Недвижимый Оффтоп

Цитата:

Приєднуюсь до публіки і дякую Сусліку. Проте, дозволю собі піддати сумніву класичний графік пузиря.

Проблема в тому, що ми живемо в "некласичний" час, коли гроші стали предметом маніпуляцій. Конкретно: класичний графік, очевидно, не враховує інфляцію. А що якби на нього накласти 15-20% щорічного збільшення грошової маси в обігу, ящо ми бачимо зараз? Як би воно виглядало?

Якщо практично, то пропоную "звірити" динаміку цін в Києві з показниками в Москві, Мінську та Алма-Аті. Там очевидне дно було середині 2009 року. Чому Київ має відрізнятися?

У нас, в Киеве, нету нефти, нету газа... и нету Бацьки...

А так да, я тоже придерживаюсь того мнения, что график "классического" пузыря как минимум не включает инфляцию.
Поэтому никакого резкого падения сейчас не возможно без каких-то экстримальных кризисов и катаклизмов. А вот медленное сползание в цене, особенно на низкокачественное жилье вполне возможно.
А если эти цифры сползания/стагнации подкрепить процентом инфляции, то увидим реальное падение процентов на 10-20 в год...

Как почему ? Потому что хомяки этого хотят..Рантье хотят квартирок за картоху,и одновременно сдавать по 5 сотен свои 1-ые хоромы..в падение аренды не верят,верят в падение цены на квартиры и рост цен на аренду..

Цитата:

А если эти цифры сползания/стагнации подкрепить процентом инфляции, то увидим реальное падение процентов на 10-20 в год...

Ну, давайте учтем инфляцию - проседание будет не таким жестким, но оно будет (идет сейчас). Дно - не так ярким (некоторые говорят второй год, что уже пройдемо)... Фазу отчаяния, имхо, еще не прошли. Есть еще куда падать, народ не готов слепо вкладываться в недвигу

Вкладати зараз в нерухомість не дуже хочуть. Згоден. Але і продавати так само не дуже хочуть. Що робити з грошима?

Для багатьох квартира - це особистий пенсійний фонд. Я сам з таких... Коли кількість грошей збільшується на 15-20% щорічно, вони стають небезпечним вкладенням. В Україні ж немає фондового ринку чи розвиненої пенсійної системи...

По графіку пузиця, думаю, ми вже в фазі хитрості. Іншими словами, почався новий цикл.

Цитата:

Вкладати зараз в нерухомість не дуже хочуть. Згоден. Але і продавати так само не дуже хочуть. Що робити з грошима?

Вкладывать в недвижимость сейчас не очень выгодно... Она не дорожает, да и аренда приносит доход меньше, чем даже депозит... А еще и новый налог на доходы с продажи недвижимости отбивает некоторое желание спекулянтов ей заниматься...

А продавать. Многим для жизни надо продать. Кто-то хочет большую квартиру, с доплатой. Кто-то две меньших... А кто-то продать наследство хочет. Вот и живет рынок вот так...

Цитата:

Для багатьох квартира - це особистий пенсійний фонд. Я сам з таких... Коли кількість грошей збільшується на 15-20% щорічно, вони стають небезпечним вкладенням. В Україні ж немає фондового ринку чи розвиненої пенсійної системи...

Согласен. Квартира - неплохой "пенсионный фонд". Однозначно лучше государственного. Но только в тех случаях, когда она приносит доход.

Цитата:

По графіку пузиця, думаю, ми вже в фазі хитрості. Іншими словами, почався новий цикл.

Ну это Вам так хочется, не так ли?

Новый цикл еще все же не начался... Ну не растет пока недвижимость! А даже если на какие-то сегменты (новостройки) цена выросла немного, то если наложить инфляцию (или альтернативу - процент по депозитам), то видно что роста нету.

А панельки-хрущевки даже без наложения инфляции падают в цене...

Цитата:

У нас, в Киеве, нету нефти, нету газа... и нету Бацьки...

А так да, я тоже придерживаюсь того мнения, что график "классического" пузыря как минимум не включает инфляцию.
Поэтому никакого резкого падения сейчас не возможно без каких-то экстримальных кризисов и катаклизмов. А вот медленное сползание в цене, особенно на низкокачественное жилье вполне возможно.
А если эти цифры сползания/стагнации подкрепить процентом инфляции, то увидим реальное падение процентов на 10-20 в год...

Ну как же невозможно?Вон Янек в Японию чухнул-деньги одалживать.Денег нет!И взять неоткуда.А первый банк,который захочет избавиться от залоговых квартир по сходной цене запустит лавинообразный процесс обвала.Ну и дефолт с девальвацией могут объявить.

Рынок недвижимости




[17.01.11]
Агентство недвижимости Real Druzi

Рынок аренды киевского жилья итоги 2010 г. и прогноз на 2011 г.
страница 1 из 4 | 1 2 3 4 Версия для печати

За прошедший год стоимость аренды жилья в Киеве по большинству сегментов незначительно снизилась. Но в 2011 г. она может повыситься из-за произошедшего в 2010 г. уменьшения количества небольших квартир эконом-класса. В то же время повышение тарифов на коммунальные услуги должно сдержать это повышение – квартиросъемщики вряд ли смогут осилить подорожание и ЖК услуг, и аренды.



Основные тенденции

Экономические и политические события 2010 г. периодически вызывали «панику» и у арендаторов, и у арендодателей. Тем не менее, рынок стабильно работал в течение всего года, и в целом уровень его активности был принципиально выше 2009 г.

В структуре предложения на рынке аренды наметились некоторые изменения. Прежде всего, это касается структуры предложения по классам жилья. На протяжении всего года прослеживалась тенденция снижения доли жилья эконом-класса. В то время как предложение жилья бизнес- и премиум-классов пополнялось за счет домов, сданных в эксплуатацию 1-5 лет назад, в эконом-классе этого практически не наблюдалось. За год доля предложений эконом-класса снизилась на 8% и на конец декабря составила 45%, в то время как доли жилья бизнес- и премиум-классов выросли, и на конец декабря составили 30% и 25% соответственно.

Максимальным спросом в течение года пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса, на втором месте – квартиры бизнес-класса. Структура спроса по районам и ценовым диапазонам не была стабильной, ее изменяли «всплески активности» различных групп арендаторов. Наиболее стабильным спросом пользовались квартиры в центре города и на массивах с хорошо развитой инфраструктурой Осокорки, Позняки, Оболонь, Лукьяновка, Соломенка. Хорошо востребованными на протяжении всего года были квартиры в ценовом диапазоне $400-600.

Арендные ставки были достаточно стабильными. Исключение составляли периоды все тех же «всплесков активности» различных групп арендаторов, когда нарастающий спрос временно «подталкивал» ставки вверх, но потом ставки возвращались к прежнему уровню. В целом за год заявленная средняя ставка по квартирам эконом-класса снизилась на 1,27%, по квартирам бизнес-класса – осталась неизменной (+0,07%), по квартирам премиум-класса – снизилась на 2,69%.

Характеристика предложения

Структура предложения по количеству комнат в 2010 г. принципиальных изменений не претерпела как и в начале года, больше всего в аренду предлагается двухкомнатных квартир (39% на конец декабря), меньше всего – трехкомнатных (27% на конец декабря). Вместе с тем, сдвиги в структуре все же наметились. Так, к концу года доля однокомнатных квартир снизилась на 1%, доля двухкомнатных – снизилась на 2%, доля трехкомнатных – выросла на 3% по сравнению с январем. Увеличение доли трехкомнатных квартир в предложении связано с ростом количества таких квартир на рынке на 13% по сравнению с началом года.

Что касается структуры предложения по классам, то на протяжении года она не была стабильной. Основным фактором, который на это повлиял, была тенденция снижения доли квартир эконом-класса в совокупном предложении, которая прослеживалась в течение всего года. Первый раз ощутимое снижение этого показателя было зафиксировано в феврале 2010 г., когда доля квартир эконом-класса за один месяц снизилась на 3%. К маю этот показатель вернулся на прежний уровень, но вслед за этим опять пошло резкое снижение к июлю доля предложений эконом-класса снизилась на 10% по сравнению с январем. С августа ситуация начала стабилизироваться, но существенно не улучшилась. В итоге, за год доля предложений эконом-класса снизилась на 8% и на конец декабря составила 45%.

Цитата:

Ну как же невозможно?Вон Янек в Японию чухнул-деньги одалживать.Денег нет!И взять неоткуда.А первый банк,который захочет избавиться от залоговых квартир по сходной цене запустит лавинообразный процесс обвала.Ну и дефолт с девальвацией могут объявить.

Та зачем банку от них избавляться?
Уже два года на форумах об этом только и говорят... И что хоть один банк начал избавляться?
Нет. И не начнут.
Все, что было привлекательным - уже успели разобрать потихоньку свои и спекулянты всякие...
А остальное реструктуризировали...

З приводу класичного циклу, то іншим його недоліком є припущення, що попит дорівнює пропозиції.

Далі, я ділю житло на три категорії А) старе житло - збудоване до 2000 року, Б) Нове економ житло - сучасні панелькі та С) нове якісне житло - красиві монолітні будинки.

Так от, на хрущоби та старі панелькі (категорія А) пропозиція стабільно перевищує попит - ціна буде падати на 5-10% на рік аж до їх знесення (тут графік циклу "не працює" - навіть інфляція не допоможе).
На нові панелькі (В)- приблизний баланс (графік циклу "працює").
А на нові моноліти (С) попит перевищує пропозицію. Тому, ціна там буде рости на 5-7% щорічно (тут графік теж не праціє).

На жаль, українська статистика по нерухомості така ж слабка, як і вся економіка. Немає статистики по типах житла (старе/нове). Середній індекс цін дуже спотворюється житлом категорії А, яке займає 80%+ в загальній пропозиції.

Цитата:

... С) нове якісне житло - красиві монолітні будинки.

Так от, на хрущоби та старі панелькі (категорія А) пропозиція стабільно перевищує попит - ціна буде падати на 5-10% на рік аж до їх знесення (тут графік циклу "не працює" - навіть інфляція не допоможе).
На нові панелькі (В)- приблизний баланс (графік циклу "працює").
А на нові моноліти (С) попит перевищує пропозицію. Тому, ціна там буде рости на 5-7% щорічно (тут графік теж не праціє).

На жаль, українська статистика по нерухомості така ж слабка, як і вся економіка. Немає статистики по типах житла (старе/нове). Середній індекс цін дуже спотворюється житлом категорії А, яке займає 80%+ в загальній пропозиції.

1. "красиві монолітні будинки" -це не обов"язково " якісне житло", а навіть - навпаки

2.Я не бачу , щоб "на нові моноліти (С) ціна росте на 5-7% щорічно (тут графік теж не праціє) "
Де ви таке бачите ? В кращому випадку ціна тримається на якомусь рівні, но не росте - це факт.

Цитата:

Вкладывать в недвижимость сейчас не очень выгодно... Она не дорожает, да и аренда приносит доход меньше, чем даже депозит... А еще и новый налог на доходы с продажи недвижимости отбивает некоторое желание спекулянтов ей заниматься...

А продавать. Многим для жизни надо продать. Кто-то хочет большую квартиру, с доплатой. Кто-то две меньших... А кто-то продать наследство хочет. Вот и живет рынок вот так...
Согласен. Квартира - неплохой "пенсионный фонд". Однозначно лучше государственного. Но только в тех случаях, когда она приносит доход.
Ну это Вам так хочется, не так ли?

Новый цикл еще все же не начался... Ну не растет пока недвижимость! А даже если на какие-то сегменты (новостройки) цена выросла немного, то если наложить инфляцию (или альтернативу - процент по депозитам), то видно что роста нету.

А панельки-хрущевки даже без наложения инфляции падают в цене...

А панельки-хрущевки даже без наложения инфляции падают в цене...
учитывая как они выросли в цене то куда ж им расти то? в гривне они выросли в цене на 60 процентов начиная с конца 8 года по сегодня... так что инфляцию накладывать не надо... усе еще впереди... пока инфляция не догнала тот рост что был.

Цитата:

А на нові моноліти (С) попит перевищує пропозицію. Тому, ціна там буде рости на 5-7% щорічно (тут графік теж не праціє).

Отличный пример . Если 1-2х комнатные в этом сегменте еще как-то шевелятся, большие метражи стоят намертво, выбор колоссальный, падают на 3-4х комнатных 10-25%, что строители, что инвесторы. И по два года продать не могут. Надеяться в этом случае на превышение спроса - все равно что зэку надеяться посадить в бетонную камеру начальника тюрьмы

Lusya67
"2.Я не бачу , щоб "на нові моноліти (С) ціна росте на 5-7% щорічно (тут графік теж не праціє) "
Де ви таке бачите ? В кращому випадку ціна тримається на якомусь рівні, но не росте - це факт."


Люся, (можна Вас так називати?), житла категорії С (сучасні моноліти) на ринку дуже мало - не більше 5% від загальної площі. Його на вторинному ринку майже не продають.

Продають його в основному забудовники в процесі будівництва. І я спостерігаю, як за останні 2 роки реальна ціна на цей сегмент підвищилась на 5-7% відсотків (в гривні). Забудовники перестали давати ті знижки, які вони давали на початку та в середині 2009 року.

Цитата:

А на нові моноліти (С) попит перевищує пропозицію. Тому, ціна там буде рости на 5-7% щорічно (тут графік теж не праціє).

На жаль, українська статистика по нерухомості така ж слабка, як і вся економіка. Немає статистики по типах житла (старе/нове). Середній індекс цін дуже спотворюється житлом категорії А, яке займає 80%+ в загальній пропозиції.

В новые "монолиты" может стремиться только тот, кто не жил в них. К сожалению красота планировки ну никак не способствует качеству самого дома

Цитата:

В новые "монолиты" может стремиться только тот, кто не жил в них. К сожалению красота планировки ну никак не способствует качеству самого дома

Не могли Ви, шановний, розвинути свою думку? Що означає "не способствует качеству самого дома"?
Виключно для тих 95% киян, хто ніколи не жив в сучасних монолітах....

Бо той, хто жив(е) в хрущобах і (навіть сучасних) панельках теж не дуже хвалять цей тип житла

Цитата:

Вкладати зараз в нерухомість не дуже хочуть. Згоден. Але і продавати так само не дуже хочуть. Що робити з грошима?

Для багатьох квартира - це особистий пенсійний фонд. Я сам з таких... Коли кількість грошей збільшується на 15-20% щорічно, вони стають небезпечним вкладенням. В Україні ж немає фондового ринку чи розвиненої пенсійної системи...

С каким деньгами? А что если денег не хватает? Банально не хватает на халупу? И что делать с деньгами?

Цитата:

По графіку пузиця, думаю, ми вже в фазі хитрості. Іншими словами, почався новий цикл.

От те на ) Новый цикл начался, а что цены упали? ))) Я что-то не заметил, на курс доллара скорректировались, но реально просели совсем чуток, так что милости просим в лагерь медведей, мы вообще добрые, роги только спиливаем, но в замен можем дать медвежье хутрецо )

Цитата:

Новый цикл еще все же не начался... Ну не растет пока недвижимость! А даже если на какие-то сегменты (новостройки) цена выросла немного, то если наложить инфляцию (или альтернативу - процент по депозитам), то видно что роста нету.

А панельки-хрущевки даже без наложения инфляции падают в цене...

А Вы понимаете, наши рогатые друзья глядя на этот график, и видя этот бугор справа, ну просто не могут думать иначе, как думать что мы на стадии "хитрости", бо бугор очень большой, очень денег охота ))

Цитата:

....
вот на закуску даю ссылку на классический пузырь на рынке недвижимости:
//img841.imageshack.us/img841/4376/23387 393.jpg
если наложить на графики рынка Украины за 2006-2010 г., хорошо видно, что мы сейчас находимся в фазе "сдувания", подфазе "страх", но просто растянутой по времени больше, чем положено по классике

соглашусь! это очень похоже на начало "страха", хотя из поведения продаванов можно предположить, что это до сих пор "отрицание". в любом случае еще не было ни "капитуляции", ни "отчаяния". можно спорить, как повлияет на разницу цен инфляция, а это касается цен в грн., но, думается, пропорции в падении будут близкими к графику. исходя из этого цены должны вернуться к уровню начала инвестиций в недвижимость - "институциональные инвесторы". т.е. новострой по 450-500 у.е.(?) такая цена видится по окончанию цикла. что пока звучит нереально. но ведь не было еще "капитуляции" и "отчаяния". на этом промежутке цены упадут больше всего.

з.ы.: интересно наблюдать со стороны историю.

Цитата:

Не могли Ви, шановний, розвинути свою думку? Що означає "не способствует качеству самого дома"?
Виключно для тих 95% киян, хто ніколи не жив в сучасних монолітах....

Бо той, хто жив(е) в хрущобах і (навіть сучасних) панельках теж не дуже хвалять цей тип житла

А что тут развивать? Коллега говорит о том, что дом монолитный снаружи красотища и заглядение, а внутри убог планировкой и качеством строительства. Сам имел недавно шанс в этом убедится, монолитный потолок пришлось зашивать гипсокартоном, потому что перепад был равен 3 см, ну нафиг такое нужно?
У нас качественного жилья действительно ооочень мало, и оно стоит столько баблоса, что в других странах за эти деньги можно купить Боинг 747.

Цитата:

соглашусь! это очень похоже на начало "страха", хотя из поведения продаванов можно предположить, что это до сих пор "отрицание". в любом случае еще не было ни "капитуляции", ни "отчаяния". можно спорить, как повлияет на разницу цен инфляция, а это касается цен в грн., но, думается, пропорции в падении будут близкими к графику. исходя из этого цены должны вернуться к уровню начала инвестиций в недвижимость - "институциональные инвесторы". т.е. новострой по 450-500 у.е.(?) такая цена видится по окончанию цикла. что пока звучит нереально. но ведь не было еще "капитуляции" и "отчаяния". на этом промежутке цены упадут больше всего.

з.ы.: интересно наблюдать со стороны историю.

Не, здается мне что цен таких мы не увидим, или как говорил Лесь Поддеревьянськиый - "Нам так не буде":)
Было бы не плохо, если бы цены снизились хотя бы до 700-800 у.е. за новострой.