Обзор рынка недвижимости Киева: итоги декабря и 2009 года

Цитата:

2 Владимир
два вопросика:

1) какой тренд вы определите лично на 2010 год?
а) удешевление
б) удорожание
в) "пляска" вокруг существующих на сегодня цен
г) "сегментация" одни квартиры вниз другие вверх

2) ситуация на "первичке" естественно той что реально строится "Аркада" и другие застройщики со степенью готовности 80-95%

буду благодарен за ответ

1) Полагаю, что удешевление. Насколько именно - зависит от ситуации с залоговыми квартирами и строительством. Тут мой прогноз совпадает с прогнозом в статье.
2) Утверждать, что все стройки со степенью готовностью 80-95% будут сданы, - слишком смело (я не очень знаком с ситуацией у некоторых застройщиков). Но полагаю, что (в основном) подобные объекты будут сданы. И одним из аргументов в пользу этого сценария служит то, что банки потихоньку подключаются к кредитованию подобных объектов. Может и государство что-то профинансирует...

«- развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.»

Ха! Теперь рЫэлторы узрели вселенский заговор? На дворе крыза, а они думают что кто проплачивает пропагандистскую кампанию на снижение цен. Ни кто ничего ни пропагандирует. Сама жизнь диктует такие реалии и условия. А если кто то зазевался или пожадничал раскатает катком по асфальту и пойдет дальше.

Цитата:

«- развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.»

Ха! Теперь рЫэлторы узрели вселенский заговор? На дворе крыза, а они думают что кто проплачивает пропагандистскую кампанию на снижение цен. Ни кто ничего ни пропагандирует. Сама жизнь диктует такие реалии и условия. А если кто то зазевался или пожадничал раскатает катком по асфальту и пойдет дальше.

А откуда возник тезис о проплате?
Пропагандистская кампания вполне может проводится на чистом энтузиазме.
Более того, 99,9% пропагандистов исходят из чистого энтузиазма (ИМХО). Полагая, что все плюсы от пропаганды они, их дети, внуки, общество… получат потом.
Так вот, вбрасывание тезиса о том, что кто-то что-то проплачивает – это и есть элемент пропагандисткой кампании.

Другой элемент пропаганды – формирование в обществе мнения о наличии противника (и даже врага). Потому в пропаганде (очень часто) используют запрещенные в обычном споре приемы: обливание грязью, раздувание реальных и мнимых недостатков «противника», замалчивание его плюсов и здравых мыслей.
Одно только то, что Вы написали «рЫэлторы» - это уже пропаганда.

Но самая важная часть пропаганды – постоянное стремление привить обществу «правильные» мысли. Чего б разговор ни касался, а пропагандисты пытаются (пусть и косвенно, пусть и с помощью уничижительных подмен одних слов на другие) внести в разговор свои убеждения.
И об этом говорили еще древние, введя в обиход устойчивые словосочетания типа, «Карфаген должен быть разрушен».
И если кто-то не очень поддерживает подобные убеждения, то пропагандисты (очень часто) автоматически относят его к своим противникам.
Были времена, когда «правильным мыслям» нужно было аплодировать, причем обязательно стоя. Иначе автоматически лепилось клеймо.

А у нас тут постоянный спор, где у каждого собеседника свои аргументы. И любая мысль может быть оспорена.

Как по мне - так очень хорошо написан отчет. Благодарен агенству за такой публичный отчет - достаточно смело.
Да, уровень аналитики очень поверхностный (более-менее неплохо смотрится разве что статисика по ценам в разрезе типов квартир, домов.... Но СТАТИСТИКА - это еще НЕ АНАЛИТИКА)
Да, некоторе пропагандисткие вещи читаются с улыбкой (и "массовая пропаганда на снижение цен", и "лучше бы пузырь сдувался медленно")
Но ведь, если я не ошибаюсь - это ПЕРВОЕ публичное заявление от большой группы риелторов о том, что ПУЗЫРЬ ЕЩЕ НЕ СДУЛСЯ! Это первый прогноз от риелторов о том, что цены будут падать. Это первое признание о том, что риелторы начали искать информацию о том, как бы уговорить продавца снизить цену! (хотя скажу из своего опыта общения - не встречалось мне увидеть работу риелтора на понижение...)
Предлагаю посмотреть на отчет как на некий прорыв, который заставит многих риелторов задуматься о стоимости недвижимости. Ведь многие до сих пор утверждают что после такого "грандиозного падения" цены на киевскую недвижимость никогда не будут такими низкими... и уже начали расти

Цитата:

А откуда возник тезис о проплате?
Пропагандистская кампания вполне может проводится на чистом энтузиазме.
Более того, 99,9% пропагандистов исходят из чистого энтузиазма (ИМХО). Полагая, что все плюсы от пропаганды они, их дети, внуки, общество… получат потом.
Так вот, вбрасывание тезиса о том, что кто-то что-то проплачивает – это и есть элемент пропагандисткой кампании.

Другой элемент пропаганды – формирование в обществе мнения о наличии противника (и даже врага). Потому в пропаганде (очень часто) используют запрещенные в обычном споре приемы: обливание грязью, раздувание реальных и мнимых недостатков «противника», замалчивание его плюсов и здравых мыслей.
Одно только то, что Вы написали «рЫэлторы» - это уже пропаганда.

Но самая важная часть пропаганды – постоянное стремление привить обществу «правильные» мысли. Чего б разговор ни касался, а пропагандисты пытаются (пусть и косвенно, пусть и с помощью уничижительных подмен одних слов на другие) внести в разговор свои убеждения.
И об этом говорили еще древние, введя в обиход устойчивые словосочетания типа, «Карфаген должен быть разрушен».
И если кто-то не очень поддерживает подобные убеждения, то пропагандисты (очень часто) автоматически относят его к своим противникам.
Были времена, когда «правильным мыслям» нужно было аплодировать, причем обязательно стоя. Иначе автоматически лепилось клеймо.

А у нас тут постоянный спор, где у каждого собеседника свои аргументы. И любая мысль может быть оспорена.

Когда риелторы, спекулянты и застройщики подогревали РН своими заказухами о БУИТТОКАДАРАЖАТЬ, то Вы о пропаганде ничего не говорили. А вот сейчас журналистские "что вижу, о том и пишу", по-Вашему, являются пропагандой, особенно если внимание уж очень акцентируется на падении.

отличный отчет
поздравляю авторов

вот эта картинка //www.istikon.ru/upload/iblock/d34 ... zisa02.jpg по моему мнению наиболие точно характеризует итог 2009 года на рынке недвижимости

Цитата:

Да, некоторе пропагандисткие вещи читаются с улыбкой (и "массовая пропаганда на снижение цен", и "лучше бы пузырь сдувался медленно")

Можете пояснить, почему Вы это отнесли к пропаганде? И почему эти вещи читаются с улыбкой?
- - - - - - - - - -
О пропаганде в статье написано вот в каком контексте:

Цитата:

Основные факторы, способствовавшие падению цен:

. . . . . .

- развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.

Вот от контекста и конкретного текста и давайте отталкиваться.

Была подобная пропагандистская кампания или нет?
- Была.
Зримые отпечатки ее есть во многих СМИ и интернет-форумах.
За примерами далеко ходить не нужно. Они есть в сотнях (или в тысячах?) постов на Домике. Например, в ветках «Цены на недвижимость падают!», //domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =22114 ,
«Давайте не будем покупать за их цены» //domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =8867
«Где дно?» //domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =16002
Там есть и призывы, и специально подобранные аргументы, и прочие атрибуты пропагандистских кампаний.
Есть призывы снижать цены и в публикациях Информационно-аналитического отдела Домика. В том числе, и в обзорах по итогам месяца.

Была ли эта пропагандистская кампания полностью стихийной или имела элементы организованности?
- Стихийности было много. Но и элементы организованности были.
За последние годы сформировалось достаточно массовое движение, направленное на снижение цен. Неоднократно (в том числе, и в прежние годы) они проводили акции. Например, призывали друг друга вбрасывать в базы данных «липовые» объекты по существенно заниженным ценам.

Повлияла ли эта пропагандистская кампания на снижение цен?
- Несомненно.
Человек, принимающий ответственное решение, как правило, сомневается.
Абстрактно легко принимать решения. И советы легко давать.
А вот когда нужно поставить свою подпись под документом, в котором фигурируют очень большие деньги, то тут люди (нередко) крепко и надолго задумываются.
Знаю это не только потому, что специально изучаю подобные вопросы, но и по себе. Продавать – или не продавать? Покупать или подождать? Что покупать и по какой цене?
Когда все говорят разное, то тут приходится взвешивать все за и против.
Но когда практически все говорят примерно одно и тоже: «цены упадут», то лицо, принимающее решение, вольно или невольно исходит именно из этого.

Вот все это мы и констатировали (очень сухо и сжато) в своем обзоре.
Есть ли какие-то замечания по сути, относящиеся к приведенной цитате из нашего обзора?
Или люди, увидев слово «пропаганда», начали домысливать в меру своей фантазии?

- - - - - - - -
Теперь относительно «медленного сдувания ценового пузыря».
Во всем есть свои плюсы и минусы.
В «медленном сдувании ценового пузыря» тоже есть свои плюсы и минусы.
Мы их неоднократно обсуждали на форуме (во многих ветках).

Вес каждого фактора, каждого плюса и минуса зависит от системы критериев.
Наш вывод основан на вполне конкретной системе/иерархии критериев.
Исходя из этой системы критериев, сдувание ценового пузыря должно происходить плавно/медленно.
Другими словами, мы, отталкиваясь от своей системы/иерархии критериев, пришли именно к этому выводу. О чем и поведали в своем обзоре.
Если же отталкиваться от иной системы критериев, то вывод может быть совершенно иным.

А вот относительно пропаганды (того или иного вывода), то тут таковая присутствует. Вернее, она не может не присутствовать.
Уж, коль скоро, мы (имея такие-сякие навыки, знания, опыт) провели достаточно непростую работу и пришли к вполне однозначному выводу, то просто обязаны донести его до общества. Иначе зачем нужны мы обществу (со всеми нашими «такими-сякими навыками, знаниями и опытом»)?

Цитата:

Может быть, Вы какие-нибудь наши цитаты приведете? Или хотя бы ссылки на наши публикации, где мы зомбировали народные массы.
До сих пор ни один человек не смог привести подобные цитаты и ссылки.
А ведь статей и постов на форумах мы написали немало.
Так что из всей этой массы материалов, наверное, можно было бы наскрести хоть несколько цитат.
А их нет.
Могу пояснить почему.
Потому, что мы всегда исходили из тех событий, которые уже случились.
Что наблюдали на рынке, то и описывали/анализировали.
Если цены выросли (за анализируемый период), то пытались разобраться почему они выросли. Если снизились, то почему снизились. Всякий раз пытались докопаться до наиболее важных причин.

Владимир ссылки ниже с небольшими коментариями:

Конец 2007 года, все растет мы впереди планеты всей:
//domik.ua/mod/main/news/id12890077/
И это при том что аналитики независимые аналитики сказали что недвижимость
на своем пике. Ну да ладно всем кушать хочется.

Начало 2008 года:
//domik.ua/mod/main/news/id171351021/
//domik.ua/mod/main/news/id171358391/
//domik.ua/mod/main/news/id171377905/
Даже комментировать не хочу.

2008 апрель-май:
//domik.ua/mod/main/news/id171422653/
//domik.ua/mod/main/news/id171433059/
И Вот мы говорим о стагнации, с постоянным ростом.

Владимир, что скажете?
Я догадываюсь что Вы ответите, по этому лично мне Ваш ответ не интересен.
Но все же прокомментируйте для других участников форума, я думаю всем будет
интересно, так как это переломный период на рынке недвижимости.
Только не говорите что это не зомбирование и не попытка побольше заработать,
а глубокий анализ рынка.

Цитата:

Можете пояснить, почему Вы это отнесли к пропаганде? И почему эти вещи читаются с улыбкой?
- - - - - - - - - -
О пропаганде в статье написано вот в каком контексте:

Вот от контекста и конкретного текста и давайте отталкиваться.

Была подобная пропагандистская кампания или нет?
- Была.
- - - - - - - -

Уважаемый Владимир.
Давайте отталкиваться. Я думаю 20 минут работы в интернете - и можно найти множество статей, в которых говорится о том, что цены будут расти. А если поискать в телевысказываниях известных людей - то вы их найдете еще больше (просто намного тяжелее найти ссылки). Скажите - это можно называть пропагандой направленной на повышение цен? Уверен что можно и нужно! Почему вы это не указали как фактор направленный на стабилизацию цен??? Именно поэтому я и называю такие "аналитические" заключения пропагандисткими.
Говоря о пропаганде на снижение цен вы привели примеры ссылок только на форуме вашего сайта. И действительно, их практически больше нигде и не было. А какой % населения читает ваш форум? И какой % населения смотрит телевизор, где известные дяди говорят про стабилизацию и вот-вот начинающийся постепенный выход из кризиса и как следствие рост цен? Вот поэтому и читаю такие вещи с улыбкой

Цитата:

Теперь относительно «медленного сдувания ценового пузыря».
Во всем есть свои плюсы и минусы.

Безусловно, согласен с вами. В медленом сдувании есть свои плюсы и минусы. Вы пишете что на ваш взгляд лучше медленно. Здесь на форуме вы начинаете рассказывать про некую принятую вами систему, которую вы якобы где-то описывали в каких-то ветках... Если есть принятая вами система, на которую вы ссылаетесь - тогда сначала формализуйте эту систему, оформите ее в виде такого же публичного отчета - а потом сошлитесь на нее в годовом анализе и скажите что вот, отталкиваясь от этой системы, мы считает что медленной сдутие пузыря - это лучший вариант. Пока такой системы нет, пока нет никаких публичных аргументов, пока есть только высказывание "на наш взгляд лучше медленно сдуваться" - а это тоже пропаганда и манипуляция.

Владимир, а то что вы не написали про наверное самый ключевой фактор определивший ценовую динамику на весь 2009 год - это то что МВФ влил за год окло 10 млрд дол (при том что весь бюджет страны равен около 25 млрд дол)... говорит о явно пропагандисткой направленности статьи.
Хотя еще раз подчеркну - высказываю свое уважение за то что вы написали - это уже большой прорыв.

Galv1, по первой же приведенной вами ссылки говорится

Индекс стоимости жилья Киева составил 2550$/кв.м ( + 0,4% ).
Индекс ценового ожидания 0,4% ( +0,1% ).
Индекс доходности +1,3 банк/деп. ( без изменения).
Тенденции, установившиеся на рынке в ноябре, практически не меняются. Цены плавно растут. Небольшое колебание цен в отдельных сегментах рынка вызвано изменением состава предложения и не превышает статистической погрешности.

Источник Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь»


" Цены плавно растут."
цены росли, что писать? падают? так может и сейчас писать что растут, когда мы видим, что падают? и вообще, делать то, что говорит галв и анлаинг!!!

Где написано, что цены будут расти и дальше и всегда? Ведь именно пропаганду такого вида вы нам упорно пытаетесь пришить?

Рассматривать остальные ссылки даже не вижу смысла.

Цены росли - вы обвиняли в заинтересованности, цены падают - вы обвиняете в заинтересованности...

Вам это глупым не кажется?

Не часто захожу почитать этот форум, но вижу, что лавры Владимира, по прежнему не дают некоторым покоя .

Цитата:

Цены росли - вы обвиняли в заинтересованности, цены падают - вы обвиняете в заинтересованности...

Вам это глупым не кажется?

Не часто захожу почитать этот форум, но вижу, что лавры Владимира, по прежнему не дают некоторым покоя .

Неожидано, что Вы хотели сказать.
Вопрос был не в росте и падении, вопрос был в зомбировании это раз.
Я никого не упрекал, а просто спросил это два.

И последнее, ссылки не для Вас, а для заинтересованых форумчан.

PS Виталий Вы постоянно придираетесь ко мне, а зря.
Я очень высоко ценю работу Владимира, при том что он все таки заангажированый человек, и пишет очень сдержано, как по мне не до конца высказывая свою личную мысль.

Цитата:

Владимир ссылки ниже с небольшими коментариями:

Конец 2007 года, все растет мы впереди планеты всей:
//domik.ua/mod/main/news/id12890077/
И это при том что аналитики независимые аналитики сказали что недвижимость
на своем пике. Ну да ладно всем кушать хочется.

Во-первых, откуда известно, что те аналитики независимы?
Мы не раз говорили о том, что полностью независимых аналитиков не бывает.
Даже если человек живет в глухом лесу или в пустой бочке на берегу моря, то он все равно зависит от своих убеждений и устремлений.
Во-вторых, заявления о прекращении роста цен и об их снижении звучали несколько лет подряд. Даже в те периоды, когда рост цен был очень даже очевиден.
Если же по сути, то вот наш комментарий по приведенной Вами ссылке

Цитата:

Тенденции, установившиеся на рынке в ноябре, практически не меняются. Цены плавно растут. Небольшое колебание цен в отдельных сегментах рынка вызвано изменением состава предложения и не превышает статистической погрешности.

Написали то, что реально наблюдали на рынке. «С близкого расстояния» могли чего-нибудь и не заметить. Но по прошествии времени, можем подтвердить, что именно так и было в то время.

Цитата:

Начало 2008 года:
//domik.ua/mod/main/news/id171351021/
//domik.ua/mod/main/news/id171358391/
//domik.ua/mod/main/news/id171377905/
Даже комментировать не хочу.

Не хотите комментировать – дело Ваше.
Прокомментирую я.
Начало 2008 года многие участники рынка восприняли как короткий промежуток времени, в течение которого можно было взять ипотечный кредит.
Нацбанк пытался тогда ввести (в основном, на словах) жесткие ограничения на кредитование. Поэтому люди торопились «впрыгнуть в последний вагон».
В этот же период разгорался мировой финансовый кризис, в Украине был высокий уровень инфляции. В обществе постоянно муссировалась тема недоверия к доллару.
Многие наши граждане (пусть и по инерции) пытались найти на рынке недвижимости надежное укрытие от экономических штормов.
Отсюда и рост деловой активности в период, когда рынок обычно «дремлет».
И плавный рост цен.
Все это мы воочию наблюдали (в тот период), и об этом писали.
Причем наблюдали это даже по таким косвенным признакам, как изменение состава предложения: снизился удельный вес наиболее востребованных в период активизации рынка однокомнатных квартир.

Цитата:

2008 апрель-май:
//domik.ua/mod/main/news/id171422653/
//domik.ua/mod/main/news/id171433059/
И Вот мы говорим о стагнации, с постоянным ростом.

Это был период, когда рынок приходил в себя после мартовского достаточно резкого проседания основной валюты вторичного рынка – доллара. Для многих это было шоком. Сделок стало сразу меньше. Достигнутые ранее договоренности переносились или разрывались.
Какие-то сделки должны были состояться в марте, а состоялись в начале апреля.
Многие продавцы, ожидая дальнейшего проседания доллара, заметно повысили цены. Некоторые из них стали пересчитывать цены по наиболее стабильной (в тот короткий промежуток времени) валюте – гривне. Мол, месяц назад в гривне было столько-то, вот столько и запрашиваем. А то, что в долларах цена выросла – так наша квартира от этого ни лучше, ни хуже не стала…
Все это мы описывали прямо с натуры (или «по самым свежим следам»).
Вот прямые цитаты по приведенным Вами ссылкам
//domik.ua/mod/main/news/id171422653/

Цитата:

Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 07.04.2008 [domik.net]
Индекс стоимости жилья Киева составил 2746$/кв.м ( + 0,6 % )
Индекс ценового ожидания: 0,6% (+0,1% )
Индекс доходности: +1,6 банк/деп. ( без изменения)

Стабилизация курса доллара по отношению к гривне привела к росту деловой активности. Участники рынка вновь вернулись к тем переговорам и сделкам, которые были отложены в период резкого проседания доллара. Темп роста цен в настоящее время весьма значителен.
Полагаем, что все это является запоздалой реакцией рынка на процессы, которые происходили в марте на рынке валют.

//domik.ua/mod/main/news/id171433059/

Цитата:

Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 14.04.2008 [domik.net]
Индекс стоимости жилья Киева составил 2766$/кв.м ( + 0,7 % )
Индекс ценового ожидания: 0,7% ( +0,1% )
Индекс доходности: +1,6 банк/деп. ( без изменения)

Повышение деловой активности оказалось весьма кратковременным. Как мы и предполагали, это оживление оказалось следствием переноса сделок, отложенных в марте при резком проседании доллара.
Темп роста цен растет, и это существенно усложняет заключение сделок.
Продавцы прохладно относятся к доводам риэлторов о необходимости стабилизации и даже снижения цен; ссылаются на высокий уровень инфляции.
В такой ситуации весьма вероятен переход рынка в состояние стагнации.

Вы полагаете, что все это «зомбирование»?
Я с этим никак не могу согласиться. Настаиваю на том, что все написанное отображало основные моменты и процессы, которые реально происходили тогда на киевском рынке недвижимости.
Вот что наблюдали, то и описывали.
Никого ни к чему при этом не призывая.

Цитата:

Во-первых, откуда известно, что те аналитики независимы?
Мы не раз говорили о том, что полностью независимых аналитиков не бывает.
Даже если человек живет в глухом лесу или в пустой бочке на берегу моря, то он все равно зависит от своих убеждений и устремлений.
Во-вторых, заявления о прекращении роста цен и об их снижении звучали несколько лет подряд. Даже в те периоды, когда рост цен был очень даже очевиден.
Если же по сути, то вот наш комментарий по приведенной Вами ссылке

Написали то, что реально наблюдали на рынке. «С близкого расстояния» могли чего-нибудь и не заметить. Но по прошествии времени, можем подтвердить, что именно так и было в то время.

Не хотите комментировать – дело Ваше.
Прокомментирую я.
Начало 2008 года многие участники рынка восприняли как короткий промежуток времени, в течение которого можно было взять ипотечный кредит.
Нацбанк пытался тогда ввести (в основном, на словах) жесткие ограничения на кредитование. Поэтому люди торопились «впрыгнуть в последний вагон».
В этот же период разгорался мировой финансовый кризис, в Украине был высокий уровень инфляции. В обществе постоянно муссировалась тема недоверия к доллару.
Многие наши граждане (пусть и по инерции) пытались найти на рынке недвижимости надежное укрытие от экономических штормов.
Отсюда и рост деловой активности в период, когда рынок обычно «дремлет».
И плавный рост цен.
Все это мы воочию наблюдали (в тот период), и об этом писали.
Причем наблюдали это даже по таким косвенным признакам, как изменение состава предложения: снизился удельный вес наиболее востребованных в период активизации рынка однокомнатных квартир.

Это был период, когда рынок приходил в себя после мартовского достаточно резкого проседания основной валюты вторичного рынка – доллара. Для многих это было шоком. Сделок стало сразу меньше. Достигнутые ранее договоренности переносились или разрывались.
Какие-то сделки должны были состояться в марте, а состоялись в начале апреля.
Многие продавцы, ожидая дальнейшего проседания доллара, заметно повысили цены. Некоторые из них стали пересчитывать цены по наиболее стабильной (в тот короткий промежуток времени) валюте – гривне. Мол, месяц назад в гривне было столько-то, вот столько и запрашиваем. А то, что в долларах цена выросла – так наша квартира от этого ни лучше, ни хуже не стала…
Все это мы описывали прямо с натуры (или «по самым свежим следам»).
Вот прямые цитаты по приведенным Вами ссылкам
//domik.ua/mod/main/news/id171422653/

//domik.ua/mod/main/news/id171433059/
Вы полагаете, что все это «зомбирование»?
Я с этим никак не могу согласиться. Настаиваю на том, что все написанное отображало основные моменты, которые реально происходили тогда на киевском рынке недвижимости.
Вот что наблюдали, то и описывали.
Никого ни к чему при этом не призывая.

Ну Вы и шутник однако.
Я был о Вас лучшего мнения.
Ссылки на 2006 - 2007 искать не буду.
Смысла нет.
Да и вступать в дискуссию бесполезно,
так как Вы никогда не признаете своих ошибок.

Удачной аналитики мистер Владимир.

Цитата:

Ну Вы и шутник однако.
Я был о Вас лучшего мнения.
Ссылки на 2006 - 2007 искать не буду.
Смысла нет.
Да и вступать в дискуссию бесполезно,
так как Вы никогда не признаете своих ошибок.

Удачной аналитики мистер Владимир.

на вашу переписку с господами Владимиром и Виталием у меня возникло непреодолимое желание сказать: ХА-ХА...
не утруждайтесь ... они НИКОГДА не признают что их аналитические обзоры ....
и что цены росли ТОЛЬКО в объявлениях которые они же и давали...

Цитата:

Безусловно, согласен с вами. В медленом сдувании есть свои плюсы и минусы. Вы пишете что на ваш взгляд лучше медленно. Здесь на форуме вы начинаете рассказывать про некую принятую вами систему, которую вы якобы где-то описывали в каких-то ветках... Если есть принятая вами система, на которую вы ссылаетесь - тогда сначала формализуйте эту систему, оформите ее в виде такого же публичного отчета - а потом сошлитесь на нее в годовом анализе и скажите что вот, отталкиваясь от этой системы, мы считает что медленной сдутие пузыря - это лучший вариант. Пока такой системы нет, пока нет никаких публичных аргументов, пока есть только высказывание "на наш взгляд лучше медленно сдуваться" - а это тоже пропаганда и манипуляция.

Формализовать свое видение системы базовых ценностей государства, экономики, общества, киевлян, приезжих, ипотечников, владельцев депозитов…(список можно продолжать и продолжать) ?
И дать соответствующие (численные) веса каждому из критериев?
И объединить все это в единую модель с многочисленными обратными связями?
Вы явно переоцениваете мои возможности.
Неформально – еще можно попытаться представить (основное).
Но описывать придется очень и очень многое. И обосновывать (веса критериев, влияния и взаимосвязи отдельных факторов и процессов) придется очень долго и подробно.
И все это будет иметь явно выраженную личностную и/или политическую окраску (а иначе ни у одного человека, ни у одного сообщества не получится).
Ибо то, что крайне важно для одного, может оказаться не важным для другого.
Привносить же на форум политику – очень не хочется.
Другое дело, что временами увлекаюсь (читая полемику) и прямым текстом пишу о том, что считаю важным, а что второстепенным (для страны, экономики, общества, Киева... и, наверное, для себя тоже).
Так что этот упрек принимаю.

Цитата:

Владимир, а то что вы не написали про наверное самый ключевой фактор определивший ценовую динамику на весь 2009 год - это то что МВФ влил за год окло 10 млрд дол (при том что весь бюджет страны равен около 25 млрд дол)... говорит о явно пропагандисткой направленности статьи.

Это не пропаганда. Это недочет.
Который объясняется тем, что на рынке недвижимости эти деньги не появились (или почти не появились). Деньги пошли на стабилизацию банковской системы и поддержку определенной части электората.
Получение этих денег позволило создать видимость относительной стабильности (прежде всего, в банковской сфере). Потому и на ипотечников никто особо не давил. А вот об этом мы написали как о стабилизирующем факторе.

Цитата:

Основные факторы, стабилизировавшие цены в 2009 году:
. . . . . . .
- выжидательная позиция банков, не торопившихся выставлять на аукционы залоговые квартиры, обеспечивающие проблемные кредиты;

Цитата:

Это не пропаганда. Это недочет.
Который объясняется тем, что на рынке недвижимости эти деньги не появились (или почти не появились). Деньги пошли на стабилизацию банковской системы и поддержку определенной части электората.
Получение этих денег позволило создать видимость относительной стабильности (прежде всего, в банковской сфере). Потому и на ипотечников никто особо не давил. А вот об этом мы написали как о стабилизирующем факторе.

Владимир, спасибо что признали что стоило бы вам написать про кредиты от МВФ. А также стоило написать про рефинансирование крупных кредитов западными банками. Если бы не эти 2 фактора - накрылась бы наша гривна, накрылись бы платежи ипотечников... как следствие накрылся бы рынок недвижимости моментально...
Если вы пишите о причинах - то указывайте реальные причины, а не псевдовыводы... То что эти деньги не появились на рынке недвижимости - это ваш ошибочный вывод, как по мне.
Мое мнение: Рынок заканчивается, когда сделка полностью закрыта: конечный продавец отдал товар, конечный покупатель отдал деньги. Все, что внутри этого процесса - это лишь спец инструменты, обслуживающие сделку (и затрудняющие анализ). Ипотечный кредит - лишь инструмент, который создает иллюзию завершения сделки. На самом деле сделка закончится тогда, когда будет оплачен последний ипотечный платеж. Ведь по экономической сути (а не по юридической форме) ипотечник платит (тело кредита) продавцу недвижимости, а не банку. Таким образом, все ежемесячные платежи ипотечников - это тоже деньги рынка недвижимости. Так вот если бы не кредиты МВФ - доля платежей существенно сократилась бы (из-за резкого роста курса)... Вот почему некорректно, намой взгляд, утверждать что эти деньги не попали на рынок недвижимости.
Важно писать о реальных причинах

Цитата:

Неожидано, что Вы хотели сказать.
Вопрос был не в росте и падении, вопрос был в зомбировании это раз.
Я никого не упрекал, а просто спросил это два.

И последнее, ссылки не для Вас, а для заинтересованых форумчан.

PS Виталий Вы постоянно придираетесь ко мне, а зря.
Я очень высоко ценю работу Владимира, при том что он все таки заангажированый человек, и пишет очень сдержано, как по мне не до конца высказывая свою личную мысль.

Ну тогда любое описание фактажа есть зомбирование... Мне показалось, что вы именно упрекаете Владимира и всю нашу команду в злонамеренном зомбировании людей, упрекаете за взявших ипотеку на пике и за многое иное, лишь за то, что мы риэлторы. Вы приводите ссылки, в которых содержится исключительно фактаж и называете это зомбированием. Извините, но я с вами не согласен.

Берите пример с максимки - немногословен и по факту.

А твердить, что вы риэлторы значит врете, манипулируете и заинтересованы - это как то по детски.

Цитата:

Владимир, спасибо что признали что стоило бы вам написать про кредиты от МВФ. А также стоило написать про рефинансирование крупных кредитов западными банками. Если бы не эти 2 фактора - накрылась бы наша гривна, накрылись бы платежи ипотечников... как следствие накрылся бы рынок недвижимости моментально...
Если вы пишите о причинах - то указывайте реальные причины, а не псевдовыводы... То что эти деньги не появились на рынке недвижимости - это ваш ошибочный вывод, как по мне.
Мое мнение: Рынок заканчивается, когда сделка полностью закрыта: конечный продавец отдал товар, конечный покупатель отдал деньги. Все, что внутри этого процесса - это лишь спец инструменты, обслуживающие сделку (и затрудняющие анализ). Ипотечный кредит - лишь инструмент, который создает иллюзию завершения сделки. На самом деле сделка закончится тогда, когда будет оплачен последний ипотечный платеж. Ведь по экономической сути (а не по юридической форме) ипотечник платит (тело кредита) продавцу недвижимости, а не банку. Таким образом, все ежемесячные платежи ипотечников - это тоже деньги рынка недвижимости. Так вот если бы не кредиты МВФ - доля платежей существенно сократилась бы (из-за резкого роста курса)... Вот почему некорректно, намой взгляд, утверждать что эти деньги не попали на рынок недвижимости.
Важно писать о реальных причинах

Принимается на 100%. Побольше бы таких замечаний, где все прозрачно, обосновано и практически не предвзято. Реально недочет... . Мне бы как пользователю хотелось бы видеть рассказ на эту тему...