Себестоимость жилья

Цитата:

Когда КГС в 1995-1996 годах начал свою программу строительства за деньги граждан, покупателей на первые дома искали очень долго.

В 2005 году в журнале «Бизнес» (№20 от 16 мая) было напечатано интервью с Владимиром Поляченко «Стартовые условия у меня были получше, чем у большинства олигархов»

Вот, что в частности сказал В. Поляченко о цене продажи жилья в первом доме построенном «Киевгорстроем» и поддержке Виктора Ющенко в вопросе создания банка «Аркада»:

«…- Сколько стоило жильё в первом доме и насколько его строительство оказалось выгодным для «Киевгорстроя»?

- Дом был не выгодным. Жильё в нём продавалось по $180-200 кв.м. Нам пришлось подтянуть мощные инженерные сети (строился дом в 7-м микрорайоне Осокорков). Это был обычный панельный дом, но улучшенной планировки, хорошей отделкой. Но мы его построили в пять раз быстрее, чем обычно,- за пять месяцев. Мы «выбили» у города пять площадок под схему привлечения средств для населения. Нужно было доказать людям, властям, себе, что сможем построить там дома и предложенная схема работает. Если бы управились только через год то ничего бы не вышло (квалифицированные рабочие разбежались бы, а строительный комплекс распродали.- Ред.). Тогда мы поняли, что у нашей идеи есть перспектива, но нужен был свой банк. К счастью, главой НБУ был Виктор Ющенко, который эту идею не только понял, но и поддержал (дал добро на регистрацию. – Ред.). Нам повезло – буквально через пару дней после регистрации банка вышел Указ Президента, что госструктурам, а мы тогда были госструктурой, нельзя создавать банки. Если бы не поддержка Ющенко не было бы «Аркады»…»

В электронной версии «Бизнес» №20 от16 мая 2005 года (см. //www.business.ua/i643/ ) беседа с В. Поляченко не воспроизведена.

Вообще очень интересный материал. Там и про себестоимость рентабельность «Киевгорстроя» есть (на период весны 2005 года) и ещё много чего.

Р.S. В печатном варианте есть выносная цитата :» Юлия Тимошенко сразу поняла преимущество нашей схемы (по привлечению средств в банк «Аркада»),то, чего не хотят понимать другие. А не хотят потому, что их просто «давит жаба».»

По контексту вроде бы слова принадлежат В.Поляченко. Только в интервью я этих слов не нашёл. Может, опечатка какая?

Цитата:

Было пару часов времени, прошелся по риэлти-сайтам Италии, Испании, Англии.
Прелюбопытнейшая картинка!
Скажем, апартамент в курортном местечке на Капри, общей площадью 65 кв.м. плюс терраса с растениями (85 кв.м.), с роскошным видом на залив и горы, своеобразной планировкой в 2-х уровнях, в старинном доме в центре города, стоит ок 180000 еврейчиков, включая полную меблировку.
даже моргидж обещают!

Т.е., пройдясь наискосок по предложениям риэлторов, увидел массу объектов в рамках от 1200 до 2500 евр. кв.м. Жаль только, они почти не дают планировок, но описание и фотографии - обязательно.

Так что, владельцы хрущоб на ДВРЗ могут гордиться: что им тот Капри вонючий, у них собственная гордость... И цены повыше.

Тем, кто живет в хрущовках на ДВРЗ Капри нафиг не нужен, у них голова о другом болит, как на хлеб заработать и детям образование, работу и жилье дать, а стоимости трансферта с украины на остров для них еквивалентна как минимуму квартальному доходу. Так что их Вы туда не высилите

Вообще, если рассмотреть иерархию потребностей по Маслоу, то на первом уровне физиологические потребности : восновном это поесть, попить, в туалет сходить , второй уровень - это уровень защищенности, безопасности, а потом уже идут уровни удовлетворяющие духовное начало, социальный статус и т.п.
Так вот жилье - смело можно относить к второму уровню, т.е. на втором месте после физиологии. Даже животные ищат нору или конуру, чтоб поспать.
Идем дальше, у подавляющего большинства память на генном уровне помнит об одном: единственное, что не отбирали у нас в стране - это жилье, кроме того оно имеет плюс в том, что кроме прямого назначения его можно использовать как средство накопления и сбережения.
По сему, в случае кризиса в первую очередь будут распродавться побрякушки, бытовая техника, автомобили и т.д. а жилье в этом списке стоит на последних позициях. Безусловно часть людей будет сливать и жилье, но это не будет массовым сливом и Вы можете не успееть купить его по вкусной цене (равнятся на штаты не стоит, там только ультраленивый кредит не брал на жилье).

Мораль сей басни: для обывателя менее всего подвержены кризисным явлениям в сложившейся ситуации в нашей стране это продукты питания и жилая недвижимость. Подчеркиваю, я не говорю о деловых людях, финансистах, профессиональных спекулянтах и т.д., у них действительно есть дополнительные инструменты, возможности и информация для того, что бы хеджировать возможные последствия кризиса.

Теперь о себестоимости.
В сложившихся условиях себестоимость строительства коробки многоквартирного дома кирпичного или монолитно-каркасного(без землеотвода, согласований и проекта, отделки, подключения коммуникаций, развития инфрасруктуры, установки сантехники и электроприборов, вводв в эксплуатацию, отчислений городу) находится в диапазоне 450 - 550 $/кв.м. Если добавить то, что в скобках, за вычетом отделки то все это для Киева окажеться в пределах 1300 - 2000$/кв.м. в зависимости от места + рентабельность (каждый закладывает какую может) вот и получаем цену кв.м.

По поводу дешевых домов в Германии. Мой товарищ работает в Германии на хорошей позиции в международной финансовой компании во Франкфурте, живет в съемной 3-х комнатной квартире в 80км от Франкфурта, платит порядка 750 евро в месяц с комунальными, хочет купить в кредит квартиру в пригороде Франкфурта (при этом в пригороде цена в этом городке порядка 1200 - 1900 евро/кв.м. от конструктива дома).
В германии очень много каркасных (сборных) домов, они стоят дешевле, чем кирпичные или монолитно-каркасные. Мои партнеры из Германии построили завод в Чехии по сборке каркасных домов высотой до 5 этажей, себестоимость каркасного дома примерно 441 евро/кв.м., на EXW завод, к этой цене надо добавить землю, проект, подводку коммуникаций, согласование, подготовку участка и фундамент,доставку, сборку, отделку, ввод в эксплуатацию и получим готовую цену кв.м. (в каждой стране или городе она будет очень существенно отличаться). Так что все зависит от места где вы хотите жить, а Киев далеко не самый дешевый город в мире и вряд ли им станет.
Касательно цены в Киеве она может измениться в пределах -25% + 10% в зависимости от категории жилья.

Цитата:

а львиная доля ВВП и почти 100% валютных поступлений - это сколько? А точнее нельзя сказать?!
Не ужели кредитов не было (почти 100% валютных поступлений)? И вообще ничего не производили и не потребляли на внутреннем рынке, только экспорт сырья?
Зависимость велика, не спорю.
Но, как бы это так мягко сказать? вольные высказывания не всегда бывают точны.

металлругия 42,3% от экспорта товаров (термин валютные поступления слишком туманен) см.здесь
//www.ukrstat.gov.ua/operativ/operati... tsztt1107_u.htm

все остальное по мелочам, но набирает оставшиееся 58%
Но в целом Домовой определил тенденцию верно.

Цитата:

В 2005 году в журнале «Бизнес» (№20 от 16 мая) было напечатано интервью с Владимиром Поляченко «Стартовые условия у меня были получше, чем у большинства олигархов»

Вот, что в частности сказал В. Поляченко о цене продажи жилья в первом доме построенном «Киевгорстроем» и поддержке Виктора Ющенко в вопросе создания банка «Аркада»:

«…- Сколько стоило жильё в первом доме и насколько его строительство оказалось выгодным для «Киевгорстроя»?

- Дом был не выгодным. Жильё в нём продавалось по $180-200 кв.м. Нам пришлось подтянуть мощные инженерные сети (строился дом в 7-м микрорайоне Осокорков). Это был обычный панельный дом, но улучшенной планировки, хорошей отделкой. Но мы его построили в пять раз быстрее, чем обычно,- за пять месяцев.

Косвенное подтверждение словам Поляченко имею из своего опыта. Мой сотрудник в 2000-2001 годах купил у КГС квартиру на Осокорках. Дом был практически построен, когда он начал платить. Сначала цена была 980 гривень за квадрат (при курсе около 5,6 гривень за доллар). Оканчивал по 1100 гривень за квадрат.

То есть в среднем около 190 долларов за квадрат.

И КГС было выгодно. И прибыль была.

Теперь о сроках строительства.

Вчера в моем посте о том, что нужно улучшить на первичном рынке, я писал о сроках строительства. И говорил, что пока застройщики будут безнаказанно и бесплатно пользоваться деньгами людей, оплативших строительство на ранних стадиях, сроки будут длинными.

В приведенной Вами статье Поляченко сознается, что построил многоподъездный дом (а я знаю этот дом) за 5 месяцев.
А сейчас, имея мощную и развитую строительную инфраструктуру и опыт, не могут?

Могут. Но им выгоднее строить не дома, а пирамиды. Ведь деньги людей использовались не на строительство оплаченного ими дома, а на проектирование и закладку новых домов.
Когда объем продаж и цены растут, это сходит с рук.
Когда же падают или объемы продаж, или цены (а может и одновременно), то пирамида рушится.

Вот и подняла власть крик о строительстве жилья за госсчет. Ведь деньги со строительного рынка уходили не только владельцам строительных компаний.

Я на этой теме неоднократно писал, что цена жилья завыщена в разы.
Приводил расчеты, построенные на заявлениях застройщиков (в частности ТММ).
Сам летом несколько раз видел интервью с Поляченко, который говорил, что КГС выгодно работать и при цене продажи жилья 4500 гривень за квадрат (около 900 долларов).

Поэтому застройщики должны не пускать Украину по миру, пытаясь содрать деньги с бюджета, а умерить жадность и перейти на прибыльность, не нарушающую правила приличия.

Возьмем стоимость экс-вёркс и умножим на два - доставка, монтаж, сети, рекультивация и благоустройство, прибыль и пр. Что получится?
Это я к тому, что создается впечатление, будто стоимость всех ресурсов в Украине вдвое выше, чем и обусловлена цена для конечного потребителя.

В самом первом посте я писал, что нет прямой связи в нашем случае. а есть неуклюжая попытка объяснить экономическим фактором внеэкономический разводняк.

Цитата:

...По сему, в случае кризиса в первую очередь будут распродавться побрякушки, бытовая техника, автомобили и т.д. а жилье в этом списке стоит на последних позициях. Безусловно часть людей будет сливать и жилье, но это не будет массовым сливом и Вы можете не успееть купить его по вкусной цене (равнятся на штаты не стоит, там только ультраленивый кредит не брал на жилье)...
...Мораль сей басни: для обывателя менее всего подвержены кризисным явлениям в сложившейся ситуации в нашей стране это продукты питания и жилая недвижимость. Касательно цены в Киеве она может измениться в пределах -25% + 10% в зависимости от категории жилья...

Мне не очень хочется повторять ранее написанное в других темах, но вопросы оппонентов повторяются.

Я в 1997 году купил новую 1-к квартиру на Осокорках руководствуясь похожими на Ваши рассуждениями. Стоила она и аналогичные 15 тысяч долларов.
Затем грянул кризис 1998 года. и последующие 3 года за нее больше 7 тысяч никто не давал (смотри мой предыдущий пост о стоимости жилья КГС в 2000-2001 годах).
До 15 тысяч (т.е. цены, за которую я ее купил) цена поднялась только к концу 2003 года. Я даже на депозите (а тогда гривневый был порядка 40%, долларовый - 20%) мог заработать сами посчитайте сколько.

Вот Вам и "безрисковость" вложений в недвижимость.

И степень и сроки падения цены на нее.

Цитата:

Возьмем стоимость экс-вёркс и умножим на два - доставка, монтаж, сети, рекультивация и благоустройство, прибыль и пр. Что получится?
Это я к тому, что создается впечатление, будто стоимость всех ресурсов в Украине вдвое выше, чем и обусловлена цена для конечного потребителя.

В самом первом посте я писал, что нет прямой связи в нашем случае. а есть неуклюжая попытка объяснить экономическим фактором внеэкономический разводняк.

Не согласен, все зависит от места где строить. Если в сельской местности не ближе 80 км к областному центру, то умножив на два вложитесь 100%. Если в Киеве, то учитывая высокая стоимость земли, высока стоимость проектных работ, аппетиты чиновников (очень не слабая составляющая), перегруз коммуникаций, и т.д.

Скажем, так если строить на печерске, где сотка давно шкалит за 100к$ для индивдуальной забудовы и за 200к для мноквартирного, то даже умножив на 4 можете не уложиться

Цитата:

Возьмем стоимость экс-вёркс и умножим на два - доставка, монтаж, сети, рекультивация и благоустройство, прибыль и пр. Что получится?
Это я к тому, что создается впечатление, будто стоимость всех ресурсов в Украине вдвое выше, чем и обусловлена цена для конечного потребителя.

В самом первом посте я писал, что нет прямой связи в нашем случае. а есть неуклюжая попытка объяснить экономическим фактором внеэкономический разводняк.

Понятно, что нынешняя цена экономически не обоснована.

Но весь смысл дискуссии (ведь реально от наших разговоров мало что изменится) заключается в том, чтобы развенчать основные тезисы адептов бесконечного повышения цены на жилую недвижимость, построенные на всяческом обосновании невозможности снижения цен именно с экономической точки зрения.

Ведь если они честно скажут :"Ребята! Наша цена продажи в разы превышает себестоимость. Но, во-первых, нам очень нужны деньги. А во-вторых, раз Вы покупаете по таким ценам, значит так Вам и надо".

Люди же не прослезятся от их честности, а думаю даже наоборот.

Вот и запускается мулька о цене стройматериалов, якобы неизбежных взятках и воровстве, и прочие "обоснования".

Мы же просто пытаемся доказать, что еще в здравом уме.
Не более того.

Цитата:

Мне не очень хочется повторять ранее написанное в других темах, но вопросы оппонентов повторяются.

Я в 1997 году купил новую 1-к квартиру на Осокорках руководствуясь похожими на Ваши рассуждениями. Стоила она и аналогичные 15 тысяч долларов.
Затем грянул кризис 1998 года. и последующие 3 года за нее больше 7 тысяч никто не давал (смотри мой предыдущий пост о стоимости жилья КГС в 2000-2001 годах).
До 15 тысяч (т.е. цены, за которую я ее купил) цена поднялась только к концу 2003 года. Я даже на депозите (а тогда гривневый был порядка 40%, долларовый - 20%) мог заработать сами посчитайте сколько.

Вот Вам и "безрисковость" вложений в недвижимость.

И степень и сроки падения цены на нее.

Речь не идет о том за сколько теоретически можно купить, в том то и дело, что доходы упали на столько, что даже по таким ценам оно не продавалось, единицы тогда покупали, поскольку предыдущие накопления сеъла инфляция (грива с 1,8 до 4,7 упала) и ряд лопнувших крупных банков (Агро, Инком и т.д.), т.е. люди не смогли сохранить свои сбережния полностью и доходы на том уровне(для этого кризисы и создаются). Но и предложение было единичным.
Это раз.
Вы и не продавали, поскольку понимали, что будет дороже, продавали только те, кто выезжал за границу (и то далеко не все). Т.е. предложение было очень маленьнким, и если бы началась скупка, цена бы быстро поднялась.
Это два.

С точки безрисковости и доходности возьмите на этапе 10 лет с 1997 и по 2006 и посчитайте на чем вы больше бы подняли на депозите в 15к или на 1к квартире. Ответ очевиден.

Цитата:

Речь не идет о том за сколько теоретически можно купить, в том то и дело, что доходы упали на столько, что даже по таким ценам оно не продавалось, единицы тогда покупали, поскольку предыдущие накопления сеъла инфляция (грива с 1,8 до 4,7 упала) и ряд лопнувших крупных банков (Агро, Инком и т.д.), т.е. люди не смогли сохранить свои сбережния полностью и доходы на том уровне(для этого кризисы и создаются). Но и предложение было единичным.
Это раз.
Вы и не продавали, поскольку понимали, что будет дороже, продавали только те, кто выезжал за границу (и то далеко не все). Т.е. предложение было очень маленьнким, и если бы началась скупка, цена бы быстро поднялась.
Это два.

С точки безрисковости и доходности возьмите на этапе 10 лет с 1997 и по 2006 и посчитайте на чем вы больше бы подняли на депозите в 15к или на 1к квартире. Ответ очевиден.

Мне ответ не очевиден.

А не продавал я не потому, что знал, что подорожает.
А просто жаба давила фиксировать прямые убытки (о неполученной прибыли даже не говорю).

А предложение как раз не было маленьким.
КГС строил много. И цену держал 190 долларов за квадрат не из альтруизма, а из-за превышения предложения над спросом.

Вы о ликвидности не забыли?

Цитата:

Не согласен, все зависит от места где строить. Если в сельской местности не ближе 80 км к областному центру, то умножив на два вложитесь 100%. Если в Киеве, то учитывая высокая стоимость земли, высока стоимость проектных работ, аппетиты чиновников (очень не слабая составляющая), перегруз коммуникаций, и т.д.

Скажем, так если строить на печерске, где сотка давно шкалит за 100к$ для индивдуальной забудовы и за 200к для мноквартирного, то даже умножив на 4 можете не уложиться

Вы изложили мой смысл своими словами. Аппетиты чиновников, стоимость сотки - все это категории неэкономические. о чем уже устал повторять.

Цитата:

Понятно, что нынешняя цена экономически не обоснована.

Но весь смысл дискуссии (ведь реально от наших разговоров мало что изменится) заключается в том, чтобы развенчать основные тезисы адептов бесконечного повышения цены на жилую недвижимость, построенные на всяческом обосновании невозможности снижения цен именно с экономической точки зрения.

Не все объясняется экономической обоснованностью.
Квартиру в новом доме в Марининском парке я бы сейчас купил по 5000$ за кв.м., а квартиру в башнях Столицы на осокорках я не куплю и по 1600$ кв.м.
А себестоимость в первом случае 2000$ а во втором 1200$ за кв.м.

Цитата:

Не все объясняется экономической обоснованностью.
Квартиру в новом доме в Марининском парке я бы сейчас купил по 5000$ за кв.м., а квартиру в башнях Столицы на осокорках я не куплю и по 1600$ кв.м.
А себестоимость в первом случае 2000$ а во втором 1200$ за кв.м.

О вкусах не спорят.

Цитата:

Мне ответ не очевиден.

А не продавал я не потому, что знал, что подорожает.
А просто жаба давила фиксировать прямые убытки (о неполученной прибыли даже не говорю).

А предложение как раз не было маленьким.
КГС строил много. И цену держал 190 долларов за квадрат не из альтруизма, а из-за превышения предложения над спросом.

Вы о ликвидности не забыли?

Чем ликвиднее актив, тем выше вероятность его потерять, его проще отобрать и реализовать и на это есть масса желающих ртов и вариантов.
Если Вам нравится риск, не вопрос можно пытаться ловить все спады и подъемы и на этом хорошо зарабатывать, но это смогут единицы, гораздо практичнее на устойчивом тренде выбрать стратегию "купил и держи". Не факт, что ессли бы Вы не купили квартиру вы бы смогли сохранить эти деньги и приумножить. Ну а если Вам нравится драйв горок, на форексе в некотрые дни даже за час Вы можете на 15к сделать еще 15 или слить же слить все в ноль и заметте, все очень ликвидно, в любой день положил в любой день снял, ликвиднее чем депозит

вспомнила баба, колы дивкою була))))
а как подорожала продуктовая корзинка? а как изменилась стоимость меню в макдональдзе? точно так же изменились стоимость строительства... а про сроки? КГС начал усложняться , как организация + больше проектов и имеем простои со строительством+ не надо забывать, что повидимому поставщики КГС не могли справиться с потребностями оного+ получение площадок...
кесарю кесарево, а кгс "кгс"овов

Цитата:

Косвенное подтверждение словам Поляченко имею из своего опыта. Мой сотрудник в 2000-2001 годах купил у КГС квартиру на Осокорках. Дом был практически построен, когда он начал платить. Сначала цена была 980 гривень за квадрат (при курсе около 5,6 гривень за доллар). Оканчивал по 1100 гривень за квадрат.

То есть в среднем около 190 долларов за квадрат.

И КГС было выгодно. И прибыль была.

Цитата:

О вкусах не спорят.

Из вкусов и формируется предложение и платежеспособный спрос.Коньюктура. А экономическое обоснование далеко не на первом месте.

Что и требовалось доказать. Мы все, не сговариваясь, перешли от экономических параметров к альтернативным (назовем это так).

Цитата:

Из вкусов и формируется предложение и платежеспособный спрос.Коньюктура. А экономическое обоснование далеко не на первом месте.

Дискуссия может пойти по кругу.
В начале темы мы уже много говорили о спросе и предложении.
Если у Вас есть новые данные о росте покупок жилья, то, пожалуйста, сошлитесь на них.
Ведь индексы не зря рассчитывают по ничем не обоснованым ценам предложения.
Хотя АН (если у них действительно проводятся сделки купли-продажи жилья) могли для расчета индексов брать результаты реальных сделок.
Почему не берут?

Цитата:

вспомнила баба, колы дивкою була))))
а как подорожала продуктовая корзинка? а как изменилась стоимость меню в макдональдзе? точно так же изменились стоимость строительства... а про сроки? КГС начал усложняться , как организация + больше проектов и имеем простои со строительством+ не надо забывать, что повидимому поставщики КГС не могли справиться с потребностями оного+ получение площадок...
кесарю кесарево, а кгс "кгс"овов

Как-то неудобно опять возвращаться к часто упоминаемой здесь пирамиде Маслоу.
Уже много раз соглашались, что недвижимость - не продукты питания.

А простои со строительством - только из-за использования чужих бесплатных денег. Не можешь построить в срок большое количество объектов - не берись.
Ведь замораживаются деньги людей.

Я уверен, что когда застройщик будет строить за свои деньги, или за деньги, взятые под рыночную процентную ставку, тянуть резину он не будет.

Цитата:

Ведь индексы не зря рассчитывают по ничем не обоснованым ценам предложения.
Хотя АН (если у них действительно проводятся сделки купли-продажи жилья) могли для расчета индексов брать результаты реальных сделок.
Почему не берут?

Я думаю, что сделок не много у каждого агентства и этой информацией он друг с другом не делятся. Реальная информация есть в БТИ, БТИ могли бы неплохо зарабатывать на аналитике (средняя цена по району или улице), но не хотят или кебы не хватает. Посему расчет индекса ведется на основании объявлений.

Думаю, что к индексу можно применять усредненную поправку в -10% и это в среднем даст реальную картину (кто-скинет и 15 -20%, а кто-то не уступит ничего, все зависит от конкретного объекта и цены на него).