прогноз цен на столичную недвижимость

Хотите квартиру? Тогда пока не покупайте
Комсомольская правда
08.05.2007

Цены на жилье будут зависеть от выдержки клиентов. О рынке недвижимости сегодня не писал разве что ленивый. Прогнозы, комментарии и цифры печатают практически все. Однако, как и прежде, большинство специалистов говорят о том, что цены продолжат расти: еще немного, еще чуть-чуть - и рынок пойдет на новый виток эскалации цен.

Но большинство экспертов заинтересованы в росте цен, поэтому их комментарии не совсем объективны. Сегодня мы предлагаем вам свой, возможно, не совсем «профессиональный», зато объективный взгляд на ситуацию с недвижимостью. Говорить будем о столице, ведь большинство городов равняется именно на Киев.

Рынок стоит

Теперешняя ситуация напоминает классическую фразу - «низы не могут, а верхи не хотят». Люди чисто физически не могут покупать жилье по сегодняшним ценам, даже беря ипотечные кредиты на 25 лет, а продавцы не хотят опускать цену, надеясь на «отложенный спрос». В итоге сложилась парадоксальная ситуация: весной, которая традиционно считается сезоном наивысшей активности, сделок практически не заключается.

По признанию риэлторов, рынок продолжает находиться в спячке. По словам одних агентств, количество объектов, выставленных на продажу, находится на том же уровне, что и раньше, по словам других - даже выросло, а спрос упал в несколько раз. Продать квартиру можно только в случае хорошего торга. В приватной беседе один из частных брокеров признался, что продавцы вынуждены уступать от 7 до 15 тысяч долларов, а некоторые, чтобы дешевле продать квартиру, отказываются от услуг посредников, тем самым экономя несколько тысяч покупателю.

Несмотря на это, большинство риэлторов уверены, что об обвале цен на недвижимость сегодня говорить рано. Они продолжают называть нынешнюю ситуацию продолжением периода стагнации, который наметился еще в начале года.

Деньги уходят в землю

Застой на рынке ударил и по банкирам. Обилие телевизионной рекламы, предлагающей «ипотечный кредит за 48 часов» или «при 5% первом взносе», лучше любых цифр говорит о том, что заемщиков становится все меньше.

Более того, специалисты уверяют, что сегодняшний «хилый» спрос формируют исключительно спекулянты, которые надеются на дальнейший рост.

Но те, кто держит нос по ветру, начинают уходить с рынка городской недвижимости, переключив свое внимание на загородную. За прошедший год земля вокруг столицы подорожала в зависимости от направления на 50-100%. Особенно сильно дорожали участки в тех районах, где обещают построить новую кольцевую дорогу.

Вырос объем и загородного строительства. По данным компании SV Development, в настоящее время объем рынка профессионального коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн кв. метров, то есть около 4 тыс. коттеджей. В то же время непосредственно в столице строится всего 1,3-1,4 млн кв. метров в год.

Покупатель уйдет в пригород?

Основным фактором, который обрушит цены на городскую недвижимость, может стать рост предложений на рынке коттеджной застройки (причем не только в столице, но и в других крупных городах Украины). Судите сами: для полноценной жизни семьи из трех-четырех человек нужна минимум трехкомнатная квартира. В столице цены на них стартуют с отметки в 150 тысяч долларов за «советскую» планировку в доме, который расположен в спальном районе без метро, и приближаются к 250-300 тысячам за квартиру площадью в 100-110 кв. метров в новостройке на той же Оболони.

Теперь давайте посмотрим на пригород. До сих пор рынок коттеджных городков был рассчитан на богатых клиентов - большинство возводимых домов имело площадь от 400 кв. метров. Сегодня ситуация меняется, все больше компаний предлагает так называемый «эконом-класс» - небольшие коттеджи площадью до 200 кв. метров по цене около 1000-1500 долларов за квадратный метр, при этом стоимость земли уже включена в цену.

Правда, таких предложений на сегодня всего 20% от общего числа, но по прогнозам специалистов уже через два года поселки «эконом-класса» со стоимостью домовладений до $200 тыс. составят около половины всего рынка.

Падение выгодно всем

Похоже, что еще не все «специалисты от недвижимости» поняли одну истину - падение цен на руку практически всем. Сегодня объем сделок в 10, а то и 20 раз меньше, чем 5 лет назад. Точно определить число сделок невозможно, ведь в нашей стране - это тайна за семью печатями. Но можно воспользоваться обычными наблюдениями. Раньше в столичном БТИ при двух работающих окошках «приема-выдачи документов» очередь в 50-70 человек была обычным явлением, сегодня работает всего одно окошко и больше 2-3 человек там не бывает.

Итак, на стагнации рынка теряют все - от продавцов до риэлторов и банкиров. Раньше риэлторы брали комиссию 5% от суммы сделки, сегодня они вынуждены соглашаться на 2-3%. При росте цен в 5 раз и падении числа сделок даже в 10 раз налицо уменьшение денежного оборота в 2 раза. Значит, минимум в два раза упали доходы обычных риэлторов.

Единственные, кто заинтересован в дальнейшем росте цен, - это спекулянты и строители. Не секрет, что практически все небольшие квартиры застройщиками продаются через «карманные» агентства недвижимости. Если не верите, то посчитайте, сколько раз в объявлениях, размещенных в специализированных изданиях, попадается слово «переуступка».


ВАЖНО!

Потерпите до осени

Замерший рынок недвижимости может пойти как вверх, так и вниз. Если нервы сдадут у покупателей и те, «затянув пояс» на ближайшие 20 лет, таки начнут улучшать свои жилищные условия, то цены поползут вверх. Если же выдержки хватит до осени, то не исключен обвал цен на 20%.

Ведь 9 месяцев без роста, без сделок должны сделать свое дело. Спекулянты будут выводить деньги из финансового инструмента, который не приносит прибыли, а те, кто нуждается в живых деньгах, будет вынужден резко снизить цены на фоне резко увеличившегося предложения.

Так что если вы верите в такой сценарий, то до осени положите деньги на депозит. 2-3 процента, которые «накапают» на всю сумму, как раз покроют оформление будущей сделки, а на разницу между сегодняшними ценами и теми, которые будут в случае обвала, вы сможете сделать хороший ремонт.


СЧИТАЛКА «КП»

Кому по карману жизнь в столице?

Для того чтобы купить двухкомнатную квартиру возле метро или «трешку» в спальном районе, нужно выложить 150 тысяч долларов. Естественно, собрать такую сумму очень сложно. Нужен кредит. Первый взнос плюс оформление потянут не менее чем на 20 тысяч долларов. На остальные 130 тысяч берем заем сроком на 25 лет. Эффективная ставка в валюте на сегодня – 13% годовых. Не трудно посчитать, что при стандартной схеме выплат первый платеж составит около 1840 долларов.

Для того чтобы получить такой кредит, нужно иметь доход на уровне 4600 долларов в месяц. Ведь банкиры выдают заем максимум на 40% общего дохода. Еще одним условием получения такого займа станет ваш возраст. Если вы хотите выплачивать кредит 25 лет, то должны быть моложе 35 лет - банки не хотят связываться с пенсионерами.

По официальной информации Госкомстата, в марте средняя зарплата в Киеве составила 2115 гривен. Естественно в ведомстве считают «грязные деньги» и не учитывают деньги в конвертах. Пускай реальные средние доходы киевлян составляют 3000 грн. на одного работающего. Значит, средняя столичная семья имеет доход около 6000 грн., или 1200 долларов в месяц. Это почти в четыре раза меньше необходимого минимума для покупки более-менее пригодной для жизни квартиры в кредит сроком на 25 лет.

Что уж говорить о жителях других городов Украины, где зарплаты намного ниже, а цены на жилье уже приближаются к столичным.

Змистовно... Но, как третий вариант -могут сохранится существующие тенденции на рынке т.к. количество "терпил на 20 лет" может быть уравновешенно количеством нетерпеливых спекулянтов.

почему именно 20% обвала?

а 20% устроили бы строителей и риэлторов)))для покупателей это все равно неподъемно

Вспомнил про ещё один аспект в оценке стоимости квартир корреляция с арендой.
Пример из жизни в 2000 году я снимал за 70$ 1-ком квартиру. Если следовать фундаментальному правилу бизнеса, что инвестиция должна приносить как минимум 10% доход, то получаем стоимость квартиры 70$ * 12 месяцев * 10 лет = 8400$. На самом деле в том районе так они и стоили 7000...8500$. 10 лет окупаемости - это нормально, весь мир так живёт.

Теперь возьмём в том же районе аренда 1-ой квартиры сейчас равна 300$. Следую 10% теории, получаю 36000$, а на самом деле квартиры стоят 85000..105000$.
Выходит, что лицо, купившее сейчас квартиру для последующей сдачи, окупит её аж через 30 лет?

Может я что-то не так умножаю?

Для справки, район выбрал Теремки-1.

Вообщето, цена должна упасть процентов на 40-50, а не на 20.
Вот мой расчёт.
Аренда отличной 1к квартиры на Оболони стоит 350 уе. С ремонтом. Хорошим ремонтом. В год это 4200 уе.
А стоит такая квартирка около 100К
Ставка на депозиты в нормальных банках 10-11% Тоесть имея всего 40-45К зелени, разместив оную в 3-4 крупных банка я получу достаточно средств для проживания в такой квартире. При этом я _всегда_ остаюсь при деньгах и в любой момент могу вложить их в бизнес, или свалить со страны. С другой стороны -- вдруг я перегрелся на солнышке и решил добрать недостающие 60К в банке. На 20 лет (никогда в жизни! В Европе -- да. Тут -- НЕТ) Возможно банк даст мне денежку под 12% еффективной ставки (это с учётом всех скрытых обдираловок) итак 60К240 месяцев =250 уе в мес погашения тела кредита + 1% в месяц, (что равно 600 уе) = 850 уе выплата по кредиту в первый месяц. При этом доказанный доход у меня должна быть 1500уе, что по Киеву есть очень классный показатель даже для хороших специалистов.
Тоесть получается, что покупая квартиру я трачу все мои сбережения + влажу в ярмо на всю жизнь! Ради чего??? Просто возможности жить в Киеве?
Мой выбор очевиден -- денги->депозит в банке->аренда на %

депозит в банке->аренда на %

Вы исходите из той ситуации, в которой находится меньшая часть потенциальных покупателей киевских квартир.
В Ваших расчетах фигурирует ВСЯ стоимость квартиры. А ведь квартиры с "нуля" (то есть, не имея недвижимости) покупают далеко не все.
Большинство людей (процентов 70-80) меняют одну квартиру на другую. Доплачивая при этом лишь разницу.
Кто-то продал двухкомнатную - купил трехкомнатную. А кто-то продал трехкомнатную и купил две двухкомнатных. А кто-то продал дом с землей в райцентре и купил квартиру в Киеве.
Другими словами, рынок недвижимости (и не только в Киеве) - это де-факто процентов на 50(?) рынок натурального обмена. Где меняют один товар (квартиры, дома, дачи, землю) на другой товар (квартиры), доплачивая разницу деньгами.

Если у человека есть деньги (а также возможность взять кредит), но нет подходящего товара для обмена, то трудно ему на этом рынке. Уж больно много денег нужно заплатить.
Если же есть солидный товар для обмена - то все видится в несколько иных тонах.

На самом деле в том районе так они и стоили 7000...8500$.
Posle bankovskogo krizisa budet 9000-10000

[QUOTE=Владимир]Вы исходите из той ситуации, в которой находится меньшая часть потенциальных покупателей киевских квартир.
В Ваших расчетах фигурирует ВСЯ стоимость квартиры. А ведь квартиры с "нуля" (то есть, не имея недвижимости) покупают далеко не все.
Большинство людей (процентов 70-80) меняют одну квартиру на другую. Доплачивая при этом лишь разницу.
Кто-то продал двухкомнатную - купил трехкомнатную. А кто-то продал трехкомнатную и купил две двухкомнатных. А кто-то продал дом с землей в райцентре и купил квартиру в Киеве.
Другими словами, рынок недвижимости (и не только в Киеве) - это де-факто процентов на 50(?) рынок натурального обмена. Где меняют один товар (квартиры, дома, дачи, землю) на другой товар (квартиры), доплачивая разницу деньгами.
QUOTE]

Так 70-80% или 50%? Этому есть обоснования?...Наследие соцэдема, закончится...или закончилось с момента первой перепродажи, либо вступления в наследство самого шустрого родственника....

Конечно же, достоверной (полной) статистики нет.
Есть отдельные выборки, есть экспертные оценки. Так что погрешности могут быть весьма большими.
Тем не менее, указанные цифры 70-80% и 50% вовсе не противоречат друг другу.
70-80% - это количество покупателей, которые одновременно являются и продавцами (т.е. удельный вес "обменщиков" на рынке).
50% - это доля платежей, которые осуществляются за счет проданных квартир. То есть, при достаточно грубых прикидках, половина платежей осуществляется деньгами, а половина товарами.
Если же рассматривать лишь тех, кто меняет одни квартиры на другие, то в большинстве случаев обмен идет в сторону улучшения жилищных условий (то есть, с доплатами). При этом процентов 70 оплачивается де-факто товаром (недвижимостью), а остальное - деньгами (в том числе, кредитными).

Почему это так?
Потому, что
- у большинства наших граждан основная (и даже единственная) ценность - это их недвижимость;
- недвижимость (и/или земля) есть у подавляющего большинства граждан (и этим Украина отличается от многих стран);
- наследства, которые достаются нашим гражданам, - это (в основном) недвижимость и земля; стремление наследников улучшить свои жилищные условия приводит к фактическим обменам, которые де-юре выглядят как операции купли-продажи.

Что же касается "самого шустрого наследника", то и он когда-нибудь оставит наследство (если, конечно, не профукает его). Так что подобная картина - это надолго.
Обмены (под видом купли-продажи) будут до тех пор, пока недвижимость (и земля) более-менее равномерно рассредоточены среди большинства граждан страны.

Автору статьи YA VREDINKA. Весьма примитивный анализ рынка!!! Горе-автор настолько далёк от темы о недвижимости, как я от космоса!!! Боже упаси кого-то из покупателей внять советам этой заказной статейки подождать до осени!!! Не рискнула бы давать подобных советов.

А че осенью то будет ????? Может уже пора прятаться ????

Лучше подождать до зимы ,и отдать в 3-5 раз дешевлее.я буду ждать год-1,5 200-300 баков за метр.Потом начну покупать.

Ну-ну, ребята, дерзайте!!! Ждите!!! Только вспомните меня зимой, когда мечта о собственной квартире навсегда покинет ваши неумные головы.

Осенью произойдёт карекция на Китайском Фондовом рынке.Вот это будет удар по мировой экономики.Амеры и Англы
знают это и по этому держат 5.5% ставку рефеннасирования.Поэтому и рынок недвижимости у себя обвалили.Хотя могли
ставку/реф опустить(снизить ставку по кредитам),вместо этого они ставку поднимают .
я не и-за стёба пишу однокомнатная 9000 баков

никогда однокомнатная 9 000 стоить небудет..... посмотри на количество дорогих ти недорогих машин..... если однокомнатная будет 9 000 то вся украина станет Киевлянами

Я так же сомневаюсь, что однокомнатная будет стоить 9000.

С другой стороны, сколько людей не стали бы покупать себе автомобиль за 1000 дол, если это таврия.

Если "проинвестировались" - старайтесь выйти "в нуль".

считай зарплата 50 баксов после кризиса в мес .откладывать можешь от силы 6-7 баков в мес
9000/ 6 всё равно не подъёмная цена