Адекватная цена недвижимости

Цитата:

.
Ауту.

КГС продавал объекты на Татарской 27 с двойной накруткой
Объект : многоквартирный дом
Проект : индивидуальный
Секций : 2
Этажность : от 9 до 12 этажей
Стены : монолитно-каркасный
В доме (о доме) : 1 этаж - нежилые встроенные помещения

---------------------------------------- ----------------------------------------

Объект снят с продажи 13.11.2007
Отделка : без отделки
В квартирах : металлопластиковые окна, бронированная входная дверь
Цена начальная : не указана ( на 10.01.2007 )
Цена конечная : 12694 грн. за кв.м ( на 13.11.2007 )
Кредитует : "Аркада"

---------------------------------------- ----------------------------------------

Продавал(а) : АТ ХК "КИЇВМIСЬКБУД"
---------------------------------------- --------------------
Мой вывод, о двойной накрутке основан на Ваших словах о предлагаемых Вам в сентябре 2006 в Аркаде трёшек и четырехкомнатных по 6200 грн за метр //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry366020
Я в 2006 году хотел вложить деньги в 2к именно в этом доме. В середине сентября 2006 года квартир уже небыло, оставались только несколько 4к и одна 3к, цена была 6250 грн./кв.м.

Что Вы можете теперь сказать в защиту своего "подопечного"?

Это смотря, что вы считаете "накруткой" Вы же видите, официально, КГС имеет мизерную прибыль с квадрата жилья. К тому же, по вашему посту вообще не видно, что эту квартиру продает именно КГС, а не ынвестор по переуступке.

дополню свой пост.
Касательно "не видно кто продает" - нет сссылки на источник.
Касательно, как вы выразились, "накрутки" - возьмем абстрактный пример. Вы производитель хлеба и у вас в ассортименте два вида изделий - "батон" и "рогалик". Со временем меняется коньюктура рынка и производства меняется, цена на эл.энергию выросла, мука подорожала, зарплаты выросли и перед вами стоит принятие решения о поднятии цен на свою продукцию, но коньюктура рынка сложилась так, что вы не можете поднять цену на "батон" - его покупать не будут - потребитель уйдет к конкуренту и будет покупать его "батон". А "рогалик" покупается "на ура", конкуренты рогалики не производят или качество их рогалика ниже и т.д. и вы принимаете решение поднять цену на свой "рогалик" и не просто на стоимость издержек по производству этого "рогалика", но и на стоимость издержек по производству "батона".
Такая ситуация может быть в КГС? - вполне. КГС - это не группа строителей, которые получили деньги на строительство конкретного дома и строят всеми силами этот конкретный дом, это производственное объединение, которое имеет кучу расходов не связанных со строительством конкретного дома и эти расходы закладываются в себестоимость кв.м. и работа маркетологов состоит, отчасти, и в том, чтобы определить в кв.м. какого из объектов заложить те или иные расходы. Чтобы вам было прощн понять, представим, что вы решили заняться строительством сараев на продажу. Купили землю за 100 рублей, доски и гвозди за 20 рублей, отвезли на своей машине, наняли за 20 рублей подсобного рабочего и построили. Теперь считаем себестоимость 100р. (стоимость земли) + 20р (доски/гвозди) + 20р. (зарплата рабочего) = 140 рублей - вы думаете это все? - нет, еще добавим амортизацию вашей машины, бензин (за доставку досок), а расходы по продаже - нужно ж напечатать объявления о продаже, разместить в газете "СельскийВестник", взять в долю секретаршу головы сельсовета, чтобы она рекламировала среди посетителей ваш сарай и т.д. - вот это и есть себестоимость

Цитата:

Теперь считаем себестоимость: 100р. (стоимость земли) + 20р (доски/гвозди) + 20р. (зарплата рабочего) = 140 рублей - вы думаете это все? - нет, еще добавим амортизацию вашей машины, бензин (за доставку досок), а расходы по продаже - нужно ж напечатать объявления о продаже, разместить в газете "СельскийВестник", взять в долю секретаршу головы сельсовета, чтобы она рекламировала среди посетителей ваш сарай и т.д. - вот это и есть себестоимость

Оно-то да. Это будет себестоимость сарая. Только, в примере с рогаликом, вы почему-то добавили кроме секретарши еще расходы на конхветы и букет для ее сестры, за которой вы ухаживаете. И еще бензин, чтоб ее в сельский клуб отвезти. Вот у вас сарай и получается совсем не рентабельным.

К тому же, если себестоимость построенного сарая была 140 + пусть 10 за бензин в день Х, это не значит. что если сарай простоял 2 года непроданный и бензин подорожал до 30, то нужно себестоимость пересчитывать как 140 + 30.

Насколько я вижу дискуссию в этой ветке, то всегда говорили про накрутку цены при продаже объектов. Только в этой сфере. "Продавали по Х, сняли с продажи, вернули по цене 2Х". А глубинные причины (что вторым Х надо покрыть убытки по остальным сферам деятельности) покупателя мало интересуют... Застройщик просто хочет срубить больше денег в одном месте (через накрутку), чтоб залатать дыры в другом.
Не видел, чтобы тут кто-то заботился о глобальной (суммарной) накрутке холдинга КГС.

Цитата:

Оно-то да. Это будет себестоимость сарая. Только, в примере с рогаликом, вы почему-то добавили кроме секретарши еще расходы на конхветы и букет для ее сестры, за которой вы ухаживаете. И еще бензин, чтоб ее в сельский клуб отвезти. Вот у вас сарай и получается совсем не рентабельным.

В "рогалике" я ничего не добавлял
По сараю я добавил бенз и затраты ТОЛЬКО на производственный цикл мероприятия "постройка-продажа". Никакой бенз на время продажи я не учитывал.

Цитата:

Насколько я вижу дискуссию в этой ветке, то всегда говорили про накрутку цены при продаже объектов. Только в этой сфере. "Продавали по Х, сняли с продажи, вернули по цене 2Х". А глубинные причины (что вторым Х надо покрыть убытки по остальным сферам деятельности) покупателя мало интересуют... Застройщик просто хочет срубить больше денег в одном месте (через накрутку), чтоб залатать дыры в другом.
Не видел, чтобы тут кто-то заботился о глобальной (суммарной) накрутке холдинга КГС.

Именно. Вот я уже и пишу давно, что нужно уменьшать себестоимость строительства за счет повышения эффективности управления.
Касательно, что покупателя не интересуют "глубинные причины" - а выход один пока - собраться этим потенциальным покупателям, купить участок земли и построить многоэтажку, ввести ее в эксплуатацию и рассказать о РЕАЛЬНОЙ себестоимости строительства. - это будет аргументом. По аналогии с теоретическим расчетом себестоимости я тоже могу рассуждать, что зарплата программера реально должна быть около 1000 грн. - ведь сложного ничего нет - сиди на кнопки дави А игрушка "Кол оф Дьюти" не может стоить 100+грн. - ведь я ее прошел за 2 часа, а значит: средняя з/п в Киеве 3300 грн. за 160 часов рабочего времени или 21 грн. в час, а значит, максимум, что она может стоить это 42 грн. - бред, правда ведь

Цитата:

В "рогалике" я ничего не добавлял
По сараю я добавил бенз и затраты ТОЛЬКО на производственный цикл мероприятия "постройка-продажа". Никакой бенз на время продажи я не учитывал.

Вы добавили часть себестоимости рогалика в батон.
Для простоты забудем про сестру секретарши (на которую вы тратите бензин и шоколад, а она ни в какую, а расходы записываете в стоимость сарая). Кроме досок на сарай вы возили еще шлакоблок для сауны. Только сауну никто не купил и вы бензин, потраченный на шлакоблок приписали к расходам на сарай. Как продавца я вас понимаю, хочется свести убытки к минимуму. Но покупатель не понимает, почему цена сарая выглядит как сарай+полсауны. А когда он спрашивает, почему такой сарай дорогой, в ответ слышит "ну так посмотри почем доски сейчас, подорожали ж".

Цитата:

По аналогии с теоретическим расчетом себестоимости я тоже могу рассуждать, что зарплата программера реально должна быть около 1000 грн. - ведь сложного ничего нет - сиди на кнопки дави А игрушка "Кол оф Дьюти" не может стоить 100+грн. - ведь я ее прошел за 2 часа, а значит: средняя з/п в Киеве 3300 грн. за 160 часов рабочего времени или 21 грн. в час, а значит, максимум, что она может стоить это 42 грн. - бред, правда ведь

Есть и другие примеры Программист написал, например, 1С Бухгалтерию, благодаря чему можно сократить штат бухгалтеров с 7 до 3. Тоесть реальный доход компании от программиста существует пока зарплата программиста меньше 4-х зарплат бухгалтера Для киевской компании это уже вплоть до 4х21-1=83 грн в час
А если программист работает на иностранную компанию, то меняйте грн на ту валюту.

Главное - подобрать пример, который подходит под собственную точку зрения, правда?

Цитата:

Вы добавили часть себестоимости рогалика в батон.
Для простоты забудем про сестру секретарши (на которую вы тратите бензин и шоколад, а она ни в какую, а расходы записываете в стоимость сарая). Кроме досок на сарай вы возили еще шлакоблок для сауны. Только сауну никто не купил и вы бензин, потраченный на шлакоблок приписали к расходам на сарай. Как продавца я вас понимаю, хочется свести убытки к минимуму. Но покупатель не понимает, почему цена сарая выглядит как сарай+полсауны. А когда он спрашивает, почему такой сарай дорогой, в ответ слышит "ну так посмотри почем доски сейчас, подорожали ж".

Индиго, в данной вами формулировке я с вами согласен и такой вопрос вполне логичный и правильный, но я ж написал, что пример с "рогаликом" абстрактный, с сараем тоже абстрактный. Вы возьмите и смодулируйте этот "сарай" на КГС и все ОЧЕНЬ сильно усложнится. Ну вот возьми и ввяжись КГС в строительство Южного вокзала, а построить по тендерной цене не получается, а гос-во по голове точно не погладит за просьбы с увеличением расходов на строительство, а представьте, что какой-то дом не продался на 100%, а продался на 50% - то есть деньги взяты с этих 50%, обязательства взяты, а достроить денег нет - так что, пусть эти инвесторы ждут, пока еще 50% насобираются? Понятное дело, что вам никто не скажет, что мы увеличили стоимость метра на Позняках на 50%, потому что у нас есть дом на Троещине, квартиры в котором и по цене ниже себестоимости никто не покупает

Цитата:

Главное - подобрать пример, который подходит под собственную точку зрения, правда?

100%
Поэтому я и говорю, чтобы выяснить реальную себестоимость, нужно взять и построить многоэтажку самому, а лишь потом утверждать, что метр стоит 4000 грн или 4000 долларов.

Цитата:

Ну вот возьми и ввяжись КГС в строительство Южного вокзала, а построить по тендерной цене не получается, а гос-во по голове точно не погладит за просьбы с увеличением расходов на строительство, а представьте, что какой-то дом не продался на 100%, а продался на 50% - то есть деньги взяты с этих 50%, обязательства взяты, а достроить денег нет - так что, пусть эти инвесторы ждут, пока еще 50% насобираются? Понятное дело, что вам никто не скажет, что мы увеличили стоимость метра на Позняках на 50%, потому что у нас есть дом на Троещине, квартиры в котором и по цене ниже себестоимости никто не покупает

И тогда сразу возникнет вопрос, а зачем было ввязываться в проект, если не вписываешься в бюджет Или строить на Троещине, когда там не особо покупают.
Конечно, можно ответить "а кто ж знал?". И тогда снова все сведется к смене руководства/отдела планирования/схемы деятельности/стратегии риск менеджмента/тд...
Но все равно - тратить деньги объекта В на достройку А, а деньги C и D на В... ничего не напоминает? Рано или поздно новые клиенты кончатся и последний уровень пирамиды не достроят.
А когда пирамида уже видна и покупатель отказывается платить за (В + 0.3хС), а ему говорят или плати так или сделаем (В + 0.5хС)

Цитата:

И тогда сразу возникнет вопрос, а зачем было ввязываться в проект, если не вписываешься в бюджет Или строить на Троещине, когда там не особо покупают.
Конечно, можно ответить "а кто ж знал?". И тогда снова все сведется к смене руководства/отдела планирования/схемы деятельности/стратегии риск менеджмента/тд...
Но все равно - тратить деньги объекта В на достройку А, а деньги C и D на В... ничего не напоминает?

Дык, кто ж спорит Именно из-за этого у нас и возник спор с Волонтером, он пытался доказывать, что у КГС рентабельность под 60%, а я не вижу таких цифр, открытые источники пишут об обратном и считаю, что нужно снижать себестоимость.

Цитата:

Дык, кто ж спорит Именно из-за этого у нас и возник спор с Волонтером, он пытался доказывать, что у КГС рентабельность под 60%, а я не вижу таких цифр, открытые источники пишут об обратном и считаю, что нужно снижать себестоимость.

Тогда если перефразировать "у КГС рентабельность под 60%" в "у КГС на объектах недвижимости рентабельность под 60% " спор должен по идее прекратиться

Цитата:

Тогда если перефразировать "у КГС рентабельность под 60%" в "у КГС на объектах недвижимости рентабельность под 60% " спор должен по идее прекратиться

Спасибо Индиго.

Иниересно услышать, что пан "кручу,верчу реальный рассклад на КРЖН под туманом спрятать хочу" сейчас скажет. Какая ещё побасёнка будет им придумана?

Цитата:

дополню свой пост.
Касательно "не видно кто продает" - нет сссылки на источник.

Ссылки на этот источник "убивает" модератор. Конкуренция знаете ли

А там по обсуждаемому вопросу (на объетах КГС очень высокая рентабельность) есть ещё интересные примеры.

Цитата:

Тогда если перефразировать "у КГС рентабельность под 60%" в "у КГС на объектах недвижимости рентабельность под 60% " спор должен по идее прекратиться

Это совсем разные вещи, просто пан Волонтер должен верно излагать свои мысли, я неоднократно приводил его слова с которыми спорю

2Волонтер. Кручу-верчу получается из-за того, что вы не корректно выражаете свои мысли

Цитата:

Но все равно - тратить деньги объекта В на достройку А, а деньги C и D на В... ничего не напоминает? Рано или поздно новые клиенты кончатся и последний уровень пирамиды не достроят.

Как показывает практика некоторые хитросделаные киевские застройщики-монополисты, при помощи своих подельников из высшых чиновников страны, пробивают для себя нужные им на текущий момент схемы поддержания штанов и начинают сосать сиську у государства для достройки последнего уровня пирамиды.

Как по мне, яркий пример этого достройка дома №10 на Троещина-10.

Судя по документам которые подал КГС для участвия в госпрограмме по доступному жилью и вследствие этого имеющего возможность для получения льотного кредита на достройку объекта, у него (КГС) в этом доме нет обязательств перед третьими лицами всего по 5-6 квартирам, а денег не хватает на достройку почему-то этак 19 млн грн. //static.liga.net/IMAGES/stro_16_6_10_2. jpg
Найменування об'єкта - АТ ХК КГС
Адреса будівництва - буд. майданчик10 Троєщина-10
кількість поверхів - 22
Кількість квартир -289
Загальна площа квартир- 24 558 кв.м
Ступінь готовності будівництва - 90%
Обсяг фінансування необх для завершення будівництва - 23, 754 млн грн
Обсяг необхідних кредитних ресурсів для завершення будівництва - 20 млн грн

При 80-100% рентабельности подобных объектов эконом-класса уже полученых от покупателей денег за квартиры (ИМХО 55% средств от предполагаемых уже должны быть получены) в д.10 на Тоещина 10 должно было бы вполне хватить на постройку этого объекта без всяких заимствований на достройку.

Значит деньги полученые за продажи "воздуха" на этом объекте использывались или не по назначению или реальное количество третьих лиц перед которыми есть обязательства у КГС по этому объекту из за неадекватности цены значительно ниже чем расказывает КГС.

Чтобы в дальнейшем застройщики не занимались подобным (деньги полученые за "воздух" на конкретном объекте тратятся на иные цели в надежде получить средства для завершения строительства объекта от будущих поступлений продаж оставшегося "воздуха" с этого объекте и с новых объектов; не расказывали басни о почти 100% выкупаемости квартир на объекте), по-моему, надо просто обязать их продавать квартиры в уже сданых в экплуатацию домах.

Тогда и цены станут адекватными и качество улучшится и деньги налогоплатильщиков не надо будет тратить на поддержку на плаву неумёх-строителей.

Приглянулось Бориспольское направление. Стою на пороге выбора Пролески или Чубинское (оба предложения - после строителей), пока продавцы готовятся. "Адекватная" цена 6500-7000 грн.

Цитата:

Чтобы в дальнейшем застройщики не занимались подобным (деньги полученые за "воздух" на конкретном объекте тратятся на иные цели в надежде получить средства для завершения строительства объекта от будущих поступлений продаж оставшегося "воздуха" с этого объекте и с новых объектов; не расказывали басни о почти 100% выкупаемости квартир на объекте), по-моему, надо просто обязать их продавать квартиры в уже сданых в экплуатацию домах.

Тогда и цены станут адекватными и качество улучшится и деньги налогоплатильщиков не надо будет тратить на поддержку на плаву неумёх-строителей.

Оно так, конечно, хорошо, но... Дом (высотка) в среднем строится 3 года, если взять депо в валюте (10%), то суммарный доход с учетом капитализации составит более 33% - это при наличии денег. А если денег не хватает и нужен кредит? На сколько увеличится конечная цена для покупателя?

Цитата:

Оно так, конечно, хорошо, но... Дом (высотка) в среднем строится 3 года, если взять депо в валюте (10%), то суммарный доход с учетом капитализации составит более 33% - это при наличии денег. А если денег не хватает и нужен кредит? На сколько увеличится конечная цена для покупателя?

А если денег не хватает, надо идти коров пасти и освобождать место тем, у кого хватает.

Цитата:

Дом (высотка) в среднем строится 3 года, если взять депо в валюте (10%), то суммарный доход с учетом капитализации составит более 33% - это при наличии денег. А если денег не хватает и нужен кредит? На сколько увеличится конечная цена для покупателя?

"Кто на ком стоял?" "С"

Цитата:

"Кто на ком стоял?" "С"

Вопрос стоял об уплотнении (с) (вроде так)

Я к тому, что стройка - это бизнес, а бизнес должен приносить прибыль, если прибыль будет меньше, чем прибыль от "пассивного" использования капитала (к примеру, депо), то напрягаться (строить) никто не будет.

Цитата:

Приглянулось Бориспольское направление. Стою на пороге выбора Пролески или Чубинское (оба предложения - после строителей), пока продавцы готовятся. "Адекватная" цена 6500-7000 грн.

1. Работаете на левом берегу? Если нет, попробуйте проехать на Киев в 8 утра и назад в 19. 2. Это квартиры или 'часть дома'? 3. Отопление и водоснабжение проверьте - обычно воду берут в собственной скважине, часто нелегальной, и вода не соответствует сан нормам

Цитата:

Вопрос стоял об уплотнении (с) (вроде так)

Я к тому, что стройка - это бизнес, а бизнес должен приносить прибыль, если прибыль будет меньше, чем прибыль от "пассивного" использования капитала (к примеру, депо), то напрягаться (строить) никто не будет.

Будут оптимизировать расходы, вместо взяток заявы в прокуратуру, за украденый кирпич уголовное дело, за пьянство на работе увольнение, строить на свои деньги, не привлекая кредиты. Таким нехитрым способом можно снизить себестоимость в разы. Менеджмент должен быть с мозгами. Я почти каждый день работаю на бар мицвах за наличные, организатор платит мне после того, как получит деньги с клиента, каждый день я задерживаюсь из-за этого на полчаса, за что беру с него дополнительные 25 баксов, ибо "опаздываю на другую работу, а такси нынче дорого", если бы у него было в кошельке 100 баксов, он бы экономил в месяц 500 баксов, а я бы зарабатывал на 500 баксов в месяц меньше.