Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 06.09.2010

Цитата:

Сентябрь традиционый сезон охоты . Год назад в сентябре

Ооо!! Пан Волонтер Я в воскресенье такое видел по 5-му... что просто растишку должно было через НЛП превратить в патейтос... По сути скрытая реклама ЖК Чайка, но как там пели про прибыльность застройщика в 8-10%, про то, что дешевле никада уже не будет и что даже када нету спроса, то упадет до 0 предложение, и все равно будет дехфицитус, даже при том спросе который есть Показывали дядек с большими щеками, которые трясли хлебальниками в поддержку буитокадаражания, рассказывали про позитивную динамику последних несколько месяцев, и конечно же обещали импотеку Но чуть позже Как раз, чтобы все успели купить перед буитокадаражанием )))

Цитата:

Для информации, здесь: //domik.ua/mod/forum/index.php?s...st&p= 388830 я в очень примитивном виде описывал, почему индексы могут отличаться у разных "агентов"... Потому именно смена тренда является наиболее важной информацией. Но все это имеет смысл, если "агенты" не изменяют алгоритмы расчета по их хотению, а также не используют "плавающие" алгоритмы с изменяемыми входящими параметрами по мере надобности, либо же, как здесь высказл Владимир - определение "ядра", по плотности вхождений объектов, что с моей точки зрения также является некорректным...

Изменение направления кривой индекса (статистики, цен сделок) не всегда смена тренда. Если вы читали теханализ, вы должны это понимать. На сколько я помню, о смене тренда можно говорить лишь тогда, когда вы видите определенные фигуры, рисуемые кривой.
Я понимаю, что рост, показываемый индексом вам не нравится. Но если это так - мы не можем показывать людям другое. по нашему мнению это технический рост, который не связан с трендом. И об этом своем мнении мы говорим. Хотя может и ошибаемся...

Цитата:

Так я ведь подобные дискуссии уже шесть лет веду. Недоверие к "свежим" индексам было практически всегда.
А потом через год-два следовало признание того, что "тогда" индексы отображали реальные тенденции. А вот "теперь" отражают неправильные тенденции.
И так из года в год.

Можете подтвердить свои слова ссылками? А то может это вы так - для красного словца. Что-то я не встречал чтобы кто-то из ваших жестких оопонентов 2007 и 2008 годов говорил, что ваши индексы тогда "отображали реальные тенденции"

Тогда говорили и сейчас говорят, что винигрет из хотелок, в силу возможности влиять на него субъективно заинтерисоваными учасниками рынка, вряд ли показывает действительные тенденции на КРЖН.

Цитата:

Напрасно вы иронизируете. Рынок аренды, в отличие от вашего "к-продажи", живой и ситуация там более ясная.
Конец лета-начало осени - квартирант гораздо сговорчивей. Это факт, можете верить - можете нет.

На днях приходила хозяйка за деньгами за аренду, осторожно поинтересовалась, как долго я еще собираюсь у неё жить, на что я ответил, что если она вздумает поднять арендную плату в связи с повышением цен на газ, то съеду сразу же. Она клятвенно заверила, что поднимать цену не будет, т.к. её подруга на этом же районе пытается сдать квартиру уже пятый месяц - НЭМА желающих

Цитата:

Изменение направления кривой индекса (статистики, цен сделок) не всегда смена тренда. Если вы читали теханализ, вы должны это понимать. На сколько я помню, о смене тренда можно говорить лишь тогда, когда вы видите определенные фигуры, рисуемые кривой.
Я понимаю, что рост, показываемый индексом вам не нравится. Но если это так - мы не можем показывать людям другое. по нашему мнению это технический рост, который не связан с трендом. И об этом своем мнении мы говорим. Хотя может и ошибаемся...

извините, какие фигуры? какой теханализ? кривая индекса домика не рисует никаких фигур, т.к., оказывается, она зависит от неких "тенденций", а не от цен предложений и продаж

Цитата:

Можете подтвердить свои слова ссылками? А то может это вы так - для красного словца. Что-то я не встречал чтобы кто-то из ваших жестких оопонентов 2007 и 2008 годов говорил, что ваши индексы тогда "отображали реальные тенденции"

Ну, после многочисленных обвинений, подобные слова им произнести было сложно.
Говорили несколько в ином ключе. Забывали о своих утверждениях (в 2004-2007 годах), что цены не растут (а ведь некоторые писали, что цены снижаются), и говорили о том, что цены в 2004-2007 годах резко выросли. Заметьте, не чьи-то там хотелки выросли, а реальные цены продаж вполне реальных квартир.
Что же касается 2008 года, то он был переломным. И можно долго спорить о том, когда и насколько снизились тогда цены. Могу лишь сказать, что сделок в первом полугодии 2008 года в ПО было немало. И торгов было много.
Так что о тенденциях первого полугодия 2008 года мы могли судить на основании достаточно большого фактического материала. Именно их мы и описывали.

Цитата:

Владимир, есть к Вам пару вопросиков:
1. Мы тут с форумчанами в прошлых индексах спорили о ёмкости рынка купли-продажи квартир Киева. По информации некоторых источников, сейчас выставлено на продажу приблизительно 50 000. Методом анализа отсеяли дубли и несуществующие обьекты, получили реальных 35 000 обьектов..
А какой у Вас взгляд на объём рынка? Сколько по-Вашему мнению реальных обьектов выставлено сейчас на продажу в г.Киеве?

Очевидно, необходимо разделить все объекты на категории, учитывающие степень реального их присутствия на рынке.
Например, можно разделить объекты на две категории: актуальные и потенциально присутствующие на рынке (то есть те, информация о которых хранится в архивах, но давно не обновляется, а также те, которые временно сняты с продажи).
- - - - - - - - - - - -
Об актуальных объектах.
В актуальной базе данных ПО сейчас 5562 квартиры, выставленных на продажу. Это те квартиры, которые прошли через все фильтры при заливке объектов из покупных источников и/или вводе их операторами.
Специалисты ПО, которые занимаются базами данных, полагают, что это примерно половина всех реальных квартир, которые в данный момент присутствуют на рынке. Дословная цитата: «у нас есть половина, но она корректна».
- - - - - - -
Сложнее оценить количество «потенциальных объектов».
В свое время в актуальных базах данных побывали десятки тысяч объектов. Но потом по тем или иным причинам перешли в архив (чаще всего, это происходит потому, что долго не обновлялась информация об объекте).
Определить присутствует ли подобный объект на рынке или нет, можно с помощью прозвона и/или интернета.
При необходимости, риэлторы так и поступают. Но поступают выборочно (в случае, если конкретный объект их интересует). Если переговоры удачны, то подобный объект переходит из разряда «потенциально присутствующих» в актуальные.
Но достоверной статистики таких объектов нет.

Если же говорить об общем объеме рынка продаж, то полагаю, что десятки тысяч киевских семей (в принципе) хотели бы продать принадлежащие им квартиры (большинство из них хотели бы обменять их с улучшением). Но это вовсе не означает, что все эти квартиры есть в продаже.
Всего же квартир в Киеве (по данным Госкомстата на конец 2009 года //www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=445&lang= 1) порядка 1 040 000.
- - - - - - - - - - -

По аренде картина во многом схожая. За тем исключением, что комнатами и «углами» многие агентства недвижимости не занимаются. И значительная часть жилья эконом-класса сдается «по знакомству», расспросу консьержек, объявлениям на столбах... То есть, ни в какие базы данных не попадает.
Что же касается объема рынка аренды, то добрый миллион приезжих (а скорее всего, намного больше) жилье арендуют. Арендуют и сотни тысяч (?) киевлян. Так что полтора миллиона людей, арендующих жилье в Киеве, наверняка, есть. ИМХО.

Цитата:

На днях приходила хозяйка за деньгами за аренду, осторожно поинтересовалась, как долго я еще собираюсь у неё жить, на что я ответил, что если она вздумает поднять арендную плату в связи с повышением цен на газ, то съеду сразу же. Она клятвенно заверила, что поднимать цену не будет, т.к. её подруга на этом же районе пытается сдать квартиру уже пятый месяц - НЭМА желающих

Как познавательно . Конечно, было бы удивительно, если вы написали что то другое, как квартиросъёмщик.
А ваша хозяйка с её подругой - алчные индивидуумы, что и имеют в результате. Это не мой случай. ))) Моя квартира за 12 лет ни разу не простаивала больше 3-х дней.

Цитата:

По аренде картина во многом схожая. За тем исключением, что комнатами и «углами» многие агентства недвижимости не занимаются. И значительная часть жилья эконом-класса сдается «по знакомству», расспросу консьержек, объявлениям на столбах... То есть, ни в какие базы данных не попадает.
Что же касается объема рынка аренды, то добрый миллион приезжих (а скорее всего, намного больше) жилье арендуют. Арендуют и сотни тысяч (?) киевлян. Так что полтора миллиона людей, арендующих жилье в Киеве, наверняка, есть. ИМХО.

Вы снова ошеломляете меня своими данными (или предположениями).
Как считает Элла Либанова, директор института демографии и социальных исследований НАН Украины, в Киеве на данный момент реально проживают 3.2 млн. человек. Официальная статистика говорит что 2.8 млн. Я полагал, что где-то 3.4-3.5млн. Но Вы превзошли все эти предположения! Неужели и впрямь 3.8 миллиона сейчас в Киеве? Как он до сих пор ещё не луснул?

Цитата:

1. Как познавательно . Конечно, было бы удивительно, если вы написали что то другое, как квартиросъёмщик.

2. А ваша хозяйка с её подругой - алчные индивидуумы, что и имеют в результате. Это не мой случай. ))) Моя квартира за 12 лет ни разу не простаивала больше 3-х дней.

1. Вы знаете, вряд ли здесь найдется человек, способный уличить меня во лжи, я стараюсь быть адекватным и приводить правдивую информацию и если бы хозяйка подняла цену, то я бы написал, ШО подняла.

2. Ничего подобного - средние цены по району, просто жизненный уровень у большинства людей ухудшается и я знаю некоторых людей, которые переехали жить к родителям за неимением возможности оплачивать аренду - как говорится , в тесноте да бесплатно .
Мой институтский друг вместе с женой работает в Киеве и снимает на Оболони 1 ком за 3300 грн, говорит что будет переезжать в более дешевую квартиру.

Цитата:

по некоторым источникам - домику приходит попа))
увольняют сотрудников + не платят зп.

Анонимус, какфсигда, доставляет. Авторитетно заявляю (как первоисточник), что З/П на Домике платят, и мало того - новые разработки идут полным ходом.

Цитата:

извините, какие фигуры? какой теханализ? кривая индекса домика не рисует никаких фигур, т.к., оказывается, она зависит от неких "тенденций", а не от цен предложений и продаж

как же не зависит от цен предложений, если Владимир утверждает, что индекс на них строится. просто берутся не все предложения, а часть, наиболее плотно сгруппированная по цене. вычисляется средняя цена этой части предложений. накладываются коэффициенты и выходит индекс. соответственно база хотелок берется за основу и если в ней прирост, то индекс рано или поздно это покажет.
на самом деле рост индекса 0,1 я бы назвал колебанием в пределах стат выборки, а не трендом. тренд покажет дальнейшее поведение этой выборки, которое вы увидите в индексе.

Не думаю, что по такому поводу стоит раздувать такой скандал. Мы видим рынок так, кто то, естественно видит его с несколько иной стороны. Возможно, что кто то видит его лучше чем мы. Потребитель, которого интересует факт, постарается с благодарностью услышать все точки зрения дабы иметь возможность сделать правильный вывод.

Цитата:

Мой институтский друг вместе с женой работает в Киеве и снимает на Оболони 1 ком за 3300 грн, говорит что будет переезжать в более дешевую квартиру.

Не такая плохая цена, если в 5-7 минутах до метро... Конечно, в более отдаленных районах можна найти и дешевле...

Интересно, по чем сейчас самые дешевые 1-к? Не комнаты,а хотя бы гостинки где-то на Южной Борщаговке?

Цитата:

На днях приходила хозяйка за деньгами за аренду, осторожно поинтересовалась, как долго я еще собираюсь у неё жить, на что я ответил, что если она вздумает поднять арендную плату в связи с повышением цен на газ, то съеду сразу же. Она клятвенно заверила, что поднимать цену не будет, т.к. её подруга на этом же районе пытается сдать квартиру уже пятый месяц - НЭМА желающих

Это Вы не про Киев ?

Цитата:

Это Вы не про Киев ?

Днепропетровск

Цитата:

Не такая плохая цена, если в 5-7 минутах до метро... Конечно, в более отдаленных районах можна найти и дешевле...

Интересно, по чем сейчас самые дешевые 1-к? Не комнаты,а хотя бы гостинки где-то на Южной Борщаговке?

Сотрудница снимает 2-ку чешку(наверно) Русановка, мебель и всё остальное 90-х годов, наверно, т.е. без евро и наворотов - 250 евро+комуналка= прибл.2700 грн. в месяц.

Цитата:

Не такая плохая цена, если в 5-7 минутах до метро... Конечно, в более отдаленных районах можна найти и дешевле...

Интересно, по чем сейчас самые дешевые 1-к? Не комнаты,а хотя бы гостинки где-то на Южной Борщаговке?

Вот выборка из Авизо по аренде:
[attachment=0]borsch.JPG[/attachment]
старт с 280 баксов...

Цитата:

как же не зависит от цен предложений, если Владимир утверждает, что индекс на них строится. просто берутся не все предложения, а часть, наиболее плотно сгруппированная по цене. вычисляется средняя цена этой части предложений. накладываются коэффициенты и выходит индекс. соответственно база хотелок берется за основу и если в ней прирост, то индекс рано или поздно это покажет.
на самом деле рост индекса 0,1 я бы назвал колебанием в пределах стат выборки, а не трендом. тренд покажет дальнейшее поведение этой выборки, которое вы увидите в индексе.

Не думаю, что по такому поводу стоит раздувать такой скандал. Мы видим рынок так, кто то, естественно видит его с несколько иной стороны. Возможно, что кто то видит его лучше чем мы. Потребитель, которого интересует факт, постарается с благодарностью услышать все точки зрения дабы иметь возможность сделать правильный вывод.

вот что утверждает Владимир:

Цитата:

Непосредственно к ценам продаж индекс не привязан (ибо данных о ценах продаж крайне недостаточно для полноценных статистических обобщений)
Он привязан к трем вещам:
1. Тенденциям изменения цен предложений так называемого "ядра выборки" актуальной базы "Планеты Оболонь"
2. Тенденциям изменения размеров торга в отдельных (наиболее характерных) сегментах рынка;
3. Тенденциям изменения статистики цен реальных сделок.

Кроме того, при определении индексов используются методы сглаживания (аппроксимации) кривых. Это позволяет более четко определить тренд. Но одновременно затягивает переходные процессы при резких изменениях цен.

честно говоря, не нашел в этом списке цены предложений. надеюсь, Вы понимаете, что понятия "тенденции изменения цен предложений" и "цена предложений" отличаются примерно так же, как "вечер" и "вечернее платье" (?)
далее, т.к. "используются методы сглаживания", то, очевидно, в зависимости от метода аппроксимации будет меняться форма кривой, что, в свою очередь, делает технический анализ совершенно бессмысленной затеей.
скандал как раз никто не устраивает. единственное, что хотелось бы увидеть на домике - это прозрачное соответствие процессов на РН и индикаторов этих процессов. когда заходишь в лифт, хочется зайти и выйти на нужных тебе этажах с помощью простого нажатия кнопки, а не ориентироваться по звуку, секундомеру и ощущениям вестибулярного аппарата.

Странно что вы не нашли. Владимир пишет об этом в первом, приведенном вами пункте.

Цитата:

скандал как раз никто не устраивает. единственное, что хотелось бы увидеть на домике - это прозрачное соответствие процессов на РН и индикаторов этих процессов. когда заходишь в лифт, хочется зайти и выйти на нужных тебе этажах с помощью простого нажатия кнопки, а не ориентироваться по звуку, секундомеру и ощущениям вестибулярного аппарата.

Спросите у игроков на форексе, чего хочется им. Если бы в жизни все было как хочется - это была бы совсем иная жизнь.

В этой же жизни, лучше не скандалить, а пытаться ориентироваться в массе неопределенностей.

Вот дабы пользователи Домика могли хоть на что то опираться на рынке, кроме средней цены предложений, нами и был разработан индекс стоимости киевского жилья. И именно с этой целью, мы даем хоть и скудные, но данные реальных продаж. Мы даем вам три графика вместо одного. В нынешних условиях это наилучшее, что есть. Вы видите среднюю цену хотелок по городу, видите цены продаж, известные вашему информатору, и видите взгляд авторов на процессы, происходящие на рынке. И при этом обвиняете в манипуляции, завидев неугодную циферку.

Вам не кажется это не серьезным?

Если вы знаете, на что опираться лучше - напишите пожалуйста. Мы с удовольствием применим новые подходы в анализе.
Помимо этого, вы можете создать на форуме свой аналитический дневник и, поместив ссылку на него в вашем профиле, вы сможете более широко знакомить общественность с вашими результатами наблюдений и вашими прогнозами. Домик заинтересован в любом мнении, если оно подтверждено проведенной работой.