Адекватная цена недвижимости

Цитата:

А вы попробуйте объявления на Реалте - их там больше и цены ниже. А если еще позвонить хозяевам. А если еще намекнуть на кеш...

Да рано еще покупать, ну очень рано ! Даже Парцхаладзе на вопрос когда покупать,сказал что к лету 2009 и позже ! Авот и подтверждение:Квадраты будут дешеветь

Дальнейшее снижение продаж заставило застройщиков идти на уступки покупателям. Исполнительный директор компании Real Estate Solutions Андрей Борщ отмечает, что если ранее большинство из них были готовы предоставлять клиентам скидки до 10% от первоначальной стоимости, то сейчас — до 20%. Также девелоперы стали практиковать продажу квартир в рассрочку или же предлагать покупателям обменять депозит на жилье в строящемся доме, если обе стороны являются клиентами одного финучреждения. «Застройщик и банк проводят взаиморасчеты, а покупатель получает квартиру», — рассказывает г-н Борщ. Правда, по его словам, количество сделок по данной схеме минимальное.

Владимир Германов прогнозирует, что в нынешнем году найти реальных покупателей застройщикам будет очень непросто, поэтому цена жилья может снизиться еще на 40-50%. «С учетом удешевления работ и строительных материалов себестоимость квадратного метра на сегодняшний день составляет около $700. То есть при 20%-ной наценке его реальная стоимость не превышает $840 за кв. м», — говорят эксперты.

Впрочем, наблюдатели сходятся во мнении, что даже резкое снижение стоимости квадратов на первичном рынке, а также различные программы лояльности со стороны застройщиков не активизируют покупателей, опасающихся потерять свои средства. А это, по мнению г-на Германова, может привести к банкротству около трети работающих в столице строительных организаций. «В первую очередь это коснется компаний, не располагающих собственными мощностями по производству стройматериалов и подрядными предприятиями. Сложно будет выполнить обязательства и тем застройщикам, которые только недавно приступили к реализации крупных проектов и заранее не получили у банка средства на эти цели», — считает он.
Справедливости ради стоит отметить, что, заморозив свои проекты, застройщики также несут затраты. Как правило, запас прочности компании составляет три-четыре месяца с момента начала кризиса, который, по сути, уже исчерпан.
Рекордный обвал. Квартиры на первичке могут подешеветь еще на 40-50% Деловая столица
12.03.2009

Цены на недвижимость. Курс на обвал АГЕНТ.ua
09.03.2009

Не сменился ли ветер на просторах недвижимости? Или так и кружит цены, не давая им, наконец, осесть. Эксперты рынка недвижимости пытаются отследить его направление. Для этого возвращаются к кризисным событиям 1998 года.

Тогда цены на недвижимость испытывали падение около трех лет. И проводя аналогию, но учитывая больший размах нынешнего кризиса, получаем, что улучшение ситуации, ожидаемое, по некоторым прогнозам, уже во второй половине 2009 года, переносится «на позже». Хотя сам процесс снижения теперь более быстротечен. А цены залягут на «дно» в 2010, но наверх не поторопятся. Аналитики утверждают, что активное скатывание цен еще впереди, а начнется оно осенью этого года. Именно осенью рынок получит огромное количество квартир, изъятых у несостоятельных заемщиков. Сейчас пока еще банки не лишают людей ипотечной крыши, надеясь на государственную поддержку, помощь МВФ, сознание населения. Но рано или поздно придет время для невезучей части этого населения платить по счетам, ведь и самим кредиторам нужно будет как-то выживать. Поэтому давление на ипотечных неплательщиков со стороны банков усилится. Начнутся процедуры выселения из залоговых квартир. И к октябрю на рынке появится первая партия жилья, реализующегося в принудительном порядке.

Эти квартиры всей своей массой навалятся на цены, ведь банки очень нуждаются в деньгах, причем в любых. И как по зеленому сигналу светофора цены устремятся вниз. Ну а дальше пошло-поехало…В итоге - цены на квартиры, снизившиеся в 3-3,5 раза в период 1,5 – 2-х лет!

Следует отметить, что банки не скоро оправившись от шока, будут, как раньше, кредитовать бизнес и население. Начнут они с нерискового для них сегмента, корпоративного. И когда денег у них окажется больше, чем необходимо этому сегменту, перейдут к кредитованию высокорискового сегмента, мелкого бизнеса, а затем - физических лиц. Ясно, что за 1-2 года достаточных средств у банков Украины не накопится. Поэтому население, не поддерживаемое банками, так и останется неплатежеспособным, а, значит, увеличения спроса на жилую недвижимость обеспечить не сможет. Поэтому цены будут фиксироваться на уровне, соответствующем материальным возможностям покупателей, рассчитывающих только на свои силы.

Виталий

www.zabudovnyky.com.ua

"
...
Начальник управления инвестиций треста "Киевгорстрой-1 им. Загороднего" Тарас Зябкин отмечает, что в первую очередь достраиваются дома с уровнем готовности свыше 50%. "К примеру, мы завершаем возведение двух объектов в Шевченковском и Деснянском районах, а также жилого комплекса в Подольском", - рассказывает он, добавляя, что новые проекты пока заморожены. Руководитель отдела маркетинга и PR компании "Київ Житло-Інвест" Владимир Германов объясняет, что приостановить работы застройщики вынуждены из-за финансовых проблем, возникшим еще в конце прошлого года. По его словам, затраты на сооружение одного дома на 200 квартир составляют порядка 25 млн грн. Как правило, у компаний на начальной стадии реализации проекта таких денег нет: девелоперы рассчитывают на инвестиции и займы.
...
"

//news.finance.ua/ru/toplist/~/2/2/15429 8

Итак считаем:
затраты на 1-ну квартиру 25 000 000 / 200 = 125 000 грн. квартира.

Средняя квартира - это двушка 62 м2

стоимость 1м2 = 125 000 / 62 м2 = 2 000 грн. м2

2 000 грн. м2 !!! - это себестоимость озвученная строителями.

А впарить пытаются по 10 000 грн м2. Учитывая то, что они финансировали строительство за счет инвесторов, т.е. не тратились на проценты по кредитам, то они получали просто баснословные прибыли в несколько сотен процентов!!!

Цитата:

есть в наличии 65 килобаксов. хоцеццо на эту сумму купить се трешку , желательно в новом(до 5 лет) доме, кирпич, в райончике с метро (если не рядом, то хоть пешком достижимой станцией..).
выскажите мнение плиз.. дождусь? или и ждать то не стоит - лучче поумерить хотелку? или мож и поярче предложения будут? (голосования не ставлю - хотелось бы не статистику хотелок, а обоснованое более менее мнение..9.gif )
в принципе покупать буду вне зависимости тенденций рынка (если такую цену встречу..)
(мебель категорически не нужна)
(ремонт в принципе тоже..)

Почитайте выше мой расчет стоимости 1к. Уже сейчас полноценная 1к должна стоить максимум 15т уе! Просто пока что застройщики и спекулянты еще верят в цены 2007-2008 года, не хотят продавать дешевле, но жизнь их заставит, да и жизнь-то будет уже другая, другие условия, цены. А некоторые застройщики уже признаются, что средняя квартира в новострое обходится в 125т грн., поэтому поезд только набирает ход, сегодняшние уже подупавшие в 2-3 раза цены все еще остаются слишком завышенными, им еще в 3 раза падать.

Цитата:

Почитайте выше мой расчет стоимости 1к. Уже сейчас полноценная 1к должна стоить максимум 15т уе! Просто пока что застройщики и спекулянты еще верят в цены 2007-2008 года, не хотят продавать дешевле, но жизнь их заставит, да и жизнь-то будет уже другая, другие условия, цены. А некоторые застройщики уже признаются, что средняя квартира в новострое обходится в 125т грн., поэтому поезд только набирает ход, сегодняшние уже подупавшие в 2-3 раза цены все еще остаются слишком завышенными, им еще в 3 раза падать.

А вот и приближаемся к правде !!Только непонятно,одни кричат об отложенном спросе, другие о повышенном спросе и отличном вложении в недвижимость имеено сегодня !!)))Ситуация в Харькове


//www.gdn.com.ua/13.03.2009.html
ндекс МКДУ для жилья "бизнес-класса" уменьшился в течение февраля на 0,8%, и средняя цена за квадратный метр жилплощади в этом сегменте составила к марту 10839,3 грн. против 10928 грн. на начало февраля.

Жилье класса "премиум" за февраль подешевело на 1%: с 17522 грн. до 17345,6 грн.

Ведущий специалист отдела по работе с инвесторами МКДУ Наталья Городецкая отметила, что во второй половине прошлого года все застройщики были вынуждены пойти на резкое снижение цен, в результате чего стоимость недвижимости вернулась к уровню конца 2007 года.

"Застройщики снижали цены в надежде на увеличение количества сделок, но ожидаемого эффекта не добились и поэтому сегодня заняли выжидательную позицию. В результате наступила некоторая стабильность, что само по себе является положительным фактором. Сейчас всем очевидно, что главная причина отсутствия покупок далеко не в ценах на недвижимость, ведь цены на фоне перегретого в 2008 году рынка вернулись в реальное русло", - отметила Н.Городецкая.
По ее словам, сейчас главная проблема - в нестабильности валютного рынка и общей экономической неопределенности. Люди предпочитают приберегать деньги, пока разъяснится ситуация с курсом доллара, и станут понятны перспективы их бизнеса в текущем году. Таким образом, реальный спрос на новое жилье не исчез, а превратился в отложенный спрос.

Цитата:

А с чего вы взяли, что в стране мало долларов?

Я вас прошу, не надо здесь постить авантюристовских бредней. Кому надо сам все прочитает и отделит, как вы изволили выразится, "зерна от плевел".
Кстати вы в конце забыли указать что
"И тогда в белом венчике из роз впереди идет Христос". То есть Путин, Медведев и Россия как оплот всего прогрессивного человечества

Цитата:

Все может быть и все зависит в первую очередь от нас самих.
На мой взгляд два трендовых варианта по недвижимости, к сожалению 1-ый наиболее вероятен:
1) пессимистичный - покупатели и продавцы каждый сам за себя, ждут маны небесной и договориться не могут. При это покупатели с кешем затаились и ждут долгожданного дна а продавцы ломят цены по-прежнему. ЗВР сокращаются, гривна падает еще больше, у части кредитчиков банки изымают залоги, но купить их задешево не получается, некоторые банки все таки сливают часть залога, ликвидности не хватает, банкротства. Тут начинается сыпаться доллар, покупатели готовы покупать, но никто уж не продает (точнее продажи есть, но единичные). Результат: многие кредитчики лишились имущества, многие покупатели профукали свои капиталы, некоторые банки обанкротились, многие депозитчики увидели фигуру из трех пальцов вместо денег. Львиная доля залогового имущества по непогашенным кредитам осталась у иностранцев (18 банков из первой 20 с иностранным капиталом). Короче всех нас отимели ( даже тех, кто никакого отношения к кредитам и депозитам не имел).

Ага, как же. Может вы еще скажете, что этот иностранный капитал вместе з залоговым имуществом которое нафик никому не нужно, он возмет на себя и все долги дочек. Не дождетесь. Скорее они во всю будут открещиваться от дочек. Незря же многие даже ребрендинг банков не проводили, что бы в случае чего остаться в стороне.

Цитата:

А если б Украина и Россия не плевались друг в друга а шли навстречу друг другу, то эффект был бы еще сильнее.

А ну вот и приплыли к основному тезису Авантюриста. А я то думал что уже не услышу от вас этого. Ан нет, Росия - оплот всего прогрессивного человечества и Украине надо к ней подгребать в васальство.

Цитата:

То говорите, что цена будет сопоставимо, то будет разворот тренда... Определитесь плиз...

Мой вам совет, не пытайтесь добится от последователей Авантюриста внятных ответов. Это религия. Они способны только верить и повторять тезисы своего Гуру. Мыслить самостоятельно они не могут и не хотят.

россия может и не оплот, но неужели лучше, то что происходит сейчас-весь мир будет оплачивать выход америкосов из Ж, ах, ну как же это ж основной потребитель и пр....и опять, пиндосы все замутили..а.все за это платят...америкосы в шоколаде и продолжают кредитовать весь мировой бардак и потреблять, потреблять

...я понимаю ваше острое желание приобрести свою хатынку за ...сколько там у вас? 10,15 к.у.е....? неужели главное купить, а там хоть трава не рости?
кстати многие действительно не принимают во внимание кол-во теневых денег в Украине

Цитата:

Мой вам совет, не пытайтесь добится от последователей Авантюриста внятных ответов. Это религия. Они способны только верить и повторять тезисы своего Гуру. Мыслить самостоятельно они не могут и не хотят.

дык будеттокадешеветь это тож религия

да .. видимо несмотря на все покупать рановато... а в падение бакса я верю меньше чем в ядерную войну - типо случиццо то все может , но результаты для мировой экономики похожие, тогда не до квартир будет...

Цитата:

россия может и не оплот, но неужели лучше, то что происходит сейчас-весь мир будет оплачивать выход америкосов из Ж, ах, ну как же это ж основной потребитель и пр....и опять, пиндосы все замутили..а.все за это платят...америкосы в шоколаде и продолжают кредитовать весь мировой бардак и потреблять, потреблять

...я понимаю ваше острое желание приобрести свою хатынку за ...сколько там у вас? 10,15 к.у.е....? неужели главное купить, а там хоть трава не рости?
кстати многие действительно не принимают во внимание кол-во теневых денег в Украине
дык будеттокадешеветь это тож религия

А сколько теневых денег в Украине? Поделитесь с народом информацией.

Цитата:

да .. видимо несмотря на все покупать рановато... а в падение бакса я верю меньше чем в ядерную войну - типо случиццо то все может , но результаты для мировой экономики похожие, тогда не до квартир будет...

Хуже всего неопределенность!Система банковская и не жива, и не мертва !Ющенко ей- отец родной)))
//www.kanzas.ua/go/ru/article--title-... cles--page.html
Банки кредитуют … банкиров

Здоровье банков – это качество их активов. Главный вопрос при этом - вернутся ли деньги, размещенные на рынке, можно ли будет реализовать то, чем владеет банк? Так куда же вложены деньги украинских банков?

Самые большие вложения банками были произведены в виде кредитов своим же владельцам (или связанным с ними лицам), замаскированных под стандартные кредиты. Разумеется, эти кредиты не имели правильной оценки рисков и не рассматривались под углом бизнес-целесообразности руководством банков. Эти деньги, полученные через механизм фиктивного кредитования, были направлены владельцами банков на экспансию (расширение личного бизнеса), спекуляцию и в капитал банков.

Экспансия вела к тому, что за счет фиктивных кредитов приобретались новые активы в промышленности, торговле, сервисе и т. д. без реального расчета на прибыльность этих предприятий, что было бы необходимо для возврата кредита. Расчет делался исключительно на то, что все предприятия будут только дорожать. Но в условиях кризиса выяснилось, что это не так, что нынешняя стоимость приобретений составляет не более 20-30 % от стоимости покупки. И возвратить или хотя бы обслуживать полученные кредиты владельцы банков не в состоянии. Так банки получили дефолты - не от простых вкладчиков, а от своих заправил.

Недвижимость всегда в цене?

Другая часть кредитов собственников банков самим себе шла на спекуляции и направлялась, как правило, в сферу недвижимости и ценных бумаг. Так владельцы и менеджмент подавляющего числа банков имели или полностью собственные компании, оперирующие в сфере недвижимости, или - крупные доли и интерес (кроме процентного по кредитам) в операциях и сделках, связанных с девелопментом, строительством и спекуляциями с недвижимостью, в том числе землей.

И здесь повторилась та же история. Когда рынок недвижимости провалился, вернуть взятые на эти цели кредиты также стало невозможным. В итоге банки получили новые проблемные активы, которые необходимо обслуживать как с технической точки зрения (содержание, охрана объектов, плата за коммунальные услуги), так и с экономической - по кредитам должны платиться проценты, а иначе необходимо создавать резервы, что приведет к убыточной деятельности, а то и к отрицательному капиталу.

И третья часть кредитов, выданных банками своим владельцам, шла на формирование, поддержание и увеличение уставного капитала банков. Банки были заинтересованы в росте капитала - это позволяло проводить более крупные и масштабные операции на рынке. Разумеется, эти кредиты ничем не были обеспечены - только на бумаге, и поэтому на сегодняшний день являются также реально дефолтными.

Во времена растущего рынка кредитование банкирами самих себя могло успешно существовать и имело хоть какое-то оправдание, поскольку рост активов опережал рост капитала банков, но в настоящее время при падающем рынке все эти прежде «доброкачественные» проблемные активы переродились в раковую опухоль, пронизавшую метастазами банковский сектор.

Вообще-то по этой ветке веселее всего наблюдать за паникой среди бизнесменчегов-купипродайчегов. Которые резко для себя открыли, что их мелкий гешефт, которым они занимались всю жизнь, никому в конечном счёте нафиг не нужен, у которых нет абсолютно никаких специализированных навыков и которые чем дальше, тем больше выпадают из струи. Отсюда и крики "Квартиры по 100 баксов", "Украинские проститутки и украинский туризм", "Квадрат должен быть равен средней зарплате, а средняя зарплата - как в 2001".

Нет, ребята, вы не поняли таки гарни хлопцы уже никому нафиг не нужны. В Киеве достаточно людей, которые занимаются более полезной деятельностью, чтобы вы ещё раз могли срубить бабло на халяву.

//www.ulitka.com/forums/%D0%9F%D0%BE%... 1%8B-28765.html
*-****
Nickkky
Member
-Покопаясь по небезизвестным сайтам с недвижиостью в Америке наткнулся на умопомрачительные вещи:
квартира в fort lee NJ стоит 7000$ (и таких дешёвых квартир навалом), а?

--Вот посмотрите на квартиру--

PS И разъясните пожалуйста сокращения в описании квартиры: br и т.п.
===
ROWER
А Вы хотели виллу в Малибу за 7К прикупить? Ладно тот пацан, который про кондо писал (как потом мы выяснили, 7К - это была цена ежемесячного рента той проперти), он его в инете нарыл и от возбуждения от фото панорамных видов на Гудзон из окон его, понятно,- заклинило. Вот он и не разобрался, что 7К - вовсе не стоимость кондо, а сумма рента. Но, Вы-то - американский житель и так обмишурились. Стыдитесь, батенька, ведь бесплатный сыр сами знаете, где водится.
*******
Сообщение от KOHTOPA
Да можно и дешевше прикупить. Вон только сегодня видел новость -
тётка за рубль семьдесят пять домик себе прикупила

//www.wnbc.com/money/17596702/d...s=ny&p sp=money
******
discmd
Купила она не дом как я понял, а землю и все что на ней, на ней развалины. Цена супер, и заплатит сверху 850 долларов налогов и после уборки территории можно отстроить себе новый дом .

Я тож в новостях видел
****************

улыбнуло что наши хотелки как по месту так и в эмиграции одинаковы .. хоцаца дом за 7000 долларов, а это оказыцца аренда за месяц.... напомнило что кто то писал что цена метра будет 100 или 400 долларов... из этой оперетты. ай забыл про аллу из ичмонда.

с того же форума... просто в тему...
MikeS
-Ну так а что вы ожидали? Предположим дом реально стоит 300 тысяч, хозяин положил 20% даунпеймент (60 тысяч), предположим он выплатил 10% от займа (30 тысяч), при этом выплатив банку 80-100 тысяч интереса... Ну не может такой дом продаться меньше чем за 200 тысяч, просто не может. И люди, которые крутятся в этом бизнесе (в смысле профессионально скупают "неликвидные дома") отлично это знают. По Хоум-энд-Гарден-ТиВи показывают передачу Flip-that-house, одна из сюжетных линий которой показывают фирму, которая как раз занимается покупкой "банковских домов", доведением их до ума и последующей перепродажей. Даже для них это большой риск (учитывая, что по телевизору показывают чуть-ли не их самые лучшие сделки).
=====
я уверен что такая же ситуация будет и у нас.
ихтиандр с цваном будут как раз те самые скупщикки банковских домов, тока в перспективе... пока сделок т нет реальных все только в мозгах, а вот люди реально уже сталкивались с похожей проблемой...

Цитата:

я уверен что такая же ситуация будет и у нас.
ихтиандр с цваном будут как раз те самые скупщикки банковских домов, тока в перспективе... пока сделок т нет реальных все только в мозгах, а вот люди реально уже сталкивались с похожей проблемой...

Господи, да какие из них скупщики, если у них нет ни опыта работы с правовой системой, ни контактов в банках и строительной сфере, ни знания киевского РН, ни капиталла, в конце концов!

Скупщики таких домов в украинских условиях - это риелтеры или строительные подрядчики, которые вошли в кризис с каким-то количеством денег и со связями и знаниями украинского РН. Им между 30 и 40, у них 10-15 лет опыта работы в отрасли и несколько сот тысяч баксов. Вот эти могут стать миллионерами.

Господам Свану и Ихтиандру, которые не успели раскрутиться перед кризисом (так как раскрутиться с нуля в кризис практически нереально - кризис это то время, когда миллионеры могут стать миллиардерами, а не израильские сторожа - миллионерами), светит решить свои локальные проблемы и перебраться повыше в средний класс (например, одному молдавскому кванту пора бы уже и перестать сидеть на шее у сестры). Впрочем, для них это и так неплохо.

Цитата:

А вот и приближаемся к правде !!Только непонятно,одни кричат об отложенном спросе, другие о повышенном спросе и отличном вложении в недвижимость имеено сегодня !!)))Ситуация в Харькове
//www.gdn.com.ua/13.03.2009.html

К сожалению к правде мы пока еще не приближаемся, а довольствуемся PR статьями. Радует, что застройщики, несмотря ни на что, пытаются переломить медвежий тренд, однако некоторые пункты статьи можно оспорить:
1. "Темпы падения цены резко замедлись, и стали самыми низкими за последние полгода"
2. "Застройщики снижали цены в надежде на увеличение количества сделок, но ожидаемого эффекта не добились и поэтому сегодня заняли выжидательную позицию. В результате наступила некоторая стабильность" !!!
3. "Реальный спрос на новое жилье не исчез, а превратился в отложенный спрос"
4. Последний абзац статьи не содержит данных компании за 2008 год - и это немного настораживает.

Судя по графикам спроса и предложения в Харькове, пока мы ждем-с. Желтая кривая спроса "лежит не шелохнувшись" //www.bgs.kh.ua/bgs_2.html
Радует, что рынок коммерческой недвижимости немного работает, правда пока только в пригороде.

Сегодня на остановке, ждала маршрутку и читала объявление
Продам
1к. хороший ремонт - 120 000у.е
1к. жилое состояние - 94 000у.е.
2к. балкон застеклен - 139 000у.е (извините, точно районы не помню, но спальные).
Объявление было уже пожелтевшее, т.е. годов 2007-2008. Повеяло ностальгией, хотя и сейчас в свежей прессе (и не только можно встретить подобные цены).
Прошло, грубо говоря, полгода, а всё так поменялось то что казалось в полне адекватной ценой и разлеталось как горячие пирожки, сейчас превратилось в недвижимый неликвид в прямом смысле.

Все пишут об адекватной цене в отсутсвие ипотеки и пр. факторов, интересно, если все вернется на свои места (надо же верить в своё государство) неужели вновь станет 1к. 100 000у.е. и именно ее стоит брать как "адекватную" вм нормальных экономических условиях??

Цитата:

Все пишут об адекватной цене в отсутсвие ипотеки и пр. факторов, интересно, если все вернется на свои места (надо же верить в своё государство) неужели вновь станет 1к. 100 000у.е. и именно ее стоит брать как "адекватную" вм нормальных экономических условиях??

Конечно вернется, но тогда и Вы должны будете зарабатывать не меньше 3000 дол в мес. А если щас зарабатываете не меньше, то цифра и не большая вроде как. Везде должен быть баланс, а щас его нет, как и не было. А будет? - будет. Менталитет хоть и тяжело изменить, но возможно. Молодежь по поводу аренды уже не так смотрят как люди из совдепии. Рынок сделает свое дело.

Цитата:

Все пишут об адекватной цене в отсутсвие ипотеки и пр. факторов, интересно, если все вернется на свои места (надо же верить в своё государство) неужели вновь станет 1к. 100 000у.е. и именно ее стоит брать как "адекватную" вм нормальных экономических условиях??

Предлагаю основать движение за запрет ипотеки =) Тогда всегда цена будет доступной!

Цитата:

Предлагаю основать движение за запрет ипотеки =) Тогда всегда цена будет доступной!

А зачем её запрещать? Её и так очень долго не будет. А цена и не должна быть доступна для всех.