фундаментальный анализ рынка недвижимости

Я думаю можно утверждать что советский нерешенный «жилищный вопрос» является основной причиной высоких цен на московское и киевское жилье. Хоть диссертацию пиши с такой темой. Ведь действительно, в советское время в больших городах жилищный вопрос всегда был чрезвычайно болезненным, всегда был огромный дефицит жилья. В крупных городах, в москве, питере, киеве, харькове вообще было нереально приезжему получить квартиру. Масса людей в очередях на новые квартиры, на улучшение условий, да и те "счастливчики" которые имели квартиры тоже мечтали о квартире для детей или разьехаться с родителями-пенсионерами. А потом вдруг раз, и родина перестала выдавать квартиры. Потом долгий кризис когда у людей денег еле хватало на ежедневную жизнь, а отнюдь не на улучшение жилищных условий. Потом как-то экономика начала работать, у людей появились деньги и люди начали постепенно решать жилищный вопрос. Появилась ипотека, оказалось что для покупки квартиры не нужно долго копить деньги, а можно занять часть в банке, и цены полетели ввысь. И вот весь этот "жилищный вопрос", оставшийся с советских времен и накопившийся за 90е годы, сейчас обрушился на то небольшое количество квартир которые строят. Да и существующий жилой фонд оставляет желать лучшего, в советское время может и были планы когда-то переселить людей из старых хрущевок, а сейчас конечно ничего такого нет. Это ж надо не просто построить достаточно метров чтобы люди могли решать накопившийся жилищный вопрос, а еще и строить для людей из этих старых хрущевок и панелек. Построить дома в чистом поле тоже радости мало, это надо целую инфраструктуру строить. Я думаю что без государственной программы невозможно будет построить достаточно жилья. В Москве может быть будут строить кварталы за счет нефтяных денег, в Киеве может они продадут землю и либерализируют рынок строительства, но, как и в советское время, государство должно выработать программу "Жилье 20...".

Когда закончится дефицит жилья никому неизвестно, может через 10 лет, может через 20, а может и больше, зависит от того насколько государство будет стимулировать жилищное строительство. Сначала жилищный вопрос решат те у кого есть деньги, потом киевляне решат вопрос, у них уже есть какие-то квартиры, дачи, и возможностей заработать как правило больше, и только потом очередь дойдет до приезжих которые просто на зарплате и снимают квартиры. Пока в стране дефицит метров цены будут расти, периодически останавливаясь или слегка корректируясь вниз, чтобы люди поднакопили денег. По-сути, сегодняшние покупатели квартир платят и за свои квартиры и за те квартиры которые недостроили и недодали в советские времена.

Наскільки я бачу, іде нерозуміння ''underlying processes'' .
Суть полягає в тому
1) зношення, старіння, вивидення з ладу житла іде швидшими темпами, чим старіння нації
2) житло дорожчає темпами, швидшими чим доходи населення
3) реванш синьо-білих похоронив надію на швидку інтеграцію до ЄС, СОТ і всіма наслідками щодо розвитку економіки, як коротко так і довготермінових
4) звернуті соціальні програми, подвищено подтковий тиск на загал зараи маленької грипи бізнесу
5) перекос банковської системи короткі депозити/довгі кредити, + до того структура капіталів банків така, що банкі дуже бідні (дуже мала доля власного капіталу, все позичене)
6) структура експорту/імпорту така, що Україна експортує продукцію хімії, металургії, рекспортує нафтопродукти. Експорт не диверсифікований, негативна ситуація на ринках цих товарів приведе до розвалу торогового баллансу.
7) нема середнього класу - з одного боку- купка олігархів, з другого - напівлюмпени
8) засилля криміналу, он які почесті покійному вуркагану, я такого не бачив, в Харків злетілись "жуліки-бандіти, вори всєх мастей"
9) РН та землю настільки зарегульований, що ціну можна ставиту будь-яку і доказувати, що вона "ринкова", і породжена попитом/пропозицією
......
Писати можна ще багато чого.

Англорус, ви на кого працюєте? Ви або свідомо є учаснком РН (АН, забудівельник, квартирний спекулянт). Або ще думаєте на рівні громадян колишнього СРСР.

В крупных городах, в москве, питере, киеве, харькове вообще было нереально приезжему получить квартиру.

Ага, після війни, корінні жителі цих міст почали розмножуватись як кролі?

Появилась ипотека, оказалось что для покупки квартиры не нужно долго копить деньги, а можно занять часть в банке, и цены полетели ввысь.

Цікаво, після того як держава вкрала горші у Ощадбанку СРСР, як люди навчились швидко заощаджувати гроші, особливо в офшорах.

Когда закончится дефицит жилья никому неизвестно

Ще й як відомо, як тільки держава та Київська адміністрація перестане втручатись в РН та землі, граючи на руку олігархам а надасть всім учасникам рівні можливості за 2-3 роки все буде ОК.

Я думаю что без государственной программы невозможно будет построить достаточно жилья.

Звичайно, тре ж присосатись і до цього державного корита

По-сути, сегодняшние покупатели квартир платят и за свои квартиры и за те квартиры которые недостроили и недодали в советские времена.

Це взагалі шедевр економічної думку. Володя може тільки нервово затягуватись цигаркою десь збоку. Я б добавив, а ще "за ті, які не збудовані і не будуть збудовані в епоху розвинутого олігархізма"

СССР – это то откуда появилась современная Украина, вместе со всеми президентами, олигархами, бандитами, хрущевками, банками, фондовой биржей и пр. И появилась недавно, всего 15 лет назад. За эти 15 лет в столицах и крупных городах добавилось «гламура» в виде ресторанов, клубов, магазинов с иностранными товарами, автомобилей и новостроек выглядящих необычно на фоне советских серых зданий, но, честно говоря, когда я случайно проезжаю окраины или провинциальные города, то особых изменений незаметно. Так что нравится это или нет, но наследие СССР еще долго будет присутствовать. Интересно другое, что будет если все же удастся сравнительно быстро построить много жилья и период дефицита метров закончится, вот тогда наступит долгожданная стабильность с недвижимостью, снижение цен на неудачные и переоцененные квартиры, а может и тот самый обвал придет

І розкажіть ще одну байку

А щодо України, то знайте, про Україна почала згадуватись у середньовіччі, про що свідчать історичні джерела, а не 15 років тому.
Як казала колись вчителька рос. мови "Кол с минусом"

[QUOTE=slaventij]Вот еще пример- это ваще зажопье ивердон- город вечных туманов.
3,5 комнаты- 71кв м/ 4 этаж- 229 000 франков, те 190 000 баков.
//www.derham.ch/vente/action.lasso ... 87p=&-show[/QUOTE]
Вот нашел интересную цитату о РН Швейцарии.

[QUOTE=]Добавлю немного из зарубежного опыта регулирования жилья. В Швейцарии (буду говорить о кантоне Женева, но по-моему в других кантонах то же самое) – интересно делают.

С одной стороны – существуют 100-летние ипотечные кредиты под 1%, покупай жилье нехочу. Но на самом деле 80% всю жизнь снимают. Просто снимать выгоднее. Интересная деталь – владелец не имеет права расторгнуть договор аренды, разве что здание будет рушиться. Т.е. снял квартиру – и как твоя, можно хоть ремонт и перепланировку делать если жить долго будешь. Аренда не может расти более 3% в год, иногда этот коэффициент законом меняют.

Снять квартиру непросто – жилья не хватает и сдадут квартиру далеко не каждому – квартиры сдают буквально на тендерной основе.

Купить жилье нерезиденту нельзя, кроме домов за миллионы франков или баксов. Богатым там уважение, почет и другие правила.

Местные не покупают дома из-за налогов. Сам налог на недвижимость копеечный, но есть такая фишка – как вмененный налог на аренду. Вы владеете домом, можете жить там или сдавать другим. Даже если живете сами – могли бы сдавать и получать аренду. Так вот с такого возможного дохода вашего собственного дома с вас будут снимать подоходный налог или его часть. Ваш дом оценят, сколько с него аренды можно получить, и впарят подоходный налог (где-то 12%).

Такие вот правила, и потому большинству гораздо легче всю жизнь снимать. Кстати – доходы рантье небольшие – ставки аренды тоже регулируются.

Другой интересный момент – о размере налогов можно официально договориться с налоговой службой. Налоги не одинаковые для всех. Богатые, местные и кто долго проработал или прожил там платят меньше процентов.[/QUOTE]

Mr Flyman, не скатывайтесь в национализм. Владимир Великий, Богдан Хмельницкий и Иван Мазепа имеют очень косвенное отношение к высоким ценам на киевские хрущевки.

я не бучу логічної аргументації щодо росту цін на РН.
замість цього, ви починаєте передьоргувати, що ж, поведінка гідна шулера.

Ценой управляет Спрос и Предложение. Это лучше всего видно по ценам аренды квартир. Съем квартир идет в огромных маштабах и показывает реальную динамику цен. 2 милиона приезжих - это около милиона сьемов квартир и комнат. А сколько продаж квартир? Пусть даже 1000 в год. Это не показатель. С таким же успехом два агенства риэлтеров могут покупать друг у друга по 10 квартир в месяц за миллион баксов и потом кричать - "Средняя цена 5 тысяч за квадратный метр!". Это бред. Средняя цена определяется ценой сьема.
Цена съем $10 за кв. метр в месяц. Покупка $1000 за кв. метр.
Если купить 1 кв. метр и сдать его в аренду получим $120 в год. Если продать его и положить деньги в банк под 12% годовых - получим те же $120 -это и есть справедливая цена.

Увы, у меня нет времени писать диссертацию. Есть два простых тезиса. На пост-советском пространстве существует более высокий спрос на жилую недвижимость чем в большинстве городов восточной или западной европы что связано с оставшимся с советских времен нерешенным "жилищным вопросом", другими словами дефицитом квадратных метров. С другой стороны обьемы строительства нового жилья являются небольшими, это связано с ограничениями на продажу земли, слабостью инфраструктуры и отсутствием крупных инвесторов-застройщиков. В условиях высокого спроса и небольшого предложения цены летят вверх и только небольшое количество граждан могут позволить себе купить дополнительные метры. Если вам не нравятся эти тезисы, то придумайте другую причину почему цены в Киеве превышают цены в Варшаве или даже Париже. Интересно другое - что практически делать в условиях дефицита. То ли покупать что есть, то ли ждать пока дефицит закончится.

 Если вам не нравятся эти тезисы, то придумайте другую причину почему цены в Киеве превышают цены в Варшавеили даже Париже. Интересно другое - что практически делать в условиях дефицита. То ли покупать что есть, то ли ждать пока дефицит закончится.
  Ви нехочете сприймати точку зору опонента, або ж є некомпетентним в даному питанні.
Який дефіцит нерухомості? подивіться в базі, скільки виставлено об"єктів на продаж!

Я не связываю спрос и платежеспособность. Если строить 15,000 квартир в год, то на 4-миллионный город я так думаю найдется 15,000 семей которые вполне платежеспособны чтобы купить эти квартиры. В то же время спрос есть на миллион квартир. Не суть важно сколько квартир предлагается на вторичном рынке, если бы был отток людей из города это бы добавляло метры, а так только первичный рынок добавляет метры. Я, кстати, с удовольствием слушаю точки зрения. Вот как вы обьясняету этот странный феномен что в Киеве цены выше чем в Европе?

В то же время спрос есть на миллион квартир.
QUOTEПричини основні дві
1) зарегульованість ринку, наслідок - монополізм і відсутність здорової конкренції
2) змова гравців ринку (не важливо явна чи ні) як наслідок п.1

До речі, звідки ви взяли, що в Києві "приток" людей? І що тут 4 000 000 населення, це як, разом з пригородом в радіусі 100 км?

Ну, раз обвиняют в некомпетентности, значит теория верна Вы указали две причины высоких цен - зарегулированность рынка и сговор продавцов. Это ограничение предложения, это понятно. А как вы определяете другую сторону - спрос? Ведь если если спрос низкий, то и цены должны быть низкими.

або малий обсяг операцій на рику, що ми зарез і маємо.

P.S. Щодо некомпетенції, то ви навіть не волоідєте базовим поняттям, таким як попит.
А яку теорію ви розвиваєте? озвучте її постулати.

4млн населения - кто-то на этом форуме назвал эту цифру, не знаю, не проверял. Происходит ли в Киеве прибавление населения или уменьшение - сказать честно, без понятия, писал бы диссертацию, выяснил бы. Из соображений "здравого смысла" и по-аналогии с Москвой полагаю что население увеличивается или по-крайней не изменяется.

я тут бачив іншу цифру, що приїзджих у Києві 150 000.

не все так гладко-))) доходы семьи снижаюся на 2-3% в год, а снижение з/п ЭТО нормально. мы опять упираемся в "диспоузабле инком". это значит, что у ребят слишком высокие траты. мой доход больше, чем обозначено здесь, но свободных денег не остается. Я расписывал ранее на одной из веток как разбиваются расходы в %. Возьмите эту сумму и посмотрите, что у вас останется. а если семья, то мед страховку надо умножить на кол-во голов.

места, которые вы нашли конечно классные и красивые-Монтей и Мартини, но это кантон Вали. Самый бедный кантон. Работы там ооооочень мало. Скажу больше ее просто нет или сезонная, а в этом году снега нет - будут сосать лапу весь год (или получать компенсации по страховкам).

Возле всех мест где есть работа или не далеко, где есть доступ к работе уровень цен совсем другой. В Монтро (блатное место) средний квадрат 5500-6000 франков, но никто не оценивает здесь квадратами. Важно место.

Рос цен последние годы +1/2%, что для швейцарии не плохо-)))

и еще иностранцам не дают покупать недвижуху. квотируют продажи, облагают налогами и запрещают сдавать ее в наем на целый год. Договор аренды стандартный НА ГОД! Если ты хочешь уехать- плати неустойку или ищи, кто займет твое место.
Слишком много за красивыми цифрами-)))
//geneva.angloinfo.com/countries/s ... /life2.asp

Спрос - это просто слово, как вы его определите, так оно и будет. Для меня понятие "спрос" - это потребность, желание, необходимость. Вы соединяете понятие "потребности" с платежеспособностью, и тоже называете это спрос. По-моему такое определение вносит путаницу - тогда неясно почему спрос-предложение определяет цены. Ведь небольшого предложения недостаточно для высоких цен, еще нужен высокий спрос. Я бы сравнивал платежеспособность с себестоимостью строительства - нижний порог спроса, такой ограниченный спрос я бы назвал "платежеспособный спрос". Цены на квартиры устанавливаются через своего рода аукцион, где цена не может быть меньше себестоимости, но верхнего предела теоретически нет. Если предположить что в Киеве 100тыс семей могли бы купить 100тыс квартир по себестоимости, а квартир всего 10тыс, то верхние 10% заберут все квартиры, по цене большей чем могут предложить остальные 90%.

Очень хорошие комментарии, но я об этом и раньше писал-))) а мне никто не верил.
налоги отличаются для иностранцев и местных. у иностранцев деньги списываются автоматически, но еще в конце года получаешь налоговую декларацию-возможно заставят доплатить или вернут. Это отдельная процедура. Налоги для иностранцев фиксированные окло 23-25%, а местные платят исходя из того в какой коммуне живешь. Доходит до смешного, что в Лозане есть пригород- фактически это Лазана (это у меня за забором), но там подоходный на 2% выше. Живут очень средние ребята, тк черноте дорого,а богатым отдавать западло больше денег-))) но очень мило и спокойно

Спрос,он и в африке спрос.Flyman дал четкое определение.Именно конкретная потребность, подкрепленная покупательной способностью(спрос) формирует цену,а желание - нервно курит в коридоре.И толко когда у желания появятся деньги оно будет влиять на цену,или когда цена опустится до возможностей желания(про эффекты маятников здесь уже где-то писали).