тот самый "ментовский" дом) имеет лучше планировку, более просторный холл на этаже и без настенных росписей. Она находится возле станции метро, на которой намного легче сесть, чем на метро "Оболонь" и уж подавно чем на "Петровке". Рядом больше выбор магазинов. Оттуда ближе на пресловутую Набережную. Поликлиника и станция скорой помощи рядом.
На Минской дом из красного кирпича, а на Л.Гавро старая панель (без керамзита).
На Минской намного более "свежие" трубопроводы и вода там похожа на питьевую.
"Ментовский" дом в первую очередь означает тихий двор и безопасность для автомобиля во дворе. Дом тот "министерский" - тама в середине 90-ых кажется Кравченко жил и куча других шишек в МВД. Ну а дров наломать можно в любом доме и с любыми соседями.
И главное - Вы не знаете покупателя. Если он хотя бы на 10лет старше меня, то абзац выше для него имеет очень значительный вес.
Да и просто очень многие стремятся жить там, где "бурлит жизнь".

Ну вот опять двадцать пять. Во первых я ориентируюсь на объявления размещенные на сайте самого домика Код: 20256986. Исходя из них дом на Гавро кирпичный, судя по классификации и описаниям в классификаторе это вполне вероятно со старого кирпича возводили дома серии: «Хрущёвка», «ММ-640», «K14», 1-318-35/36, с середины 50–х — конец 80–х гг. О доме на Тимошенко кроме того что это новострой без отделки неизвестно больше ничего. Вы же почему -то упорно называете дом на Гавро панельным, а дом на Тимошенко МВДовским. Откуда такие данные??? И в остальном вы опираясь лишь на предположения и аргументы в стиле хотел, хотят, стремятся, и предполагая что в доме на Гавро плохие жильцы(соседи) аргументируете разницу в стоимости квартир в 1,5 раза. Простите вы покупатель или продавец одной из этих квартир? Может вы сотрудник ПО и потому владеете информацией??? Я задавал конкретный вопрос по данной сделке сотрудникам ПО что бы они не вдаваясь в разглашение сугубо личной информации максимально корректно рассказали преимуществах приобретенной квартиры. Вы же своими попытками убедить меня в том что купленная квартира стоит таких денег и не давая какой либо конкретики вызываете еще больше вопросов и сомнений. Не хочу никого ни в чем обвинять но складывается впечатление что вы заинтересованны каким либо образом в том чтобы все поверили в реальность данной сделки. ПО почему то молчит, хотя я не спрашивал ничего такого на что они не могли бы ответить. Просто не знаю какие выводы делать.

Цитата:

Не хочу никого ни в чем обвинять но складывается впечатление что вы заинтересованны каким либо образом в том чтобы все поверили в реальность данной сделки. ПО почему то молчит, хотя я не спрашивал ничего такого на что они не могли бы ответить. Просто не знаю какие выводы делать.

Ладно - проехали. Не хотите слышать - не надо.

Цитата:

за Ноябрь 2009 озвучено не менее 30 сделок (а их могло быть и больше).

Вот и надо выходить на цифры, которые не меньше чем озвученные.

Читайте внимательней обзоры. Не все приведенные в ноябре сделки провело АН Планета Оболонь
//domik.ua/mod/main/analytics/dc...88/id 192109625/
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 4,9 раза

А потому количеству, что Вы привели ("не менее 30 сделок (а их могло быть и больше).") получается что из этого числа Планета Оболонь провела за ноябрь 5-6 сделок

Не занижайте количество сделок АН ПО

Цитата:

Ну вот опять двадцать пять. Во первых я ориентируюсь на объявления размещенные на сайте самого домика Код: 20256986. Исходя из них дом на Гавро кирпичный, судя по классификации и описаниям в классификаторе это вполне вероятно со старого кирпича возводили дома серии: «Хрущёвка», «ММ-640», «K14», 1-318-35/36, с середины 50–х — конец 80–х гг. О доме на Тимошенко кроме того что это новострой без отделки неизвестно больше ничего. Вы же почему -то упорно называете дом на Гавро панельным, а дом на Тимошенко МВДовским.

Цитата:

Откуда такие данные???

И в остальном вы опираясь лишь на предположения и аргументы в стиле хотел, хотят, стремятся, и предполагая что в доме на Гавро плохие жильцы(соседи) аргументируете разницу в стоимости квартир в 1,5 раза. Простите вы покупатель или продавец одной из этих квартир? Может вы сотрудник ПО и потому владеете информацией??? Я задавал конкретный вопрос по данной сделке сотрудникам ПО что бы они не вдаваясь в разглашение сугубо личной информации максимально корректно рассказали преимуществах приобретенной квартиры. Вы же своими попытками убедить меня в том что купленная квартира стоит таких денег и не давая какой либо конкретики вызываете еще больше вопросов и сомнений. Не хочу никого ни в чем обвинять но складывается впечатление что вы заинтересованны каким либо образом в том чтобы все поверили в реальность данной сделки. ПО почему то молчит, хотя я не спрашивал ничего такого на что они не могли бы ответить. Просто не знаю какие выводы делать.

10/11/2009 Авиза

Цитата:

Тимошенко просп. 12, 2/12-эт. кирп. дома, 40/17/10 кв.м, телефон, с/у/с, л/з/обшита, паркет, кафель, жилое состояние, чистый подьезд, ст.м."Минская"-2 минуты, 80000у.е.

Картинку приложить не могу, сейчас с сайтов поснимали. Дом 1990 года. Худший по метражу и планировке из: двух хороших 2 МВДэшных на Тимошенко и одного КГБэшного. Там были и другие продажи: двушки в июне - 118, а сейчас отложена продажа трешки за 160.

Возможно, Гавро, судя по картинке, таки кирпич 1974 года Картинка тут: //domik.ua/mod/get/jphoto/id3156226/
"Достоинтва" последнего варианта я обсуждать не собираюсь

З.Ы. Олень не тот, кто покупает дорого в хорошем доме, а тот кто сейчас гребет гостинки по 55, старую панель и хрущи по 60-65, и в БПСы по 75
З.З.Ы. Я просто внимательный и реальный покупатель (уже с апреля ) и по Оболони, в плане где-какие дома, ориентирусь гораздо лучше любого риэлтора

23.12.2009, 1243 Сообщение #74 Волонтёр писал « Читайте внимательней обзоры. …Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 4,9 раза …. Планета Оболонь провела за ноябрь 5-6 сделок»

Спасибо! Это существенное дополнение. Признаю свою невнимательность. )
Но, наверное, корректнее было бы написать «АН ПО провела за ноябрь НЕ МЕНЕЕ 5-6 сделок».

Цитата:

Да при чем тут обвалисты или нет, и на свой счет я тоже спокоен. Жильем обеспечен о чем уже писал раньше, и не покупать ни продавать не собираюсь. Я просто хочу понять неужели разница в одну станцию метро способна квартиру меньшей площади и требующую серьезного ремонта сделать как минимум в полтора раза дороже (с учетом ипотеки), чем квартира большей площади в жилом состоянии??? Тем более если учесть сколько еще придется вложить в ремонт. А потом кто сказал что если в квартиру на Гавро вложить такие же деньги которые требует квартира на Тимошенко то она будет хуже???

Разница не в одну станцию метро (хотя и это как-то сказывается).
Разница в том, что это два существенно разных микрорайона. С разными уровнями престижности, инфраструктурой, контингентом жильцов. Соответственно, и с разными уровнями цен. Ибо цена (в первую очередь) зависит от месторасположения. Как говорится, Locations, Locations и еще раз Locations, а потом уже все остальное.

К тому же речь идет о двух совершенно разных типах домов. Квартиры, подъезды, лифты, мусоросборники и многое другое там разные. И сколько денег не вкладывай в квартиру в хрущевке, высоту потолков и парадное не изменишь.
Дом на Тимошенко – это не новострой. Это «улучшенный кирпич» (такие дома нередко называют «ведомственными»). Квартира (по терминологии риэлторов) «под ремонт». Очевидно, так и покупалась с планами на достаточно качественный ремонт.

Цитата:

Поскольку сделку проводила ПО то я и поинтересовался предлагались ли другие варианты данному клиенту и почему именно эта квартира. Пока что в качестве ответа прозвучало что основное преимущество это престижность района. Сомнительный аргумент учитывая что между районами разницы одна станция метро а разница в цене раза в полтора.

Вы задали достаточно конкретный вопрос о том, какие варианты предлагались еще покупателю. Для ответа на подобный вопрос мне необходимо было опросить конкретных риэлторов и ведущего специалиста. Все они люди достаточно занятые. Да и я нередко бываю занят.
Это я к тому, что для полновесного ответа на этот и подобные вопросы нужно время.
Собеседники же почему-то нередко думают, что у меня есть готовые ответы на все вопросы, и не могут подождать сутки-двое.

Итак, информирую.
Покупатели внимательно изучали киевский рынок недвижимости. И, вполне возможно, не только с риэлторами ПО. Люди они достаточно грамотные, основные требования у них были весьма конкретны.
Что же касается риэлторов ПО, то они работали с покупателями «по полной программе». Показали достаточно большое количество квартир (в том числе, и на Оболони). Каких-либо квартир не навязывали. Выбор был за покупателями.
Вот они и выбрали (владея достаточно обширной информацией) то, что выбрали.

22.12.2009, 1903 Сообщение #69 Владимир писал «… Мы не можем (не имеем права) публиковать те сделки, где есть возражения на публикацию какой-либо из сторон. И через это не перепрыгнуть.»

Ну и бог с этими не публикуемыми сделками. Никто же Вас и не заставляет их публиковать. Речь идет совсем о другом.

Разве не чувствуете, что назвав статью «Индикаторы рынка недвижимости Киева за ПРОШЕДШУЮ НЕДЕЛЮ …. » и расположив ее на портале АН ПО, тут же ниже даете заголовок «В последнее время произошли следующие сделки». Это автоматически ассоциативно понимается как
«В ПОСЛЕДНЮЮ НЕДЕЛЮ произошли следующие ВСЕ сделки в АН ПО».
А на самом деле далее
1) располагается информация о сделках, происшедших не только за последнюю неделю,
2) отсутствует информация (и никогда не появится) об определенном количестве сделок,
3) 80% озвученных сделок были заключены не АН ПО,
4) никакими предложениями, примечаниями и ссылками об этом несоответствии между ожиданиями читателя (навязанными продуманными фразами в тексте) и реально предоставляемой информацией автор не пользуется.
Странно, что я так подробно описываю то, что понятно и без такой длинной дискуссии. Еще более странно, что «…Данный оборот уже обсуждался несколько раз….» и значит, что этот литературный прием продуман! Вот грустно как то после этого….

23.12.2009 1315 Сообщение #75 хомячка писала «Тимошенко просп. 12, 2/12-эт. кирп. дома, 40/17/10 кв.м,…»

Но ведь речь идет о другой квартире с параметрами улица Маршала Тимошенко, Общая площадь 34,1 кв.м., жилая 13,7, кухня 10
По Тимошенко 12 нет однокомнатных квартир с жилой площадью в 13,7 кв.м.

//www.novostroy.info/news/news.php?ch... =all&type=6
Залоговые квартиры как фактор дестабилизации рынка недвижимости
est.ua


Изъятое в рамках возвращения проблемных кредитов жилье может замедлить восстановление цен, а в крайнем случае и вовсе обрушить их уже в первые месяцы 2010 года.

Специалисты считают, что рынок не выдержит ожидаемого количества дешевых залоговых квартир. Отменив мораторий на отчуждение жилья должников, власти страны не только поддержали банкиров, но и создали условия для массовой продажи недвижимости по заведомо заниженным ценам. Финансовые учреждения стремятся максимально быстро вернуть себе средства и потому «уступка» иногда составляет до 40% от рыночной стоимости. При этом банки далеко не всегда выступают в качестве продавца, поскольку им выгоднее убедить заемщика самостоятельно реализовать объект, иначе результаты торгов могут быть оспорены в суде и возвращение денег растянется на неопределенный срок (также финучреждение должно предоставить потерявшему квартиру заемщику временное жилье). Вместе с тем, в максимально быстром возвращении кредита заинтересован и сам должник, для которого штрафы каждый день увеличивают сумму необходимых выплат.

В итоге, в невыгодном положении оказались постоянные участники рынка недвижимости — рядовые продавцы и риэлторы. Сейчас доля залоговых квартир находится, по различным данным, в пределах 10-30% и продолжает расти. До сих пор основная часть подобных объектов расходилась между «своими», но в ближайшее время ожидается появление еще большего числа «проблемных» квартир, а в условиях спада спроса это, скорее всего, сыграет роль в понижении цен