Как проверить потенциальных квартирантов?

Спрячь, а лучше сожги (с)))
Начинаем одно и то же перетирать, по новой.
Почему противники договора не хотят читать //zakon3.rada.gov.ua/laws/show/n0028323- 11
И не принимают, что если пустили квартиранта, это уже договор между ними, и без прописывания условий, действует ГК и пресловутая страшилка ЖК

А вы сами читали свою ссылку? Прочитайте

Цитата:

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом - це
одна із основних вимог його чинності. Якщо законом визначена
конкретна форма, в якій обов'язково має вчинятися правочин, то її
необхідно дотримуватися. У разі не дотримання цієї вимоги,
настають негативні наслідки. Наприклад, якщо договір про
купівлю-продаж житлового будинку не буде укладено у письмовій
формі і посвідчений нотаріусом, то він буде нікчемним.

Формою правочину є спосіб вираження волі його сторін.
Відповідно до статті 205 ЦК України ( 435-15 ) правочин може
вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати
форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Правочин, для якого законом не встановлена обов'язкова
письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін
засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Статья 793 ГК. Иначе он является никчемным, согласно вашей же ссылке. Нет договора в письменной форме, значит между людьми нет взаимоотношений аренды. Пустил переночевать/зашли чай попить. Никаких ГК и ЖК.

Цитата "Romson":

А как же нарушение договорных существенных обязательств: наличие факта неуплаты, например, или существенное повреждение имущества, вселение дополнительных жильцов на постоянной основе?
Факт имеется - договор расторгается.

Вы ошибаетесь. Очень ошибаетесь. Перечитайте то, что вы процитировали.

Цитата "Romson":

Не заморачивайтесь. Не будет арендатор, оставивший нормальный залог, создавать себе неприятности.
Завтра его могут попросить освободить жилище хотя бы на том основании что оно нужно для проживания члена семьи арендодателя.

Нормальный арендатор пошлет вас с таким требованием. Ненормальный спустит вас с лестницы.
Один не будет. Другой будет. Заключая договор, вы должны понимать все его последствия для себя.

Нет никаких противоречий:

Цитата:

Стаття 825. Розірвання договору найму житла
3.Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї.
Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Но договором может быть предусмотрен и меньший срок предупреждения арендатора, например 30 дней.
Это если другие аргументы (неуплата, вселение посторонних лиц или порча имущества) вам кажутся незначительными.

и опять мы начинаем пережевывать одно и тоже по кругу, самозащита, калечение арендадателя,
Вы хоть название 793 статьи и название параграфа 4 кодекса прочитали?

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ У З А Г А Л Ь Н Е Н Н Я 24.11.2008. Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними.
Статтею 205 ЦК ( 435-15 ) передбачені дві форми правочинів -
усна і письмова, хоча він може бути укладений і внаслідок
вираження волі сторонами мовчанням.

Судам потрібно мати на увазі, що за винятком випадків, прямо
передбачених у законодавчих актах, недодержання сторонами простої
письмової форми правочину не призводить до його недійсності. За
загальним правилом, у разі виникнення спору таке порушення
позбавляє сторони права посилатися для підтвердження вчинення
правочину і дійсності його умов на показання свідків, але не
перешкоджає сторонам надавати письмові й інші докази, передбачені
законодавством.

Два месяца это совсем не завтра. Да и доказать, что вы извещали арендатора будет совсем не просто.
Вот откажется он выселятся. Поменяет замки. Когда вы будете приходить с медвежатниками будет вызывать полицию и махать договором. Полиция будет вас разворачивать и отправлять в суд.

Цитата "BizCorp":

и опять мы начинаем пережевывать одно и тоже по кругу, самозащита, калечение арендадателя,
Вы хоть название 793 статьи и название параграфа 4 кодекса прочитали?

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ У З А Г А Л Ь Н Е Н Н Я 24.11.2008. Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними.
Статтею 205 ЦК ( 435-15 ) передбачені дві форми правочинів -
усна і письмова, хоча він може бути укладений і внаслідок
вираження волі сторонами мовчанням.

Судам потрібно мати на увазі, що за винятком випадків, прямо
передбачених у законодавчих актах, недодержання сторонами простої
письмової форми правочину не призводить до його недійсності. За
загальним правилом, у разі виникнення спору таке порушення
позбавляє сторони права посилатися для підтвердження вчинення
правочину і дійсності його умов на показання свідків, але не
перешкоджає сторонам надавати письмові й інші докази, передбачені
законодавством.

Юлите?
Понятно, что если нет договора, но есть например расписки в получении денег с указанием "за аренду такой-то квартиры" это меняет дело. Если же нет "письмові й інші докази, передбачені
законодавством" то и аренды нет.

юлю? статья Стаття 218. ГК и разъяснение ВС это я юлю?
а может выключите дурня и еще раз перечитаете?
//pravo.ligazakon.ua/document/view/T0304 35?edition=2013_07_04#par=843256

Цитата "Romson":

Нет никаких противоречий:

Вообще-то если вам нужно вселиться назад в свою квартиру, разорвать вы можете только бессрочный договор.

Цитата "BizCorp":

и опять мы начинаем пережевывать одно и тоже по кругу..

Давайте подведем итог

1. Если вы поселили в квартиру арендатора и, по каким-то причинам хотите его выселить, а он не выселяется добровольно или просто перестает платить - юридически правильное решение - обратиться в суд.

Если причина - порча имущества. Суд может предоставить арендатору до двух лет на его ремонт.

2. Сам процесс выселения может растянуться на неопределенное время, в приведенном вами примере суд вынес решение почти через год.

3. Краткосрочный договор (не более чем на один год) более выгоден для арендодателя тем, что процедуру выселения можно начать после двух неуплат, а периодиничность платежей можно указать в договоре (например, каждые две недели).

3.1. Истечение срока договора не означает его автоматическое прекращение. Арендодатель должен уведомить арендатора о непродлении за три месяца и иметь доказательства доставки такого уведомления. Если не уведомления - договор автоматически продлевается на предыдущих условиях.

4. Если нет письменного договора, но есть доказательства того, что есть устная договоренность, то просто поменять замки в квартире нельзя, т.к. у арендатора будет повод обратиться в суд. С другой стороны, если дело дойдет смены замков, вызова полиции и т.д. и то арендатору будет сложнее доказать законность пребывания в помещении.

5. Решение суда о взыскании задолженности по аренде, пене и т.д. не гарантирует его выполнение. Для этого исполнительная служба должна побегать за ответчиком и у него должно быть имущество, на которое можно наложить арест, банковский счет, источник дохода (работа).

Поэтому:

1. Арендовать жилье лучше людям которые могут подтвержить доход, владение имуществом (например, автомобилем) - риск неплатежей у таких квартирантов будет гораздо ниже - им есть что терять.

2. Если потенциальный квартирант отказывается содействовать с получение рекомендаций с предыдущего места жительства, с большой степенью вероятности можно утверждать что у него там были проблемы, а это является одним из показателей того, что он может создать проблемы и вам.

Собственно, для избежания головной боли и следует делать проверку потенциального квартиранта. На Западе это поняли и в 99% случаев арендодаторы работают именно по такой схеме, к тому же могут еще проверить кредитную историю, а иногда и наличие судимости. У нас необходимость хотябы элементарной проверки пока понимают немногие, поэтому квартирным жуликам в Украине будет очень хорошо еще достаточно долго.

Цитата "h1902465":

Вообще-то если вам нужно вселиться назад в свою квартиру, разорвать вы можете только бессрочный договор.

любой договор можно разорвать, НО на основании пункта договора, не просто я разрываю, потому что разрываю, а разрываю потому что п. такой-то (Стаття 651. )

Стаття 651. Підстави для зміни або розірвання договору
1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

3. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Да общий вывод по пунктам правильный, кроме, пожалуй, п. 3.1, в договоре можно прописать, что он продлевается путем обязательного заключения нового договора.

Кстати по поводу 793 статьи
вот выдержка с решения суда

Цитата:

Позивачем обрано невірний спосіб захисту своїх прав, оскільки при вирішенні даного спору потрібно застосовувати норми, які випливають саме з договору найму житла. В той же час, позивач просить визнати договір найму нікчемним (недійсним) з підстав встановлених у главі 58 ЦК України, параграф 4 «найм будівлі або іншої капітальної споруди), яка не підлягає до застосуванню в розглядуваному випадку.

Вот ещё выдержки из ГК Украины:

Цитата:

Стаття 598. Підстави припинення зобов'язання
1. Зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
2. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
Стаття 604. Припинення зобов'язання за домовленістю сторін
1. Зобов'язання припиняється за домовленістю сторін.
Стаття 610. Порушення зобов'язання
1. Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Стаття 611. Правові наслідки порушення зобов'язання
1. У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:
1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору;
2) зміна умов зобов'язання;
3) сплата неустойки;
4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Стаття 615. Одностороння відмова від зобов'язання
1. У разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом.
2. Одностороння відмова від зобов'язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов'язання.
3. Внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов'язання або воно припиняється.
Стаття 626. Поняття та види договору
1. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
3. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Стаття 628. Зміст договору
1. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Стаття 629. Обов'язковість договору
1. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Стаття 631. Строк договору
1. Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.
Стаття 638. Укладення договору
1. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Стаття 651. Підстави для зміни або розірвання договору
1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
3. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Стаття 653. Правові наслідки зміни або розірвання договору
1. У разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.
2. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
5. Якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Стаття 654. Форма зміни або розірвання договору
1. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Т.о. Договор аренды (найма) является основой регулирования отношений сторон.

Цитата "h1902465":

На Западе это поняли и в 99% случаев арендодаторы работают именно по такой схеме, к тому же могут еще проверить кредитную историю, а иногда и наличие судимости.

Арендаторы или все же арендодатели? Извините, люблю точность формулировок. И так все же сдают преимущественно через всякие спец-агенства, а не из рук в руки.

Автор, вы хоть квартиру сдали? Или второй месяц родословные квартирантов изучаете )

Цитата "Отчаянная Дoмохозяйка":

Арендаторы или все же арендодатели? Извините, люблю точность формулировок. И так все же сдают преимущественно через всякие спец-агенства, а не из рук в руки.

Нет, совсем необязательно через агенства. Речь об арендодателях. Дело в том, что на Западе судебная волокита с выселением очень затратна как по деньгам, так и по времени, и Украина не является здесь каким-то исключением с плохими законами. В своем подавляющем большинстве люди сдающие недвижимость ТАМ понимают потенциальные сложности с принудительным выселением. Поэтому поступают рационально и обдуманно. В этом процессе всего три шага: 1. Заполнение анкеты потренциальным арендатором; 2. Собеседование (звучит немного официально, но на этом этапе стороны задают друг другу вопросы и выясняют что у них взаимопонимание по условиям и проч); 3. Прозвон места работы и предыдущих мест жительства. Ни у кого из адеквантых потенциальных арендаторов такие простые вещи не вызывают замешательства.
Что еще интересно, я видел различные типовые договоры аренды ТАМ. Прописывание пени в 20% в день от суммы месячной аренды, выселение по требованию и прочие "прелести" - это число украинская специфика связанная с непонимаем того, что предварительный скрининг существенно снижает риски нарваться на мошенников, которые совсем не боятся бумажку со страшилками. Мы же постоянно читаем о различных схемах мошенничества с арендованным жильем. Частично в этом виноваты сами арендодатели, которые предоставляют жилье первому встречному. Чистая история, также, выгодна арендатору, шансы которого снять понравившуюся квартиру, в таком случае, существенно возрастают.

LeeB сказал что автор этой теме, груб с ним и перегибает палку с одной стороны насчет проверки, анкет и справок, а с другой полностью игнорирует юридическую сторону.

Поймите, на западе совершенно другое отношение к репутации и система рекомендаций там работает не только для жилья. В наших реалиях, все поголовно плюют на репутацию, а письменные рекомендации это экзотика. Но зато мозги работают в сторону обмана система, подделки или покупки справок и бумажек.

пока мы трепались на форуме как бабки на базаре, LeeB одним постом исчерпывающе ответил на название этой темы

Подскажите, пожалуйста!
Сдавали долгое время квартиру, были официально зарегистрированы в налоговой, честно платили налоги, жильцы живут уже около 5 лет, хорошие люди, регулярно платят, не было с ними никаких проблем. В связи с новым налогообложением, теща, которая занимается всем этим (собственники(мы), живут за границей) решила закрыть статус частного предпринимателя и сдавать квартиру неофициально. Забрала у аренаторов договоры аренды и переписала их просто на то, что они живут за оплату коммуналки, т.е. никаких сумм арендной платы нет, и эти договоры тоже у тещи, т.е. у арендаторов никаких договоров нет, платят они наличными, без квитанций. Планируем квартиру продавать, какие могут быть трудности в этом случае при выселении квартирантов? (за время проживания у них родилось 2 детей). Спасибо.

Цитата "GideonSword":

Подскажите, пожалуйста!
Сдавали долгое время квартиру, были официально зарегистрированы в налоговой, честно платили налоги, жильцы живут уже около 5 лет, хорошие люди, регулярно платят, не было с ними никаких проблем. В связи с новым налогообложением, теща, которая занимается всем этим (собственники(мы), живут за границей) решила закрыть статус частного предпринимателя и сдавать квартиру неофициально. Забрала у аренаторов договоры аренды и переписала их просто на то, что они живут за оплату коммуналки, т.е. никаких сумм арендной платы нет, и эти договоры тоже у тещи, т.е. у арендаторов никаких договоров нет, платят они наличными, без квитанций. Планируем квартиру продавать, какие могут быть трудности в этом случае при выселении квартирантов? (за время проживания у них родилось 2 детей). Спасибо.

Так что она переписала? Есть ли договора сдачи за коммуналку? Забрала текущие или также старые договора? Арендаторы зарегистрированны?
Если нормальные люди и платят рыночную цену, то это не очень важно. Вряд ли они будут пытаться по-рейдерски захватывать квартиру. Им проще съехать на те же деньги.

Цитата "mik":

Так что она переписала? Есть ли договора сдачи за коммуналку? Забрала текущие или также старые договора? Арендаторы зарегистрированны?
Если нормальные люди и платят рыночную цену, то это не очень важно. Вряд ли они будут пытаться по-рейдерски захватывать квартиру. Им проще съехать на те же деньги.

Забрала абсолютно все договора, включая новый о проживании за коммуналку, у жильцов на руках никаких договоров нет, они не зарегистрированы, люди нормальные, платят рыночную цену, спасибо за совет!