Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 05.04.2010

Индекс стоимости жилья Киева составил:
- при подсчете в долларах США: 1625 $/кв.м ( +0,1% )
- при подсчете в гривнах: 12852 грн/кв.м (-0,3% )
Индекс ценового ожидания (в долларах): 0% (+0,2% )
Индекс доходности: -0,4 банк/деп. (+0,1 банк/деп.)



Читать дальше >>

Владимр, напомните по срокам, пожалуйста. Весення ажиотация 2009 когда началась и когда закончилась? Чтобы и на этот год ориетироваться.

Хотя в этом году последствия будут другие ИМХО. До цен, нормальных для альтернативных операций, рынок так и не опустился. А, так называемые, "инвесторы" быстро развернутся на первичку. Особенно, в свете последних заявлений о поддержке, дефиците и т.д. и т.п.. А сейчас получается, что дешевле взять 80-100% готовую первичку и сделать отличный ремонт, чем идти на вторичку.

Цитата:

Владимр, напомните по срокам, пожалуйста. Весення ажиотация 2009 когда началась и когда закончилась? Чтобы и на этот год ориетироваться.

Слово "ажиотаж" применительно к 2009 году не очень уместно.
Если же говорить о периоде роста количества сделок, то в 2009 году он начался в феврале. Продолжился до мая. В мае существенно просел доллар, выросла неопределенность и многие сделки были перенесены на июнь. Поэтому в июне сделок было больше, чем в мае.
В июле количество сделок резко сократилось.
Так что в данном случае, можно говорить о периоде с февраля по июнь.

Дополнение к предыдущему посту.
Говоря о периоде роста количества сделок в 2009 году, необходимо иметь ввиду, что этот рост был по отношению к провальному периоду декабря 2008 - января 2009.
Если же сравнивать с аналогичным периодом 2008 года, то сделок в феврале-июне 2009 года было мало.

80000 за двушку на Оболони - это "дешевая квартира"!? Нет слов.

Ура! растет! дочекалыся!

Ураааааааааа! Начался долгожданный рост, щас начнется "новый бум"

А почему графики не поменяли? Хочу лицезреть разворот тренда!

Христос Воскрес! Владимир,
уже апрель месяц за окном, а у вас индикаторы за 05.03 !

Враки! В голосееве за 115 трёшку не продать уже полгода, а они тут про однуху лапшают. Про левый берег вообще молчу - давно не видела такого наглого и тупого гона!

Цитата:

Христос Воскрес! Владимир,
уже апрель месяц за окном, а у вас индикаторы за 05.03 !

Цитата:

Христос Воскрес!

Воистину Воскресе!

Цитата:

Владимир,
уже апрель месяц за окном, а у вас индикаторы за 05.03 !

Это опечатка.
Спасибо, что заметили.
Уже исправляем

Цитата:

Индекс стоимости перестал снижаться.
Продолжается расслоение рынка. В большинстве сегментов цены предложений достаточно стабильны. Но есть и такие сегменты, где они растут. Основная причина – уменьшение предложения, рост спроса.
Проявляется (пусть и в существенно меньшем масштабе) тот же эффект, что и в феврале-марте 2009 года, когда многие участники рынка поняли, что наилучшие предложения и цены были несколько недель назад

Причина «прекращения снижения индекса» большей частью кроется в валютной техничности. (Хотя и методика, основанная не на ценах продаж, так же может вносить свои погрешности. Но это отдельный вопрос.) Параллельность двух валютных процессов на сегодняшний день привносит дополнительную неточность в объективность анализа.

1) РН Украины анализируется с точки зрения цены квадратного метра В ЧУЖОЙ ВАЛЮТЕ, а не в национальной. (Отсутствие ориентации анализа в рамках национальной валюты характеризуется уже тем, что на сайте Домика 6 лет висел неадекватный график «Динамика цен предложения жилья в грн. (г.Киев)» На сегодня же этот график просто выброшен. Единственным ориентиром является график динамики В ДОЛЛАРАХ! //domik.ua/mod/web/stat )
2) Сегодня наблюдается процесс укрепления доллара по отношению к евро.
3) И одновременно наблюдается процесс усиления гривны по отношению к доллару.

Насколько процессы в п.п.2 и 3 являются искусственными и регулируемыми, и как долго они продлятся, это тоже отдельный вопрос.

Учитывая п.п. 1,2,3 можно отметить, что стоимость квадратного метра не дорожает. А происходит ТЕХНИЧЕСКАЯ коррекция.
Рассматривать процессы на РН Украины в долларах свойственно спекулятивному капиталу. Так как на сегодня спекулятивная составляющая на РН исчезла, то и анализ состояния дел на РН с точки зрения иностранной валюты несколько абсурден. 80-90% сделок в кризис это альтернативные сделки обмена жилья, которые далеки от идей спекуляции. И рынок начинает вести себя несколько иначе. Если бы анализ рынка недвижимости Украины отталкивался от национальной валюты и общего оборота средств на РН в гривнах (включая, естественно, и общее количество сделок и инфляционную составляющую), то такой ОТКРЫТЫЙ на сегодня анализ принес бы более объективный взгляд на вопрос стоимости и динамики квадратного метра на РН Украины.

С августа сего года ожидается резкое сдувание пузыря недвижимости в Китае. Так как пузырь на РН Китая почти в 2 раза больше, чем пузырь РН США перед кризисом, то последствия от обвального падения РН Китая должны очень болезненно отразиться и на РН Украины. При этом ралли по укреплению доллара к евро и гривны к доллару начнет заканчиваться и при восстановлении обратных валютных процессов совместно с падением РНК цены на РН Украины должны просесть более чем на 50% в долларах. И чем стремительнее будет падение РНК (а прогнозируется резкое и не управляемое падение), тем сильнее цены на РНУ провалятся ниже «справедливой» цены. Ипотека в Украине «возродиться» не сможет исходя из макропоказателей экономики. Поэтому с осени 2010 года РН Украины ждет очередное пике, и надо полагать весьма крутое.

Цитата:

Причина «прекращения снижения индекса» большей частью кроется в валютной техничности. (Хотя и методика, основанная не на ценах продаж, так же может вносить свои погрешности. Но это отдельный вопрос.) Параллельность двух валютных процессов на сегодняшний день привносит дополнительную неточность в объективность анализа.

1) РН Украины анализируется с точки зрения цены квадратного метра В ЧУЖОЙ ВАЛЮТЕ, а не в национальной. (Отсутствие ориентации анализа в рамках национальной валюты характеризуется уже тем, что на сайте Домика 6 лет висел неадекватный график «Динамика цен предложения жилья в грн. (г.Киев)» На сегодня же этот график просто выброшен. Единственным ориентиром является график динамики В ДОЛЛАРАХ! //domik.ua/mod/web/stat )
2) Сегодня наблюдается процесс укрепления доллара по отношению к евро.
3) И одновременно наблюдается процесс усиления гривны по отношению к доллару.

Насколько процессы в п.п.2 и 3 являются искусственными и регулируемыми, и как долго они продлятся, это тоже отдельный вопрос.

Учитывая п.п. 1,2,3 можно отметить, что стоимость квадратного метра не дорожает. А происходит ТЕХНИЧЕСКАЯ коррекция.
Рассматривать процессы на РН Украины в долларах свойственно спекулятивному капиталу. Так как на сегодня спекулятивная составляющая на РН исчезла, то и анализ состояния дел на РН с точки зрения иностранной валюты несколько абсурден. 80-90% сделок в кризис это альтернативные сделки обмена жилья, которые далеки от идей спекуляции. И рынок начинает вести себя несколько иначе. Если бы анализ рынка недвижимости Украины отталкивался от национальной валюты и общего оборота средств на РН в гривнах (включая, естественно, и общее количество сделок и инфляционную составляющую), то такой ОТКРЫТЫЙ на сегодня анализ принес бы более объективный взгляд на вопрос стоимости и динамики квадратного метра на РН Украины.

Что ж поделать, если вторичный рынок киевской жилой недвижимости преимущественно долларовый... Первичная информация (данные о продаваемых квартирах и заявки на покупку) на 90-95% в долларах.
В гривнах тоже бывает, но достаточно редко (в основном в тех случаях, когда квартира идет по переуступке).

Расчеты (как правило) в долларах.
Правда, в случаях, когда договор задатка подписывается на достаточно длительный срок (полтора-два месяца), и продавцы опасаются, что за это время заметно просядет доллар, то нередко указывают сумму в гривнах. Но и в этом случае основная выплата обычно в у.е. по текущему средневзвешенному курсу на день продажи.

Так что долларовый индекс стоимости более соответствует реальному положению дел, чем в гривнах.
Как только положение изменится, и в базах данных (предложений и продаж) будут превалировать гривны, то за нами дело не станет. Тогда первоосновой будет именно индекс в гривнах. В долларах же будет вспомогательным (если вообще будет).
P.S.
Кстати, индекс цен аренды у нас в гривнах.

Цитата:
"Например, на Оболони наблюдается нехватка одно- и двухкомнатных «дешевых» квартир. Если еще недавно можно было приобрести более-менее ухоженную двухкомнатную квартиру на Оболони за 80000, то сейчас цены выросли до 85000-90000"

В контесте "еще недавно " означает месяц-два тому назад, а "можно было приобрести более-менее ухоженную двухкомнатную квартиру на Оболони за 80000" означает что такие продажи были?

А"сейчас цены выросли до 85000-90000" означает цены продаж?

Цитата:

Расчеты (как правило) в долларах.

Может быть я что то пропустила, но всегда думала, что законодательно расчеты в Украине осуществляются только в национальной валюте.

Как известно, по общему правилу денежное обязательство может быть выражено и исполнено только в национальной валюте Украины — гривне (часть 1 статьи 524 ГК, часть 1 статьи 533 ГК, часть 2 статьи 198 ХК). Исключением из приведенного правила может быть только денежное обязательство, предусмотренное внешне­экономическим контрактом, или обязательство субъектов, имеющих право на проведение расчетов в иностранной валюте (индивидуальную лицензию Национального банка Украины (НБУ)).

В договоре купли\продажи может быть ДОПОЛНИТЕЛЬНО прописан ЭКВИВАЛЕНТ цены сделки в иностранной валюте. При этом, выплата такого денежного обязательства должна производиться в гривнах по официальному курсу НБУ на момент выплаты (часть 2 статьи 524 и часть 2 статьи 533 ГК).

Опять начали надувать пузырь... вместе с СВ Девелопмент... Что-то с трудом верится, что всего месяц тому еще продолжались сокращения и банкротства, а на прошлой неделе у "инвесторов" появились деньги... Поясните пожалуйста??? Это больше похоже на клич спекулянтам - так называемым игрокам рынка...
Да и кушайте на здоровье...

Цитата:

Цитата:
"Например, на Оболони наблюдается нехватка одно- и двухкомнатных «дешевых» квартир. Если еще недавно можно было приобрести более-менее ухоженную двухкомнатную квартиру на Оболони за 80000, то сейчас цены выросли до 85000-90000"

В контесте "еще недавно " означает месяц-два тому назад, а "можно было приобрести более-менее ухоженную двухкомнатную квартиру на Оболони за 80000" означает что такие продажи были?

А"сейчас цены выросли до 85000-90000" означает цены продаж?

Насколько я понял риэлторов ПО, это нижние цены торгов на двухкомнатные "дешевые" более-менее ухоженные квартиры на Оболони. Сегмент "типовая панель".
Если судить по списку продаж, то покупателей ПО такие квартиры (по тем или иным причинам) не устраивали.
В списке продаж цены выше.
Вот реальные сделки ПО (и реальные цены продаж), которые мы опубликовали.

Квартира без ремонта (опубликовано 07.12.2009).
Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), Оболонский проспект (Оболонь). Общая площадь 46,8 кв.м., жилая 26,1, кухня 7,7. Состояние: «требует косметического ремонта». 82000$ (1752$/кв.м).

Квартира с косметическим ремонтом (опубликовано 11.01.2010)
Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Мате Залки (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 44,5 кв.м., жилая 26, кухня 7,2. Двойной балкон, санузел раздельный, паркет, кондиционер, встроенная кухня, качественная столярка. Состояние квартиры: «сделан косметический ремонт». 85000$ (1910$/кв.м).

Квартира с качественным ремонтом (опубликовано 08.02.2010)
Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Зои Гайдай (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 51,6 кв.м., жилая 31,1 кухня 8,5. Паркет, стеклопакеты, новая сантехника, итальянский кафель, встроенная кухня, встроенный шкаф, два кондиционера. Состояние: «сделан качественный ремонт». 102000$ (1977$/кв.м).