Сговор риэлторов. Правда или вымысел?

"в. Докладчику ничего не оставалось, как пригласить журналиста провести день в офисе компании «Планета Оболонь»"
ЖДЕМС РЕКЛАМНУЮ СТАТЕЙКУ, КАК ХОРОШО РАБОТАЮТ В ПЛАНЕТА АБОЛОНЬ В ЖУРНАЛЕ БУРЖУА....)))

Цитата:

Однако я не понимаю, кстати, а как экономист просто в прострации полной, почему у нас, например, в Одессе в домах которым по 150-180 лет и которые буквально рассыпаются каждый месяц (в новостях постоянно пишут - почитайте), квартиры стоят одинакого с новостроями.Это - нонсенс.Нигде такого не встречал, пожалуй кроме нас и остальных некоторых "постсовковых стран".Есть такое понятие, как амортизация и остаточная стоимость.

Жаль, что далеко не все экономисты знают основную формулу ценообразования недвижимости: Location, Location, Location.
То есть, в первую очередь стоимость недвижимости зависит от ее месторасположения, во вторую очередь – от ее месторасположения, и в третью очередь – снова от месторасположения.
Все остальное, включая амортизацию, это уже потом.

Эту формулу придумали в Англии (почти сто лет назад). Придумали не просто так, а обобщая многовековой опыт.
Правда, под недвижимостью они нередко понимают земельные участки со зданиями/сооружениями; рассматривая здания/сооружения лишь как улучшения этих участков земли.

Цитата:

У нас (по недвижке и не только) - почти полная монополия и переплетенный интерес банков, строителей, чиновников и ряда крупных риелтеров.Китайцы с турками за 3-5 лет тут бы в стране не оставили места свободного без новостроя.Но...хрен их кто пустит сюда просто так.

Не стоит чрезмерно обобщать. Везде своя ситуация.
Крупные города – это свои истории. Средние и небольшие города – это уже совсем иные истории.
- - - - - - - - - -
И дело не только во властях, но и в отношении простых граждан.
Вы поспрошайте у одесситов (или у киевлян): сильно ли они хотят застраивать свои города?
В Киеве не только чужеземных строителей не очень то пускают, но и со своими отечественными нередко до акций протеста и мордобитий доходит. Поскольку те строят, вырубая зеленые насаждения, на территории дворов и детских площадок.
А если строят на свободных (пока) землях, то инфраструктура города перегружена, многие инженерные коммуникации дышат на ладан.
Построят, к примеру, новый жилой массив в Киеве на Осокорках, а метро и так перегружено. Мосты/улицы/автострады тоже перегружены.
Чтобы в таких условиях строить, нужно сначала очень многое сносить. Естественно, существенно улучшая при этом жилищные и/или материальные условия владельцев сносимых домов.
Китайцы, турки или еще кто-нибудь пойдут на такие условия?
Одно время москвичи (вроде бы) соглашались. Но потом подсчитали затраты – и отказались.

Что же касается городов поменьше, то там вряд ли кто будет вставлять палки в колеса иностранным строителям.
Землю можно купить (или взять в аренду). Согласования сейчас упростились. Каких-то особых лицензий на строительство от иностранцев (вроде бы) не требуют.
Только вот кому они будут те построенные дома/квартиры в средних и небольших городах продавать?
Ибо ж сказано: Location, Location, Location.
Десять-двадцать километров за городскую черту Киева – и цена уже существенно ниже (наверное, и в Одессе нечто подобное). А за сто километров жилье можно вообще «за три зарплаты» купить. Но почему-то мало кто такое жилье покупает.

А как же ваши котеджные городки? постоянно раскручиваемые? почему они не стоят "три зарплаты" ? Или вы только сливки привыкли сбивать? А на счет Киева - есть массса бывших промзон оставленных от СССР. Они всеровно на данный момент не работают, или на дореволюционном оборудовании работают. Можно застраивать их, а производство выносить за город. И по поводу недовольных. Если б жилье строилось для простых людей, а не для олигархов типа вас, то думаю не протестовали бы. Никому неохота жить рядом с вами и бояться что завтра сынок депутата устроит атракцион "Бегущий человек" или кармагедон очередной.

ИМХО речь не может идти о сознательном сговоре риэлторов на рынке недвижимости. Скорее, дело в особенностях искусства продаж. Ни один нормальный продавец, пытаясь продать любой товар, не станет делиться с покупателем своими сомнениями относительно качества товара и перспективы изменения цен. Наоборот, хороший продавец должен уметь искренне, фанатично убеждать покупателя, что предлагаемый им товар - самый лучший, и в дальнейшем он будеттокодорожать. "Для того, чтобы блеф удался, нужно самому немного в него поверить" (с). Неудивительно, что продавцы, оперируя одними и теми же общеизвестными фактами, а также услышанным от покупателей в ходе работы с ними, в итоге вырабатывают сходные аргументы. Именно сходство аргументов продавцов, я уверен, заставило упомянутого журналиста говорить о "сговоре". ИМХО, он ошибается, сознательного сговора нет.
Есть инерционность мышления участников рынка, которая не позволяет ценам снизиться быстро до экономически обоснованного уровня. Еще 3 года назад владельцы квартир в Киеве привыкли считать себя миллионерами, и что, им будет легко в одночасье хотя бы себе признаться в том, что у них есть лишь сотня тысяч (я имею в виду владельцев нескольких квартир, приобретенных с инвестиционными целями)? Нет, такой человек будет до последнего уверять себя и окружающих, что это ошибка, объявления в газетах - "заманухи", а он - "не спешит продавать". Ну а покупатели, соответственно, не будут "спешить покупать". Поскольку у покупателей есть на то куда более веские причины.

Цитата:

А как же ваши котеджные городки? постоянно раскручиваемые? почему они не стоят "три зарплаты" ? Или вы только сливки привыкли сбивать?

К подобным городкам у меня отношение достаточно противоречивое. По улицам там просто так не погуляешь; все завязано на автомобилях. Хорошо, если рядом лес, луг, озеро. А если лишь одни сплошные ограждения?
Что же касается цен в таких городках, то тут два основных фактора:
- стоимость земли, строительства, инженерных коммуникаций;
- местонахождение коттеджного городка и его престижность. Как говорится, Location, Location, Location

Цитата:

А на счет Киева - есть массса бывших промзон оставленных от СССР. Они всеровно на данный момент не работают, или на дореволюционном оборудовании работают. Можно застраивать их, а производство выносить за город.

Обеими руками «за». Только ведь за перенос производств (а они, как правило, акционерные общества) тоже деньги немалые нужно платить.
Вопрос: кто эти деньги заплатит?

Цитата:

И по поводу недовольных. Если б жилье строилось для простых людей, а не для олигархов типа вас, то думаю не протестовали бы. Никому неохота жить рядом с вами и бояться что завтра сынок депутата устроит атракцион "Бегущий человек" или кармагедон очередной.

Какой же я олигарх? Научный работник, одно из хобби которого – аналитика рынка недвижимости. Всю жизнь пользуюсь общественным транспортом (или хожу пешком). Жильем, правда, обеспечен. Но ремонты стараюсь делать своими руками (тоже одно из хобби).
Что же касается недовольных, то я не помню, чтобы кто-то протестовал против реставрации дореволюционных зданий и сталинок (протесты были против надстроек).
Ходят теперь «простые люди» по Пушкинской, Городецкого, Ярославому Валу – фотографируют, любуются.
Протестуют не против олигархов, а против строительства домов на месте скверов и зеленых дворов.
Выражают недовольство автомобилями на тротуарах и переполненным метро. Лично слышал сетования на то, что в метро на Позняках утром не втиснуться, а планируют строить новые массивы.
Вы полагаете, что эти массивы строят для «олигархов»? Которые втискиваются в метро?

--Владимиру

Хорошо Вы, г-н Владимир, "строчите".Главное .... ровно у Вас так всё получается.Не иначе как на риэлторскую или строительную компанию работаете, ась ?Земля, говорите, енто главное в структуре себестоимости жилья ?Возможно и так, но в сегменте элит жилья, а не обычного многоэтажного строительства.Да и некто, например, Иван Куровский глава компании "Житлобуд" тож как-то неоднократно выссказывался, что перво-наперво, 45-60% себестоимости - стоимость материалов.НЕ ЗЕМЛИ !Потом.Есть такой интересный момент.Подавляющее большинство строительных площадок под многоэтажки получаются застройщиками на 10 - 25 лет в аренду (отвод земли), а не продаются.Например,- рішення
Одеської міської ради №5860-V від 14.04.2010 "Про надання дозволу ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ «УКРТОРГБУД» на розробку проекту землеустрою щодо відведення в ОРЕНДУ земельної ділянки, орієнтовною площею 0,0741 га, за адресою м. Одеса, Військовий узвіз, 14, для будівництва 8-поверхового (в тому числі мансардний та цокольний поверхи) жилого будинку з вбудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом."
Далее.За всех не могу сказать, но, например, котеджный городок "Зелёный мыс" (под Одессой) продаёт дома вместе с землей.А у нас даже кооперативные дома стоят на муниципальной земле и распоряжаться её никак фактически не могут.Как говорят в Одессе, почувствуйте разницу.Так что стоимость земли имеет важное значение для многоэтажной застройки, но не первичное.
А вот фишка с подводом коммуникаций - да, тема сложная.Поэтому и стараются застройщики притулиться поближе к "продвинутому" р-ну или месту.Что б, естесснна, себя потом в прибыли не обделить.
А вот английцев не надА трогать.Они много чё придумали, но они там, а мы тут.И то, что у них работает и отлажено десятилетьями и столетьями, то у нас не фунциклирует или в зародышном состоянии.Сколько той Англии ?Территория прим.в 2.5 раза меньше, а население на 15 млн.больше, чем у нас.Там и к земле есстесснна относится будут бережнее.
Про мнение граждан.Ага.Все прям с вилами стоят и ждут застройщиков не пяди врагу.Я давеча на днях наш местный канал "Глас" смотрел.Там рубрика про недвижку есть постоянная.Показывали пипл с жилых полуразвалин (и это в центре города !!!), который буквально "со слезами на шлазах" просил мэрию переселить их хоть к чёрту на кулички, но с этих холуп.Чёт я не слышал про их требования о пентхаусах на берегу моря.Другое дело, что зачастую застройщики кидают переселенцев.Но енто тема иная.А есшо "народные протесты" бывают просто тупо проплаченными (тоже отдельная история).
А почём Вы знаете (уже даже заранее!), что поедатели риса и потомки янычар к нам не приедут на таких (или других) условиях ?Им что, кто-кто клич уже кидал ?На 7-й км. китайцев никто не звал.И условий никто не создавал никаких.И жмякают их со всех сторон по-взрослому (поборами).Но таких заградительных барьеров не выстраивают как в строительной сфере (например, невозможность без нужного блата получить доступ к земле) .
И ничего сложного в непонимании непокупания земли (дома) в 100 км.от Киева (относительной копеечной цены) нет.Создайте, в первую очередь, рабочие места и соотвествующую культурную среду (интернет, связь, клуб и т.д.).И дом в таком месте уже не будет стоить 3 зарплаты (правда, смотря чьи 3 зарплаты).Там конечно не будет стоить квартира (дом) как в Киеве - статусы городов знаете ли, будут разными всёравно.
Предлагаю Вам попробовать провести эксперимент.Предложите нашему правительству перенести столицу из Киева, ну например, в Жмеринку.Авось согласятся.И Вы сами удивитесь, как молниеносно там подорожает земля.Штолица всё-таки - енто сУрьёзно !И многие как-то разговоры о том, что Киев не резиновый и земли маловато будет попритихнут слегонца.

Цитата:

Не иначе как на риэлторскую или строительную компанию работаете, ась ?

Сотрудничаю с «Планетой Оболонь». Они мне информацию и помощь программистов, я же помогаю им в области аналитики.
А вообще-то я исследую проблемы построения человеко-машинных систем поддержки принятия ответственных решений в условиях неопределенности. Отечественный рынок недвижимости – отличнейший полигон для проведения подобных исследований.

Цитата:

Земля, говорите, енто главное в структуре себестоимости жилья ?Возможно и так, но в сегменте элит жилья, а не обычного многоэтажного строительства.Да и некто, например, Иван Куровский глава компании "Житлобуд" тож как-то неоднократно выссказывался, что перво-наперво, 45-60% себестоимости - стоимость материалов. НЕ ЗЕМЛИ !

Если говорить о себестоимости строительства, то, вполне возможно, что он прав (для каких-то вполне конкретных городов и объектов).
Но мы ведь не о себестоимости строительства говорим. А о стоимости объектов недвижимости.

Цитата:

Потом.Есть такой интересный момент.Подавляющее большинство строительных площадок под многоэтажки получаются застройщиками на 10 - 25 лет в аренду (отвод земли), а не продаются.Например,- рішення
Одеської міської ради №5860-V від 14.04.2010 "Про надання дозволу ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «БУДІВЕЛЬНО-МОНТАЖНЕ УПРАВЛІННЯ «УКРТОРГБУД» на розробку проекту землеустрою щодо відведення в ОРЕНДУ земельної ділянки, орієнтовною площею 0,0741 га, за адресою: м. Одеса, Військовий узвіз, 14, для будівництва 8-поверхового (в тому числі мансардний та цокольний поверхи) жилого будинку з вбудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом."
Далее.За всех не могу сказать, но, например, котеджный городок "Зелёный мыс" (под Одессой) продаёт дома вместе с землей.А у нас даже кооперативные дома стоят на муниципальной земле и распоряжаться её никак фактически не могут.Как говорят в Одессе, почувствуйте разницу.Так что стоимость земли имеет важное значение для многоэтажной застройки, но не первичное.

Строят на арендованной земле повсеместно. И подавляющее большинство многоэтажных домов стоят на муниципальной или государственной земле.
Продать эту землю владельцы квартир не могут. Но эта земля (под домом и вполне конкретными прилегающими территориями) передается на баланс ОСББ (об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку). Так что фактически распоряжается этой землей ОСББ (или ЖЭК).
Это до тех пор, пока в доме живут люди.
Если дом по тем или иным причинам сносят, то возникают правовые коллизии. Законодатели настаивают, что при сносе дома жилье должно предоставляться в том же районе. Или же выкупаться по рыночным ценам. Как с этим обстоит на практике – сказать сложно. Но москвичи, насколько я знаю, прекратили переговоры о сносе домов в Киеве, когда поняли, что жильцов придется уговаривать переселяться в более просторные квартиры в новые дома по соседству. Или приобретать их квартиры по ценам, выше рыночных.

Цитата:

А вот английцев не надА трогать.Они много чё придумали, но они там, а мы тут.И то, что у них работает и отлажено десятилетьями и столетьями, то у нас не фунциклирует или в зародышном состоянии.Сколько той Англии ?Территория прим.в 2.5 раза меньше, а население на 15 млн.больше, чем у нас.Там и к земле есстесснна относится будут бережнее.

Как говорил Шельменко-денщик, так-то воно так, але трішечки не так.
В Англии многие люди спокойно живут в небольших городах и сельской местности. В Украине же (очень многие) устремляются в крупнейшие города. Так что, если сравнивать территории, то в Украине территорий для комфортного жилья не так уж и много.

Цитата:

А почём Вы знаете (уже даже заранее!), что поедатели риса и потомки янычар к нам не приедут на таких (или других) условиях ?Им что, кто-кто клич уже кидал ?

А разве практически все высшие должностные лица страны в течение многих лет не зазывали иностранных инвесторов? В том числе, девелоперов и застройщиков (речь ведь, в первую очередь, о привлечении капиталов, а не строителей; иностранные строители вполне могут работать на субподряде).
Иностранные девелоперы интересовались нашими аналитическими материалами, задавали вопросы. Но так, похоже, и не решились прийти.

При чем тут риелтор.Продавец ставит цену и все.Хочу и все.Скорее всего это сговор продавца и банков.

Цитата:

При чем тут риелтор.Продавец ставит цену и все.Хочу и все.Скорее всего это сговор продавца и банков.

Бывают случаи, когда продавец ставит цену реально, чтобы быстро продать, а потом обнаруживает свою квартиру в объявлении от риелтора на 5-7 туе дороже... Просто риелтор привел стоимость к "средней по рынку". Остатки себе в карман, а то что квартира не продается и просмотров нет - так это не проблемы риелтора, а таки продавца, судя по Вашему посту...
Также при выставлении квартиры на рынок риелтор быстро расскажет продавцу, что его квартира бесценна, предложит более высокую цену для выставления объекта, чем предполагал продавец и еще расскажет, что спрос растет, дефицит жилья и все в таком духе... Все довольны - продавец, что у него такая дорогая недвига и завтра он станет миллионером, посредник - что "поднял" продавца и на этом заработал дополнительную комиссию, поскольку он на проценте... Кто в проигрыше - покупатель, поскольку он заплатит и комиссию риелтору и оформление сделки и в ПФУ и нотариусу... Одно но - что-то поубавилось нынче таких покупателей - вот и начинаются дрязги между риелторами и продавцами - вторые не хотят свой кусок терять, а первые понимают, что вторые только мешают... вот и вся логика... Улыбаемся и машем...

Что-то Сергей Бахин долго пишит свою статью. Наверное с Виталиком Котенко в цене не сошлись или в АН ПО остался работать!!!!

//domik.ua/mod/main/news/flats/news97987 .html вот статья.

Только вот Бахин несколько сместил акценты и тема вышла несколько отличной от заявленной проблематики.

На киевском рынке жилой недвижимости в июне-июле 2010 года проявляли активность (подавали рекламу) примерно 5000-5300 риэлторов. Попробуйте «сговорить» такую массу людей. О каком сговоре риэлторов вообще может идти речь? Это «утка» для простачков, не более.

Проблема киевского рынка не в чьем-то сговоре, а в том, что продавцы по-прежнему пытаются продать свою недвижимость по средним индикативным ценам, как это было до кризиса. А нужно торговать.

Блин, это обширный доклад? Скорее обширный понос. Капитан Очевидность. Я на форумах еще пол года назад такое писал. Притом, что я не журналист. Сережа Бахин, сколько у тебя в шкое по сочинениям было?