ЖК "Grand Life", Ирпень - "Укрсоцбуд"

Директор по работе с клиентами не хочет с нами работать. Вашему вниманию одна из возможных причин://realt.ua/Statti/0_Index.php?idn =24052&_title=%CA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%FB+% EC%EE%E3%F3%F2+%EF%EE%E4%E5%F8%E5%E2%E5% F2%FC+%E2+%E4%E2%E0+%F0%E0%E7%E0%3F&new_ w=1
Квартиры могут подешеветь в два раза?
Интересные расчеты предоставил сегодня Институт приватизации, управления собственностью и инвестиций. Расчеты касаются цен на недвижимость в Украине и, в частности, в Киеве. Группа специалистов состоящая из немецкого проекта “Приватизации и управления собственностью” и украинских экспертов пришли к выводу, что квартиры в столице Украины продаются дороже их себестоимости в 3,1 раза. При этом квартиры в регионах в среднем стоят больше номинала в 1,8-2,1 раз.



Правда есть и города где застройщики получают минимальную прибыль, продавая квадратный метр на 30-35% дороже. Это, в частности, Миргород, Ивано-Франковск, Каменец-Подольский, Ровно и Чернигов. Лидерами же навара среди застройщиков, помимо Киева, являются Донецк, Одесса, Алушта, Днепропетровск и Харьков. Хотя есть тут и одно но… Ведь никто не учитывает взяток, которые даются местым и “верхним” чиновникам для того, что бы получить разрешение на застройку. Согласно расчетам экспертов от 10 до 25% от общей стоимости дома уходит на взятки и “благотворительные взносы”.

Ведь любой застройщик легко объяснит причину такой огромной разницы между себестоимостью и ценой на продажу. Разного рода выплаты чиновникам и госструктурам серьезно увеличивают расходы строительных компаний.

Кроме того по словам самих же экспертов, не были учтены подключение к коммуникациям, так как высчитать их, в общем, практически невозможно из-за баснословного различия в регионах страны.

Вывод совместной группы экспертов таков:

Cогласно коньюктуре рынка, в частности, нестабильности валютных курсов, закрытия значительным количеством банков ипотеки, поднятия ставок по кредитам, растущей инфляции и повышению цен на стройматериалы - спрос на жилые фонды падает. В конце 2008-го - первой половине 2009 года ожидается понижение цен на 25-35%. Если тенденция сохранится, то цены на квартиры к 2010 году упадут на 40-50%. При этом, цены поднимутся к 2012 году по причине проведения футбольного Евро - 2012 и возможной стабилизации политической ситуации в Украине.


Источник : //globalist.org.ua/

Дата : 10.07.2008

Цитата:

А вы представьте себе картинки Grand Life, где вместо комплекса одни многоэтажки в чистом поле. С таким же успехом я мог купить в Буче или Ирпене готовые кв.м. и не платить еще 2 года по 700 у.е. аренды 700*24мес=16800у.е.(половина ремонта!). Сами по себе многоэтажки без инфраструктуры - это хуже КГС в Буче. Даже те уже построили дворики, садик и т.д. И дома готовые - бери, заселяйся. На кой Вы тогда с ГИ связались, если инфраструктура не нужна? У меня 2 машины. Где ставить, если нет паркинга? На улице - не канает. Ирпень - цыганско криминагенный район. Вы это бросьте насчет фонтанов попустительствовать. Я только на них и повелся. Не будет фонтанов - будут заявы в суд, прокуратуру, защиту прав потребит, админ през, сми, журналисты и тд.

Ваши доводы разумны и аргументированы :20: . беру свои слова обратно и перестаю попустительствовать :130: )))) ГДЕ ФАНТАНЫ????????? :151:

Я вижу большую активность на форуме, но сейчас я провожу столько времени в банке, что у меня честно говоря просто не хватает времени прочитать все ваши вопросы и комментарии.

Скажу следующее:
1. Аудит идет быстрее чем я думал. Кроме того утверждается график промежуточного финансирования - так что стройка замедлилась но ни в коем случае не остановилась. На сегодняшний момент наше общее отставание от графика незанчительно и его будет нетрудно догнать.
2. Обсуждение остановки проекта вообще не ведется. Ущерб репутации банка для итальянцев абсолютно неприемлем. Вот ссылка на информацию группы (на английском)
//ar07.unicreditgroup.eu/ucg07/en/str... pop/highlights/

Хочу подчеркнуть:
а. Валовый доход Украины составляет 360млрд долларов. Денежные средства под контролем UniCredit Group составляют 1,02 триллиона евро. То есть 4,5 валовых доходов нашей страны.
б. Чистая прибыль составляет 6 млрд долларов
в. 9700 филиалов и 170,000 работников
г. Ущерб репутации банка является самым основным фактором в их мышлении. И это относится как к срокам и качеству строительства, так и к обещанной инфраструктуре.

Стоимость инфраструктуры (детские площадки, газоны, освещение итд итд) составляет менее 8% от общей стоимости проекта. Не построить это просто абсурд. Для закоренелых скептиков среди вас, скажу что это особенно относится к первой фазе, потому что мы никогда не сможем продать остаток комплекса если не сделаем первую фазу образцово показательной. Надеюсь это понятно.

Все - должен бежать. Обещаю все коментарии прочесть за выходные и ответить более конкретно.
В -

Объясните мне тупому, какое отношение аудит имеет к стройке в Ирпене? Ввиду нехватки специалистов в бухгалтерии, строители временно переквалифицировались в экономистов и помогают проведению аудита? Или деньги со строительства переведены в банк для закрытия дыр проворовавшихся банкиров?

относительно аудита - простым языком говоря... если банк от одного хозяина переходит к другому, то замораживаются все проекты, делается аудит (проверка целесообразности проектов и состояние дел по каждому из них), а потом открываются только те, на которые новый хозяин согласен... Во время проведения аудита конкретного проекта, учитывая его заморозку, участники проекта тоже в заморозке - в данном случае наши строители культурно отдыхают пока проект не восстановят

Цитата:

Виктор, спасибо за информацию. Хотелось бы все же вернуться к озвученным ранее вопросам. С учетом аудита, в какие сроки можно расчитывать на ответ? Предлагаю пятницу, 11июля в офисе ГИ,в удобное для Вас время.

И каков результат? Когда встреча?

Игорь,
Как я и сказал, до полных ответов доберусь за выходные, но на ваше последнее сообщение просто не мог не отреагировать. При всем моем к вам уважении, мне кажется что вы слишком доверительно относитесь к статистике, СМИ, титулам аналистов, итд.

Мне кажется, что все это нужно читать с определенным скептицизмом. Я понимаю, что как для людей к строительству непричастных, для многих из наших клиентов это может быть тяжело. И тем не менее... Например, вы пишете о продаже квартир в Киеве в 3 раза выше себестоимости строительства.

Это абсолютно бессмысленная цифра. Имеет смысл смотреть только на доходность всего проекта, а если взять во внимание стоимость земли в центральной части Киева, плюс объемы взяток - то уверяю вас что даже для тех кто продает супер-элит класс за 15,000 /квм, о 3-х кратной прибыли речь не идет.

Что касается нашего проекта, то мы сейчас продаем один квм в среднем за 1500 USD. И если вы думете что себестоимость строительства близка к 500 USD, то вы ГЛУБОЧАЙШИМ образом заблуждаетесь.

А насчет падения цен, скажу вот что. Для того чтобы упали цены необходимы следующие условия
1. Переизбыток предложения (такого нет - жилья очень не хватает)
2. Дефляция / понижение цен на материалы и рабочую силу (инфляция на СМР - строительно монтажные работы - по данным Ценнобразование в Строительстве, издаваемым Министерством регионального развития и строительства Украины, составила 41% за первые 8 месяцев этого года, и мы на своем опыте можем это подтвердить - так что о дефляции речи быть не может)
3. Экономический крах страны (Украина стабильно растет темпами на много превышающими среднемировые)
4. Резкое падение уровня коррупции (ну тут ясно)

Ведь жилье ничем не отличается от любого другого предмета потребительского спроса. Вы же не ожидаете падения цен на продукты, так почему должно падать жилье? Уже не говоря о том что жилье жилью рознь, и в случае ужесточения рыночных условий, проекты a la Советский Союз пострадают на много больше нежели проекты (которых к счастью становится больше) создающиеся по современным стандартам и технологиям.

В -
PS. Кстати даже в позитивной части своих итогов, эти аналисты делают странные выводы. Я например, не вижу связи между ценами на недвижимость и Евро 2012. Цены на гостиницы и аренду квартир действительно на месяц пдоскочат, а цены на куплю / продажу будут реагировать на рыночные условия на тот момент, а не на футбольный турнир

Согласен с Виктором в части супер-мега доходности застройщиков. Возможно, она превышает среднерыночную, но ни о каких 200%-300% сейчас говорить не приходится.
Пример, берем "наш" Ирпенский проект.
Сейчас цена реализации на наиболее ликвидные квартиры около 1500, на остальные ниже. По собственному опыту (банк, строительство) знаю, что сейчас построить меньше чем за 750уе/м2 - нереально. Плюс к этому стоимость земли, повсеместные взятки, землеотводы, рекламу, маркетинг и прочее. Стоимость строительства таким образом, (по моим грубым прикидкам) держится на уровне 800-900уе/м2.
1500 - 900 = 600 уе. Если, грубо говоря, "вкинуть" эти деньги в стройку в 2007 и "вынуть" с доходом через два года в 2009, получается 33% годовых, можете проверить.
Скептикам - да я знаю про NPV, IRR и прочее,.. что деньги обращаемые приносят более высокий доход, но господа это далеко не 300% годовых. Увы и ах (для застройщиков).

Я не хочу вдаваться в цифры, но могу сказать что себестоимость выше чем та к которой пришли вы.
В -

Коллеги, соучастники, Виктор!
С величайшим удовольствием не буду обращать внимание на аналитиков, сми и пр. если буду регулярно получать достоверную информацию о том, как реализуется проект, в котором задействованы мои деньги. Это мое право (право, как гражданина Украины на информацию гарантировано Конституцией) и обязанность, как ответственного за себя и свою семью.
Мне абсолютно все равно сколько денег у Unicredit под контролем, если я увижу:
1. выполнение календарного плана работ по ВСЕМУ комплексу.
2. соответствие наполнения календарного плана рекламному буклету
3. надежный, согласованный канал получения информации
Пока Вы, Виктор, таллантливо уходите от этих вопросов, мне остается только заочно (по поводу встречи тоже нет ответа) объяснять Вам и коллегам по инвестициям, что деньги Unicredit имеют к стройке весьма косвенное отношение, что облигациям усбуда (которые мы дружно купили)именно потому был присвоин самый низкий рейтинг, что:
"...банк и не предоставляет поручительства по этой эмиссии. Рейтинг долгового обязательства uaCCC означает, что в условиях украинского финансового рынка существует возможность дефолта по данному обязательству. Своевременная оплата долговых обязательств в значительной степени зависит от благоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий".

//www.credit-rating.com.ua/

Ждем ответа.

Цитата:

Коллеги, соучастники, Виктор!
С величайшим удовольствием не буду обращать внимание на аналитиков, сми и пр. если буду регулярно получать достоверную информацию о том, как реализуется проект, в котором задействованы мои деньги. Это мое право (право, как гражданина Украины на информацию гарантировано Конституцией) и обязанность, как ответственного за себя и свою семью.
Мне абсолютно все равно сколько денег у Unicredit под контролем, если я увижу:
1. выполнение календарного плана работ по ВСЕМУ комплексу.
2. соответствие наполнения календарного плана рекламному буклету
3. надежный, согласованный канал получения информации
Пока Вы, Виктор, таллантливо уходите от этих вопросов, мне остается только заочно (по поводу встречи тоже нет ответа) объяснять Вам и коллегам по инвестициям, что деньги Unicredit имеют к стройке весьма косвенное отношение, что облигациям усбуда (которые мы дружно купили)именно потому был присвоин самый низкий рейтинг, что:
"...банк и не предоставляет поручительства по этой эмиссии. Рейтинг долгового обязательства uaCCC означает, что в условиях украинского финансового рынка существует возможность дефолта по данному обязательству. Своевременная оплата долговых обязательств в значительной степени зависит от благоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий".

//www.credit-rating.com.ua/

Ждем ответа.

Поддерживаю igorrr и всех, кому близка его позиция.
На данный момент достаточно много прямых вопросов, а с ответами далеко не ясно...
Риторика Виктора на уровне, но предлагаю акцент на вот эти три вопроса:
1. выполнение календарного плана работ по ВСЕМУ комплексу(???).
2. соответствие наполнения календарного плана рекламному буклету(???).
3. надежный, согласованный канал получения информации(???).

Всего доброго, Stranger

Ждите ответа.... ждите ответа... ждите ответа...

Цитата:

Поддерживаю igorrr и всех, кому близка его позиция.
На данный момент достаточно много прямых вопросов, а с ответами далеко не ясно...
Риторика Виктора на уровне, но предлагаю акцент на вот эти три вопроса:
1. выполнение календарного плана работ по ВСЕМУ комплексу(???).
2. соответствие наполнения календарного плана рекламному буклету(???).
3. надежный, согласованный канал получения информации(???).

Всего доброго, Stranger

Уход от ответа наталкивает на негативные мисли! Я считаю, что ответы на поднятые вопросы (решение задач) не должны вызывать никак проблем, если все идет по плану и имеет просто характер временных обстоятельств?????????????

Я вопросы понял. И ни в коем случае от них не уклоняюсь. Просто конкретные вопросы по строительству перемешаны с псевдо-сатистикой, размышлениями аналистов и догадками членов форума по поводу эффекта покупки UniCredit УкрСоцБанка, динамики цен на недвижимость итд. и на все это я должен ответить проводя по 11-12 часов в сутки в банке чтобы ускорить аудит и не слагая с себя ответсвенность за наш отдел продаж.

Для того чтобы дать детальные ответы на ваши вопросы, мне нужно встретиться с командой которая руководит стройкой. Это я сделаю в Понедельник и дам ответы здесь на форуме до конца рабочего дня.
В -

Афанасий и Alisa,
Несколько слов насчет аудита.
Представьте себе что вы усыновили 10 детей, каждый из которых приходит к вам каждый день и говорит что в прошлой семье ему папа каждую неделю давал 200 гривен. И что тратит он эти деньги на секцию по дзюдо, уроки рисования, завтраки в школе итд итд. Вы так же знаете что эти дети пришли из другой культуры и с другими обычиями и вы наконец просто не уверены на 100% что вы им верите.
Как хороший родитель, вы конечно хотите чтобы ваши дети занимались спортом, музыкой, и хорошо учились. Но как ответственный родитель, вы хотите удостоверится что эти деньги действительно идут на это а не на пиво и сигареты. И пока вы этого не установите (а с 10-ю детьми это занимает какое-то время), вы говорите им что пока вы во всем не разберетесь вы будете им давать не по 200 гривен а по 100.

Так что никто ничего не заморозил, рабочие работают прокладывая внутренние сети в домах. Но большие капитальные работы приостановленны. И как ответсвенные родители итальянцы понимают что если долго не платить за уроки то ребенка могут выгнать из секции и действительно работают на удивление быстро над этим аудитом.
В -

Цитата:

Афанасий и Alisa,
Несколько слов насчет аудита.
Представьте себе что вы усыновили 10 детей, каждый из которых приходит к вам каждый день и говорит что в прошлой семье ему папа каждую неделю давал 200 гривен. И что тратит он эти деньги на секцию по дзюдо, уроки рисования, завтраки в школе итд итд. Вы так же знаете что эти дети пришли из другой культуры и с другими обычиями и вы наконец просто не уверены на 100% что вы им верите.
Как хороший родитель, вы конечно хотите чтобы ваши дети занимались спортом, музыкой, и хорошо учились. Но как ответственный родитель, вы хотите удостоверится что эти деньги действительно идут на это а не на пиво и сигареты. И пока вы этого не установите (а с 10-ю детьми это занимает какое-то время), вы говорите им что пока вы во всем не разберетесь вы будете им давать не по 200 гривен а по 100.

Не вешайте лапшу на уши. Если хотите так объяснять, то выглядит это по-другому:
Один из дитев (УСБУД), папаши (УСБ) - договорился со своими друзьями, что он купит им жевательную резинку, крутую с наворотами. Друзья спросили дитя, а как к этому папашка отнесется, на что дите всем сказало, что папаша у меня крутой, но не при делах. Типа за меня не отвечает. УСБУД собрал денежки, а папаша тем временем почил... Появился отчим (UniCredit) и узнал о делишках своего пасынка. Так вот тут два варианта:
1) Отчим наложил лапу на денежки друзей под предлогом проверить чем там пасынок занимается. Очень сомнительный вариант.
2) Отчим выяснил, что часть денежек пасынок потратил на самокаты, велосипеды и катания в Калифорнию. А корешам своим пасынок вместо обещанного Вригли Сперминт - задвинет жуйку а-ля Совхоз Красный Октябрь. А отчим потом будет за это отдуваться, поэтому прижал своего сынка в уголок и готовит бааальшой-бааальшой ремень (в лучшем случае) или сдаст пасынка в детдом (худший вариант).

Мне вообще не нравится это сравнение папаша, отчим, отпрыски... Они-то разберутся в своих отношениях так, что бы никому не было обидно. А вот кем в этой аллегории выглядим мы? Микроорганизмами, которые ждут своей участи?

Товарищи, может нужно быть более менее терпимее.. а то мы уж как на базаре, кто кого перекричит. ВЫ приняли решение инвестировать этот проект, вы доверили этим людям свои деньги. Пока для меня не было повода сомневаться в порядочности и надежности фирмы, в которую я вложила деньги. Вы боитесь, что рынок недвижимости рухнет и хотите услышать от Виктора гарантии что этого не случиться???? Вы боитесь, что проект закроют и мы не получим наших квартир, и опять требуете от Виктора гарантий, то этого не случиться????? Но он человек такой же как и мы и отвечать может только за свои действия. Он мог и не появляться здесь,на форуме, и вопросы наши-ваши были бы риторическими, ибо на них никто бы не отвечал. Но Виктор все же пытается это делать, и стараеться быть свми честным. Очень сложно что-то говорить если тебе никто не верит и сомневается в тебе.. у меня бы пропало всякое желание переубеждать таких людей. n4

Цитата:

Не вешайте лапшу на уши.

Во первых,чтобы такое говорить, нужно иметь наверное хоть какие то аргументы.Я пока их при всем моем желании не увидел со стороны Grand Idea.( задержка строительства на 2 недели,на веский аргумент но ни как не тянет) ИМХО .Так что думаю,что это преждевременные высказывания в их сторону.
А вообще всем скептикам хочу сказать,ой сколько еще будет таких задержек и другово рода неприятностей на протяжении всего срока строительства :101: Это факт!! Покажите хоть одного застройщика и т.д, который строил дом или комплекс и не отходил от графика строительства или окончательной сдачи ( БТИ и т.п.)

Цитата:

Товарищи, может нужно быть более менее терпимее.. а то мы уж как на базаре, кто кого перекричит. ВЫ приняли решение инвестировать этот проект, вы доверили этим людям свои деньги. Пока для меня не было повода сомневаться в порядочности и надежности фирмы, в которую я вложила деньги. Вы боитесь, что рынок недвижимости рухнет и хотите услышать от Виктора гарантии что этого не случиться???? Вы боитесь, что проект закроют и мы не получим наших квартир, и опять требуете от Виктора гарантий, то этого не случиться????? Но он человек такой же как и мы и отвечать может только за свои действия. Он мог и не появляться здесь,на форуме, и вопросы наши-ваши были бы риторическими, ибо на них никто бы не отвечал. Но Виктор все же пытается это делать, и стараеться быть свми честным. Очень сложно что-то говорить если тебе никто не верит и сомневается в тебе.. у меня бы пропало всякое желание переубеждать таких людей. :n4:

О каких гарантиях вы говорите? Никто не сомневается в добрых намерениях Виктора рассеять наши сомнения и дать исчерпывающие ответы на вопросы. Мне не понравилось сравнение. Ну и что? Это повод для такого поучительного монолога?