Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 04.05.2009

//domik.ua/mod/get/ichart/?perio...on&pg =value
А РН как раз идет по графику - пока точь-вточь, двойное дно на прошлой неделе пройдено, вот только рост под угрозой - может быть совсем чуть-чуть, на пару процентов, иначе покупатель просто исчезнет вообще - ведь многие догадываются, что цена очень завышена и во второй половине года будет большой обвал, и к тому же у людей просто нет таких денег - 37-40 тыс. за 20-23-метровую гостинку на окраине Киева, согласитесь, не нормальная ситуация, даже, я бы сказал, нездоровая, если учесть, что средняя зарплата в Киеве 360 долларов, а снять в аренду эту же гостинку уже можно за 200 долларов, и все равно такая малометражка никому не нужна - снимают обычно хотя бы 2-3 человека, а одному отдавать за это нежилое практически помещение болше половины зарплты накладно - надо еще и кушать, и одеваться, и на проезд, и т.д.
Самые дешевые квартиры уже слегка поднялись в цене. А что касается роста кол-ва сделок на 27%, то это сущий пустяк, если учесть, что в ноябре-декабре оно упало более чем в 10 раз. Одним словом, "двойное дно" пройдено.
Даже "медвежья ловушка" была. На графике, правда, это трудно различить, но летом-осенью 2004-го было небольшое падение - знакомый говорил, что у него родственник купил перед Помаранчевой революцией неплохую однушку на Троещине в новостройке на 45 метров за 18 тыс. долларов, а еще весной 2004-го она стоила на несколько тыщ больше.

Цитата:

Лепота! Мы сейчас в точке "двойного дна". Сейчас на несколько недель увидим даже рост и услышим крики хомяков "Ой, не успел". Зато что будет потом, летом ожидается снижение активности и распродажа залоговых квартир, и хомяки снова воспрянут духом, но покупать уже не будет никто аж до конца года.

"Возвращение к норме" сейчас. "Двойное дно" было в феврале-марте.

Только непонятно, зачем оригинал этого чудного графика испоганили? "Золотая середина" - что за бред?

Пунктиром на графике обозначено рост недвижки на величину инфляции и доходов. (Колбаса подорожала, почему недвижимость нет?). И обозначает эта полоска нормальный рост на нормальном рынке, все что ниже - недооценка, выше - переоценка, намного выше - классический пузырь.

Кроме того, это общий вид пузыря и для РН Украины он будет выглядеть немного по другому, но по сути - все верно. Спасибо автору, кто бы он не был.

Цитата:

"Возвращение к норме" сейчас. "Двойное дно" было в феврале-марте.

Да, если следить за самыми дешевыми малометражками и за конкретными предложениями на сайтах, то действительно в марте было двойное дно. А если верить статистике Домика, то двойное дно было на прошлой неделе.

Цитата:

Да, если следить за самыми дешевыми малометражками и за конкретными предложениями на сайтах, то действительно в марте было двойное дно. А если верить статистике Домика, то двойное дно было на прошлой неделе.

А если следить за многокомнатными квартирами, то идет снижение.
Потому и пишем о расслоении рынка. В каждом сегменте свои нюансы (а в некоторых - даже свои тенденции).

Цитата:

Да, если следить за самыми дешевыми малометражками и за конкретными предложениями на сайтах, то действительно в марте было двойное дно. А если верить статистике Домика, то двойное дно было на прошлой неделе.

В статистике домика очень много квартир по прошлогодним ценам. Они тянут индекс метра вверх это раз.

Число предложений на домике (и на реалте), и в других агенствах упало по сравнению с февралем-мартов почти в 3(!!) раза.

И последнее посчитаейте цену метра в "твердых ценах" и вы увидите, что цена выросла процентов на 10 (по сделках, а не хотелкам).

Вывод: сейчас "возвращение к норме". Двойное дно успешно пройдено.

А вообще, уважаемый Неидиот.

Какая разница если принципиально? "Двойное дно" или "Возвращение к норме".

Между ними разница в 2-3 месяца. Даже если будет по вашему, то цены повалятся в октябре-ноябре. И сильно, если по моему, то в августе-сентябре.

По моему это не очень существенно.

Цитата:

В статистике домика очень много квартир по прошлогодним ценам. Они тянут индекс метра вверх это раз.

Число предложений на домике (и на реалте), и в других агенствах упало по сравнению с февралем-мартов почти в 3(!!) раза.

И последнее посчитаейте цену метра в "твердых ценах" и вы увидите, что цена выросла процентов на 10 (по сделках, а не хотелкам).

Вывод: сейчас "возвращение к норме". Двойное дно успешно пройдено.

А есть еще и недострои, которые дешевеют - предлагают уже и по 500-600 баксов за метр, но дураков все равно нет - наверное, именно они, а также сильно завышенные хотелки, которые постепенно исчезают, и искажают картину. Самые дешевые и срочные выросли, может, даже больше, чем на 10%, а если отслеживать трешки, например, то какого-то четкого роста незаметно - вероятно, в условиях ипотеки, его уже и не будет аж до того момента, пока цена обвалится до 300 долларов за метр. Потом она вырастет до 400 и будет уже на таком уровне.

Цитата:

А вообще, уважаемый Неидиот.

Какая разница если принципиально? "Двойное дно" или "Возвращение к норме".

Между ними разница в 2-3 месяца. Даже если будет по вашему, то цены повалятся в октябре-ноябре. И сильно, если по моему, то в августе-сентябре.

По моему это не очень существенно.

Думаю, в июле уже будет обвал, а разница больше 2 месяцев никак не продлится.

Цитата:

Думаю, в июле уже будет обвал, а разница больше 2 месяцев никак не продлится.

В июле обвал возможен только на фоне каскадного дефолта банков, затем промышленных предприятий, а затем очень жесткого бюджетного кризиса. Т.е. вызваный внешними факторами. Без них будет обычный для этого времени застой. Продаваны будут хотеть, а покупанты не будут покупать. Число сделок - в районе статистической погрешности.

Цитата:

А есть еще и недострои, которые дешевеют - предлагают уже и по 500-600 баксов за метр, но дураков все равно нет - наверное, именно они, а также сильно завышенные хотелки, которые постепенно исчезают, и искажают картину. Самые дешевые и срочные выросли, может, даже больше, чем на 10%, а если отслеживать трешки, например, то какого-то четкого роста незаметно - вероятно, в условиях ипотеки, его уже и не будет аж до того момента, пока цена обвалится до 300 долларов за метр. Потом она вырастет до 400 и будет уже на таком уровне.

Боюсь, что 300 долл/метр мы не увидим. Индекс стоимости жилья в Киеве считается очень просто: 100 официальных зарплат за нормальную 1к около 33 метров. Т.е. 30-35к на данный момент. А вовсе не 45-55к, как сейчас. Т.е. коррекция всего-лишь в полтора раза.

Проверьте с начала 90-х до пузыря. Правило 100 зарплат всегда работало.

Т.е. 300 долл/метр будет при курсе около 25грн/долл. И не забывайте про инфляцию самого доллара.

ребята давайте уточнять о каких квартирах мы говорим.... и 50 летний хрущ 29 квадратов и новостройка 42 квадрата это и то и то 1к квартира.... если вы меня спросите верю ли я что хрущи подешевеют ещё в 2 раза от сегодняшних цен я скажу что верю... а вот новая квартира нет.... покупатели у нас всё таки в большинстве умные люди.... и покупать неизвестно что с наркоманами и обосцаными парадными не хотят...

Цитата:

Думаю, в июле уже будет обвал, а разница больше 2 месяцев никак не продлится.

Есть другой более интересный вопрос! Когда наступит момент когда цены реально пойдут вверх?

Если считать "медвежью яму" 2004, а второе дно 2009, то получаеться мы пройдем "золотую середину" в 2010 году, а минимум весна-лето 2010 года. У кого какие мнения на этот счет будут?

Хотя этот график может еще адаптироваться к реалиям Украины.

Цитата:

Есть другой более интересный вопрос! Когда наступит момент когда цены реально пойдут вверх?

Если считать "медвежью яму" 2004, а второе дно 2009, то получаеться мы пройдем "золотую середину" в 2010 году, а минимум весна-лето 2010 года. У кого какие мнения на этот счет будут?

Хотя этот график может еще адаптироваться к реалиям Украины.

Писалось стотысячмиллионов раз. После массовой фиксации убытков будет дно. А случится это году этак в 2011-2013.

Но если Вы хомяк, то затягивать с покупкой до 2013 года не советую, если Ваша фамилия не Ротшильд или не Бернанке. Время сейчас стремное, годами в кеше сидеть не очень хорошо, мягко говоря. Дождитесь "своей" цены и покупайте.

Цитата:

Боюсь, что 300 долл/метр мы не увидим. Индекс стоимости жилья в Киеве считается очень просто: 100 официальных зарплат за нормальную 1к около 33 метров. Т.е. 30-35к на данный момент. А вовсе не 45-55к, как сейчас. Т.е. коррекция всего-лишь в полтора раза.

Проверьте с начала 90-х до пузыря. Правило 100 зарплат всегда работало.

Т.е. 300 долл/метр будет при курсе около 25грн/долл. И не забывайте про инфляцию самого доллара.

До 300 наверное не дойтет, хотя всякое может быть. Падало и в сильных странах как Япония в разы, потому прогноз не благодарное дело. Но думаю, за 500 можно будет найти на окраине. А 800 нормальная цена новострою, на данный момент, если гривня опуститься до 15/за доллар, то я думаю на окраине будет 300! При 15 многие предприятия, банки,.... , не выдержат! Посмотрим как еще с погодой повезет в этом году, осенью Украина обычна получает + в виде урожая, будем надеяться погода не подведет.

Хотя в 2008 году было легче предсказывать падение, чем сейчас до какой отметки упадет! Все зависит от многих факторов!

Думаю, метр будет в пределах 300-800, но 100% меньше 1000. За нормальную квартиру не в центре!

Хотя мы уже высказали свое мнение на конкурсах, потому поживем посмотрим.

Я даже по ошибке быбрал падение в 20 раз, но посмотрим, кто его знает.

Цитата:

Писалось стотысячмиллионов раз. После массовой фиксации убытков будет дно. А случится это году этак в 2011-2013.

Но если Вы хомяк, то затягивать с покупкой до 2013 года не советую, если Ваша фамилия не Ротшильд или не Бернанке. Время сейчас стремное, годами в кеше сидеть не очень хорошо, мягко говоря. Дождитесь "своей" цены и покупайте.

Две умные мысли за один вечер. Поставил бы второй плюс да нельзя!

Вопрос к администраторам, а почему три медалки нельзя? У меня медальку прогнозист 2007 забрали. А я же так старался!
(шутка, но все таки нужно вести историю, для истории интересно, а то я так и сам забуду что говорил в 2007).

Цитата:

До 300 наверное не дойтет, хотя всякое может быть. Падало и в сильных странах как Япония в разы, потому прогноз не благодарное дело. Но думаю, за 500 можно будет найти на окраине. А 800 нормальная цена новострою, на данный момент, если гривня опуститься до 15/за доллар, то я думаю на окраине будет 300! При 15 многие предприятия, банки,.... , не выдержат! Посмотрим как еще с погодой повезет в этом году, осенью Украина обычна получает + в виде урожая, будем надеяться погода не подведет.

Хотя в 2008 году было легче предсказывать падение, чем сейчас до какой отметки упадет! Все зависит от многих факторов!

Думаю, метр будет в пределах 300-800, но 100% меньше 1000. За нормальную квартиру не в центре!

Хотя мы уже высказали свое мнение на конкурсах, потому поживем посмотрим.

Я даже по ошибке быбрал падение в 20 раз, но посмотрим, кто его знает.

1. В Японии был просто мегасуперпузырь, который не сдулся до сих пор, это так, к слову. Большинству простых японцев жилье тоже до сих пор недоступно, это тоже к слову. Поэтому Япония не совсем удачный пример.

2. Если доллар поднимится до 15 грн./долл, то по 300 никак не будет. Ибо равновесная цена при таком курсе (серый пунктир на знаменитом графике) около 600 долл./метр. Где-то так оно и будет с этим курсом, а "домик" нам расскажет про 800 долл./метр. Само собой речь идет про нормальную квартиру и не в ценре, а в хорошем месте в спальном районе.

Цитата:

Боюсь, что 300 долл/метр мы не увидим. Индекс стоимости жилья в Киеве считается очень просто: 100 официальных зарплат за нормальную 1к около 33 метров. Т.е. 30-35к на данный момент. А вовсе не 45-55к, как сейчас. Т.е. коррекция всего-лишь в полтора раза.

Проверьте с начала 90-х до пузыря. Правило 100 зарплат всегда работало.

Т.е. 300 долл/метр будет при курсе около 25грн/долл. И не забывайте про инфляцию самого доллара.

Да, но мы ведь знаем, что нужно считать как 100 аренд конкретной квартиры, а не зарплат. 100 средних зарплат - это очень много для квартиры (ну, разве что для трешки). Я прекрасно помню 2001-й и начало 2002-го года, когда убитая хрущеба в Киеве стоила 6000 баксов. Да, официально тогда зарплата была 60-70 долларов в Украине и 110-130 долларов в Киеве, но реально больше, так как зарплата в конвертах была распостранена гораздо больше. И убитая хрущеба в Киеве все таки стоила 50 киевских зарплат, а не 100. А сейчас она стоит все 150 киевских зарплат! Выходит, цены должны упасть в 3 раза, а если учесть меньшее кол-во конвертных зарплат сейчас чем тогда, то во все 4-4.5.
Я помню то время - в бюджете да, копейки получали, а в частных структурах официально 100 баксов и меньше, и в конверте еще 100-200. Выходило не намного меньше, чем сейчас.
В Берлине вообще квартира стоит 10-15 средних зарплат берлинца.

Цитата:

Да, но мы ведь знаем, что нужно считать как 100 аренд конкретной квартиры, а не зарплат. 100 средних зарплат - это очень много для квартиры (ну, разве что для трешки). Я прекрасно помню 2001-й и начало 2002-го года, когда убитая хрущеба в Киеве стоила 6000 баксов. Да, официально тогда зарплата была 60-70 долларов в Украине и 110-130 долларов в Киеве, но реально больше, так как зарплата в конвертах была распостранена гораздо больше. И убитая хрущеба в Киеве все таки стоила 50 киевских зарплат, а не 100. А сейчас она стоит все 150 киевских зарплат! Выходит, цены должны упасть в 3 раза, а если учесть меньшее кол-во конвертных зарплат сейчас чем тогда, то во все 4-4.5.
Я помню то время - в бюджете да, копейки получали, а в частных структурах официально 100 баксов и меньше, и в конверте еще 100-200. Выходило не намного меньше, чем сейчас.
В Берлине вообще квартиира стоит 10-15 средних зарплат берлинца.

1. Я Вам советую не говорить "очень много", а сделать простую операцию: зайти на сайт укрстата и цифру "средняя зарплата в Киеве" умножить на 100. И Вы чудесным образом увидите цену на 1к квартиру в Киеве. Возьмете 1999 год. 67*100=6700 долл. Тоже самое проделайте и с 1992 годом и с 2002. Результат будет один и тот же. А аренда всегда равнялась средней зарплате плюс/минус немного. Тоже проверено.

2. В 2002 году квартира не стоила 6000. И речь идет не про убитые хрущебы. Я вроде не говорил про них. А про нормальную 1к в спальном районе, в жилом состоянии.

3. Я не говорил, про конвертные зарплаты и зарплаты учителей в школе или депутатов, я говорил про среднюю, официальную в Киеве с сайта укрстата.

4. У нас не Берлин. И 100 зарплат учитывает все. От "дефицита жилья" до "привлекательности столицы" и кучу другой лабуды.

З.Ы. Вы все таки проверьте. Только данные возьмите не с головы, а с реальной статистике. И Вы увидите потрясающую корреляцию до того момента, как начали дуть пузырь.

Цитата:

1. Я Вам советую не говорить "очень много", а сделать простую операцию: зайти на сайт укрстата и цифру "средняя зарплата в Киеве" умножить на 100. И Вы чудесным образом увидите цену на 1к квартиру в Киеве. Возьмете 1999 год. 67*100=6700 долл. Тоже самое проделайте и с 1992 годом и с 2002. Результат будет один и тот же. А аренда всегда равнялась средней зарплате плюс/минус немного. Тоже проверено.

2. В 2002 году квартира не стоила 6000. И речь идет не про убитые хрущебы. Я вроде не говорил про них. А про нормальную 1к в спальном районе, в жилом состоянии.

3. Я не говорил, про конвертные зарплаты и зарплаты учителей в школе или депутатов, я говорил про среднюю, официальную в Киеве с сайта укрстата.

4. У нас не Берлин. И 100 зарплат учитывает все. От "дефицита жилья" до "привлекательности столицы" и кучу другой лабуды.

З.Ы. Вы все таки проверьте. Только данные возьмите не с головы, а с реальной статистике. И Вы увидите потрясающую корреляцию до того момента, как начали дуть пузырь.

Я не склонен верить в статистику до 2005-го года, тогда в конвертах получали зарплату почти все, кроме бюджетных организаций, и это заметно уменьшало цифру.
Хотя можно открыть статистику.
//www.ukrstat.gov.ua/
97-й год - средняя зарплата 215 гривен (лажа, но ладно). Средний курс доллара в 97-м году 185 гривен за 100 долларов, имеем среднюю зарплату 118 долларов. Чуть ниже, чем реально, но близко. Если и так, то однушка стоила не 100, а 60-70 средних зарплат. Хотя считать неразумно, учитывая, что работы практически не было, только бизнес - сам на себя и делись с рекетом, могут замочить. Кто попадал в струю, многие зарабатывали больше чем сейчас.
Что мы имеем в конце 90-х, так это откровенная лажа! Смотрим 98-й год, видим среднюю зарплату 247 гривен, 99-й 300 с фигней. Муж моей сестры в конце 98-го продавал диски на базаре на Петровке. Его ставка была 800 гривен в месяц (был не хозяином точки, а обычным продавцом на ставке). Так что как по Станиславскому - не верю в эти цифры. На них невозможно было прокормиться. Если кто-то верит в эти значения, он просто тогда не жил. После 98-го, когда подскочил курс, почти все зарплаты ушли в тень. Так что 98-2000 года мы не берем, это было бы глупо.
2001-й - 549 гривен, 2002-й - 643 гр. средняя зарплата. Как раз те 110-130 дол., о котрых я говорил.
Но опять же, средний киевлянин получал тогда в 2 раза больше, а номальная однушка стоила 7.5-8 тыс. долларов в 2001-м и в начале 2002-го, потом цены начали расти.
92-го нет в статистике, но тогда, папа говорит, знакомый купил квартиру на Проспекте Победы, 2-комнатную за 1800 долларов. Однушка в спальнике, значит, 1000 была. Я понимаю, что тогда была нездоровая ситуация, поэтому не пытался бы что-то считать по этому году. Но если считать по-вашему - 1 к 100, то, выходит, средний киевлянин получал 10 долларов в месяц? Это смешно. Да, денег не было, но на 10 долларов в месяц прокормиться было невозможно. Помню, были у нас несколько телефонов (папе за что-то ими расплатитлись - не мобилки, конечно ), мама пошла их продавать - 1 телефон стоил 20 долларов, то есть практически как сейчас. А квартира была дешевле в 50-100 раз, чем сейчас. Правда, подсунули тогда ей фальшивые 20 долларов за тот телефон, как сейчас помню.