Расставание с арендаторами

Как можно выпроводить арендаторов из жилья(культурно), если договор разорван. И как их выгнать - если они не хотят уходить(хотят пожить, пока не нашли другой вариант, хотя денег не плотят и договор сами расторгли)? Неужели приводить всех родственников и бить морды? И кого тогда посодют?

меняйте замок ... и ключи не отдавайте))

Цитата:

Как можно выпроводить арендаторов из жилья(культурно), если договор разорван. И как их выгнать - если они не хотят уходить(хотят пожить, пока не нашли другой вариант, хотя денег не плотят и договор сами расторгли)? Неужели приводить всех родственников и бить морды? И кого тогда посодют?

У Вас с ними письменный договор? А в какой форме оформлен разрыв договора?

Договор письменный, но очень общий(в плане - сдали-сняли). А что, разрыв нужно оформлять письменно? И кто кому предъявлять должен?

Бывают такие попадаются - месяц даю жить бесплатно, потом сами уходят. Списываю на издержки бизнеса. К концу бесплатного месяца в зависимости от поведения клиента можно усиливать нажим отключить телефон, свет, телевидение. Заслать строителей из Молдавии - сделать мелкий ремонт и прочее...

Цитата:

Договор письменный, но очень общий(в плане - сдали-сняли). А что, разрыв нужно оформлять письменно? И кто кому предъявлять должен?

Ну, естественно! Кто кому предьявлять... Кто разрывает - тот и предьявляет. Ну, наивные!
В общем, чую, разрыв у вас в устной форме. Чтобы что-то понять, приведите здесь текст своего "так называемого" договора.

А как отключить телефон, свет - просто провода выдернуть? Так они сами исправят. Можно ли все это отключать только на время - подоговоренности с компаниями?

Цитата:

А как отключить телефон, свет - просто провода выдернуть? Так они сами исправят. Можно ли все это отключать только на время - подоговоренности с компаниями?

Можно договориться с конкретными "исполнителями" из Киевэнерго, водоканала, жэка. Есть приборы позволяющие отключить воду в конкретной квартире. Можно ходить как на работу каждый день и вырезать все провода к своей квартире. Телефон - просто написать заявление в Укртелекоме. Если цифровая линия, подключить доп услуги, там есть автомат. запрет на входящие-исходящие звонки.

А вообще-то в таком случае надо начинать с участкового, милиции вплоть до суда. И вообще заселяться в свою квартиру (желательно с большим количеством родственников), менять замки и прочее. Морды бить все-таки не стоит, по крайней мере вам, все-таки у вас больше возможностей и нечленовредительских способов ограничить использование своего жилья.

Так можно и до абсурда дойти, вселиться в любую понравившуюся мне квартиру, на основании устного, например, договора об аренде... Действия сразу надо предпринимать, причем по всем фронтам, иначе так недалеко и квартиры лишиться.

Доброго дня уважаемому обществу!

Назрел больной вопрос после нескольких случаев прерывания договора раньше указанного срока по инициативе арендатора.
Дело в том, что я сдаю квартиру на длительный срок. И чем он длительней, тем мне лучше и удобней. Естественно заключаю договор для начала на год, а там будет видно. Но несколько случаев с заявлениями квартирантов буквально через месяц заселения о том что они хотят съехать по таким-то, сяким-то обстоятельствам, начали выводить из себя.
Краем уха услышала, что появилась новая практика заключения договора.
Во-первых - это возможность заключения договора на 6 и 12 месяцев.
Во-вторых - это указание в дополнительных условиях пункта о санкциях, которые будут применяться к арендатору, если он решит разорвать договор раньше срока указанного в договоре.
Посему вопрос к знатокам какие санкции я могу указать в дополнительных условиях, чтобы заинтересованность имели обе стороны?
Если Вы уже с таким сталкивались, поделитесь, пожалуйста, опытом.

Договор должен быть дiйсним, для этого он должен быть заключен в соответствии с законодательством Украины и отвечать условиям ГК Украины.

Условия действительности Договоров на срок 3 года и более:
1. Договір найму укладається у письмовій формі.
2. Договір найму строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
3. Договір найму, укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.
4. Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. з цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Допустим мы заключаем договор на срок до 3-х лет, тогда такие условия:
1. Договір найму укладається у письмовій формі.
2. Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. з цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Далее, исходя из других законов:
1) Вы сдаетете как физ.лицо:
- а) физическому лицу, соответственно обязательно регистрируете договор нотариально (независимо от срока действия договора) и уплачиваете подоходный налог 15%
- б) юр.лицу (подоходный налог 15% за вас выплачивает юр.лицо)
2) Вы СПД, при этом основной ваш вид деятельности - сдача в аренду, принадлежащего вам имущества. Как правило, вы платите единый налог и заключаете договор как СПД.

Если вы все сделали, как указано выше, тогда вы получаете право (а ваш арендатор обязательства) согласно того же ЦКУ:

Наймач житла має право у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.
Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Теперь практика
На деле все договора обычно филькина грамота (из-за несоблюдения вышеперечисленных условий), и эти договора либо целиком, либо частично (по пунктам противоречащим ГК) визнаються нікчемними або недійсними.
Защищают же себя арендодатели от досрочного разрыва договора обычно таким образом:
- берут залог в размере 1-й месячной оплаты и в случае досрочного расторжения договора его не возвращают
- берут как можно большую предоплату (от 3-6 месяцев)
Слабая защита от непорядочных арендаторов, но вот так есть на практике.

Спасибо, что подковали с юридической стороны вопроса и так сказать на бытовом уровне

Конечно, по законодательству оно покрасивей выглядит, но не могу не согласиться с Вами - договор в действительности - полный абсурд! Я уже взяла за правило, опять таки из горького опыта, вносить в дополнительные условия несколько пунктов, которые меня, так сказать вооружают в моих правах.
Например, обязательным условием ставлю измененение цены за аренду в зависимости от колебания цен на рынке, а не фиксированная оплата на время действия договора. Это может быть как в сторону снижения (что маловероятно в соответствии со спросом), так и в сторону повышения.
Но, извините - отвлеклась.
Возвращаясь к страховке от преждевременного разрыва договора арендатором. Поискала я в Интернете образцы этих самых "филькиных грамот" и сложилось у меня такое впечатление, что защита по аренде квартиры в большинстве случаев на стороне арендатора.
Зачем далеко ходить? В соседнем топике в примере договора имеется даже такой пункт

Цитата:

5. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

5.1. У разі порушення умов даного Договору або повної відмови в оренді приміщення в перебігу тридцяти днів після підписання даного Договору, послуги з пошуку нового приміщення оплачує Орендодавець згідно тарифам встановлених агентством.

Ну что сказать? Получается они себя уже додумались подстраховать, а мы арендодатели - себя нет.
Вот это и обидно...

Мысль не возвращать залоговую сумму и описать это в дополнительных условиях, у меня уже мелькала. Но дело в том, что на практике обычно происходит так: Арендатор предупреждает меня за то кол-во дней, которое оговаривается в договоре о своем съезде и считает своим долгом вести расчет за эти дни именно из залоговой суммы.
То есть, если внести в условия санкцию невозврата залога, тогда дополнительно нужно и оговорить этот нюанс. Надо подумать, как это выразить в договоре.

Еще раз благодарю за консультацию.

Цитата:

Спасибо, что подковали с юридической стороны вопроса и так сказать на бытовом уровне

Конечно, по законодательству оно покрасивей выглядит, но не могу не согласиться с Вами - договор в действительности - полный абсурд! Я уже взяла за правило, опять таки из горького опыта, вносить в дополнительные условия несколько пунктов, которые меня, так сказать вооружают в моих правах.
Например, обязательным условием ставлю измененение цены за аренду в зависимости от колебания цен на рынке, а не фиксированная оплата на время действия договора. Это может быть как в сторону снижения (что маловероятно в соответствии со спросом), так и в сторону повышения.
Но, извините - отвлеклась.
Возвращаясь к страховке от преждевременного разрыва договора арендатором. Поискала я в Интернете образцы этих самых "филькиных грамот" и сложилось у меня такое впечатление, что защита по аренде квартиры в большинстве случаев на стороне арендатора.
Зачем далеко ходить? В соседнем топике в примере договора имеется даже такой пункт

Ну что сказать? Получается они себя уже додумались подстраховать, а мы арендодатели - себя нет.
Вот это и обидно...

Мысль не возвращать залоговую сумму и описать это в дополнительных условиях, у меня уже мелькала. Но дело в том, что на практике обычно происходит так: Арендатор предупреждает меня за то кол-во дней, которое оговаривается в договоре о своем съезде и считает своим долгом вести расчет за эти дни именно из залоговой суммы.
То есть, если внести в условия санкцию невозврата залога, тогда дополнительно нужно и оговорить этот нюанс. Надо подумать, как это выразить в договоре.

Еще раз благодарю за консультацию.

Я слышал из опыта моих знакомых из числа арендодателей, что встречаются много арендаторов, которые перед вселением обещают длительное проживание. А по истечении короткого срока по разным причинам хотят выехать из квартиры.

Чтобы заранее перестраховаться на такой случай, арендодатель должен фиксировать в договоре аренды оставление залога. Залог обычно берется в размере одной месячной ставки аренды и сохраняется на весь срок аренды.

В случае повреждения имущества или досрочного выезда залог не возвращается.

Не стоит ни в коем случае соглашаться на предложения о включении суммы залога в арендную плату за последний месяц проживания !

Если арендатор не соглашается на залог, то это может косвенно говорить о том, что он уже что - то задумал нехорошее. И залог для него - лишнее препятствие.

Кроме этого, мои знакомые не советуют сдавать в аренду квартиру чиновникам из разных администраций и сотрудникам силовых органов. В случае какого - нибудь конфликта головной боли с ними может быть много.

Цитата:

Ну что сказать? Получается они себя уже додумались подстраховать, а мы арендодатели - себя нет.
Вот это и обидно...

Уже давно себя мы подстраховываем простыми пунктами договора:

"4.1. Арендатор, при подписании Договора, помимо арендной платы, вносит Арендодателю гарантийную сумму, состоящую из:
4.1.1. Имущественного залога - залоговой стоимости имущества и бытовой техники, находящихся в квартире, в сумме ____________________ месячной арендной платы (п.4.3). При изменении арендной платы в соответствии с п. 2.4 пропорционально меняется и величина арендного залога.
4.1.2. Коммунального залога - месячной оплаты за все виды жилищно-коммунальных услуг, получаемых Арендатором в квартире от различных организаций в соответствии с п. 3.3 Договора. Сумма коммунального залога составляет __________________________________________________________ ___________________________________________________________________ Коммунальный залог засчитывается Арендатору в счет последней оплаты им коммунальных услуг за квартиру. При изменении числа проживающих, либо величины коммунальных тарифов, эта составляющая страхового депозита подлежит пересчету и возмещению.
4.1.3. Телефонного залога - страховой суммы оплаты телефонных переговоров (в случае включения возможности набора телефонных номеров через 8) в сумме ____________________________________________________________
В случае получения от оператора связи внеочередного счета за услуги связи Арендодатель имеет право оплатить его из Телефонного залога, а Арендатор в течении 1 (одних) суток обязан восстановить Телефонный залог полностью. В противном случае Арендодатель имеет право без предупреждения отключить исходящую междугороднюю и международную связь через код "8". В случае, если Арендодателем (услуга "Термінова довідка") будет выявлено, что сумма текущих неоплаченных телефонних переговоров превысила 1/3 суммы телефонного залога, Арендатор имеет право на немедленное отключение кода "8" до момента полной оплаты счетов Арендатором. Расходы по отключению и повторному включению услуги "8" ложаться в этом случае полностью на Арендатора.
4.1.4. Регистрационного залога – страховой суммы в размере ______________
___________________________________________________________________, которая будет использована Арендодателем для компенсации его расходов по принудительной выписки Арендатора из арендованной квартиры, в случае отказа Арендатора выписаться из квартиры в добровольном порядке при любом разрыве и прекращении действия данного Договора. Сумма регистрационного залога равна величине одной месячной арендной платы согласно данного Договора на день заявления такого требования Арендатором.
Гарантийная сумма будет являться одним из средств возмещения убытков, исключая естественный износ квартиры, которые может понести Арендодатель от проживания Арендатора. В случае отсутствия вышеуказанных обстоятельств, вынуждающих Арендодателя прибегнуть к использованию гарантийной суммы, в течение всего срока действия Договора, остаток гарантийной суммы будет возвращен Арендатору по окончанию срока аренды, после подписания Акта приема квартиры Арендодателем и ПОЛНОГО расчета Арендатора по ВСЕМ полученным им услугам сторонних организаций за время своего проживания, перечень которых приведен в п.п. 3.3-3.4, выписке Арендатора и членов его семьи из занимавшегося ими ранее помещения, в течении последующих 14 дней с момента последнего из завершившихся перечисленных здесь и далее событий. Кроме того, по требованию Арендодателя, перед возвратом гарантийной суммы, Арендатор обязан предоставить справку об отключении подключенных им ранее услуг и отсутствии своей задолженности на момент завершения Договора аренды перед провайдерами/операторами данных услуг. При наличии недостатков при сдаче квартиры гарантийная сумма возвращается Арендатору ТОЛЬКО после устранения им всех недостатков, приведенных в Акте приема квартиры Арендодателем, в течении 14 дней, после устранения последнего недостатка. Гарантийная сумма частями НЕ ВОЗВРАЩАЕТСЯ. "

Живой пример. В апреле месяце мои арендаторы уведомили меня о том, что с середины мая они сьезжают, разорвав договор за четыре месяца до окончания договора. Поскольку данная ситуация была прописана в договоре имущественный залог в размере месячной платы им возвращен не был, с чем они, после небольшого неудовольствия и согласились. Коммунальный залог был засчитан им при сьезде в счет коммунальных платежей. В общем, разошлись цивилизованно, а я получил возможность тут же сдать эту квартиру по цене пусть и меньшей на 30 баксов, чем была, но зато уже через месяц, за счет инфляции и "опущения" доллара я ее стал сдавать по цене на 50 баксов больше, чем была. Тем более, что договор у меня только до сентября, а в сентябре уже будет перезаключен по сентябрьским ценам.

Резюме: при правильно составленном договоре, чем чаще сьезжают арендаторы, тем более высокую эквивалентную арендную плату они оставляют в кармане арендодателя. Мечта арендодателя должна быть в том, что арендатор будет сьезжать КАЖДЫЙ месяц! :n2:

Огромное спасибо всем за ответы!

Вы просто не представляете какой камень с плеч свалился после Ваших ответов.
Особенно внушительно смотрятся пункты из договора от Борода.

Но тут неувязочка - бывает брокеры приходят с такими бумажками из двух пунктиков, что ни в сказке сказать, ни в слух произнести. На моей памяти только один прилично выглядевший и правильно оформленный договор - от фирмы Благовест. Ну по крайней мере, теперь я знаю какие условия нужно диктовать. И если они не отображены должным образом в договоре, пусть вписывают вручную.

И остался еще не очень выясненым вопрос в связи с такой ситуацией: арендатор подписывает договор, где соглашается с условием поднятия арендной платы в зависимости от цен на рынке. Я через некоторое время сообщаю ему о поднятии цены, а в ответ получаю, что он не сможет столько платить и будет съежать раньше срока оговоренного в договоре. Будет ли в этом случае иметь силу условие о невозврате суммы залога?

И еще раз всем спасибо!

Цитата:

Но тут неувязочка - бывает брокеры приходят с такими бумажками из двух пунктиков, что ни в сказке сказать, ни в слух произнести.

А при чем здесь брокеры?! Этих дармоедов гоните прочь. У Вас должен быть СВОЙ СОБСТВЕННЫЙ договор. У меня он, кстати, включая и Акт сдачи квартиры, занимает около 30 страниц.

Цитата:

И остался еще не очень выясненым вопрос в связи с такой ситуацией: арендатор подписывает договор, где соглашается с условием поднятия арендной платы в зависимости от цен на рынке. Я через некоторое время сообщаю ему о поднятии цены, а в ответ получаю, что он не сможет столько платить и будет съежать раньше срока оговоренного в договоре. Будет ли в этом случае иметь силу условие о невозврате суммы залога?

Нет, не будет. Если инициатива исходит с Вашей стороны, и не вызвана внешними причинами, типа индекс инфляции, изменение налоговых ставок и актов государственной власти - то при чем здесь арендатор? Рыночная цена - рыночный Ваш риск.

Всё правильно, брать за первый и последний месяцы + залог. Либо за первый месяц + залог. Просто арендой за последний месяц не подстрахуешься, потому как она идёт с другой формулировкой.

Хочу выразить благодарность всем откликнувшимся - второй день не могу сдать квартиру! :101: Обычно сдавала за один день.
Это не ирония - действительно благодарность!
Потому как, взяв некоторые пункты из договора Борода (особая благодарность! :n2: ), стали происходить события, которые на многое открыли мне глаза, и научили действовать в правильном направлении.
Услышав мои условия не то что арендаторы - некоторые риэлторы пятятся назад!
Но меня это только радует - у меня есть шанс сдать квартиру надолго и на моих условиях.
Причем столкнувшись ближе с именно такой реальностью - поняла, что порядочность нынче не в чести... К сожалению.

В общем, ребята, огромное вам СПАСИБО за науку! :15:

Цитата:

Хочу выразить благодарность всем откликнувшимся - второй день не могу сдать квартиру! :101: Обычно сдавала за один день.
Это не ирония - действительно благодарность!
Потому как, взяв некоторые пункты из договора Борода (особая благодарность! :n2: ), стали происходить события, которые на многое открыли мне глаза, и научили действовать в правильном направлении.
Услышав мои условия не то что арендаторы - некоторые риэлторы пятятся назад!
Но меня это только радует - у меня есть шанс сдать квартиру надолго и на моих условиях.
Причем столкнувшись ближе с именно такой реальностью - поняла, что порядочность нынче не в чести... К сожалению.

В общем, ребята, огромное вам СПАСИБО за науку! :15:

не обращайте внимание на арендаторов и риэлторов.
Гордо стойте на своем
Позже у Вас появится гордость из за того, что не Вам диктуют условия.
А Вы диктуете свои условия " на своем рынке аренды" .

У Аллы правильный ход мыслей. Каждый несогласившийся на условия - это тоже удача, потому как отфутболив такого сейчас, сохранишь кучу нервов и времени. Зато когда сдашь - всё зашибись Квартиранты нашего города очень недовольны как условиями по аренде, так и самими арендодателями, на цивилизованные страны равняются, а сами не привыкли и не хотят нести ответственность в общей своей массе. Но эта ситауция будет меняться постепенно - мне кажется, что цивилизованный рынок аренды сейчас только формируется.

Цитата:

Резюме: при правильно составленном договоре, чем чаще сьезжают арендаторы, тем более высокую эквивалентную арендную плату они оставляют в кармане арендодателя. Мечта арендодателя должна быть в том, что арендатор будет сьезжать КАЖДЫЙ месяц! :n2:

хм... продать ноу-хау? абсолютно законный способ, причем