Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 09.03.2009

Мда, хоть истина рождается в споре, но из спора Владимира и pumen истины не получится.
Ведь для кого-то чай не сладкий, а для кого-то жемчуг мелкий. Так и на РН для одного 100000у.е это не цена за 1к, а для другого и 30000у.е. неподъёмная сумма.

Цитата:

Ну, почему «исключительно субъективное восприятие»?
В основе его лежит объективная реальность.
Есть шкала цен, на ней каждый объект занимает свое место.
Замените на этой шкале абсолютные величины (доллары за квадратный метр) на относительные (например, проценты к средней цене) и получите распределение.
Покажите график этого распределения разным людям, и они достаточно четко опишут, что такое «высокие» цены, и что такое «низкие».
А то, что у каждого будут свои границы и оценки, - это и будет «субъективный фактор».

Вы говорите «давайте уважать друг друга».
- Давайте.
Но для этого давайте постараемся избегать ситуаций, когда один человек говорит про Фому, а другой про Ерему.
Не знаю, насколько Вы поняли мою позицию, но Вашу я понял.
И, если я ее правильно понял, то во главу угла Вы ставите проблему "оправданности цен" и доступности киевского жилья.
Проблема эта заслуживает самого подробного обсуждения. (Я, в частности, не считаю, что киевское жилье должно быть слишком доступным; но мимоходом говорить о столь сложных/многофакторных вещах не буду.)

Но это ДРУГАЯ проблема. К индексам и текущим ценам в ценниках она имеет несколько косвенное отношение.
Пытаясь втиснуть эту проблему сюда, Вы неизбежно вносите совершенно иное толкование терминов «низкая цена», «высокая цена»…
Вот это и приводит к тому, что один человек про Фому, а другой про Ерему.

Владимир, о какой шкале цен Вы говорите, когда на весь Киев, город с населением около 5 млн человек, происходит по самым оптимистическим прогнозам 150-200 сделок в месяц? Есть шкала киевских хотелок, по которым ни вчера, ни сегодня, ни завтра никто это жилье не покупает. Если Вы хотите эту шкалу брать за основу - это Ваше право. Я Вас уже просил предоставить нам в денежном выражении такую шкалу - а мы прокомментируем. Заодно и посмотрим что вы считаете дорого, а что считают другие.

Что касается Вашей позиции, то я ее действительно не понял. Оправданность цен и доступность - я действительно об этом говорил, но главный вопрос - это платежеспособный спрос. Вы говорите, что огромный спрос - согласен. Но по какой цене? Когда есть спрос на 3 рубля, а продается 20 рублей - то сделка не происходит. У покупателя просто нет денег. В то время как продавец может опустить цену и до 15, и до 10 и настолько, насколько ему выгодно, покупатель больше 3 рублей заплатить не может. В таком случае сделок нет - это и происходит сейчас на рынке. Рынок парализован и Вы сами об этом прекрасно знаете.

Вы любите говорить абстрактно - высокие цены, слишко доступным и тд... Но Вы отказываетесь называть цифры. Гостинка на Троещине за 100 тыс долларов - это доступно? дорого? А такая же за 20 тыс долларов - доступно? дорого?

Цитата:

Мда, хоть истина рождается в споре, но из спора Владимира и pumen истины не получится.
Ведь для кого-то чай не сладкий, а для кого-то жемчуг мелкий. Так и на РН для одного 100000у.е это не цена за 1к, а для другого и 30000у.е. неподъёмная сумма.

Кроме всего, первый еще и должен хотеть выложить 100000уе за 1к, верно? Он может считать это не ценой, но если она ему не нужна или есть что то лучше за эти деньги, он не купит эту 1к. Верно?

Цитата:

Кроме всего, первый еще и должен хотеть выложить 100000уе за 1к, верно? Он может считать это не ценой, но если она ему не нужна или есть что то лучше за эти деньги, он не купит эту 1к. Верно?

Верно! Но есть еще один который хочет получить эти 100000у.е. вот и конфликтов интересов "верхи не могут, низы не хотят"

Цитата:

Верно! Но есть еще один который хочет получить эти 100000у.е. вот и конфликтов интересов "верхи не могут, низы не хотят"

Ну хотеть не вредно. Также как есть некоторые, которые думают что 1к будут в Киеве по 5-10 тыс долларов - тоже хотеть не вредно и им... Поэтому у того, кто хочет получить 100000 уе за 1к, два варианта - либо опускать цену чтобы продать, либо снять с продажи. Именно это мы и наблюдаем - кто то продает, кто то снимает. Так было даже когда гостинки по 100000 стоили - кто то продавал их, а кто то хотел получить за них 200000 и снимал

Цитата:

Ну хотеть не вредно. Также как есть некоторые, которые думают что 1к будут в Киеве по 5-10 тыс долларов - тоже хотеть не вредно и им... Поэтому у того, кто хочет получить 100000 уе за 1к, два варианта - либо опускать цену чтобы продать, либо снять с продажи. Именно это мы и наблюдаем - кто то продает, кто то снимает. Так было даже когда гостинки по 100000 стоили - кто то продавал их, а кто то хотел получить за них 200000 и снимал

А почему Вы так скептически относитесь к суммам 5000-10000у.е. У меня знакомые в 2003г. взяли в новостройке на Позняках 2к за 13000 у.е., правда не могу спомнить уровень ЗП в те года!!! Конечно, люди почувствовали вкус больших денег(продавцы/риэлторы/спекулянты), но прочувствовали ли люди стоимость этих денег(ипотечники)?

2Bilimbi
К истине можно подбираться с разных сторон. Но нельзя все смешивать в кучу. В противном случае каждый будет говорить о своем, а в результате - общий шум, в котором трудно что-либо понять.

А то, что у сытого и голодного разное восприятие действительности, то что ж поделаешь... Такова уж природа человека.
Сколько уж раз пытались ее переделать... И даже местами/временами что-то в этом плане получалось (это когда все были голодные или полуголодные)... Но потом все возвращалось на круги своя.

Цитата:

2Bilimbi
К истине можно подбираться с разных сторон. Но нельзя все смешивать в кучу. В противном случае каждый будет говорить о своем, а в результате - общий шум, в котором трудно что-либо понять.

А то, что у сытого и голодного разное восприятие действительности, то что ж поделаешь... Такова уж природа человека.
Сколько уж раз пытались ее переделать... И даже местами/временами что-то в этом плане получалось (это когда все были голодные или полуголодные)... Но потом все возвращалось на круги своя.

Для того чтобы добраться к истине нужно нормально приводить цифры, а не говорить абстрактными понятиями... Или это просто нам далеко до мега аналитиков?

Цитата:

Кроме всего, первый еще и должен хотеть выложить 100000уе за 1к, верно? Он может считать это не ценой, но если она ему не нужна или есть что то лучше за эти деньги, он не купит эту 1к. Верно?

Ну как это человеку с деньгами не нужна жилплощать? Ну Вы такое как скажите! А "огни большого города"? Состоятельные люди впрок знаете ли покупают - для детей, для внуков. Шоб сидеть на лавочке, это если повёзёт и бетоного монстра достроят, возле своей обители- новостройки, смотреть на других покупателей и умилятся: "Ляпота"

Тут вот прошлом году пользователь Убийца Эфира такую историю форуму поведал: начали ему значитца 125 килобаксов "ляшку жечь" и он решил их "взлохматить" - прикупил "воздушные" бетонометры в какой-то конторе (он так говорил). Покупал на перспективу: райончик ему понравилси и дети дескать ростут. Доллары, кажись в мае, по дешёвке здал, по видимому где-то по 4.75. (нет шоб Свана послушать - сейчас бы мог почти в два раза больше бетонометров прикупить ). И потом ещё форум стращал, что если будут однушки по 50 килобаксов так он непременно ещё две квартиры купит (поди впрок) и что деньги у него на это имеются.

Цитата:

Вы любите говорить абстрактно - высокие цены, слишко доступным и тд... Но Вы отказываетесь называть цифры. Гостинка на Троещине за 100 тыс долларов - это доступно? дорого? А такая же за 20 тыс долларов - доступно? дорого?

Цифры названы непосредственно в заглавии обсуждаемой темы. Вот именно их я и стараюсь обсудить.

Вы хотите обсудить тему оправданности цен и доступности киевского жилья?
Ради Бога!
Никто ж не препятствует (если какие-то Ваши высказывания и критикуются, то посты никто не трет).
Но эти вещи лучше обсуждать на отдельном топике (ИМХО).
Темы соответствующей направленности уже есть.
Если есть желание, заведите свою тему (например, в Клубе Аналитиков //domik.ua/mod/forum/index.php?showforum =103 - там у Вас будут и права модератора).
Что касается моего мнения, то я его уже высказывал.
Я против того, чтобы обсуждать подобные (очень непростые) вещи "между прочим".
Будет соответствующая тема - приму в ней участие.

Цитата:

А почему Вы так скептически относитесь к суммам 5000-10000у.е. У меня знакомые в 2003г. взяли в новостройке на Позняках 2к за 13000 у.е., правда не могу спомнить уровень ЗП в те года!!! Конечно, люди почувствовали вкус больших денег(продавцы/риэлторы/спекулянты), но прочувствовали ли люди стоимость этих денег(ипотечники)?

Я реалист и смотрю на это все трезво, пытаясь анализировать тенденции и ситуацию. Цены до 5000-10000уе уже не опустятся - у людей сбережения не те, и доходы. Но и космическими как в 2008м году, благодаря пузырю, тоже не будут. Да и сделок то в этом 2008м особо и не было по таким ценам. Люди уже тогда не могли ничего купить, даже с кредитом.

Цитата:

Ну как это человеку с деньгами не нужна жилплощать? Ну Вы такое как скажите! А "огни большого города"? Состоятельные люди впрок знаете ли покупают - для детей, для внуков. Шоб сидеть на лавочке, это если повёзёт и бетоного монстра достроят, возле своей обители- новостройки, смотреть на других покупателей и умилятся: "Ляпота"

Тут вот прошлом году пользователь Убийца Эфира такую историю форуму поведал: начали ему значитца 125 килобаксов "ляшку жечь" и он решил их "взлохматить" - прикупил "воздушные" бетонометры в какой-то конторе (он так говорил). Покупал на перспективу: райончик ему понравилси и дети дескать ростут. Доллары, кажись в мае, по дешёвке здал, по видимому где-то по 4.75. (нет шоб Свана послушать - сейчас бы мог почти в два раза больше бетонометров прикупить ). И потом ещё форум стращал, что если будут однушки по 50 килобаксов так он непременно ещё две квартиры купит (поди впрок) и что деньги у него на это имеются.

Состоятельные люди уже давно обеспечены своим элит жильем. Они в данной ситуации врядли будут инвестировать в панели и хрущобы - имхо намного перспективнее сейчас прикупить несколько бизнесов, которые продаются в десятки раз пиковых цен, или недвижку в Англии, Испании. В новострой тоже они не будут инвестировать - я бы не рискнул даже в дом с готовностью 95% инвестировать...

Цитата:

По 1000 у.е. за квадрат сделок нет, потому, что цен сейчас таких уже нет.

Дьявол, как известно, в деталях, вроде этой вот фразы ))
Эта фраза была бы правомерной, если бы по 1000 у.е. за квадрат сделки заключались массово и достаточно долгое время, а тренд был на подорожание (как в 2005-06 годах: массовые сделки и тренд). Тогда, конечно, фраза "таких цен уже нет" была очень популярной среди риэлторов.
А тут - ну была несколько недель назад такая сделка, а в течение двух последних недель сделок по таким ценам не фиксировалось. Значить - таких цен УЖЕ нет, вроде формально правильно, но выборка, база сделок - очень маленькая! А кто-то ведь может и поверить, что "таких цен нет", все, пошел рост до небес, ану, бегом срочно покупать и платить комиссию риэлторам

Цитата:

Цифры названы непосредственно в заглавии обсуждаемой темы. Вот именно их я и стараюсь обсудить.

Вы хотите обсудить тему оправданности цен и доступности киевского жилья?
Ради Бога!
Никто ж не препятствует (если какие-то Ваши высказывания и критикуются, то посты никто не трет).
Но эти вещи лучше обсуждать на отдельном топике (ИМХО).
Темы соответствующей направленности уже есть.
Если есть желание, заведите свою тему (например, в Клубе Аналитиков //domik.ua/mod/forum/index.php?showforum =103 - там у Вас будут и права модератора).
Что касается моего мнения, то я его уже высказывал.
Я против того, чтобы обсуждать подобные (очень непростые) вещи "между прочим".
Будет соответствующая тема - приму в ней участие.

Цифры в заглавии обсуждаемой темы абсолютно ничего не значат. Это всего лишь цифра средней цены хотелки в базе данных вашего портала (или агенства), которая не берет во внимание район, качество дома, качество ремонта, состояние квартиры и множество других факторов. В Киеве десятки таких агенств как ваше, и у каждого из этих агенств цифры свои... В некоторых случаях, они отличаются очень существенно. На них никто не полагается тк они АБСОЛЮТНО НИЧЕГО НЕ ЗНАЧАТ при падающем парализованном рынке, нестабильном курсе доллара и без учета тех факторов, которые я перечислил. Если я ищу квартиру в определенном доме, определенном районе, с определенным качеством ремонта - мне цифра средней ХОТЕЛКИ по Киеву ничего не говорит! Вообще ничего.

Что касается качества и доступности - это все одна тема, Владимир. Жаль, что Вы не понимаете этого и не хотите понять. Опять же повторю - грошь цена такому "анализу".

Цитата:

А кто-то ведь может и поверить, что "таких цен нет", все, пошел рост до небес, ану, бегом срочно покупать и платить комиссию риэлторам

Так на это и расчет. Риелтеры до последнего пытаются опровергать очевидные факты. Боятся наверное лишиться последних 100-200 лохов в месяц, которые заключают сделки по сегодняшним ценам.

Цитата:

А спорить о конкретных цифрах можно только опираясь на личные примеры, при этом, учитывая их лишь в качестве индикатива, а не "показателя всего рынка".

Вот именно. Сейчас, насколько можно судить, база настолько мала, что вряд ли свидетельствует о реальных намерениях участников рынка. Эти месяцы участники рынка приспосабливаются к новым условиям. И можно прогнозировать, что будет длиться этот процес до конца 2009 года. Потихоньку будут вымываться деньги, заключаться сделки, но это уже совершенно другой (по количеству сделок) рынок, чем был даже год назад.

Цитата:

Что касается Вашей позиции, то я ее действительно не понял. Оправданность цен и доступность - я действительно об этом говорил, но главный вопрос - это платежеспособный спрос. Вы говорите, что огромный спрос - согласен. Но по какой цене?

Статистика цен спроса приведена в нашей статье
«Обзор рынка недвижимости Киева: итоги февраля 2009 года»
//domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 201909601/
Согласно этой статистике:
- однокомнатные квартиры соглашаются покупать по цене не выше 48240$
- двухкомнатные квартиры соглашаются покупать по цене не выше 93181$
- трехкомнатные квартиры соглашаются покупать по цене не выше 132333$

Да, в этой статистике смешаны квартиры в центре и в спальных районах; с ремонтом и без...
И, тем не менее, эта статистика позволяет оценить размер средств, которыми располагают потенциальных покупателей. Вернее, которые готовы платить потенциальные покупатели.

Цитата:

…была несколько недель назад такая сделка, а в течение двух последних недель сделок по таким ценам не фиксировалось. Значить - таких цен УЖЕ нет, вроде формально правильно, но выборка, база сделок - очень маленькая! А кто-то ведь может и поверить, что "таких цен нет", все, пошел рост до небес, ану, бегом срочно покупать и платить комиссию риэлторам

Помимо сделок есть еще цены торгов. Торгов достаточно много.
Статистики цен торгов у меня нет. Но есть экспертные оценки конкретных риэлторов.
Ну, не встречали мои собеседники (из числа риэлторов) таких цен в последнее время. Говорят, подросли сейчас «самые нижние» цены на РЕАЛЬНЫЕ квартиры.

А относительно того верить или нет…
Покупатели форумы читают, цены мониторят, квартиры прозванивают, на просмотры ходят… И жестко торгуются.
Так что слова риэлторов перепроверяют.

Цитата:

В новострой тоже они не будут инвестировать - я бы не рискнул даже в дом с готовностью 95% инвестировать...

Недалеко то время, когда за такие слова Владимир Вас по-отчески пожурил :дескать мил человек это Ваше личное мнение, а по даным АН ПО картина совершенно иная - тысячи продавцов и сотни агентов зорко следящих за рынком говорят об обратном

А сторонник КГС (крворуких горе строителей) ГТВЩ в январе 2008 года зазывал решать жилищные вопросы путём инвестирования "воздух" Аркады. //domik.ua/mod/forum/index.php?s...1229& st=100
///Если необходимо жилье и позволяют возможности.
Итак от КГС 1к 45 м.кв. по 1700 у.е. = 77000 у.е.
Аннуитент под баксы, Аркада не даст, но можно всегда перекредитоваться, после того как квартира сдана.
Аркада не продает без 20% первого взноса. Все-таки покупающий квартиру должен иметь за душой чего-то.
Но допустим вся сумма в кредит, увеличим до 80000 страховки.
Имеем месячный платеж 1100 у.е. приблизительно = 550 проценты = аренде + 550 за свою.
При наличии первого взноса 900 у.е.///

Скольких людей ввели в заблуждение подобные оракулы?

То что и сейчас риэлторы для личной выгоды слегка мутят воду о состоянии и перспективе КРЖН - так тут к гадалке не ходи.

Цитата:

Говорят, подросли сейчас «самые нижние» цены на РЕАЛЬНЫЕ квартиры.

Это не меняет общего тренда. А делать по временным, не влияющим на общий тренд явлениям какие-то далеко идущие выводы - не имеет смысла, как по мне. Тем более, если речь идет о "ценах торгов", а не о реальных сделках.