Себестоимость жилья

Цитата:

Если для Вас 25% - не обвал, так что же Вы драпанули с фондового рынка?
И регулярно хвастаетесь на форуме по ФР, как Вы удачно с него удрали и влезли в РН?

А теперь, прочитав вышеприведенную статью , где черным по белому написана фраза :"В течение 2008 года цены на серийные квартиры в Риге упали на 27,2% ", умудряетесь сказать, что это не обвал.

Так что такое "обвал цен" по Вашему?
Вы дкмаете, что непризнанием очевидных вещей поможете РН?

Я думаю, что Вы заслужили звание достойного ученика Вольдемара.

ну если для вас 25% снижение после 100% роста это обвал то вы очень богатый человек..... для меня было бы обвалом если бы вы написали "в риге цены снизились на Х% и достигли уровня 2005 года на фоне Х% инфляции за последние 3 года".... вот это я понимаю обвал... а так это коррекция цен после ажиотажного спроса

Цитата:

Не, я предлагаю Вам не ходить на тамошние сайты, где пишут такие страшные и не хорошие цифры.
Нет бы, написать все рухнуло на 100%
(ШЮТКА )
Что у вас сегдня с настроением совсем плохо... :n4:
Такая реакция на

Можно, конечно, рассматривать ситуацию на РН с юмористической точки зрения.
И не особо переживать о судьбах человечества.
Не обращать внимания, как объединенная гоп-компания застройщиков, риэлторов, АНАЛитиков, банкиров и прочих паразитов стаей загоняют незадачливых граждан в ипотеку на жиье по завышенным ценам.
И думать, что Вас это не коснется.

Коснется.

Я почему привожу примеры из Латвии, а другие участники ворума - из Казахстана?
Потому, что там процессы обвала цен на РН прошли раньше, чем у нас.

В Латвии несколько месяцев назад сначала как курьез прошла информация о гражданине, укравшем в супермаркете колбасу. До этого в Латвии таких случаев многие годы не было.
Сейчас такие случаи участились.
А ведь залоговое жилье у них только начали продавать.

Поэтому, когда лишившиеся жилья граждане начнут массово зарабатывать себе на жизнь в темных подворотнях с колуном в руках, уже будет не до шуток.
И коснется это почти всех, за исключением редких граждан с госохраной.
И тех господ с частной охраной, которые сколотили на РН миллиарды.

Цитата:

Можно, конечно, рассматривать ситуацию на РН с юмористической точки зрения.
И не особо переживать о судьбах человечества.
Не обращать внимания, как объединенная гоп-компания застройщиков, риэлторов, АНАЛитиков, банкиров и прочих паразитов стаей загоняют незадачливых граждан в ипотеку на жиье по завышенным ценам.
И думать, что Вас это не коснется.

Коснется.

Я почему привожу примеры из Латвии, а другие участники ворума - из Казахстана?
Потому, что там процессы обвала цен на РН прошли раньше, чем у нас.

В Латвии несколько месяцев назад сначала как курьез прошла информация о гражданине, укравшем в супермаркете колбасу. До этого в Латвии таких случаев многие годы не было.
Сейчас такие случаи участились.
А ведь залоговое жилье у них только начали продавать.

Поэтому, когда лишившиеся жилья граждане начнут массово зарабатывать себе на жизнь в темных подворотнях с колуном в руках, уже будет не до шуток.
И коснется это почти всех, за исключением редких граждан с госохраной.
И тех господ с частной охраной, которые сколотили на РН миллиарды.

вспомнил анекдот.....
на приём к семейному психологу приходит семейная пара... он им дал анкеты которые они заполнили....
прочитав анкеты он их спрашивает... а почему Муж написал что вы занимаетесь сексом 3 раза в неделю а жена написала что занимается сексом 3 раза за ночь? тут наверное какая то ошибка...
Муж говорит, да нет доктор просто для нас это единственный способ оплачивать ипотеку

Цитата:

ну если для вас 25% снижение после 100% роста это обвал то вы очень богатый человек..... для меня было бы обвалом если бы вы написали "в риге цены снизились на Х% и достигли уровня 2005 года на фоне Х% инфляции за последние 3 года".... вот это я понимаю обвал... а так это коррекция цен после ажиотажного спроса

Предыдущий товарищ выдал параметры, когда "коррекция" переходит в "обвал".
Он писал, что до снижение цен до 15% в год - это коррекция.
Снижение цен выше 15% в год - это обвал.

Вы падение цен на 27% называете "коррекцией".
Теперь вынужден и Вас попросить четкие данные в %, при которых дружественная Вам "коррекция" превращается в "обвал цен".

А то Вы сначала пишете Х
Затем напишете У
Затем ...

В общем, сами знаете, что.

Так что давайте лучше от букв перейдем к цифрам.

Только, пожалуйста, без мухлежа с инфляцией и курсами валют. С рассказами о снижении доллара против Евро или о росте цены на нефть и продукты питания. Среднестатического украинского ипотечника это никак не касается.
Сравнивайте абсолютные значения цены на жилье в гривнах или долларах по курсу на тот момент.

Сколько процентов снижения цен на жилье Вы считаете обвалом?

Цитата:

Предыдущий товарищ выдал параметры, когда "коррекция" переходит в "обвал".
Он писал, что до снижение цен до 15% в год - это коррекция.
Снижение цен выше 15% в год - это обвал.

Вы падение цен на 27% называете "коррекцией".
Теперь вынужден и Вас попросить четкие данные в %, при которых дружественная Вам "коррекция" превращается в "обвал цен".

А то Вы сначала пишете Х
Затем напишете У
Затем ...

В общем, сами знаете, что.

Так что давайте лучше от букв перейдем к цифрам.

Только, пожалуйста, без мухлежа с инфляцией и курсами валют. С рассказами о снижении доллара против Евро или о росте цены на нефть и продукты питания. Среднестатического украинского ипотечника это никак не касается.
Сравнивайте абсолютные значения цены на жилье в гривнах или долларах по курсу на тот момент.

Сколько процентов снижения цен на жилье Вы считаете обвалом?

возращение цен на уровень января 2006 года..... вот это обвал.... 50% примерно... снижение цены на 25% это всего лишь возврат на уровень ноября 2007 года... т.е. уже после волны ажиотажа...ладно я даже готов считать обвалом уровень цен июля 2006 года т.е. 2 года назад..... ведь за два года была немаленькая инфляция...
ваше мнение?

Цитата:

вспомнил анекдот.....
на приём к семейному психологу приходит семейная пара... он им дал анкеты которые они заполнили....
прочитав анкеты он их спрашивает... а почему Муж написал что вы занимаетесь сексом 3 раза в неделю а жена написала что занимается сексом 3 раза за ночь? тут наверное какая то ошибка...
Муж говорит, да нет доктор просто для нас это единственный способ оплачивать ипотеку

Для разрядки и я анекдот в тему добавлю.

Приехал Брежнев в США.
Идет прием у президента США.
Брежнев спрашивает у президента США :"На какие деньги гуляем?"
Тот отвечает :"Посмотрите в окно. Мост видите?"
Брежнев :"Вижу, красивый мост".
Президент :"Я, будучи еще студентом, сделал проект этого моста, полученные деньги положил в банк, за это время накопилась определенная сумма. Вот на эти деньги и пьем."

Принимает Брежнев в Москве американца с ответным визитом.
Теперь американей спрашивает :"На какие деньги гуляем?"
Брежнев подводит его к окну.
"Мост через реку видите?"
Американец :"Нет там никакого моста!"
Брежнев :"Вот на эти деньги и пьем".

Цитата:

возращение цен на уровень января 2006 года..... вот это обвал.... 50% примерно... снижение цены на 25% это всего лишь возврат на уровень ноября 2007 года... т.е. уже после волны ажиотажа...ладно я даже готов считать обвалом уровень цен июля 2006 года т.е. 2 года назад..... ведь за два года была немаленькая инфляция...
ваше мнение?

Тут обычно все высмеивают когда пишешь, что узнал информацию через знакомых, но я напишу

Я всё реже учавствую в дискуссиях, т.к. очень информированный человек мне в разговоре описал расклад на РН

1. Сделок нет, вообще нет
2. Ситуация в агенствах аховая, финансов оплачивать аренду и зп нет
3. Банки будут только закручивать гайки, т.к у них ситуация не намного лучше
4. Минимальное снижение цен 30%

Цитата:

Тут обычно все высмеивают когда пишешь, что узнал информацию через знакомых, но я напишу

Я всё реже учавствую в дискуссиях, т.к. очень информированный человек мне в разговоре описал расклад на РН

1. Сделок нет, вообще нет
2. Ситуация в агенствах аховая, финансов оплачивать аренду и зп нет
3. Банки будут только закручивать гайки, т.к у них ситуация не намного лучше
4. Минимальное снижение цен 30%

сгодня был в кредитном отделе укрсиббанка спросил как у них ситуация с кредитами... говорят что нормализовалась полностью, верить или нет незнаю
по поводу сделок позвоню завтра знакомому риэлтеру спрошу.....

Цитата:

сгодня был в кредитном отделе укрсиббанка спросил как у них ситуация с кредитами... говорят что нормализовалась полностью, верить или нет незнаю
по поводу сделок позвоню завтра знакомому риэлтеру спрошу.....

очень любопытно. с нетерпением ждем сводки...

Цитата:

Тут обычно все высмеивают когда пишешь, что узнал информацию через знакомых, но я напишу

Я всё реже учавствую в дискуссиях, т.к. очень информированный человек мне в разговоре описал расклад на РН

1. Сделок нет, вообще нет
2. Ситуация в агенствах аховая, финансов оплачивать аренду и зп нет
3. Банки будут только закручивать гайки, т.к у них ситуация не намного лучше
4. Минимальное снижение цен 30%

Это звучит слишком уничтожающе.

Цитата:

очень любопытно. с нетерпением ждем сводки...

говорит что ничего страшного не происходит.... сказал что надежды на рост цен на осень нет разве что если доллар опять вернётся к 5 гривнам...
говорит что нормальная работа идёт

Цитата:

сгодня был в кредитном отделе укрсиббанка спросил как у них ситуация с кредитами... говорят что нормализовалась полностью, верить или нет незнаю
по поводу сделок позвоню завтра знакомому риэлтеру спрошу.....

сегодня тоже звонил своему знакомому риэлтору ---говорит кредиты дают и банки постоянно звонят предлагают сотрудничество. банки немного увеличили требования для заемщика --по зарплате---но говорит если земщик частный предприниматель ---то вообще проблем нет .
так же говорит что спрос упал--но сделки все равно идут.
конечно ситуация не понятная ---с одной стороны везде пишут и говорят--КОНЕЦ КРЕДИТАМ. а с другой --банки продолжают выдавать кредиты.

Цитата:

сегодня тоже звонил своему знакомому риэлтору ---говорит кредиты дают и банки постоянно звонят предлагают сотрудничество. банки немного увеличили требования для заемщика --по зарплате---но говорит если земщик частный предприниматель ---то вообще проблем нет .
так же говорит что спрос упал--но сделки все равно идут.
конечно ситуация не понятная ---с одной стороны везде пишут и говорят--КОНЕЦ КРЕДИТАМ. а с другой --банки продолжают выдавать кредиты.

ну почему у нас все не так, как у людей, а? почему нет ясности?

Цитата:

сегодня тоже звонил своему знакомому риэлтору ---говорит кредиты дают и банки постоянно звонят предлагают сотрудничество. банки немного увеличили требования для заемщика --по зарплате---но говорит если земщик частный предприниматель ---то вообще проблем нет .
так же говорит что спрос упал--но сделки все равно идут.
конечно ситуация не понятная ---с одной стороны везде пишут и говорят--КОНЕЦ КРЕДИТАМ. а с другой --банки продолжают выдавать кредиты.

Сегодня был в банке "Киев".
Депозиты в гривне:
на 3 месяца - 18,5%
на 6 месяцев - 19%
на год - 19,5%.

А кредиты почем?

В принципе, никто не запрещает человеку выпить яду или выброситься с балкона.
Но это для желающих быстро умереть.

Настоящие мозахисты берут ипотеку по высоким ставкам, и покупают за эти деньги квартиры по завышенным ценам.
Никакие плети и прочие унижения больше не нужны.
Постоянное мозахистское удовольствие на много лет вперед обеспечено.

Цитата:

говорит что ничего страшного не происходит.... сказал что надежды на рост цен на осень нет разве что если доллар опять вернётся к 5 гривнам...
говорит что нормальная работа идёт

В сезон активного строительства коммерческие банки резко сократили выдачу кредитов, повлияв на рынок недвижимости: спрос на земельные участки и частный сектор понижается, осторожно сбивая цены. В займах не отказывают, их просто не дают.


Вы рассчитывали провести отпуск на строительстве собственного дома и с конца апреля пытаетесь получить кредит, обивая пороги банков? Расслабьтесь и поезжайте отдыхать. «Кредит на постройку собственного жилья получить будет очень сложно», – предупреждает Александр Кравчук, начальник Управления кредитования физических лиц ООО КБ «АРМА». На протяжении слишком активных, по сравнению с прошлыми годами, весенних месяцев банки исчерпали свои кредитные портфели вплоть до августа. И уже в мае получить в заем крупную сумму было малореально. Рынок отреагировал мгновенно: спрос на землю снизился, приостановив и рост цен. Не способствуют кредитованию и рекомендации Нацбанка, следуя которым коммерческие банки существенно подняли скоринговый порог, а во многих случаях и сократили программы «на строительство собственного жилья». Как сообщила «24» Любовь Слободенюк, исполнительный директор компании «КредитСвит», сыграла свою роль и непрозрачность первичного рынка, из-за которой банки ужесточили требования к аккредитации застройщиков.

КТО НЕ УСПЕЛ, ТОТ – ОПОЗДАЛ

Частный предприниматель Наталья Джига рассказала, чего ей стоило получить кредит на постройку дома в коттеджном городке под Киевом. В начале апреля она подала документы в три крупных банка, но получила отказы. «Мои доходы позволяют взять кредит, образование и возраст – тоже», – сетует предприниматель. Отчаявшись и понимая, что сроки инвестирования в коттедж поджимают, женщина обратилась к кредитному брокеру. Он обещал помочь, подсказал банк с действительно выгодными условиями, помог в оформлении документов. Банк не отказал, нет! Наталье позвонил менеджер, поздравил с положительным решением вопроса, но кредитный комитет банка попросил заемщицу увеличить авансовый платеж с 10 до 30%. Через пару дней позвонили еще из одного банка. И надо же, они тоже приняли положительное решение. «Чтобы получить кредит, я, казалось, уже была готова на все, ведь участок могли отдать другому», – вспоминает Наталья. Но танцевать не пришлось, банку нужно было совсем немного: финансового поручителя на сумму в $100 тыс. В результате двух месяцев скитаний по банкам, Наталья все-таки получила кредит, но не «на постройку собственного жилья», а потребительский, и не на 11% годовых, а на 12,8%.



Работа идёт:)))

Цитата:

Настоящие мозахисты берут ипотеку по высоким ставкам, и покупают за эти деньги квартиры по завышенным ценам.
Никакие плети и прочие унижения больше не нужны.
Постоянное мозахистское удовольствие на много лет вперед обеспечено.

Особенно, когда на днях тысячам людей пришла бумажка с увеличением ставки на 2-3% что на 100000$ забирает дополнительные 200 баксов в месяц!
Замечательная страна, замечательные условия кредитования

Цитата:

Особенно, когда на днях тысячам людей пришла бумажка с увеличением ставки на 2-3% что на 100000$ забирает дополнительные 200 баксов в месяц!
Замечательная страна, замечательные условия кредитования

да уж блин.... как хорошо что я в своей жизни ни разу не брал кредит

А вот Ваше недалёкое будущее уважаемые инвесторы

Казахстанские банки начинают захлебываться залоговым имуществом
Некоторые казахстанские банки приступили к продаже залогового имущества нерасплатившихся должников, оставшегося на балансе. Продается все. В первую очередь – квартиры. Интересно, что свою проблемную недвижимость финансисты «толкают» по цене, в 2–3 раза выше, чем ее рыночная стоимость.


Более того, эти цены всего лишь стартовые. Банкиры очень надеются, что на этот проблемный товар найдется спрос. Но пока «нехорошие» квартиры лежат тяжким грузом в банковском пассиве. Эксперты убеждены, что уже скоро банкирам придется распрощаться с ценовыми иллюзиями – впереди грядет настоящий обвал цен на жилье. А произойдет он через три месяца. В это время банкам придется срочно гасить собственные долги перед внешними кредиторами, а значит, финансистам станет не до жиру. Осенью кредитные организации будут вынуждены выставить на торги всю свою залоговую недвижимость. Вот тогда они будут покладистыми и согласятся на любое снижение цен. Ведь на самом дорогом в Казахстане алматинском рынке недвижимости 1000 долларов за квадратный метр – это красная цена, да и то в базарный день. В настоящее время коммерческие банки по всей стране проводят торги по залоговому имуществу. Продается все: квартиры, автомобили, техника, мебель, марганцевые концентраты и товары, находящиеся в обороте. Даже грабли


Лучше продать сейчас с убытком в 10%, чем потом с 50%

Цитата:

Особенно, когда на днях тысячам людей пришла бумажка с увеличением ставки на 2-3% что на 100000$ забирает дополнительные 200 баксов в месяц!
Замечательная страна, замечательные условия кредитования

Практически все банки резко подняли ставки по депозитам.
В том числе в долларах.
Альфа-банк - 12% в долларах.
Высокие ставки в крупнейщих и крупных банках.
Кредитпромбанк, Укргазбанк, ПУМБ, Таврика, Родовид, ФиК, ПИБ и прочие.
Даже Ощадбанк, имевший всегда низкие депозитные ставки, заклеил все отделения объявлении об обслуживании депозитчиков вне очереди по ставкам 10,5% в долларах и 15% в гривнах.

Поэтому сказки о кредитах можно закончить как в известном анекдоте :"И Вы рассказывайте!".

Так вернемя, на немного :105: , к вопросу о себестоимости..
Пример не мой, но ИМХО неплохой.
==
Расчет Юрия2008 (г.Харьков)
Источник
//forum.finance.ua/viewtopic.php?t=15100 &start=0

Как формирутся затраты на жилую недвижимость2.06.2008 г.... что бы придать обсуждению более предметный характер
выкладываю укрупнённую смету строительства жилого дома.

Дом сдан в эксплуатацию в первом квартале 2008 года,
Месторасположение –не Киев (Belk-мабуть Харьков)

Общая площадь квартир -6500
Общая площадь дома -9450
% жилой -69% (Belk- что-то мало, 75% более традиционно)
Дом экономкласса
Длительность проекта
До выхода на площадку – 532 дня
Строительные работы -528 дней
Сдача в эксплуатацию и получение АСП -72 дня
Всего :1132 дня или 3 года и 1 месяц

Затраты заказчика (девелоперские)
1.Отвод земельной площадки-12
2.Стадия эскизный проект-151
3.Стадия проект-728
4.Стадия Рабочая документация-842
5.Подготовительный период строительства-185
6.Затраты на период строительства-63
6.Подготовка и сдача в эксплуатацию-262
Итого:2243

Инвестиционные затраты (покупка площадки): 1500

Строительно-монтажные работы – тыс. грн
1.Подготовительные работы и свайное поле -1906
2.0-цикл- 1625
3.Коробка- 8855
4.Кровля-330
5.Отделочные работы1643
6.Фасады-731
7.Главный вход-335
8.Внутренние инженерные системы-2280
13.Наружные сети-2985
14.Благоустройство654
Всего :21344 тыс грн

СМР на 1 м.кв. жилой площади :21344/6500=3129 грн
Материалы – 8220
% материалов в СМР – 38,5%

Накладные расходы-345
Отчисления городу -14,2% от СМР =3050

Всего затрат
1.Затраты заказчика 2243
2.Инвестиционные затратым1500
3.СМР 21344
4.Накладные затраты345
5.Отчисления городу 3050
ИТОГО: 28 482
ИТОГО 1 м.кв. жилой пл.: 28 482 /6500=4381 :5.01= $875

Прошу обратить внимание,что основные строительные затраты приходились на 2007г.-т.е.период,
когда цены на основные стройматериалы были еще не заоблочно высокими.
--
Это укрупненные показатели, что бы пояснить принцип образования затрат:
затраты заказчика,
строительные затраты,
а также то как соотносятся затраты на общую и жилую площадь,
ну и то, что кроме только строительныхзатрат -есть много других статей расходов
-
Стадия "Проект" - это собственно проект + Госинвестэкспертиза, согласование проекта, Акт выбора трасс инженерных сетей, таксация и ордер на снос деревьев,
Конец цитаты Юрия 2008.
==
Добавим.
Госстрой "Показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України"
по Харьковской области на 1.01.2008-- 3538 грн. ($700,6)
с 1.04. 2008г.--4030 грн. ($798)- по нынешнему курсу ($830,4)
--
ГМ, а это без земли и отчислений городу..