ЖК "Місто Сад" ("Первый парковый квартал"), с. Белогородка - "DCG"

Полиграфист, +100 за оптимизм!
Газовый генератор не работает без газа, а котел - без электричества....
Пока у меня больше вопросов, чем ответов, и из них газ - самый пугающий...
В -20 в степи электричеством не натопишь, да ещё и при 3-х стеклянных стенах.
Вы там где-то газопровод видели?.
Например, в Крыму возле Алупки газовые трубы есть уже 5 лет, а город к газу не подключен...
Стремно как-то встрявать в МС...

Полиграфист, спасибо за детальный анализ. Согласна, риски вседа есть. Но я лично сплю и вижу, когда перестанем снимать квартиру и постоянно угождать "зевшимся" хозяйкам сьёмных квартир. В своей квартире можно и в поле жить.

Цитата "Sedoy Djo":

Полиграфист, +100 за оптимизм!
Газовый генератор не работает без газа, а котел - без электричества....
Пока у меня больше вопросов, чем ответов, и из них газ - самый пугающий...
В -20 в степи электричеством не натопишь, да ещё и при 3-х стеклянных стенах.
Вы там где-то газопровод видели?.
Например, в Крыму возле Алупки газовые трубы есть уже 5 лет, а город к газу не подключен...
Стремно как-то встрявать в МС...

Но зато как будет классно если все получится!

Цитата "Мария_":

Очень счастливых в будущем(я на это очень надеюсь!!!! ) обдадателей жилья прошу так же присоединяться и рассказать как они решились на покупку.

Я свой ход мысли описывал в начале ветки.
//forum.domik.ua/zhk-msto-sad-t23151-160 .html#p345777
Вроде как реалистичный вариант становится все более реальным. Только квартал таунхаусов стал меньше...

Цитата "roma7089":

Я свой ход мысли описывал в начале ветки.
//forum.domik.ua/zhk-msto-sad-t23151-160 .html#p345777
Вроде как реалистичный вариант становится все более реальным. Только квартал таунхаусов стал меньше...

по поводу квартала таунхаусов мне сказали еще в сентябре, что, скорее всего, он будет 1, а не запланированных 2, т.к. спрос больше, ну и заработают МС тоже больше с многоэтажок. Но вообще они будут смотреть по спросу на момент окончания первого квартала. Если будет, то построят еще один, а нет - многоэтажки, что, в принципе, тоже хорошо)

Цитата "Полиграфист":

:) Я не назвал бы себя специалистом в области грамотного финансирования. Я специалист в другой области.
Что касается решения купить таунхаус по общему мнению в "сомнительном месте".

Вы знаете что живя в обычной квартире в Киеве Вам не пренадлежит земля под домом? :) Но Вас же почему то не беспокоит вопрос что Вас завтра будут выселять.

Скажем так. Принимая решения инвестирования в таун хаус я определил для себя определённый набор рисков и провёл их оценку с точки зрения подходят они мне или нет.
Всё что нужно знать при инвестировании - риск есть всегда. Хоть в таунхаус, хоть в квартиру, хоть в дом.

При определении рисков я для себя выделил следующие основные категории рисков:
1. Риск земли.
2. Риск недостроя.
3. Риск коммуникаций.
4. Риск не выполнения задуманное концепции городка.

Теперь подробнее как я для себя их определял.
1. Риск земли.
Таун хаус который я купил стоит на земле 3222480400:05:005:179
Назначение земли 02.01 (Для будівництва і обслуговування житлового будинку).
То есть строить можно.
Земля принадлежит физическому лицу, который заключил договор суперфиции с ЖБК "Трипилля" (членом которого Вы становитесь оплачивая взносы).
По договору суперфиции мы имеем несколько важных моментов:
1. Всё что построено на земле этого физического лица принадлежит ЖБК "Трипилля" (членом которого Вы являетесь). Это хорошо.
2. Земля переходит в собственность по договору купли продажи между физ.лицом (владельцем земли и ЖБК "Трипилля"). Это хорошо, так как если бы этого договора не было, то после окончания договора суперфиции, владелец мог потребовать вернуть землю в первоначальное состояние :)) (снести постройки).
Договор суперфиции позволяет застройщику членом которого Вы являетесь строить на не купленном пока участке земли не переживая что постройки станут собственностью первоначального владельца земли.
Для простоты Вашего понимания я попробую написать схематично этапы перехода права собсвенности от одного участника к другому.

1.1. Начало: Владелец земли физ лицо (не Вы и не застройщик), постройки на земле то же его.
1.2. Заключается договор суперфиция: владелец земли физ.лицо, постройки на земле ЖБК "Трипилля"
1.3. Заканчивается договор суперфиция, ЖБК "Трипилля" оплачивает по предварительно заключенному договору сумму за землю: владелец земли ЖБК "Трипилля", постройки на земле ЖБК "Трипилля"
1.4. После постройки таунхауса и передачи всех документов на дом, вы получаете право собственности: владелец земли ЖБК "Трипилля", владелец постройки ВЫ.
1.5. После введения в эксплуатацию ЖБК "Трипилля" передает Вам в течении 4 месяцев право на землю: владелец земли Вы, владелец постройки Вы.

Всё. Вот так за 5 этапов от пустого поля и первоначального владельца земли до Вас доходит права собственности на участок и на дом.

Теперь риски первого пункта.
- если договор суперфиции не подделка, то юридически всё ок. У меня только копия. Верю что есть оригинал :)) Проверить не сложно, я не проверял и не хочу.

- что бы дойти до пункта № 3, когда земля становиться ЖБК "Трипилля", этому самому ЖБК нужно заплатить за эту землю первоначальному собственнику.
Я не знаю сумму договор на землю, а так же условия договора купли продажи межу первоначальным собственником и кооперативом. И вообще я так думаю что смысл этого договора (суперфиции), не платить за землю сразу (а собрать деньги от первых собственников). Я не вижу греха в том что бы строить за счет денег инвесторов. Главное не сбегать с ними :)) Продолжаю мысль... Учитывая что продажи идут, 3 мировая война не началась, уверен что за землю они рассчитаются.
Проверить это можно 27.04.2014, когда заканчивается договор суперфиции. Если первоначальный собственник не пригонт эксковатор для снова домов, значит всё в порядке :)
Я не знаю имею ли я юридическое право требовать подтверждения оплаты договора купли продажи земли межу первоначальным собственником земли и ЖБК "Трипилля", так как наши договора не предусматривают такого требования или определения и мы не являемся участниками сторон такого договора. Можно просто спросить у ЖБК. :) Если земля будет оплачена (может она уже оплачена, я не знаю), то 1.1.,1.2,1.3 схемы перехода собственности проходит нормально.

- далее переход права собственности от ЖКБ к Вам осуществляется по основному договору: Вы платите паевые взносы, Вам строят. После постройки Вам дают все документы документы что бы Вы уже самостоятельно в государственных органах регистрировали своё право собственности.
(документы: документы на землю, присвоение объекту адреса, документ что объект принят в эксплуатацию, документы что Ваш дом оплачен Вами полностью, документы кооператива и так далее).

Из всего перечня документов что бы получить Ваше право собственности самый главный: документ который подтверждает, что объект принят в эксплуатацию.
Если кратко: дом должен быть построен, отвечать всем нормам законов, в нем должна быть вода, свет и канализация (газ не является обязательным требованием что бы дом приняли в эксплуатацию).
Так вот. Тут от Вас мало что зависит, всё зависит от застройщика ЖБК "Трипилля".
Но мы обязаны рассмотреть эти риски:

Для определения рисков мы исключаем те элементы риска, которые по своему определению не должны учитываться.
Например, это же очевидно что проект таунхауса или дома перед постройкой должен быть утвержден проектным институтом, тех.надзоров и другими органами. Мы не будем предполагать что построенный таунхаус не будет принят в эксплуатацию, потому что изначальный проект был бракованный и подлежит сносу :)) Уверен что с проектной документацией там всё в порядке. Так как я покупаю таунхаус а не дом, то и оцениваю риски проекта таунхауса: ленточный фундамент, плиты перекрытия кирпичная кладка. Запас прочности там очень большой.

Соответственно мы рассматриваем риски не ввода в эксплуатацию базовыми строительными категориями:
- постройка помещения (риск № 2 - риск недостроя)
- вода (Риск № 3 - коммуникации)
- свет (Риск № 3 - коммуникации)
- канализация (Риск № 3 - коммуникации)

2. Риск недостроя.
Оценка рисков недостроя архисложная задача (если конечно подходить к этому с точки зрения профессиональных инвесторов). Тут идёт в учет не только оценка благонадежности компании, её активы, репутация, построенные ранее объекты, но и общая ситуация в стране, районе строительства, наличие спец.объектов в радиусе: линии ЛЕП, военные объекты, ген.план развития города/района (вдруг там магистраль хотят проложить через 10 лет).
Безусловно все риски предусмотреть не удастся даже суперинсайдерам и профессионалам, что уж говорить об обычных людях таких как мы :) Так, поверхностная оценка и вера в вечное "авось" :)

Отбросим внешние риски планетарного масштаба, и масштаба страны. Крым профукали, остальное вроде должно остаться как есть. В глобальные конфликты между Россией и Украиной не верю, район Белогородки вроде как спокойный, по-этому остановимся на локальных рисках.

Что мы знаем о застройщике? Ничего :) Ходят слухи что они построили что-то в Хмельницком. Вроде как на форуме даже были собственники это подтверждающие. Скажем так. Застройщик попробовал построить 3-4 дома. У него вроде как получилось и он решил построить город на 50 000 человек. Круто. Амбициозно. Но в какой стране мы живем?! От революции до революции :) Кто его знает, к какому клану принадлежит владелец всего мероприятия? Знаю случаи как в период революции некоторые директора крупных предприятий особо приближенные к семье Януковича сбегали за границу.

Оптимистические сотрудники Мисто Сада говорят что закончат город в 2017 году. Но это нужно строить по экспоненте. То есть 1 дом, потом же за такой же срок 2 дома, 4 дом и так далее. Для реализации такого сценария нужны две вещи: неограниченный доступ к финансовым ресурсам (при условии что покупка инвесторами будет не по экспоненте) и супер-команда координаторов, управленцев, надежных подрядчиков, поставщиков. Потому что управлять стройкой одного дома - это одна песня, но управлять стройкой 10 или 30 домов одновременно. У меня друг в строительном бизнеса, строит торговый центр. Так вот бывает задерживают поставки жидкого бетона а слой нужно заливать до высыхания нижнего, и в итоге приходилось сбивать тонны нижнего слоя постройки из-за задержки в несколько часов поставщиков с бетоновозами. Координировать же стройку нескольких объектов множит неконтролируемые расходы.
К чему я веду. К тому что эти неконтролируемые расходы и перерасход, хорошую команду, нужно закладывать в цену, что будет гораздо Выше текущего предложения Мисто Сад. А значит всё будет иди не экспонентально а линейно: Один строят, второй отделывают, на третьем фундамент закладывают. И так далее.
Значит более реальный сценарий - это постепенная застройка территории в ближайшие 5,7,10 а может быть и более лет.
А Вы уверены что ничего не поменяется за эти годы? Но это уже риск № 3 не реализация городка.

Таким образом риск № 2 (недостроя именно моего таунхауса) почти на 100% связан только с застройщиком а не с внешними факторами. Для оценки этого риска мы разделим риски на 2 категории:
- финансовые риски
- риски не финансовые :)

К финансовым рискам можно отнести:
- риск потери всех денег
- риск потери части денег

К не финансовым рискам:
- риск временно жить на стройке
- риск искать себе новый объект инвестирования

По финансовым рискам.
Как я уже и сказал, наш застройщик молодая (в плане репутации) компания. Объектов строительства (под тем именем что сейчас) не много. По-этому примем за аксиому что объект инвестирования - компания САД, рискованная. Рискованная инвестиция - не значит плохая.
Инвестиции бывают разные, не рискованные, среднерискованные, и очень рискованные.
Риск и доход по инвестиции безусловно взаимосвязанные величины, но связаны они уровнем соотношения риск/отдача а не с самим принципом прибыльности. Если привести простой пример: Вася вложил в 2008 году в самую безопасную инвестицию - золото. Через 5 лет Вася потерял 20% своего капитала, потому что золото с 2008 по 2013 снизилось на 20%. То есть как видим инвестиция не рискованная а дохода нет.
В рискованных инвестициях обычно действует правило - вкладывай столько, сколько не жалко потерять, не вкладывайте всю сумму.

Я заключил договор с ЖБК Трипилля по принципу построили-заплатил.
То есть очевидно что ЖБК Трипилля - рисковый проект, и вкладывать 100% стоимости объекта - чистой воды безумство. Я в этой ветке уже показывал скан-копию своего приложения, где этапы строительства разбиты на 4 части: фундамент, коробка, внутренние работы, декларация готовности.
В данный момент на участке моего таунхауса лежит фундамент, и следовательно я заплатил первые 30%.
После того как будет построена коробка - заплачу вторые 30%.

Мои финансовые риски:
- риск потерять часть денег (30%) в случае если земля так и не перейдет в собственность ЖБК Трипилля когда договор суперфиции закончиться. Под потерей денег подразумевается временная заморозка вложенных средств пока идут возможные судебные разбирательства. В конечном итоге можно будет вернуть часть этой суммы или не вернуть ничего. Это и есть тот осознанный риск на который я иду.

- риск потерять часть или незначительную часть, если я захочу разорвать договор с ЖБК Трипилля. Главным условием нужно будет найти желающего купить у Вас недострой.

Не финансовые риски.
Если стройка всё-таки идет, но не так быстро как планировалось.
Тут у всех будут индивидуальные риски. Если у Вас это второй или третий объект строительства а Вы живете в своей квартире, возможно для Вас эти риски будут не критичны.

Но я продал свою квартиру для покупки таунхауса. И всё что я могу делать - снимать квартиру пока идет стройка, думаю не я один. Получается что ответственность застройщика за просрочку будет 1000 грн в месяц. А сколько стоит аренда квартиры Вы наверное знаете. Получается в случае просрочки строительства у меня будут ежемесячно убытки по вине САДа не менее 3000 грн в месяц.
Это не считая возможных процентов за прокрутку денег (больше касается тех кто заплатил 100% за объект и получил просрочку в 1 года). в гривневом эквиваленте при текущих ставках потеря около 80 тыс. грн. то ест более 6000 грн в месяц. Но это не финансовый риск - а упущенная выгода. Финансовым риском будет только переплата за арендованную квартиру при просрочке стройки. Тут проскакивала информация что одному инвестору прописали сумму компенсации за просрочку более 1000 грн в месяц (то ли 2000, то ли 2500). Но это скорее всего исключение их правил чем правила. Видимо хорошо умеет договариваться. :)

Общее резюме по финансовым рискам: риски есть, но благоприятные условия договора с ЖБК Трипилля позволяют их минимизировать. Негативным фактором является скрытность застройщика. Официальные ответы на форуме касаются только не значительных мелочей. Глобальные вопросы всегда остаются без ответа. Тут уж каждый сам решает как и выбивать (ответы). В персональном общении или как либо ещё.

Общее резюме по не финансовым рискам:
Риски жить на стройке в ближайшие годы, риск не постройки всего городка, как следствие не реализация ожиданий жить в рае :) Очень вероятно что общий план городка на которые все пускают слюни поменяется ещё не раз. Он уже поменялся. То что Вы видите на сайте - уже будет по другому, например в части таунхаусов. Их будет меньше чем планировалось. Что ещё поменяется? Да что угодно.
Далее в договоре нигде не написано и написано быть не может, что застройщик обязуется построить всю инфраструктуру - дороги, сады, парки. Может это будет скучный, унылый, грязный район без деревьев с безликими высотками. А может будет красиво как на картинке? Зачем строить парк за свои деньги, когда можно заработать дополнительно построив вместо парка высотку. Вы думаете они об этом не думают? Да постоянно..
Моё личное отношение. Даже если не построят задуманное, обнесем всю территорию таунхаусов красивым забором и объявим референдум об отделении :)
По сути первые инвесторы получают право низкой цены в обмен на ряд неудобств: не развитая инфраструктура, стройка под окнами. Даже в договоре есть такой пункт: Застройщик уведоимил, а инвестор принял к сведению что в ближайшие годы будет жить на стройке :) (пункт 12.9 основного договора).

Риск коммуникаций.
Как мы знаем застройщик нам обещает: газ, электричество, воду и канализацию.
Для сдачи в эксплуатацию достаточно все кроме газа.
Рассмотрим эти риски.

Я уже говорил ранее что один из недостатков этого застройщика - скрытность.
Тайны порождают слухи, слухи порождают панику. Тут два варианта: либо застройщик не хочет об этом говорить, либо что-то скрывает. Оба варианта - минус.

Поговорим о главных коммуникациях: вода, электричество, канализация.
Когда объект сдается в эксплуатацию проверяется наличие самих комуникаций, а не как и каким образом эти коммуникации к Вам попадают или уходят от Вас в виде стоков. Безусловно существуют нормы и госты, но всё равно есть очень много нюансов: приятных и не очень.

1. ВОДА.
Без воды никак. При сдаче в эксплуатацию дома у Вас будет вода. Но есть ньюанс. :)
В обычной квартире вода подается центральным водоснабжением от речки, через фильтры и очистные сооружения, насосные станции и к Вам в кран. Всё стабильно. Напор стабильный, стабильное отключение летом. Стабильно воняет хлоркой. И всех устраивает.
С Мисто Садом другая история. Воду они качают из собственной скважины. И тут возникает много вопросов.
Начнем с того, что если бы я был застройщиком, я бы прежде всего сделал большой раздел на сайте с названием "ВОДА", где все бы потенциальным инвесторам рассказывал: откуда берется вода в городке, какой тип и глубина скважины, какие результаты проверки качества воды из скважины, какой предположительный запас воды в скважине, на сколько первая скважина рассчитана по мощности потребления, и когда нужно будет бурить новые скважины, альтернативные варианты подачи воды в случае недостатка мощности скважин при росте городка и другую важную информацию о воде.
Но они не я, а жаль. То есть всё что мы знаем, что воду нам продает Мисто Сад. Этой информации крайне не достаточно. Очередной минус застройщика
Риски связанные с водой я оцениваю как минимальные. Во первых у нас много водоносных горизонтов, во вторых у таунхаусов есть 30 метров квадратных земли. В самом крайнем случае можно пробурить :) Счастливым обладателям квартир такой фокус выполнить не получиться.

2. ЭЛЕКТРИЧЕСТВО
Все те же проблемы что и с водой - скрытность, тайны, застройщика. Минимум инфорации.
Что нам нужно знать про электричество? То что оптимальное его количество на 1 таунхаус, или среднюю квартиру: 10 киловат.
Безусловно застройщик обязан был просчитать весь потенциал потребителей. Я не знаю сколько всего планировалось точек подключения (квартир, домов). Но если взять среднее: 50 000 потенциальныйх человек делим на 3 человека в семье = 16000 точек * 10 киловат = 160 мегават. Есть ещё потребление электричества самим городом: освещение улиц, работа оборудования, насосов подачи воды, насосов канализации и очистки.. вообщем не мало. Где информация на сайте застройщика о том, какую мощность выделили городу, какой потенциал и план выделения, сколько выделили на первом этапе? ПУСТОТА.
Даже в договоре нет ни слова о выделенной мощности. Вот серьезно, без шуток. Написано что обязаны сделать разводку по стенам и всё :) Даже без гарантии подключения дома к электросетям. Очевидно что без подключения к сетям они не смогут сдать дом (таунхаус), и не закроют с нами договор, но всё равно слишком много вопросов, на которые застройщик должен отвечать самым подробным и развернутым образом.
Риски связанные с электричеством.
Опять же для квартир рисков больше. В случае нехватки они вряд ли что смогут сделать.
У владельцев таунхаусов есть очень хороший вариант - газовая электростанция на линию таунхауса. Не так что бы это было дешёвое электричество, но и супердорогим его назвать тоже нельзя. Лично у меня будет маленький персональный газовый генератор на 5-8 киловатт (для таунхауса хватит). Я его запитаю на автоматическое включение при отключении электричества. Общий бюджет с автоматикой 10 000 грн - не критичная сумма для независимости.
Вывод: даже в случае если что-то пойдет не так у застройщика, владельцам таунхауса можно решить вопрос с электричеством путем установки газового генератора при наличии газа.
Ну и очередной раз: ЗАСТРОЙЩИК ДОЛЖЕН ИНФОРМИРОВАТЬ О ВСЕХ АСПЕКТАХ СТРОИТЕЛЬСТВА И СВОЙСТВАХ КОММУНИКАЦИЙ объективно, во время и правдиво. Сейчас это примерно так: "- Алё, это Мисто сад? Когда будет газ? - Скоро!"

3. КАНАЛИЗАЦИЯ.
Без шуток это самый, самый серьезный вопрос. По этой теме уже тут столько баек было. Но факт на лицо - решение канализации самая сложная задача для застройщика. Можно построить дом и не получить разрешение на его сдачу без решенного вопроса канализации. Таких случаев сплошь и рядом. Почему? Все очень просто.
Среднее потребление канализации 1 человека = 200 литов в сутки. Это и вода для мыться посуды, и слив бочка туалета, и принятие душа/ванной. Может быть чуть меньше и у всех по разному, но рассчитвают мощности примерно из этой цифры. А это значит что городок МистоСад будет производить 50 тыс. человек * 200 литов = 10 000 000 литров в сутки при максимальной мощности. Тут возникает множество вопросов и в том числе из первого пункта о воде. А сколько скважина которую пробурил застройщик может давать?
Что мы знаем о скважинах? Хорошая скважина в частном доме даёт 2000 литов в час, то есть 50 000 литров в сутки. Значит нужно 200 таких скважин что бы удовлетворить спрос. Понятно, что пробуренная скважина может быть больше. А на сколько? И сколько ещё будет пробурено? Вопросы, вопросы, вопросы.
Продолжаем про канализацию. 10 млн. литров стоков в сутки - это много.
Всё что мы знаем от Миста Сада, что сейчас стоят некие секретные нанотехнологические суперсовременные очистные сооружения, расположение которых никто не знает. Что это за сооружения, какая у них производительность, что на выходе? Будет ли вонять? Никто не знает. В будущем со слов застройщика будет подключение к центральной канализации. Но.. когда космические корабли бороздят просторы вселенной...
Риски канализации. Даже если что-то пойдет не так - выроем персональный септик. Много место не занимает. Опять же легче осуществить владельцам таунхаусов.

4. ГАЗ. А у нас в квартире газ. А у Вас? Ходят слухи... да ну их. Всё будет хорошо. :)

Таким образом, Мария, я просчитывал риски. То есть не достроят: достроим, не дадут воду - пробурим скважину, не дадут свет - поставим генератор, не будет канализации - построим септик. Зачем нам это нужно? Так жить же веселее! :)
Удачных инвестиций.

при таких рисках проще купить в белогородке пару соток земли (2-3т$) и самому построить такой таун-хаус дешевле будет не верите посчитайте сами.

Цитата "roma7089":

Я свой ход мысли описывал в начале ветки.
//forum.domik.ua/zhk-msto-sad-t23151-160 .html#p345777
Вроде как реалистичный вариант становится все более реальным. Только квартал таунхаусов стал меньше...

Я с Вами полностью согласна, что реалистичный вариант(построено около 10-20 домов и пару линий таунхаусов) тоже терпимо тем более рядом супермаркеты точно будут(рядом несколько больших комплексов уже построено) а если каждый посадит по деревцу или парочке то и самим сад можно забабахать

Безумно хочется верить в оптимистичный вариант (что они сдадут первые дома и таунхаусы и все к ним подведут и народ как попрет)))И тогда просто песня))

Насчет уменьшение количество таунхаусов- все логично они строят то что купили.И пока люди не увидят что все действительно работает куча покупателей на них не появятся.Сейчас храбрецы это больше покупатели квартир...ведь это всего от 160тыс грн.И не так страшно.

Как я вижу этот вариант - покупка маленькой квартиры за 3990 за м2 в рассрочку и через год когда дом сдан и метр стоит 5000 за м2 продажу квартиры и доплата за таунхаус в размере всего лишь 240тыс(надеюсь что цены на не построенные таунхаусы будут держатся низкими). И как раз через год будет уже точно понятно можно ли жить в таких таунхаусах так как там уже будут жить первые счастливые обладатели)

Цитата "Полиграфист":

:) Я не назвал бы себя специалистом в области грамотного финансирования. Я специалист в другой области.
Что касается решения купить таунхаус по общему мнению в "сомнительном месте".

Вы знаете что живя в обычной квартире в Киеве Вам не пренадлежит земля под домом? :) Но Вас же почему то не беспокоит вопрос что Вас завтра будут выселять.

Скажем так. Принимая решения инвестирования в таун хаус я определил для себя определённый набор рисков и провёл их оценку с точки зрения подходят они мне или нет.
Всё что нужно знать при инвестировании - риск есть всегда. Хоть в таунхаус, хоть в квартиру, хоть в дом.

При определении рисков я для себя выделил следующие основные категории рисков:
1. Риск земли.
2. Риск недостроя.
3. Риск коммуникаций.
4. Риск не выполнения задуманное концепции городка.

Теперь подробнее как я для себя их определял.
1. Риск земли.
Таун хаус который я купил стоит на земле 3222480400:05:005:179
Назначение земли 02.01 (Для будівництва і обслуговування житлового будинку).
То есть строить можно.
Земля принадлежит физическому лицу, который заключил договор суперфиции с ЖБК "Трипилля" (членом которого Вы становитесь оплачивая взносы).
По договору суперфиции мы имеем несколько важных моментов:
1. Всё что построено на земле этого физического лица принадлежит ЖБК "Трипилля" (членом которого Вы являетесь). Это хорошо.
2. Земля переходит в собственность по договору купли продажи между физ.лицом (владельцем земли и ЖБК "Трипилля"). Это хорошо, так как если бы этого договора не было, то после окончания договора суперфиции, владелец мог потребовать вернуть землю в первоначальное состояние :)) (снести постройки).
Договор суперфиции позволяет застройщику членом которого Вы являетесь строить на не купленном пока участке земли не переживая что постройки станут собственностью первоначального владельца земли.
Для простоты Вашего понимания я попробую написать схематично этапы перехода права собсвенности от одного участника к другому.

1.1. Начало: Владелец земли физ лицо (не Вы и не застройщик), постройки на земле то же его.
1.2. Заключается договор суперфиция: владелец земли физ.лицо, постройки на земле ЖБК "Трипилля"
1.3. Заканчивается договор суперфиция, ЖБК "Трипилля" оплачивает по предварительно заключенному договору сумму за землю: владелец земли ЖБК "Трипилля", постройки на земле ЖБК "Трипилля"
1.4. После постройки таунхауса и передачи всех документов на дом, вы получаете право собственности: владелец земли ЖБК "Трипилля", владелец постройки ВЫ.
1.5. После введения в эксплуатацию ЖБК "Трипилля" передает Вам в течении 4 месяцев право на землю: владелец земли Вы, владелец постройки Вы.

Всё. Вот так за 5 этапов от пустого поля и первоначального владельца земли до Вас доходит права собственности на участок и на дом.

Теперь риски первого пункта.
- если договор суперфиции не подделка, то юридически всё ок. У меня только копия. Верю что есть оригинал :)) Проверить не сложно, я не проверял и не хочу.

- что бы дойти до пункта № 3, когда земля становиться ЖБК "Трипилля", этому самому ЖБК нужно заплатить за эту землю первоначальному собственнику.
Я не знаю сумму договор на землю, а так же условия договора купли продажи межу первоначальным собственником и кооперативом. И вообще я так думаю что смысл этого договора (суперфиции), не платить за землю сразу (а собрать деньги от первых собственников). Я не вижу греха в том что бы строить за счет денег инвесторов. Главное не сбегать с ними :)) Продолжаю мысль... Учитывая что продажи идут, 3 мировая война не началась, уверен что за землю они рассчитаются.
Проверить это можно 27.04.2014, когда заканчивается договор суперфиции. Если первоначальный собственник не пригонт эксковатор для снова домов, значит всё в порядке :)
Я не знаю имею ли я юридическое право требовать подтверждения оплаты договора купли продажи земли межу первоначальным собственником земли и ЖБК "Трипилля", так как наши договора не предусматривают такого требования или определения и мы не являемся участниками сторон такого договора. Можно просто спросить у ЖБК. :) Если земля будет оплачена (может она уже оплачена, я не знаю), то 1.1.,1.2,1.3 схемы перехода собственности проходит нормально.

- далее переход права собственности от ЖКБ к Вам осуществляется по основному договору: Вы платите паевые взносы, Вам строят. После постройки Вам дают все документы документы что бы Вы уже самостоятельно в государственных органах регистрировали своё право собственности.
(документы: документы на землю, присвоение объекту адреса, документ что объект принят в эксплуатацию, документы что Ваш дом оплачен Вами полностью, документы кооператива и так далее).

Из всего перечня документов что бы получить Ваше право собственности самый главный: документ который подтверждает, что объект принят в эксплуатацию.
Если кратко: дом должен быть построен, отвечать всем нормам законов, в нем должна быть вода, свет и канализация (газ не является обязательным требованием что бы дом приняли в эксплуатацию).
Так вот. Тут от Вас мало что зависит, всё зависит от застройщика ЖБК "Трипилля".
Но мы обязаны рассмотреть эти риски:

Для определения рисков мы исключаем те элементы риска, которые по своему определению не должны учитываться.
Например, это же очевидно что проект таунхауса или дома перед постройкой должен быть утвержден проектным институтом, тех.надзоров и другими органами. Мы не будем предполагать что построенный таунхаус не будет принят в эксплуатацию, потому что изначальный проект был бракованный и подлежит сносу :)) Уверен что с проектной документацией там всё в порядке. Так как я покупаю таунхаус а не дом, то и оцениваю риски проекта таунхауса: ленточный фундамент, плиты перекрытия кирпичная кладка. Запас прочности там очень большой.

Соответственно мы рассматриваем риски не ввода в эксплуатацию базовыми строительными категориями:
- постройка помещения (риск № 2 - риск недостроя)
- вода (Риск № 3 - коммуникации)
- свет (Риск № 3 - коммуникации)
- канализация (Риск № 3 - коммуникации)

2. Риск недостроя.
Оценка рисков недостроя архисложная задача (если конечно подходить к этому с точки зрения профессиональных инвесторов). Тут идёт в учет не только оценка благонадежности компании, её активы, репутация, построенные ранее объекты, но и общая ситуация в стране, районе строительства, наличие спец.объектов в радиусе: линии ЛЕП, военные объекты, ген.план развития города/района (вдруг там магистраль хотят проложить через 10 лет).
Безусловно все риски предусмотреть не удастся даже суперинсайдерам и профессионалам, что уж говорить об обычных людях таких как мы :) Так, поверхностная оценка и вера в вечное "авось" :)

Отбросим внешние риски планетарного масштаба, и масштаба страны. Крым профукали, остальное вроде должно остаться как есть. В глобальные конфликты между Россией и Украиной не верю, район Белогородки вроде как спокойный, по-этому остановимся на локальных рисках.

Что мы знаем о застройщике? Ничего :) Ходят слухи что они построили что-то в Хмельницком. Вроде как на форуме даже были собственники это подтверждающие. Скажем так. Застройщик попробовал построить 3-4 дома. У него вроде как получилось и он решил построить город на 50 000 человек. Круто. Амбициозно. Но в какой стране мы живем?! От революции до революции :) Кто его знает, к какому клану принадлежит владелец всего мероприятия? Знаю случаи как в период революции некоторые директора крупных предприятий особо приближенные к семье Януковича сбегали за границу.

Оптимистические сотрудники Мисто Сада говорят что закончат город в 2017 году. Но это нужно строить по экспоненте. То есть 1 дом, потом же за такой же срок 2 дома, 4 дом и так далее. Для реализации такого сценария нужны две вещи: неограниченный доступ к финансовым ресурсам (при условии что покупка инвесторами будет не по экспоненте) и супер-команда координаторов, управленцев, надежных подрядчиков, поставщиков. Потому что управлять стройкой одного дома - это одна песня, но управлять стройкой 10 или 30 домов одновременно. У меня друг в строительном бизнеса, строит торговый центр. Так вот бывает задерживают поставки жидкого бетона а слой нужно заливать до высыхания нижнего, и в итоге приходилось сбивать тонны нижнего слоя постройки из-за задержки в несколько часов поставщиков с бетоновозами. Координировать же стройку нескольких объектов множит неконтролируемые расходы.
К чему я веду. К тому что эти неконтролируемые расходы и перерасход, хорошую команду, нужно закладывать в цену, что будет гораздо Выше текущего предложения Мисто Сад. А значит всё будет иди не экспонентально а линейно: Один строят, второй отделывают, на третьем фундамент закладывают. И так далее.
Значит более реальный сценарий - это постепенная застройка территории в ближайшие 5,7,10 а может быть и более лет.
А Вы уверены что ничего не поменяется за эти годы? Но это уже риск № 3 не реализация городка.

Таким образом риск № 2 (недостроя именно моего таунхауса) почти на 100% связан только с застройщиком а не с внешними факторами. Для оценки этого риска мы разделим риски на 2 категории:
- финансовые риски
- риски не финансовые :)

К финансовым рискам можно отнести:
- риск потери всех денег
- риск потери части денег

К не финансовым рискам:
- риск временно жить на стройке
- риск искать себе новый объект инвестирования

По финансовым рискам.
Как я уже и сказал, наш застройщик молодая (в плане репутации) компания. Объектов строительства (под тем именем что сейчас) не много. По-этому примем за аксиому что объект инвестирования - компания САД, рискованная. Рискованная инвестиция - не значит плохая.
Инвестиции бывают разные, не рискованные, среднерискованные, и очень рискованные.
Риск и доход по инвестиции безусловно взаимосвязанные величины, но связаны они уровнем соотношения риск/отдача а не с самим принципом прибыльности. Если привести простой пример: Вася вложил в 2008 году в самую безопасную инвестицию - золото. Через 5 лет Вася потерял 20% своего капитала, потому что золото с 2008 по 2013 снизилось на 20%. То есть как видим инвестиция не рискованная а дохода нет.
В рискованных инвестициях обычно действует правило - вкладывай столько, сколько не жалко потерять, не вкладывайте всю сумму.

Я заключил договор с ЖБК Трипилля по принципу построили-заплатил.
То есть очевидно что ЖБК Трипилля - рисковый проект, и вкладывать 100% стоимости объекта - чистой воды безумство. Я в этой ветке уже показывал скан-копию своего приложения, где этапы строительства разбиты на 4 части: фундамент, коробка, внутренние работы, декларация готовности.
В данный момент на участке моего таунхауса лежит фундамент, и следовательно я заплатил первые 30%.
После того как будет построена коробка - заплачу вторые 30%.

Мои финансовые риски:
- риск потерять часть денег (30%) в случае если земля так и не перейдет в собственность ЖБК Трипилля когда договор суперфиции закончиться. Под потерей денег подразумевается временная заморозка вложенных средств пока идут возможные судебные разбирательства. В конечном итоге можно будет вернуть часть этой суммы или не вернуть ничего. Это и есть тот осознанный риск на который я иду.

- риск потерять часть или незначительную часть, если я захочу разорвать договор с ЖБК Трипилля. Главным условием нужно будет найти желающего купить у Вас недострой.

Не финансовые риски.
Если стройка всё-таки идет, но не так быстро как планировалось.
Тут у всех будут индивидуальные риски. Если у Вас это второй или третий объект строительства а Вы живете в своей квартире, возможно для Вас эти риски будут не критичны.

Но я продал свою квартиру для покупки таунхауса. И всё что я могу делать - снимать квартиру пока идет стройка, думаю не я один. Получается что ответственность застройщика за просрочку будет 1000 грн в месяц. А сколько стоит аренда квартиры Вы наверное знаете. Получается в случае просрочки строительства у меня будут ежемесячно убытки по вине САДа не менее 3000 грн в месяц.
Это не считая возможных процентов за прокрутку денег (больше касается тех кто заплатил 100% за объект и получил просрочку в 1 года). в гривневом эквиваленте при текущих ставках потеря около 80 тыс. грн. то ест более 6000 грн в месяц. Но это не финансовый риск - а упущенная выгода. Финансовым риском будет только переплата за арендованную квартиру при просрочке стройки. Тут проскакивала информация что одному инвестору прописали сумму компенсации за просрочку более 1000 грн в месяц (то ли 2000, то ли 2500). Но это скорее всего исключение их правил чем правила. Видимо хорошо умеет договариваться. :)

Общее резюме по финансовым рискам: риски есть, но благоприятные условия договора с ЖБК Трипилля позволяют их минимизировать. Негативным фактором является скрытность застройщика. Официальные ответы на форуме касаются только не значительных мелочей. Глобальные вопросы всегда остаются без ответа. Тут уж каждый сам решает как и выбивать (ответы). В персональном общении или как либо ещё.

Общее резюме по не финансовым рискам:
Риски жить на стройке в ближайшие годы, риск не постройки всего городка, как следствие не реализация ожиданий жить в рае :) Очень вероятно что общий план городка на которые все пускают слюни поменяется ещё не раз. Он уже поменялся. То что Вы видите на сайте - уже будет по другому, например в части таунхаусов. Их будет меньше чем планировалось. Что ещё поменяется? Да что угодно.
Далее в договоре нигде не написано и написано быть не может, что застройщик обязуется построить всю инфраструктуру - дороги, сады, парки. Может это будет скучный, унылый, грязный район без деревьев с безликими высотками. А может будет красиво как на картинке? Зачем строить парк за свои деньги, когда можно заработать дополнительно построив вместо парка высотку. Вы думаете они об этом не думают? Да постоянно..
Моё личное отношение. Даже если не построят задуманное, обнесем всю территорию таунхаусов красивым забором и объявим референдум об отделении :)
По сути первые инвесторы получают право низкой цены в обмен на ряд неудобств: не развитая инфраструктура, стройка под окнами. Даже в договоре есть такой пункт: Застройщик уведоимил, а инвестор принял к сведению что в ближайшие годы будет жить на стройке :) (пункт 12.9 основного договора).

Риск коммуникаций.
Как мы знаем застройщик нам обещает: газ, электричество, воду и канализацию.
Для сдачи в эксплуатацию достаточно все кроме газа.
Рассмотрим эти риски.

Я уже говорил ранее что один из недостатков этого застройщика - скрытность.
Тайны порождают слухи, слухи порождают панику. Тут два варианта: либо застройщик не хочет об этом говорить, либо что-то скрывает. Оба варианта - минус.

Поговорим о главных коммуникациях: вода, электричество, канализация.
Когда объект сдается в эксплуатацию проверяется наличие самих комуникаций, а не как и каким образом эти коммуникации к Вам попадают или уходят от Вас в виде стоков. Безусловно существуют нормы и госты, но всё равно есть очень много нюансов: приятных и не очень.

1. ВОДА.
Без воды никак. При сдаче в эксплуатацию дома у Вас будет вода. Но есть ньюанс. :)
В обычной квартире вода подается центральным водоснабжением от речки, через фильтры и очистные сооружения, насосные станции и к Вам в кран. Всё стабильно. Напор стабильный, стабильное отключение летом. Стабильно воняет хлоркой. И всех устраивает.
С Мисто Садом другая история. Воду они качают из собственной скважины. И тут возникает много вопросов.
Начнем с того, что если бы я был застройщиком, я бы прежде всего сделал большой раздел на сайте с названием "ВОДА", где все бы потенциальным инвесторам рассказывал: откуда берется вода в городке, какой тип и глубина скважины, какие результаты проверки качества воды из скважины, какой предположительный запас воды в скважине, на сколько первая скважина рассчитана по мощности потребления, и когда нужно будет бурить новые скважины, альтернативные варианты подачи воды в случае недостатка мощности скважин при росте городка и другую важную информацию о воде.
Но они не я, а жаль. То есть всё что мы знаем, что воду нам продает Мисто Сад. Этой информации крайне не достаточно. Очередной минус застройщика
Риски связанные с водой я оцениваю как минимальные. Во первых у нас много водоносных горизонтов, во вторых у таунхаусов есть 30 метров квадратных земли. В самом крайнем случае можно пробурить :) Счастливым обладателям квартир такой фокус выполнить не получиться.

2. ЭЛЕКТРИЧЕСТВО
Все те же проблемы что и с водой - скрытность, тайны, застройщика. Минимум инфорации.
Что нам нужно знать про электричество? То что оптимальное его количество на 1 таунхаус, или среднюю квартиру: 10 киловат.
Безусловно застройщик обязан был просчитать весь потенциал потребителей. Я не знаю сколько всего планировалось точек подключения (квартир, домов). Но если взять среднее: 50 000 потенциальныйх человек делим на 3 человека в семье = 16000 точек * 10 киловат = 160 мегават. Есть ещё потребление электричества самим городом: освещение улиц, работа оборудования, насосов подачи воды, насосов канализации и очистки.. вообщем не мало. Где информация на сайте застройщика о том, какую мощность выделили городу, какой потенциал и план выделения, сколько выделили на первом этапе? ПУСТОТА.
Даже в договоре нет ни слова о выделенной мощности. Вот серьезно, без шуток. Написано что обязаны сделать разводку по стенам и всё :) Даже без гарантии подключения дома к электросетям. Очевидно что без подключения к сетям они не смогут сдать дом (таунхаус), и не закроют с нами договор, но всё равно слишком много вопросов, на которые застройщик должен отвечать самым подробным и развернутым образом.
Риски связанные с электричеством.
Опять же для квартир рисков больше. В случае нехватки они вряд ли что смогут сделать.
У владельцев таунхаусов есть очень хороший вариант - газовая электростанция на линию таунхауса. Не так что бы это было дешёвое электричество, но и супердорогим его назвать тоже нельзя. Лично у меня будет маленький персональный газовый генератор на 5-8 киловатт (для таунхауса хватит). Я его запитаю на автоматическое включение при отключении электричества. Общий бюджет с автоматикой 10 000 грн - не критичная сумма для независимости.
Вывод: даже в случае если что-то пойдет не так у застройщика, владельцам таунхауса можно решить вопрос с электричеством путем установки газового генератора при наличии газа.
Ну и очередной раз: ЗАСТРОЙЩИК ДОЛЖЕН ИНФОРМИРОВАТЬ О ВСЕХ АСПЕКТАХ СТРОИТЕЛЬСТВА И СВОЙСТВАХ КОММУНИКАЦИЙ объективно, во время и правдиво. Сейчас это примерно так: "- Алё, это Мисто сад? Когда будет газ? - Скоро!"

3. КАНАЛИЗАЦИЯ.
Без шуток это самый, самый серьезный вопрос. По этой теме уже тут столько баек было. Но факт на лицо - решение канализации самая сложная задача для застройщика. Можно построить дом и не получить разрешение на его сдачу без решенного вопроса канализации. Таких случаев сплошь и рядом. Почему? Все очень просто.
Среднее потребление канализации 1 человека = 200 литов в сутки. Это и вода для мыться посуды, и слив бочка туалета, и принятие душа/ванной. Может быть чуть меньше и у всех по разному, но рассчитвают мощности примерно из этой цифры. А это значит что городок МистоСад будет производить 50 тыс. человек * 200 литов = 10 000 000 литров в сутки при максимальной мощности. Тут возникает множество вопросов и в том числе из первого пункта о воде. А сколько скважина которую пробурил застройщик может давать?
Что мы знаем о скважинах? Хорошая скважина в частном доме даёт 2000 литов в час, то есть 50 000 литров в сутки. Значит нужно 200 таких скважин что бы удовлетворить спрос. Понятно, что пробуренная скважина может быть больше. А на сколько? И сколько ещё будет пробурено? Вопросы, вопросы, вопросы.
Продолжаем про канализацию. 10 млн. литров стоков в сутки - это много.
Всё что мы знаем от Миста Сада, что сейчас стоят некие секретные нанотехнологические суперсовременные очистные сооружения, расположение которых никто не знает. Что это за сооружения, какая у них производительность, что на выходе? Будет ли вонять? Никто не знает. В будущем со слов застройщика будет подключение к центральной канализации. Но.. когда космические корабли бороздят просторы вселенной...
Риски канализации. Даже если что-то пойдет не так - выроем персональный септик. Много место не занимает. Опять же легче осуществить владельцам таунхаусов.

4. ГАЗ. А у нас в квартире газ. А у Вас? Ходят слухи... да ну их. Всё будет хорошо. :)

Таким образом, Мария, я просчитывал риски. То есть не достроят: достроим, не дадут воду - пробурим скважину, не дадут свет - поставим генератор, не будет канализации - построим септик. Зачем нам это нужно? Так жить же веселее! :)
Удачных инвестиций.

Спасибо еще раз за столь развернутый ответ- для меня он очень важный!

Вы конечно оптимист!!Я бы никогда не решилась продать квартиру,остаться без жилья и вложить деньги в рискованный обьект!

Я решусь на покупку таунхауса только посмотрев как Вы там ремонтик делаете и заселяетесь) Сейчас же думаю купить квартиру для получение прибыли и защиты грн от девальвации ну и дальнейшим намерением купить таунхаус.

1. Риск земли (я так поняла точка стоит на этапе оплаты земли?Оплатит или не оплатит....все отталкивается от этого)
2. Риск недостроя.(почему то уверена что первые дома и таунхаусы точно достроят...вот как с последующими непонятно)
3. Риск коммуникаций.(страшнавастенько...но они будут полными дыбилами если на этом этапе все бросят...потому что подведя все комункации народ к ним попрет за такую то цену)
4. Риск не выполнения задуманной концепции городка.(не самое страшное-всегда можем сами насадить деревьев и рядом инфраструктура недалеко совсем.... но очень хотелось бы)

Цитата "sergkk":

при таких рисках проще купить в белогородке пару соток земли (2-3т$) и самому построить такой таун-хаус дешевле будет не верите посчитайте сами.

построить дом это уже совсем другая сумма и совсем другое количество времени....да и цены на землю не такие уж дешевые((

Цитата "Мария_":

построить дом это уже совсем другая сумма и совсем другое количество времени....да и цены на землю не такие уж дешевые((

В Белогородке цена от 1 до 2.5 тысяч у.е. за сотку с нужным целевым назначением в зависимости от площади участка и расположения, так что, если уж быть объективными, соберись пяток единомышленников, которые под себя создают кооператив (так меньше риски пострадать от кидал при совместном бизнесе с малознакомыми партнерами, чем при схеме с просто совместной собственностью) и строят на 10 сотках 4-5 таунхаусов, то будет это все дешевле, быстрее и на порядок менее рискованно. Одна только проблема: в Белогородке центральной канализации нет. На самом деле, немного дороже можно купить землю в складчину там, где канализация есть. На проект самого таунхауса денег много не надо - продадут уже готовый сразу с авторским надзором, строителей бригаду тоже найти не особо сложно.

Цитата "GeorgeM":

В Белогородке цена от 1 до 2.5 тысяч у.е. за сотку с нужным целевым назначением в зависимости от площади участка и расположения, так что, если уж быть объективными, соберись пяток единомышленников, которые под себя создают кооператив (так меньше риски пострадать от кидал при совместном бизнесе с малознакомыми партнерами, чем при схеме с просто совместной собственностью) и строят на 10 сотках 4-5 таунхаусов, то будет это все дешевле, быстрее и на порядок менее рискованно. Одна только проблема: в Белогородке центральной канализации нет. На самом деле, немного дороже можно купить землю в складчину там, где канализация есть. На проект самого таунхауса денег много не надо - продадут уже готовый сразу с авторским надзором, строителей бригаду тоже найти не особо сложно.

Спасибо за информацию!
Я еще очень жду от Вас ответ на мой вопрос ранее)

Цитата "GeorgeM":

В Белогородке цена от 1 до 2.5 тысяч у.е. за сотку с нужным целевым назначением в зависимости от площади участка и расположения, так что, если уж быть объективными, соберись пяток единомышленников, которые под себя создают кооператив (так меньше риски пострадать от кидал при совместном бизнесе с малознакомыми партнерами, чем при схеме с просто совместной собственностью) и строят на 10 сотках 4-5 таунхаусов, то будет это все дешевле, быстрее и на порядок менее рискованно. Одна только проблема: в Белогородке центральной канализации нет. На самом деле, немного дороже можно купить землю в складчину там, где канализация есть. На проект самого таунхауса денег много не надо - продадут уже готовый сразу с авторским надзором, строителей бригаду тоже найти не особо сложно.

На самом деле нормальный участок в Белогородке не купишь меньше чем по 3000 за сотку. И это без перспективы иметь хоть какую-то инфраструктуру в ближайшие 5 лет. Да и в покупке участка своих рисков хватает. На стройку надо тратить много времени или нанимать прораба. И тоже есть свои риски - особенно если ее финансируют несколько человек. Если учесть приблизительно все расходы - то выходит в лучшем случае не дешевле. И при этом тоже есть много рисков. И если в мисте саде есть как минимум надежда иметь комфорт как в городской квартире - то в случае индивидуального строительства вы будете таких удобств гарантировано лишены.

Цитата "Мария_":

Не могли бы Вы для простых юридически не подкованных и вообще далеких от всего этого людей рассказать в целом все что Вы знаете насчет земли где сейчас строятся первые дома.
Потому что очень много коротких отдельных сообщений по этой теме и сложно понять всю ситуацию.

По двум участкам, на которых сейчас идет строительство, как уже писалось, вроде проблем нет. Конечно могут возникнуть проблемы с договорами суперфиция, срок которых скоро истекает (лично я их в глаза не видел, так что специфику условий покупки, причин наличия двух суперфициариев и их взаимоотношений я не знаю). Что напрягает: ВСЕ имеющиеся декларации оформлены на СОБСТВЕННИКА земли, как заказчика строительство, но по закону он не может быть заказчиком. С момента регистрации договоров суперфиция, заказчиком может быть только суперфициарий, а в декларациях документом на землю указано свидетельство о праве собственности, а не договор суперфиция. Чем это чревато? Например, сразу после истечения срока суперфиция (т.е. скоро), собственник земли может совершенно спокойно оформить право собственности на все построенное на себя - земля его и только его, по документам ГАСК строил тоже он.
На самом деле, есть еще один важный момент о котором тут уже писалось кучу раз, но никто, похоже, так и не удосужился это проверить. Декларации о начале строительства, это филькины грамоты - ключевым документом при отсутствии полноценного разрешения на проведение строительных работ являются Градостроительные условия и ограничения и именно их надо брать и тщательно вычитывать на предмет соответствия разрешенного заявленному застройщиком. Кто знает на самом деле сколько таунхаусов ему разрешили построить на данном участке? Кстати если с кварталом таунхаусов еще кое-как декларации проходят т.к. тут можно вписаться в 3-ю категорию, то квартал многоэтажек по декларации строить нельзя - там будет 5-я категория сложности, а декларации по 3-й категории на каждый дом (а иногда и подъезд) что есть, что их нет - так что это самострой.

Все члены кооператива дома 2-А будут заранее проинформированы о получении пакета документов для оформления права собственности, т.к. на следующей неделе будет получена Кооперативом декларация о готовности объекта к эксплуатации.Затем в течении месяца-двух будет проходить процедура получения права собственности в органах державної реєстраційної служби(ДРС) та органах БТІ.Только после этого можно будет получить ключи от квартир для выполнения ремонтных работ.[/quote]
Добрый день!
ув. Офис-менеджер ОП МС, подскажите ,есть ли уже у вас на руках декларация о вводе в эксплуатацию? Вы писали ,что она будет на этой неделе ,сегодня уже четверг. Спасибо.

Цитата "Farhooda":

Полиграфист, спасибо за детальный анализ. Согласна, риски вседа есть. Но я лично сплю и вижу, когда перестанем снимать квартиру и постоянно угождать "зевшимся" хозяйкам сьёмных квартир. В своей квартире можно и в поле жить.

О, так мы товарищи по несчастью.
вот точно так же и я мыслю. Лучше сидеть в своем бетоне, чем...
Только теперь уж получается газ будет только летом я так понял. И придется три месяца переплатить.
Но только дом без газа - это ведь не сданный в эксплуатацию дом. Ну и как теперь быть со сроками?
А газовой трубы в округе действительно не видно, или она все-таки есть?

Цитата "Ariyento":

Но только дом без газа - это ведь не сданный в эксплуатацию дом. Ну и как теперь быть со сроками?
А газовой трубы в округе действительно не видно, или она все-таки есть?

с чего Вы взяли? Без воды, канализации, света - да. А без газа - легко.
Я вот лично в своём таунхаусе при наличии газа буду ставить электроплиту. Для меня так комфортнее (учитывая наличие детей). И духовку тоже электрическую. Газ будет только для подогрева воды и теплого пола.

Цитата "Полиграфист":

с чего Вы взяли? Без воды, канализации, света - да. А без газа - легко.
Я вот лично в своём таунхаусе при наличии газа буду ставить электроплиту. Для меня так комфортнее (учитывая наличие детей). И духовку тоже электрическую. Газ будет только для подогрева воды и теплого пола.

Ну, в случае с индивидуальным отоплением-это действительно проблема, ведь перед ремонтом неплохо бы, что все стены хорошенько высохли, да и воды горячей тоже не будет....

Цитата "Полиграфист":

с чего Вы взяли? Без воды, канализации, света - да. А без газа - легко.
Я вот лично в своём таунхаусе при наличии газа буду ставить электроплиту. Для меня так комфортнее (учитывая наличие детей). И духовку тоже электрическую. Газ будет только для подогрева воды и теплого пола.

А почему без газа - легко? или газ не считается обязательным условием для получения статуса "сдан в эксплуатацию"?
Честно говоря мне тот газ - постольку/поскольку. Главное чтоб было электричество, интернет, вода, канализация. И парковка возле подъезда (у меня особый случай - трудности с передвижением). И чтоб дождь на голову не капал.
Все ж лучше чем в аренде :)
Плюс ко всему ключи-то выдадут только после получения собственности и всех процедур с БТИ. Это плохо.
Меня бы устроил вариант свезти все вещи и на время уехать куда-нибудь отдохнуть (например в Крым :))).
Теперь выходит и вещи не ввезешь, и квартиру съемную бросить нельзя.
Значит ждите меня в соседи по палатке, поставим палаточный городок в офисе МС.

Цитата "Natusik 1988":

Ну, в случае с индивидуальным отоплением-это действительно проблема, ведь перед ремонтом неплохо бы, что все стены хорошенько высохли, да и воды горячей тоже не будет....

Будет.
Хочу немного рассказать о котле который устанавливает САД.
Для комфортного пользования горячей водой этого не достаточно. Представьте как это работает. Вы стоит в душе, включили воду, ждёте пока нагрееться, и если Вы выключите воду, а потом снова включите будет примерно такой эффект:
- остаток горячей воды в трубе от котла до душа обольёт Вас теплой водой
- потом поток не нагретой новой воды обольёт Вас холодной
- и уже потом снова нагретая вода продолжит Вас радовать :)

Для комфортного пользования к газовому котлу желательно установить боллер.
Самое оптимальное - это купить газовый котел совмещенный с боллером.
Я так и хотел сделать при оформлении договора. Но у САДа свои фишки.
Котёл который они продают стоит примерно 5000-6000 грн, но если Вы вычитаете его из договора, то они вычитают 3000. По-этому проще его оставить, потом продать как новый и купить нужный. Ну или просто нарастить в систему отдельный боллер.

Цитата "Ariyento":

О, так мы товарищи по несчастью.
вот точно так же и я мыслю. Лучше сидеть в своем бетоне, чем...
Только теперь уж получается газ будет только летом я так понял. И придется три месяца переплатить.
Но только дом без газа - это ведь не сданный в эксплуатацию дом. Ну и как теперь быть со сроками?
А газовой трубы в округе действительно не видно, или она все-таки есть?

У нас квартира в 1а-его ещё только будут строить. Так что у нас как раз есть время собрать деньги на ремонт. Но всё равно хочется чтобы поскорей дом сдали и поскорей там люди начали жить. Так веселее :)