Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 06.09.2010

Цитата:

90% участников форума желают купить на халяву. Неудивительно, что желают "оспорить".

Участники форума хотят на КРЖН адекватных цен и реальной инфы. Вот и обращают внимание с их точки зрения на попытку манипуляции с трендом в начале сезона осенних продаж.

Цитата:

в развороте тренда... на данный момент ничего похожего не наблюдаю и тенденций на рост не вижу... Домик же красиво на позапрошлой неделе остановил индекс и за прошлую развернул его в рост, я же наблюдаю снижение стоимости, как на позапрошлой неделе, так и на прошлой...

Индекс немного запаздывает за изменениями статистики. Статистика от недели к недели имеет свойство "прыгать", индекс же демонстрирует общую закономерность. Потому необходимо сравнивать на более длительных интервалах.

Цитата:

в развороте тренда

Вы спекулянт?
Спрашиваю так потому, что замечаю на форуме массу людей, которых недвижимость в качестве жилья не интересует. Их интересует только подешевле купить и потом подороже продать. Поэтому они в моих глазах ничем не отличаются от тех спекулянтов, которые сейчас являются держателями недвиги. К обеим группам сочувствия - 0. Желаю фиаско и тем и другим.
Сочувствую лишь действительно бездомным, которые из-за игр спекулянтов не могут купить себе необходимое.

P.S. При таком незначительном движении тренда, он до декабря ещё 10 раз может поменять направление, полностью дезориентировав в пространстве и времени всех форексных спекулянтов, прошедших платные курсы игры на бирже

ещё P.S. Проанализируйте базы данных. Может в авизо больший процент отстоя, потому и цены ниже

Цитата:

Кстати, по аренде рост - это и было ожидаемо - попытка хотелок отреагировать на "студенческий наплыв"... Ну-ну, улыбаемся и машем...

вы где-то выкладываете индексы "по авизо", было бы интерестно посмотреть динамику...

думаю, что всем и так понятно,- аналитическому отделу домика зарплату платят реелторы, и если им нужно, чтобы по индексу цены росли, они будут рости!

Цитата:

Указывать адреса проданных квартир и телефоны участников сделок мы не имеем права. Все это конфиденциальная информация.
Просьбы раскрыть подобную информацию сродни просьбам к медикам, раскрыть болезни конкретного пациента. Вполне возможно, что никаких особых секретов у пациента нет. Но все равно медики связаны медицинской тайной.
Что не мешает им описывать (без привязки к конкретному человеку) различные заболевания и истории болезни.
Вот и у риэлторов примерно тоже самое.

- - - - - - - - - - - -
Что касается разброса цен, то таковы особенности рынка.
Среди приводимых нами проданных квартир разброс цен существенно меньший, чем по городу (поскольку, ПО специализируется в достаточно конкретных сегментах рынка).
Если сравнивать цены продаж убитой панельной хрущовки на окраине и качественно отремонтированной престижной квартиры в центре, то цены вполне могут отличаться в 4-5 и более раз.
Если б продаж было много, и состав продаваемых квартир был бы более-менее стабильным, то можно было бы достаточно успешно работать в этом направлении (сегментируя рынок).
А на небольших выборках с огромной дисперсией статистические обобщения нередко лишь запутывают.
- - - - - - - - - - -

Есть конструктивное предложение для тех, кто не доверяет данным о продажах.
Методологию определения индексов продаж можно разрабатывать на основе «виртуальных выборок».
Для этого необходимо лишь задать плотности распределения цен «проданных объектов».
Скажем, задать, что 10% объектов продаются по цене от 1000 до 1249, 15% продаются по цене от 1250 до 1499 и т.д. И «ежемесячно» изменять эти диапазоны (к примеру, на 2%).
На основе этой информации датчик случайных чисел будет формировать конкретные «еженедельные» выборки (скажем, по 50 объектов). Вот на этих выборках и можно тренироваться.
Тогда и посмотрите, как будут прыгать индексы от недели к неделе.

Все понятно, ничего нового... Спорить с Вами о индексах бесполезно - ну объясните мне почему я должен уверовать, что вы выдаете правдивую информацию, если все расчеты и данные засекречены??? Заранее знаю ответ - "не хотите - не верьте, мы просто выдаем информацию"... Аналитика на высшем уровне, Браво!
По поводу виртуальных выборок: как я уже говорил - статистика - это такая штука, что если есть достаточное количество данных, всегда можно найти то, что ты желаешь найти и подвести под указанную выборку аргументированную базу, чем собственно вы и занимаетесь - Вам за это деньги платят. В моем же случае финансового вознаграждение не присутствует, в связи с чем можно говорить о незаинтересованности в выдаче заангажированной информаци - выдаю, что есть, рассчитываю по простейшим алгоритмам (все гениальное просто)- на реальность индексов не претендую, но тренд четко отслеживается.
Также предлагаю конструктив: Вы остаетесь при своем индексе, я при своем... Вы меня не убедили, думаю как и многих посетителей этого форума и других тематических...

Цитата:

Вы спекулянт?
Спрашиваю так потому, что замечаю на форуме массу людей, которых недвижимость в качестве жилья не интересует. Их интересует только подешевле купить и потом подороже продать. Поэтому они в моих глазах ничем не отличаются от тех спекулянтов, которые сейчас являются держателями недвиги. К обеим группам сочувствия - 0. Желаю фиаско и тем и другим.
Сочувствую лишь действительно бездомным, которые из-за игр спекулянтов не могут купить себе необходимое.

P.S. При таком незначительном движении тренда, он до декабря ещё 10 раз может поменять направление, полностью дезориентировав в пространстве и времени всех форексных спекулянтов, прошедших платные курсы игры на бирже

ещё P.S. Проанализируйте базы данных. Может в авизо больший процент отстоя, потому и цены ниже

Нет, не спекулянт, ищу для себя - на этом форуме несколько раз выкладывал свои требования, что ищу (уже почти достиг желаемых параметров)... Данные начал анализировать для себя, потому как Домик перестал быть авторитетом... Базы анализирую - для рассчета индекса отбираю объекты с ценой метра от 800 до 2500 уе - там меньше всего грязи... А цены хотелок реально выше, чем индекс домика, но я ищу в нижнем ценовом сегменте - да там встречается "липа", но и реальные предложения присутствуют в достаточном для меня количестве. Домик же отвергает вообще существование таких объектов на рынке. Ладно - каждому свое...
Индексы выкладываю у себя на сайте, но здешние админы банят за ссылку - как найти описано в ветке статистика КРЖН...

Цитата:

Но почему-то желания оспорить данные на ветке статистика КРЖН ни у кого из участников форума не возникает, хотя там индексы не постоянно в пол смотрят...
Кстати, как для Вас, в ближайшем будущем начну выкладывать и статистику по арендным ставкам Киева

Ну а что, собственно оспаривать?
За достоверность исходных данных отвечает их поставщик.
Статистику, наверняка, рассчитываете проверенными/традиционными методами.
Какие тут к Вам могут быть вопросы и претензии?

Вопросы и претензии к тем, кто формирует исходные базы данных.
Именно к ним вопросы о наличии дублей и непроверенных объявлениях.
Но и тут вопросов особых нет.
Поскольку не обязаны приведенные Вами источники проверять и сравнивать объявления. Пришло к ним объявление - опубликовали.

- - - - - - -
В ПО подход совершенно иной.
При формировании актуальной базы поверка и отсеивание объявлений производится на нескольких этапах. Используется человеко-машинная система: проверка и отсеивание производится как с помощью соответствующих компьютерных программ, так и специально подготовленных людей.

- - - - - - - - -
Кстати, формальными методами удается выявить далеко не все дубли. Некоторые посредники изменяют цены, параметры и описания объектов. Пусть эти изменения не очень существенны. Но компьютер (бывает) не распознает подобные дубли.
Приходится дорабатывать методы и программы.

Цитата:

В ПО подход совершенно иной.
При формировании актуальной базы поверка и отсеивание объявлений производится на нескольких этапах. Используется человеко-машинная система: проверка и отсеивание производится как с помощью соответствующих компьютерных программ, так и специально подготовленных людей.

- - - - - - - - -
Кстати, формальными методами удается выявить далеко не все дубли. Некоторые посредники изменяют цены, параметры и описания объектов. Пусть эти изменения не очень существенны. Но компьютер (бывает) не распознает подобные дубли.
Приходится дорабатывать методы и программы.

Может стоить попробовать изъять из ядра выборки объявления, по которым не происходит "движения" в заданный период времени (т.е. если объект не продался он остается в базе, но в пассивной ее части).
Так же, сделать невозможным "возвращение" в "ядро выборки" объявлений, которые пролежали мертвым грузом в базе некоторое время, были удалены из нее хозяевами и возвращаются с параметрами не учитывающими изменения на "рынке" (например изменения индекса или тренда в целом).

Ну а злостных "дубликаторов" можно понемногу вычислить по исходным данным и исключить их влияние на это ядро путем невключения любых объявлений от таких субъектов.

Для информации, здесь: //domik.ua/mod/forum/index.php?s...st&p= 388830 я в очень примитивном виде описывал, почему индексы могут отличаться у разных "агентов"... Потому именно смена тренда является наиболее важной информацией. Но все это имеет смысл, если "агенты" не изменяют алгоритмы расчета по их хотению, а также не используют "плавающие" алгоритмы с изменяемыми входящими параметрами по мере надобности, либо же, как здесь высказл Владимир - определение "ядра", по плотности вхождений объектов, что с моей точки зрения также является некорректным...

Цитата:

Кстати, по аренде рост - это и было ожидаемо - попытка хотелок отреагировать на "студенческий наплыв"... Ну-ну, улыбаемся и машем...

Напрасно вы иронизируете. Рынок аренды, в отличие от вашего "к-продажи", живой и ситуация там более ясная.
Конец лета-начало осени - квартирант гораздо сговорчивей. Это факт, можете верить - можете нет.

Цитата:

объясните мне почему я должен уверовать, что вы выдаете правдивую информацию, если все расчеты и данные засекречены??? Заранее знаю ответ - "не хотите - не верьте, мы просто выдаем информацию"

Так мы никого и не призываем верить. Наоборот, призываем воспринимать любую информацию с изрядной долей недоверия.

Цитата:

... Аналитика на высшем уровне, Браво!

Делаем, что можем.
Причем, почти на голом энтузиазме.

Цитата:

По поводу виртуальных выборок: как я уже говорил - статистика - это такая штука, что если есть достаточное количество данных, всегда можно найти то, что ты желаешь найти

В данном случае Вы не поняли меня.
Представьте ситуацию, что исследователь вообще ничего не хочет найти. А просто работает над научной статьей по статистике.
Разрабатывает методы статистического анализа, которые необходимо проверить на разных выборках.
Вот и возникает проблема: где взять эти выборки? Причем, желательно много выборок и разных типов.
Датчик случайных чисел (плюс эксперты, у которых есть хотя бы приблизительные данные о плотностях распределения ) вполне могут быть использованы для формирования подобных выборок.

Цитата:

и подвести под указанную выборку аргументированную базу, чем собственно вы и занимаетесь - Вам за это деньги платят.

Данный тезис мало что имеет общего с реальностью.

Цитата:

В моем же случае финансового вознаграждение не присутствует, в связи с чем можно говорить о незаинтересованности в выдаче заангажированной информаци - выдаю, что есть, рассчитываю по простейшим алгоритмам (все гениальное просто)- на реальность индексов не претендую, но тренд четко отслеживается.

Упрощение - хорошо в меру. И далеко не всегда.
В частности, не стоит так уж упрощать свою (или чью бы то ни было) незаангажированность.
То, что Вы за свои расчеты не получаете денег, мало что значит.
На рынке недвижимости совершенно незаангажированных людей нет. Ибо каждый человек имеет свои взгляды на недвижимость и цены.
Даже если человек ничего покупать и продавать не собирается, то все равно «болеет»/переживает за близких ему людей и общество.
А у Вас, судя по всему, с рынком недвижимости связаны многие жизненные устремления.
- - - - - - - - - -
Относительно того, что четко отслеживается тренд…
Что Вы подразумеваете под трендом изменения цен на киевском рынке жилой недвижимости?
Если понимаете те колебания, что приведены на Ваших графиках, то называть их трендом можно лишь очень условно и с кучей оговорок. Ибо колебания вполне могут быть вызваны изменением состава предложения.
Состав предложения изменился, вот и статистика цен изменилась. Для выявления тренда нужны значительно более продолжительные интервалы времени.

И почему Вы думаете, что достаточно краткосрочные колебания на Ваших графиках совпадают с реальными изменениями стоимости киевской недвижимости?

P.S.
О реальной стоимости киевской недвижимости мы узнаем лишь тогда, когда сделки приобретут достаточно массовый характер. Либо тогда, когда конкретные уровни цен на недвижимость укоренятся в умах подавляющего большинства граждан.
До тех пор графики изменения цен - это (в значительной степени) модели, описывающие рыночные процессы (ИМХО).

С апреля месяца каждую неделю индекс шёл в минус, на прошлой сработал в ноль и сейчас +0.1%, что Suslik расценил как личное оскорбление в контексте событий "будеттокадешеветь".

Блин, где Бананьев???
Скука на форуме стоит - несусветная!
Такое хоть спать ложись. В 2119.

Иззет, Вам ещё не надоело заниматься троллингом? Можете не отвечать - добавил Вас в игнор. Подумайте для себя на досуге

Цитата:

Так мы никого и не призываем верить. Наоборот, призываем воспринимать любую информацию с изрядной долей недоверия.

Делаем, что можем.
Причем, почти на голом энтузиазме.
В данном случае Вы не поняли меня.
Представьте ситуацию, что исследователь вообще ничего не хочет найти. А просто работает над научной статьей по статистике.
Разрабатывает методы статистического анализа, которые необходимо проверить на разных выборках.
Вот и возникает проблема: где взять эти выборки? Причем, желательно много выборок и разных типов.
Датчик случайных чисел (плюс эксперты, у которых есть хотя бы приблизительные данные о плотностях распределения ) вполне могут быть использованы для формирования подобных выборок.
Данный тезис мало что имеет общего с реальностью.

Упрощение - хорошо в меру. И далеко не всегда.
В частности, не стоит так уж упрощать свою (или чью бы то ни было) незаангажированность.
То, что Вы за свои расчеты не получаете денег, мало что значит.
На рынке недвижимости совершенно незаангажированных людей нет. Ибо каждый человек имеет свои взгляды на недвижимость и цены.
Даже если человек ничего покупать и продавать не собирается, то все равно «болеет»/переживает за близких ему людей и общество.
А у Вас, судя по всему, с рынком недвижимости связаны многие жизненные устремления.
- - - - - - - - - -
Относительно того, что четко отслеживается тренд…
Что Вы подразумеваете под трендом изменения цен на киевском рынке жилой недвижимости?
Если понимаете те колебания, что приведены на Ваших графиках, то называть их трендом можно лишь очень условно и с кучей оговорок. Ибо колебания вполне могут быть вызваны изменением состава предложения.
Состав предложения изменился, вот и статистика цен изменилась. Для выявления тренда нужны значительно более продолжительные интервалы времени.

И почему Вы думаете, что достаточно краткосрочные колебания на Ваших графиках совпадают с реальными изменениями стоимости киевской недвижимости?

P.S.
О реальной стоимости киевской недвижимости мы узнаем лишь тогда, когда сделки приобретут достаточно массовый характер. Либо тогда, когда конкретные уровни цен на недвижимость укоренятся в умах подавляющего большинства граждан.
До тех пор графики изменения цен - это (в значительной степени) модели, описывающие рыночные процессы (ИМХО).

Призываете относиться с недоверием? Вы своего добились - поставьте голосовалку на форуме - народ выскажется, как относится к Вашим индексам
Насчет голого энтузиазма - спасибо, посмеялся... По поводу - для себя разрабатываю новые методы - тогда желательно, чтобы эти методы отражали реальное положение вещей, а не просто - "для себя"...
Насчет моей заангажированности возможно Вы правы - стараюсь преподнести людям чистую информацию и по возможности отказаться от использования услуг "риелторов" - если хоть как-то в этом повлияю на рынок - выиграю в первую очередь я, как покупатель...
Относительно тренда - Вы рассчитываете лицезреть "длинные" изменения, я же отслеживаю короткие - и для меня изменения направления графика говорят о чем-то каждый в свой момент времени - по своим графикам я вспоминаю все тенденции, влияющие на КРЖН, как-то политическая, сезонная, информационная составляющая. И что для Вас мало заметно, я на любом изгибе вижу то или иное настроение общества.
В остальном: у Вас - РОСТ, у меня - ПАДЕНИЕ, будем посмотреть дальше...

Цитата:

Напрасно вы иронизируете. Рынок аренды, в отличие от вашего "к-продажи", живой и ситуация там более ясная.
Конец лета-начало осени - квартирант гораздо сговорчивей. Это факт, можете верить - можете нет.

Тогда советую быстренько пользоваться ситуацией, потому как этот мифический рост и "сговорчивый квартирант" очень быстро могут сойти на нет...

Цитата:

добавил Вас в игнор.

О, спасибо!

Цитата:

Призываете относиться с недоверием? Вы своего добились - поставьте голосовалку на форуме - народ выскажется, как относится к Вашим индексам

Так я ведь подобные дискуссии уже шесть лет веду. Недоверие к "свежим" индексам было практически всегда.
А потом через год-два следовало признание того, что "тогда" индексы отображали реальные тенденции. А вот "теперь" отражают неправильные тенденции.
И так из года в год.

Цитата:

Насчет голого энтузиазма - спасибо, посмеялся...

А что дало повод для веселья?
Неужто полагаете, что крайне скромные гонорары за мои работы и публикации являются сколь-нибудь значимым для меня стимулом?
Нет, стимулы у меня совершенно иные. И далеко не все они связаны с деньгами.

Цитата:

Относительно тренда - Вы рассчитываете лицезреть "длинные" изменения, я же отслеживаю короткие - и для меня изменения направления графика говорят о чем-то каждый в свой момент времени - по своим графикам я вспоминаю все тенденции, влияющие на КРЖН, как-то политическая, сезонная, информационная составляющая. И что для Вас мало заметно, я на любом изгибе вижу то или иное настроение общества.

Хотите - верьте, хотите нет, но мы всегда основное внимание уделяли не сухим цифрам, а психологическим, политическим, информационным, сезонным и многим иным факторам, влияющим на киевский рынок недвижимости и цены на нем.
И нас за это часто критиковали.
Мол, почему не следуете общепризнанным канонам написания аналитических отчетов?
Почему пишите о ментальности, психологии, жизненных устремлениях… вместо того, чтобы подробно анализировать потоки денежных средств…
Да потому, что психология, ментальность, жизненные устремления – это то, что меня интересует (я ведь занимаюсь исследованием методов принятия ответственных решений в условиях неопределенности, а рынок недвижимости – полигон для таких исследований).
Что же касается потоков денежных средств, то мы и это анализировали. Но, как известно, экономика в тени, а рынок недвижимости еще и в тумане…

Цитата:

В остальном: у Вас - РОСТ, у меня - ПАДЕНИЕ

Вы ничего не перепутали?
Это Ваши графики?

Цитата:

Вот пятничный индекс хотелок по Авизо:

А теперь сравните их с нашими //domik.ua/mod/main/news/flats/news10140 0.html
- - - - - - - - - -
И еще одно.
Слово "ПАДЕНИЕ" применительно к Вашим графикам - явный перебор (это же не политический форум, на котором используют хлесткие слова). Термин "снижение" - будет более уместным.
Равно как и слово "РОСТ" (большими буквами) применительно к нашим графикам - тоже явный перебор. Наши графики показывают достаточно стабильное снижение. Именно так их и воспринимают (большинство людей, с которыми приходится общаться).
А то, что индекс стоимости за последнюю неделю увеличился на 0,1%…
Это что, по-Вашему рост, который имеет далекоидущие последствия и который нужно столь подробно обсуждать? Тем более что мы достаточно ясно пояснили, что эти +0,1% имеют чисто технические причины.

Владимир, есть к Вам пару вопросиков
1. Мы тут с форумчанами в прошлых индексах спорили о ёмкости рынка купли-продажи квартир Киева. По информации некоторых источников, сейчас выставлено на продажу приблизительно 50 000. Методом анализа отсеяли дубли и несуществующие обьекты, получили реальных 35 000 обьектов..
А какой у Вас взгляд на объём рынка? Сколько по-Вашему мнению реальных обьектов выставлено сейчас на продажу в г.Киеве?
2. Вопрос по рынку аренды жилья Киева. Тоже интересует во сколько Вы оцениваете его объём.
(Тут нужно сделать несколько оговорок
а) оценить общий рынок аренды жилья (т.е. учесть и многолетних арендодателей, которые сдают жильё уже давно и никак себя не проявляют в обьявлениях)
б) не учитывать короткие аренды (сроком до одного месяца), поскольку это фактически услуги гостинничные, а хочется посмотреть на ситуацию с постоянным проживанием
в) ну и каково сейчас соотношение реально сдаваемых квартир к количеству реальных арендаторов, желающих снять.

Цитата:

Так я ведь подобные дискуссии уже шесть лет веду. Недоверие к "свежим" индексам было практически всегда.
А потом через год-два следовало признание того, что "тогда" индексы отображали реальные тенденции. А вот "теперь" отражают неправильные тенденции.
И так из года в год.

А что дало повод для веселья?
Неужто полагаете, что крайне скромные гонорары за мои работы и публикации являются сколь-нибудь значимым для меня стимулом?
Нет, стимулы у меня совершенно иные. И далеко не все они связаны с деньгами.

Хотите - верьте, хотите нет, но мы всегда основное внимание уделяли не сухим цифрам, а психологическим, политическим, информационным, сезонным и многим иным факторам, влияющим на киевский рынок недвижимости и цены на нем.
И нас за это часто критиковали.
Мол, почему не следуете общепризнанным канонам написания аналитических отчетов?
Почему пишите о ментальности, психологии, жизненных устремлениях… вместо того, чтобы подробно анализировать потоки денежных средств…
Да потому, что психология, ментальность, жизненные устремления – это то, что меня интересует (я ведь занимаюсь исследованием методов принятия ответственных решений в условиях неопределенности, а рынок недвижимости – полигон для таких исследований).
Что же касается потоков денежных средств, то мы и это анализировали. Но, как известно, экономика в тени, а рынок недвижимости еще и в тумане…


Вы ничего не перепутали?
Это Ваши графики?

А теперь сравните их с нашими //domik.ua/mod/main/news/flats/news10140 0.html
- - - - - - - - - -
И еще одно.
Слово "ПАДЕНИЕ" применительно к Вашим графикам - явный перебор (это же не политический форум, на котором используют хлесткие слова). Термин "снижение" - будет более уместным.
Равно как и слово "РОСТ" (большими буквами) применительно к нашим графикам - тоже явный перебор. Наши графики показывают достаточно стабильное снижение. Именно так их и воспринимают (большинство людей, с которыми приходится общаться).
А то, что индекс стоимости за последнюю неделю увеличился на 0,1%…
Это что, по-Вашему рост, который имеет далекоидущие последствия и который нужно столь подробно обсуждать? Тем более что мы достаточно ясно пояснили, что эти +0,1% имеют чисто технические причины.

Пора заканчивать данную дискуссию... Ну не верю я в технический +0.1%, почему тогда не -0.1%? Выйдет свежая пресса - рассчитаю индекс, если он опять покажет падение за неделю, появится еще один повод игнорировать ваш индекс.
А насчет соглашаются, что когда-то тогда был правильный - вам вопрос давно задавали - где на долларовом графике резкая девальвация гривны? она очень сильно отразилась на долларовых ценах на недвижимость...