ЖК "Авангард", пр. Голосеевский, 95а - "Укрбуд"

Добрый день всем инвесторам! И состоявшимся и потенциальным!
2 дня вычитываю весь форум. Очень хочу быть вашим соседом :-) Присмотрела квартирку 2Д (как по плану на сайте). Сильно смущают ваши актуальные проблемы. Не хотелось бы попасться на ловушку для кошек. Народ, проконсультируйте, пожалуйста, состояние темпов решения этих вопросов.
От себя, живу в этом микрорайоне 30 лет. Очень устраивает месторасположение, но смущает застройщик.
Состоявшиеся инвесторы ЖК "Авангард", очень расчитываю на ваш преобретенный опыт.

Цитата "LenaSun":

Добрый день всем инвесторам! И состоявшимся и потенциальным!
2 дня вычитываю весь форум. Очень хочу быть вашим соседом :-) Присмотрела квартирку 2Д (как по плану на сайте). Сильно смущают ваши актуальные проблемы. Не хотелось бы попасться на ловушку для кошек. Народ, проконсультируйте, пожалуйста, состояние темпов решения этих вопросов.
От себя, живу в этом микрорайоне 30 лет. Очень устраивает месторасположение, но смущает застройщик.
Состоявшиеся инвесторы ЖК "Авангард", очень расчитываю на ваш преобретенный опыт.

Добрый день, добро пожаловать на форум
По этой планировке тоже есть изменения и увеличение площади с 75,9 до 80,76 кв.м (гардеробная с ванной поменялись местами, лоджия увеличилась до 6 кв.м), я на 39 странице форума выкладывала новый план, там ее назвали 2Г.2.
По поводу проблем - еще на стадии решения, но Вы не пугайтесь, это у нас на форуме злюки (и я в том числе ) инвесторы 2Б и 2В , потому что Застройщик решил, что квартир 66,5 и 69 кв.м для нас будет маловато - и добавил пару-тройку балконов, что увеличило площадь до 83 кв.м . Вот на сегодняшний день мы у архитектора добились отмены одного балкона, возвращение лоджии на место, и новый метраж 77,2 кв.м.

Абрикоска, большое спасибо за оперативный ответ! Саймый активный учасник форума :-)
Меня тоже не устраивает такое самовольное изменение площадей и даже смен мест ванная-гардеробная. Опять же 2 стояка воды и непосредственное соседство с детской комнатой ванной комнаты. Сейчас живу с такой планировкой и очень мешает шум воды в ванной соседей сверху, когда спит ребенок. Прежняя планировка с гардеробной мне больше по душе была. Замысливаюсь даже при окончатльном решение вернуть их обратно местами уже самовольно.
Пока с этой планировкой еще есть квартиры.
А лоджию как раз уберут в детской? Не ставится вопрос об ее наличии только нармальных, не увеличенных размерах?

Цитата "LenaSun":

А лоджию как раз уберут в детской? Не ставится вопрос об ее наличии только нармальных, не увеличенных размерах?

Вам наверное в ОП показывали один из вариантов проекта, который уже устарел.
У Вас будет две лоджии - на кухне 3,8 кв.м и в комнате - 6,15 кв.м.(за счет нее можно увелилить комнату, там нет несущих стен )

Еще один наглый вопрос.
При заключении договора и общении с ОП что с них требовать? Какие документы и ответы на вопросы? Можно попробовать выбить с них пока они будут заинтересованы во мне как в инвесторе. Если есть у кого уже наметки и конкретные "пробелы" при заключении договора, буду благодарна за содействие.
И еще один актуальный вопрос. ЖК "Авангард" учавствует в программе доступное жилье (70/30). Кто-то уже пытался пробить эту тему на сегодняшний день?

Цитата "LenaSun":

Еще один наглый вопрос.
При заключении договора и общении с ОП что с них требовать? Какие документы и ответы на вопросы? Можно попробовать выбить с них пока они будут заинтересованы во мне как в инвесторе. Если есть у кого уже наметки и конкретные "пробелы" при заключении договора, буду благодарна за содействие.
И еще один актуальный вопрос. ЖК "Авангард" учавствует в программе доступное жилье (70/30). Кто-то уже пытался пробить эту тему на сегодняшний день?

По-моему Авангард не участвует в программе "Доступное жилье". При заключении договора просите выкипировку как приложение к договору (чтоб в процессе не поменяли план квартиры) + нужно в договоре прописать максимально допустимое увеличение площади. Не знаю насколько это реально, но это важные моменты.

Цитата "«Investor»":

По-моему Авангард не участвует в программе "Доступное жилье". При заключении договора просите выкипировку как приложение к договору (чтоб в процессе не поменяли план квартиры) + нужно в договоре прописать максимально допустимое увеличение площади. Не знаю насколько это реально, но это важные моменты.

УкрБуд учавствует в программе доступное жилье: //www.ub.com.ua/korporaciya-ukrbud/

Цитата "LenaSun":

УкрБуд учавствует в программе доступное жилье: //www.ub.com.ua/korporaciya-ukrbud/

Не все проекты Укрбуда участвуют в данной программе - Вы можете уточнить в отделе продаж насчет Авангарда

Цитата "s3rg":

А придумывать несуществующие или возможные не вижу смысла.

Поехали. Начнем с определения категории сложности данного объекта. На момент утверждения проекта правила отнесения объектов к 4 и 5 категории сложности регулировались постановлением Кабмина //zakon2.rada.gov.ua/laws/show/557-2011- %D0%BF Берем только один критерий - число жителей

Цитата:

5. До IV категорії складності відносяться об'єкти будівництва, які мають хоча б одну з таких ознак: 1) розраховані на постійне перебування більш як 300 осіб та (або) періодичне перебування більше 500 осіб;
6. До V категорії складності відносяться об'єкти будівництва, які мають хоча б одну з таких ознак: ... 2) розраховані на постійне перебування більш як 400 осіб та
(або) періодичне перебування понад 1000 осіб;

Порядок расчета числа жителей утвержден Минрегионстроем 16.06.2011 № 59 //www.budnet.com.ua/readarticle.php?1410 /DOCUMENT/

Цитата:

у житлових будинках - кількість осіб, що постійно перебуває на об’єкті (N1), відповідно до ст.3 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» визначається нормою 21 квадратний метр загальної площі на власника (наймача) та кожного члена його сім’ї та додатково 10,5 квадратних метрів на сім’ю (зазначена норма не застосовується при проектуванні гуртожитків та житла соціального призначення). За необхідності вищенаведені показники можуть уточнюватися;

Дом односекционный, так что тут финты ушами с разбивкой на секции невозможен. Берем с сайта план этажей 2-11. Суммарная площадь квартир на этаже 723.9 м.кв. на 11 квартир. В сумме на эти этажи 7239 м.кв. и 110 квартир - 289 жителей и это только этажи 2-11. Это предел для 3-й категории сложности - уже при 12-м жилом этаже дом попадает в 4-ю категорию сложности, а весь объект имеет 5-ю категорию сложности.
ЗАКОН УКРАЇНИ Про регулювання містобудівної діяльності

Цитата:

Стаття 34. Право на виконання будівельних робіт
1. Замовник має право виконувати будівельні роботи після:
...
2) реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності;
3) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.

Т.е. право на проведение строительных работ объектов 4-5 категории сложности возникает только после получения Разрешения на проведение строительных работ - это документ с принципиально отличной от Декларации по 1-3 категории сложности процедурой получения.
Цивільний кодекс України

Цитата:

Стаття 376. Самочинне будівництво
1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Итого имеем: по ГК Украины ст. 376 ЖК "Авангард" является самовольным строительством.
Вопрос: почему не был получен документ, дающий право строить объект нужной категории сложности? Наиболее вероятный вариант: строительство подобного комплекса просто невозможно на данном участке. Участок целиком по решению о землеотводе имеет площадь 1.41 га, но есть одна незадача: участок почти полностью занят уже существующим административным зданием и для строительства ЖК имеется приблизительно 35 соток.

По ДБН 360-92** п.3.8* Примечание 1

Цитата:

Мінімальну розрахункову площу ділянки для окремого житлового будинку (без розміщення на ній дитячих дошкільних установ і підприємств обслуговування, гаражів, що належать громадянам, фізкультурних і спортивних споруд) необхідно приймати відповідно до кількості його мешканців - не менше як: 30,1-23,3 кв.м/люд. (при забудові до 3 поверхів), 20,2-17,0 кв.м/люд. (4-5 поверхів), 15,3-13,9 кв.м/люд. (6-8 поверхів), 12,2-12,0 кв.м/люд. (9-12 поверхів).

Так что максимум на данном участке при такой планировке этажа можно впихнуть только первые 10 жилых этажей (итого 11 с первым нежилым). Забавное совпадение и по категории, и по максимальной плотности жителей... Ну да ладно. Главное другое: при регистрации Декларации ГАСК проверяет только полноту ее заполнения и никакие документы, кроме самой декларации, в ГАСК не подаются - вся ответственность за любые нарушения лежит только на застройщике. Разумеется и никакой экспертизы проходить не надо, а раз не надо проходить экспертизу, то и нарушения ДБН никто не заметит на начальном этапе, но и это не важно. Важно другое (повторюсь): ЖК "Авангард" юридически является самовольным строительством и именно это является его самой большой проблемой на данный момент.

Цитата:

Цитата:
Мінімальну розрахункову площу ділянки для окремого житлового будинку (без розміщення на ній дитячих дошкільних установ і підприємств обслуговування, гаражів, що належать громадянам, фізкультурних і спортивних споруд) необхідно приймати відповідно до кількості його мешканців - не менше як: 30,1-23,3 кв.м/люд. (при забудові до 3 поверхів), 20,2-17,0 кв.м/люд. (4-5 поверхів), 15,3-13,9 кв.м/люд. (6-8 поверхів), 12,2-12,0 кв.м/люд. (9-12 поверхів).

GeorgeM Це показники для розділу 3 Сельбищна територія, а для міст я так зрозуміла , залежить від кліматичної зони і наближеність до ядра центру, п.2.13 примітки 1, 2

Цитата:

Цитата:
2.13 При визначенні площі загальноміського центру і його ядра треба враховувати кількість населення, адміністративне значення, масштаби територіального розвитку міста, місцеві містобудівні й природні умови.
Для визначення площі громадських територій загальноміського центру і його ядра треба орієнтуватися на питомий показник 5-8 кв.м/люд., виходячи із перспективної кількості населення міста.

Примітка 1. У південних містах, розташованих у IIIБ і IVБ кліматичних підрайонах, треба прагнути до зниження показника витрачання територій (до 4 кв.м/люд.), крім зон підвищеної сейсмічності.

Примітка 2. У містах IIВ і IIIВ кліматичних підрайонів, у малих і курортних містах питомий показник може бути збільшений на 15-30%, але становити не більше 10-12 кв.м/люд.

Если посчитать по формуле (суммарная_площадь_квартир - 10.5*число_квартир)/21 в нашем ЖК получается около 700 жителей, умножаем на минимальный показатель 5кв.м/люд. и мы очень-очень впритык вписываемся в 35 соток

Абрикоска, вот представьте себе - в Градостроительных условиях и ограничениях плотность населения задают так, как я написал, а "Сельбищна територія" означает, что это территория для поселения людей, а не для размещения "громадських центрів міст" или "промислових центрів". Вот Вы, кстати, привели пункты как раз касательно "громадських центрів міст". Прочтите внимательно, что Вы процитировали "Для визначення площі громадських територій загальноміського центру і його ядра" - это требования к площади мест общественного пользования в центре поселения (можете посчитать по этим показателям необходимую площадь Майдана с окружением), но никак не к плотности жилой застройки. Так что Ваши расчетные 35 соток, это место которое необходимо предусмотреть для 700 жителей Вашего ЖК для их гуляний в центре Киева.
Вы лучше не колдуйте с ДБН, а по поводу самовольного строительства ЖК на 700 жителей что-то интересное напишите. Например, напишите как объясняет застройщик причину своего жульничества с Декларацией по 3-й категории сложности на строительство ЖК на 700 жителей.

Как все сложно с этими застройщиками. Элементарные нормы им сложно соблюсти.
А причин на это может быть масса... от самых хороших до самых плохих
В нашей стране все крайне сложно и запутано.
Думаю, уместнее будет обратиться с этим вопросом к застройщику, пусть объяснит суть своих намерений...

Цитата "Марина-1":

Как все сложно с этими застройщиками. Элементарные нормы им сложно соблюсти.
А причин на это может быть масса... от самых хороших до самых плохих
В нашей стране все крайне сложно и запутано.
Думаю, уместнее будет обратиться с этим вопросом к застройщику, пусть объяснит суть своих намерений...

Это точно - у нас в стране не бывает, чтоб всё по правилам делали... Я думаю, что есть какая-то отработанная схема "обхода Законов и правил" и всё будет ок. Врядли Заказчик поручил бы строительство Укрбуду, если бы не был уверен в благополучном исходе строительства данного объекта, т.к. часть квартир полагается им.

Цитата "«Investor»":

Это точно - у нас в стране не бывает, чтоб всё по правилам делали... Я думаю, что есть какая-то отработанная схема "обхода Законов и правил" и всё будет ок. Врядли Заказчик поручил бы строительство Укрбуду, если бы не был уверен в благополучном исходе строительства данного объекта, т.к. часть квартир полагается им.

А вот что же делать потенциальным инвесторам, как мне, например? Влазить заведома в яму? Не могу решится на такой шаг. А очень подходит этот дом и квартиры, а вот затройщик... Прям лотерея.

Цитата "LenaSun":

А вот что же делать потенциальным инвесторам, как мне, например? Влазить заведома в яму? Не могу решится на такой шаг. А очень подходит этот дом и квартиры, а вот затройщик... Прям лотерея.

Кто не рискует, тот не пьет шампанское!)) У меня 8 знакомых за последние 6 лет купили жилье в новостройках на этапе строительства, не смотря на сложную экономическую ситуацию и т.п. Из них 6 уже заселились и 2 делают ремонты. Я тоже долго сомневалась перед покупкой, но посмотрев предложения и метражи вторички всё-таки решилась на покупку новостроя. Понятно, что на сегодняшний день риски еще выше, чем 2-4 года назад,но каждый решает сам для себя - или жить в маленькой квартире с маленькой кухней, но сейчас, или рискнуть и купить новую квартиру с хорошим метражом, но подождать... К тому же стоимость квартир в новостроях после сдачи дома значительно возрастает, что не может не радовать.

«Investor», а сколько из Ваших 6-ти знакомых купило квартиры у Укрбуда и сколько из них купило жилье, которое начинали строить по разрешениям полученным после наступления дерегуляции по-украински от 2011 года?

Цитата "GeorgeM":

«Investor», а сколько из Ваших 6-ти знакомых купило квартиры у Укрбуда и сколько из них купило жилье, которое начинали строить по разрешениям полученным после наступления дерегуляции по-украински от 2011 года?

Сомневаюсь, что они купили квартиры у данного застройщика, т.к. он до 11 года занимался только промышленными обьектами.

Цитата "МБ":

Сомневаюсь, что они купили квартиры у данного застройщика, т.к. он до 11 года занимался только промышленными обьектами.

Всем привет. Я инвестор Укрбуд. А вот вы ЖоржМы и МбЫ непонятно кто И зачем в каждой теме Укбуда пишете или у вас хобби или не.х делать или кто-то заказал...

Цитата "МБ":

Сомневаюсь, что они купили квартиры у данного застройщика, т.к. он до 11 года занимался только промышленными обьектами.

Не у Укрбуда, но хочу сказать, что риски при покупке новостроя всегда есть и будут. И каждый сам решает для себя готов ли он пойти на этот риск.

Цитата "alexandr2133":

Всем привет. Я инвестор Укрбуд. А вот вы ЖоржМы и МбЫ непонятно кто И зачем в каждой теме Укбуда пишете или у вас хобби или не.х делать или кто-то заказал...

Заказал, конечно, т.к.сильно активно Укрбуд начал строиться-конкуренты не дремлют))