Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги сентября и третьего квартала 2010 года

Цитата:

2 Иззет Кизиларслан

Количество ДСК (действительно свободных квартир) на рынке недвижимости Киева в сотни раз превышает количество ДПП (действительно платежеспособных покупателей) - у которых есть полная сумма денег наличностью и они приходят с ней на просмотр. Очевидно, что те кому ещё надо продать свою квартиру, взять деньги у тёщи или в долг у банка, попытаться выклянчить свой депозит и т.д. действительно платежеспособными покупателями не являются.

Владимир ПО Оболонь, какой процент покупателей приходит на просмотр с необходимой суммой? Т.е. какой процент ДПП на рынке недвижимости Киева?

100% согласен и подтверждаю!

Я уже пробовал об этом написать.
Немножко дополню: еще нужно учитывать, сколько ДПП являются конечными потребителями недвижимости. Потому, что огромная часть сделок совершается (точнее совершалась, сейчас наверняка их стало значительно меньше) в спекулятивных целях. При таких сделках, в большинстве случаев, количество ДСК не меняется: как была квартира на рынке аренды - так и осталась, или была "действительно свободная квартира" - так и осталась действительно свободной.
И вот, подавляющее большинство тех людей, которые реально могут достать из кармана сумму достаточную для покупки, в жилье не нуждаются, для них это просто бизнес, выгодное вложение денег. То есть, в результате таких сделок меняется собственник, но количество ДСК не меняется. А при падающем рынке их интерес к покупкам с каждым месяцем снижается, ДПП становится все меньше...

Цитата:

"Прорвет" типа начнет токадаражать? Ню-ню...

а с чего вы это взяли?

2 Арсений и Allexandro

Мне кажется, вы в разы преувеличиваете процент ДСК и в разы преуменьшаете процент ДПП.
Есть огромная разница в понятиях "продавец продаёт" и "продавцу очень нужно продать".
Вам хочется верить в лучшее, т.е. в то, что на одного ДПП припадает 10 ПОНПов, и я вас понимаю.
Но на самом деле покупателей нет не по причине крайне малого процента ДПП, а потому что ДППшники ждут дальнейшего снижения цен.
Проанализировав динамику общего снижения цен по времени - можно сделать вывод что кол-во ПОНПов ограничено и они неспособны ускоряюще повлиять на рынок , который напоминает очень густой джем. Не хочет вываливаться из кастрюли, хотя кастрюля полностью опрокинута.

Цитата:

Мне кажется, вы в разы преувеличиваете процент ДСК и в разы преуменьшаете процент ДПП.

Возможно, тут спорить не буду. К сожалению, думаю не ошибусь, когда скажу, что и я и вы не способны даже приблизительно озвучить цифры ДСК и ДПП.

Цитата:

Есть огромная разница в понятиях "продавец продаёт" и "продавцу очень нужно продать".

Согласен! И это единственная причина почему цена падает медленно.

Уточню, на мой взгляд: причина медленного падения вовсе не в том, что нет, или мало, "действительно свободных квартир". А именно в том, что нет особой нужды продавать эти ДСК. Люди по своей природе не хотят фиксировать убытки, пока есть надежда на дальнейший рост - продают только те, кому очень нужно продать.

Но, имхо, это до поры до времени. Чем дольше и стабильнее цена будет падать - тем больше у владельцев ДСК будет желания их продать. Тут полностью аналогично, но обратно, тому как было при росте: чем быстрее и стабильнее цена растет - тем больше желающих купить.
Согласитесь, в 2001 году, желающих купить квартиру в Киеве, было значительно меньше чем в 2007. Психология однако...

Цитата:

Но на самом деле покупателей нет не по причине крайне малого процента ДПП, а потому что ДППшники ждут дальнейшего снижения цен.

Не согласен!
Мне, все же, кажется, что покупателей мало, как раз по причине крайне малого процента ДПП при нынешних ценах. У большинства желающих купить - банально недостаточно денег. А у тех, у кого есть деньги, без роста цен - нет желания покупать. Какие же они тогда ДПП без желания покупать?
Вот и стоит рынок (точнее очень медленно двигается в сторону снижения цен).
А списывать малое количество сделок на хитрость ожидающих покупателей, томящихся на куче свободных денег, как-то не логично...

Приблизительный рассчёт ДСК в процентном выражении из числа продающихся квартир, возможен практикующими риелторами.
Величина ДПП вообще относительна. Выявить потенциального ДППшника трудно даже риелтору. Но на этом форуме потенциальных ДППшников 90%, поэтому то что их общая величина мала - иллюзорное восприятие действительности. Другой вопрос насколько ДПП могут потянуть по своим возможностям. Но это и предусматривалось изначально, я давно уже говорю что во время кризиса спрос на подавляющее большинство товаров и услуг (включая недвижимость) стремится в эконом-сегмент. Поэтому обвал элитки и бизнес-класса конечно возможен.

Цитата:

Чем дольше и стабильнее цена будет падать - тем больше у владельцев ДСК будет желания их продать. Тут полностью аналогично, но обратно, тому как было при росте: чем быстрее и стабильнее цена растет - тем больше желающих купить.

Это так. Но вот при низком проценте ДСК, рынок ведёт себя нервозно, это отражается при росте рынка повышенным ростом цен, а при спаде - замедленным спадом. Вобщем, низкий ДСК даёт "раннее зажигание" рынку.

Кстати а почему не мониторят только покупателя с 400 штуками , а почему не мониторят ,продавца , который продаёт недвижимость свыше 400 тыс грн?

Цитата:

Кстати а почему не мониторят только покупателя с 400 штуками , а почему не мониторят ,продавца , который продаёт недвижимость свыше 400 тыс грн?

По идее, мониторят все сделки (вернее, их участников), которые вызывают сомнения. И стоимость тут далеко не на первом плане (хоть от 1 гривны и до бесконечности). Сделка на очень маленькую сумму тоже бывает подозрительной.

По словам представителей Госкомфинмониторинга, цифра 400000гривен в данном случае несет формальное требование к посредникам. А именно, те посредники, которые осуществляют или планируют осуществлять сделки на такую сумму, должны зарегистрироваться в Госкомфинмониторинге.
На практике это означает, что должны зарегистрироваться все посредники, принимающие участие в сделках купли-продажи на киевском рынке недвижимости.
Сам факт, что такой посредник не зарегистрировался, уже вызывает вопросы у правоохранителей.

Цитата:

а с чего вы это взяли?

Ну,
просто хомяки пытаются максимально отложить зделку.... но в декабре "прорвёт"...
Если прорвет, значит начнут покупать и тогда продаваны поднимут цену... тут же!:)

Смешно ), вот Вам и планета Оболонь !
Было 1575 , а теперь Индекс стоимости жилья Киева в текущем месяце 1573 !!!

Вот Вам и рост на лицо!!!
Вот для чего рисуются рост , чтоб потом упасть , но выше
предыдущего значения !!!

Да уж !!!

Цитата:

Смешно ), вот Вам и планета Оболонь !
Было 1575 , а теперь Индекс стоимости жилья Киева в текущем месяце 1573 !!!

Вот Вам и рост на лицо!!!
Вот для чего рисуются рост , чтоб потом упасть , но выше
предыдущего значения !!!

Да уж !!!

Можете пояснить суть того, что хотели сказать?
За сентябрь месячный индекс стоимости снизился на три пункта (с 1576 до 1573). Это примерно 0,2%.
Недельный индекс стоимости в сентябре медленно рос. Но затем рост прекратился. И в последнюю неделю сентября недельный индекс снизился на 5 пунктов (с 1578 до 1573 - примерно 0,3%). Ко всему прочему, сказалось небольшое изменение коэффициентов, с помощью которых мы учитываем цены торгов и продаж. Эти коэффициенты мы обычно корректируем раз в месяц по итогам прошедшего месяца.
Подобные изменения весьма незначительны (ИМХО). И описывают происходящие процессы в условиях отсутствия официальных данных о сделках и ценах.

Таблицы и графики как то не соответствуют между собой

Цитата:

Таблицы и графики как то не соответствуют между собой

Поясните, в каких таблицах и графиках Вы усматриваете несоответствие, в чем оно проявляется?
Если усматриваете несоответствие между таблицами и графиками цен продаж, то в статье есть пояснение этому

Цитата:

Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

Владимир, чтобы было больше доверия вашей инфо Вы бы писали что было столько то сделок (за этот квартал в этом году прошлом и т.д.)
а так куча недосказаности вот и доверяя не много, учитывая что вы заинтересованы в представлении инфо в определенном свете. но у вас хотя бы комментарии более адекватны

а хлопцы из св-недвижим, риал-друзив, и т.п. вообще пытаются лапшу откровенно навешать перемешиваю правду с полуправдой, что-то замалчивая

у меня только один вопрос зачем? от этого что у покупателей денег добавиться
реальный ответ только один чтобы заставить туповатых продаванов держать цены а самим потихоньку фиксить убытки сливаю свою инвестнедвижимость

Цитата:

Владимир, чтобы было больше доверия вашей инфо Вы бы писали что было столько то сделок (за этот квартал в этом году прошлом и т.д.)

Если б мы знали сколько всего сделок по Киеву, то (наверное) писали бы. А мы можем лишь оценивать (в основном, по косвенным данным). А поскольку подобная оценка весьма и весьма приблизительна, то не публикуем ее.

Так что за подобной информацией - к государственным структурам. В их распоряжении государственные реестры и официальные сайты.
При желании могли бы оперативно публиковать еженедельную статистику операций с недвижимостью.
Или хотя бы ежемесячную статистику.

ну вы же пишите что базируясь на сделках с нашим участием
и бизируясь на сделках инфо о которых нам известна - что мешает написать их количество?

он хлопцы из свдевелопмента точное количество приводят... небось акуратный бухучет ведут по всему киеву- ну с ними все ясно - они на лоха надеются....

а вы если хотите чтобы к вашей инфо было доверие нужно больше инфо раскрывать... посмотрите например на американскую аналитику, конечно у нас другой рынок, но и при наших условиях его можно сделать более прозрачным силами учасников рынка... была бы только заинтересованность

Цитата:

ну вы же пишите что базируясь на сделках с нашим участием
и бизируясь на сделках инфо о которых нам известна - что мешает написать их количество?

Не с "нашим участием", а с участием ПО.
Это, во-первых.
Во-вторых, во всем есть свои плюсы и минусы.
Очевидно, в данном случае минусов больше.