Насколько реально купить 1к за 40к $ ?

Продажа и операции с квартирами на вторичном рынке. Как искать квартиры и на какую сумму рассчитывать. Какой район лучше. Цены и подбор вариантов.

| Информация совершённых сделках |
користувач форуму
Ответов: 112
Профиль
Репутация:    4
SanSanych писал(а):
Что такое "логика" и "считают"? Это гос. регулирование цен получается? Никто не регулирует цены на авто в гос. аппарате. Цены меняют только производители и продавцы таким образом, чтобы максимизировать свою прибыль без учета мнений покупателей.

Цены определяются спросом и предложением, но никак не тем, что считают логичным и приемлимым обычные граждане.

Это не о госрегулировании, а об ориентирах и обычаях. Немец не купит машину, на которую не зарабатывает, а русский или украинец купит наберя кредитов и будет думать чем ее заправить. Немец будет жить в съемном жилье, и не чувствовать себя убогим, а .....
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 112
Профиль
Репутация:    4
МирославТ писал(а):Друзья , каков ваш прогноз на ближайшие 3-6 мес ?

Не знаю когда это произойдет, но думаю, что цены на недвижимость будут постепенно возвращаться к ценам в гривне, которые были до остановки рынка, то есть до падения гривны. Сейчас даже зарытые в огороде доллары лучше дешевеющей недвижимости в инвестиционном плане. В РФ самый ликвидный рынок Москвы и даже он не растет в рублях, а потихоньку сползает. Думаю в Киеве будет аналогично.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 296
Профиль
Репутация:    7
МирославТ писал(а):ваш прогноз на ближайшие 3-6 мес ?


Тут все очень просто на 3 месяца: медленное повышение цен в грн. С 1 мая увеличивается минимальная зарплата, а это свежий денег в систему и рост цен уже более автивный. Если доллар при этом не вырастет существенно, это будет первый момент когда реальные доходы в $ подрастут.

Гораздо интереснее горизонты на 2-3 года: цены стабилизируется даже в $, будут очень медленно расти. Возможно появится влияние вступления в ЗСТ: увеличение инвестиции, увеличение торговли - это начнет немного поднимать цены.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 296
Профиль
Репутация:    7
Realist23 писал(а):Это не о госрегулировании, а об ориентирах и обычаях.


Думаете в Украине машины дороже потому что обычай такой, купить во что бы то ни стало авто и машин просто не хватает? Дело ведь не в этом - причины совершенно другие.

Или недвижиомсть в Германии относительно недорогая (для немцев), потому что они любят жить в съемных квартирах, и как бы спрос на жилье невысокий?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 296
Профиль
Репутация:    7
Realist23 писал(а):... думаю, что цены на недвижимость будут постепенно возвращаться к ценам в гривне, которые были до остановки рынка


Попробуйте представить себе это в цифрах. Цены "до" были что-типа 10-15 тыс за м2 в сданном новострое. Сейчас аналогичные около 23-30 тыс за м2. Прогнозируете что при инфляции и росте зарплат в грн, цены будут снижаться в среднем от 26 до 12 тыс?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 112
Профиль
Репутация:    4
SanSanych писал(а):
Попробуйте представить себе это в цифрах. Цены "до" были что-типа 10-15 тыс за м2 в сданном новострое. Сейчас аналогичные около 23-30 тыс за м2. Прогнозируете что при инфляции и росте зарплат в грн, цены будут снижаться в среднем от 26 до 12 тыс?

Вы лучше другое представьте, мой покупатель копил всю жизнь доллары и накопил 42000, что в 2013 г. составляло 340000грн. За эти деньги ему двушка моя не светила, так как стоила не менее 70000 $ или 570000 грн., но случилось чудо-доллар вырос в три раза и не нашлось людей в Киеве, которые бы за данную квартиру захотели бы дать 70000$ или 1680000грн. И цена упала до 40000$ или 960000грн. И человек решил отдать их и переехать из Луганска со своей мамой и дочкой туда, где не стреляют. Но отдала она их только потому, что у нее они уже были собраны. И если бы она копила бы в гривнах, то не смогла бы ничего купить. И вот когда такие люди с такими накоплениями решат свою жилищную проблему, то другим уже взятся будет неоткуда. Так как человеку в гривне уже надо заработать не 340 000 гривен, а 960 000грн. То-есть заработная плата должна вырасти не на 100-200 гривен в месяц, а в три раза. А продукты тоже дорожают каждый день, а без них нельзя, вот и делаю я вывод, что рынок будет снижаться до прошлых цен в гривне возможно учитывая рост зарплат, которые сильно расти не будут.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 296
Профиль
Репутация:    7
Realist23 писал(а):Вы лучше другое представьте, мой покупатель копил всю жизнь доллары


Это пример не очень типичный, в смысле большинство покупателей действуют немного другими методами:
- Продают их квартиру (или даже две), добавляют, и покупают новую. У многих обычно есть какая-никакая жилплощадь доставшаяся по наследству.
- Разменивают свою квартиру в центре, на две. С доплатой отдолженной у родителей.
- Отдалживают у всех родственников беспроцентный кредит.
- Покупают новострой на самом раннем этапе + рассрочка. Что делает цены демократичными.
- Получают зарплату привязанную к доллару, в сфере IT это норма почти.
- Есть какой-то свой минибизнес, с него и откладывают - а там доходы совсем другие, хоть и не привязаны к доллару.

Так чтобы просто копить на квартиру с нуля на обычную зарплату - это очень и очень не часто бывает. Так и раньше было сложно сделать.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 112
Профиль
Репутация:    4
SanSanych писал(а):
Думаете в Украине машины дороже потому что обычай такой, купить во что бы то ни стало авто и машин просто не хватает? Дело ведь не в этом - причины совершенно другие.

Или недвижиомсть в Германии относительно недорогая (для немцев), потому что они любят жить в съемных квартирах, и как бы спрос на жилье невысокий?

Есть такое понятие Менталитет. Вот в нем все дело. Когда я спрашиваю у одноклассника, живущего в Мюнхене с 1992 года, купил ли он себе жилье, он отвечает, что знает лучший способ пристроить пол-миллиона евро и как большинство немцев чувствует себя комфортно в сьемном. Но ни одного киевлянина или москвича без своей квартиры из одноклассников у меня нет.
И с авто ситуация тоже не немецкая, большинство знакомых имеют возможность взять без кредита че-нить попроще, а берут в кредит, шоб не хуже чем у соседа.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 296
Профиль
Репутация:    7
Realist23 писал(а):Есть такое понятие Менталитет. Вот в нем все дело. Когда я спрашиваю у одноклассника, живущего в Мюнхене с 1992 года, купил ли он себе жилье, он отвечает, что знает лучший способ пристроить пол-миллиона евро и как большинство немцев чувствует себя комфортно в сьемном. Но ни одного киевлянина или москвича без своей квартиры из одноклассников у меня нет.

И с авто ситуация тоже не немецкая, большинство знакомых имеют возможность взять без кредита че-нить попроще, а берут в кредит, шоб не хуже чем у соседа.


По Германии: если бы это был не 1 человек, а тенденция, тогда многие, большинство немцев стремились бы снимать. Это приводит к падению спроса на покупку квартир, и в результате цены на квартиры - падают. Что в целом может быть. Но! При падении цен, наступает такой момент когда выгоднее и комфортнее купить, чем снимать.

Кстати, в других странах ситуация с покупкой-арендой - другая: стремятся купить: штаты, Канада, Австралия.

То, что в Украине стремятся купить дорогие авто, никак на влияет на их цену. Цены устанавливают производители и гос-во в виде налогов. Если спрос на дорогие авто падает, их просто не продают, но не снижают цены в два раза.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 112
Профиль
Репутация:    4
SanSanych писал(а):
Это пример не очень типичный, в смысле большинство покупателей действуют немного другими методами:
- Продают их квартиру (или даже две), добавляют, и покупают новую. У многих обычно есть какая-никакая жилплощадь доставшаяся по наследству.
- Разменивают свою квартиру в центре, на две. С доплатой отдолженной у родителей.
- Отдалживают у всех родственников беспроцентный кредит.
- Покупают новострой на самом раннем этапе + рассрочка. Что делает цены демократичными.
- Получают зарплату привязанную к доллару, в сфере IT это норма почти.
- Есть какой-то свой минибизнес, с него и откладывают - а там доходы совсем другие, хоть и не привязаны к доллару.

Есть одна загвоздка, если бы мой пример был бы не типичным, а цена сбалансированной то не произошло бы того падения, которое произошло де факто. Я здесь уже выкладывал мнение специалистов по московской недвижимости, думаю для Киева такой сценарий тоже актуален.
Проданная квартира сдавалась в аренду, сначала это было 4000 (500$), потом это стало 4500 (187,5$) и это был ее потолок, когда речь зашла за 5000, то квартиранты нашли за 4000 ближе к работе и съехали. Не может квартира стоить 960000/4500= 213 месячных арендных плат. Немцы ориентируются на соотношение стоимости жилья=стоимость семи лет аренды, в РФ любят отношение к 100 месяцам аренды и в Киеве наладится с пузырем.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 296
Профиль
Репутация:    7
Realist23 писал(а): Не может квартира стоить 960000/4500= 213 месячных арендных плат.


В 90-е годы это соотношение цены на аренду было 200+, в 2000-е тоже 200+, а сейчас почему-то уже не может быть так много, и должно быть 100? Что поменялось?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 334
Профиль
Репутация:    7
SanSanych писал(а):В 90-е годы это соотношение цены на аренду было 200+, в 2000-е тоже 200+, а сейчас почему-то уже не может быть так много, и должно быть 100? Что поменялось?


В 90-е годы был период краха, а не развития. Крах может быть и сегодня, конечно, но в нормальных условиях, когда рынки развиваются, соотношение может быть таким, чтобы было выгодно вести бизнес.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 112
Профиль
Репутация:    4
SanSanych писал(а):
В 90-е годы это соотношение цены на аренду было 200+, в 2000-е тоже 200+, а сейчас почему-то уже не может быть так много, и должно быть 100? Что поменялось?

Как мне кажется украинцы изменились в европейскую сторону и уже не готовы по советской привычке отдавать любые деньги за еду и квартиры
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 334
Профиль
Репутация:    7
Realist23 писал(а):Как мне кажется украинцы изменились в европейскую сторону и уже не готовы по советской привычке отдавать любые деньги за еду и квартиры


Европейская сторона - это пример какой страны и какого города? Просто в разных странах и регионах Европы ситуация с жильем совершенно разная.
Есть страны, в которых значительная часть зарплат уходит на аренду плюс коммунальные, а свое жилье граждане купить не могут - примерно также как и наши граждане уже после майдана и обвала гривны. Например, в Израиле квартиры стоят почти от полутора миллиона шекелей и цена пока постепенно растет даже несмотря на войну. Это хорошие - просторные и качественные квартиры. Но при зарплате 5-10 тыс шекелей в месяц эти квартиры остаются неподъемными. И люди вынуждены снимать. А аренда составляет больше 2 тыс шекелей. Плюс коммунальные тоже не дешевые, плюс плата за садик, школу, содержание авто, налог на содержание улиц и прочее тоже очень высокие.
Да, это квартиры не похожие на наши гостинки, но и семьи там в основном большие, так что мелких единичек там просто не строят. Вроде бы можно найти в старом фонде, но их не много, насколько я понял, да и спросом они не пользуются, т.к. в семьях по несколько детей - от 3-х обычно.
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 5
Профиль
Репутация:    0
SanSanych писал(а):В 90-е годы это соотношение цены на аренду было 200+, в 2000-е тоже 200+, а сейчас почему-то уже не может быть так много, и должно быть 100? Что поменялось?
По моим наблюдениям коеф менялся и был 200+ только в период роста кредитного пузыря. Пересичный бедняга не мог угнаться за лавиной дешёвого бабла. После 2008 года с баблом проблемы и судя по цене нефти это ещё не конец.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 104
Профиль
Репутация:    5
SanSanych писал(а):Тут все очень просто на 3 месяца: медленное повышение цен в грн. С 1 мая увеличивается минимальная зарплата, а это свежий денег в систему и рост цен уже более автивный. Если доллар при этом не вырастет существенно, это будет первый момент когда реальные доходы в $ подрастут.

Гораздо интереснее горизонты на 2-3 года: цены стабилизируется даже в $, будут очень медленно расти. Возможно появится влияние вступления в ЗСТ: увеличение инвестиции, увеличение торговли - это начнет немного поднимать цены.

"Минимальная заработная плата, согласно госбюджету, также будет повышаться в три этапа — с 1 января до 1,378 тысячи гривен, с 1 мая до 1,45 тысячи гривен и с 1 декабря до 1,55 тысячи гривен в месяц. На сегодняшний день минимальная зарплата на Украине составляет 1,218 гривен."
РИА Новости Украина: http://rian.com.ua/economy/20160101/1002953191.html
"Кабинет министров Украины обнародовал экономические прогнозы на 2016 год, согласно которым уровень инфляции составит от 12 до 14,7%. Об этом говорится в постановлении Кабмина "
Всемирный банк прогнозирует инфляцию в Украине в 2016 году на уровне чуть больше 20%. Опыт подсказывает, что обычно прогнозы по инфляции отличаются в худшую сторону.
Несложно подсчитать ,что рост уровня цен будет опережать рост доходов.Так что на этот год объективно мы продолжим падать, вопреки прогнозам минфина. Росту цен на недвижимость предшествуют значительный рост реальных доходов + ипотека. Этого нет, а значит цены будут медленно снижаться в у.е. В гривне - или на месте, или чуть подрастут.Продавцы все же психологически не готовы уступать, к дальнейшему значительному снижению цены их может подтолкнуть только длительная стагнация.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 296
Профиль
Репутация:    7
мariam писал(а):...рост уровня цен будет опережать рост доходов. Так что на этот год объективно мы продолжим падать


Это можно разглядеть в разные времена. Так было практически всегда в Украине - высокая инфляция и относительно низкий рост доходов. Даже в самые тучные 2004-2007 годы цены на РН росли бешенными темпами, и рост доходов за ним никак не поспевал. На одном прогнозе высокой инфляции прогноза на РН - не построишь...

мariam писал(а):Росту цен на недвижимость предшествуют значительный рост реальных доходов + ипотека. Этого нет, а значит цены будут медленно снижаться в у.е. В гривне - или на месте, или чуть подрастут.


Что нам говорит истории в цифрах - когда вообще был рост цен РН? Не шквальный, а любой?
Крупных периодов роста цен было два:

1. После развала Союза. После того как ситуация как-то "устаканилась", стало ясно что революции и войны не будет, цены на РН медленным темпом начали расти. В 93-94 цена была одна, а к 98 - уже совсем другая. Инфляция была жуткая, доходы росли крайне медленно. Ипотеки практически не было, ибо под что ее выдавать. Под $30 в месяц зарплаты это было делать банкам стремно.

2. После 2001. В этот год что-то произошло в мышлении западных стран, и в Украину хлынули инвестиционные деньги. Заметим что экономического чуда не произошло в Украине, просто кто-то решил что есть смысл инвестировать. И все это длилось до 2008. Опять: инфляция было очень серьезная, цены на все включая РН росли очень активно. Рост доходов был, но за ростом цена на РН не успевал, да и как тут успеешь: 1 м2 в Киеве запросто стоил и $2500 в достаточно обычных домах.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 104
Профиль
Репутация:    5
и каждый раз с инфляцией и падением доходов обваливался РН, смотрите на графике кризис 98 и 2008г
http://expertroom.com.ua/stati-o-nedvigimosti/21-grafik-izmeneniya-cen-nedvigimost-ukraina.html
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 296
Профиль
Репутация:    7
мariam писал(а):и каждый раз с инфляцией и падением доходов обваливался РН, смотрите на графике кризис 98 и 2008г


График хороший, видел его раньше - полезно вспомнить. Но мы ж говорим о росте, а не о падении. Рост цен на РН был где-то с 93 до 98. Какой там рост доходов? Был конечно, но совсем незначительный и крайне медленный. А вот РН дорожала. Чем это объяснить?

Когда рост доходов был самым сильным (2001-2008), тогда рост цен на РН был намного выше роста доходов. Было ощущение как сейчас - цены огромные, и доходы за ними не успевают.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 104
Профиль
Репутация:    5
Рост доходов был существенный, все помнят зп в конвертах, мелкий и средний бизнес тоже себя хорошо чувствовал. Сейчас ситуация другая.
Вернуться к началу
Пред.След.

Вернуться в Рынок квартир



dsf

Обсуждение новостей