Инвестиция в квартиру или коммерческую недвижимость?

Похоже, что это очень высоконкурентная ниша. Реального обмена информацией я не наблюдаю. Даже на сайтах многих новостроев информации по коммерческим помещениям нет, хотя в проектах они есть.

Цитата "powerful":

Присоединяюсь к вопросу по поводу ремонта, наполнения коммерческой недвижимости. Какие потребности у арендаторов?

у более серьезных фирм и брендов - потребности сделать ремонт под себя. я бы ориентировалась на потребности конкретного арендатора, с которым планируется длительное сотрудничество. если такого нет - делайте что-то базовое

Цитата "Katya_Bila":

у более серьезных фирм и брендов - потребности сделать ремонт под себя. я бы ориентировалась на потребности конкретного арендатора, с которым планируется длительное сотрудничество. если такого нет - делайте что-то базовое

А имеет смысл делать что-то базовое при подготовке под сдачу, если еще даже нет клиента или все-таки чаще арендатор делает ремонт под себя и лучше оставить все как после строителей?

Цитата "good_friend":

А имеет смысл делать что-то базовое при подготовке под сдачу, если еще даже нет клиента или все-таки чаще арендатор делает ремонт под себя и лучше оставить все как после строителей?

чаще под себя. в 80% случаев. Есть, конечно, небольшие конторки, которые готовы расположиться в предложенных условиях, не тратя время и деньги на ремонт, но зачастую как только съезжает один арендатор и находится следующий, он сначала заходит на ремонт. Может, и базовое не стоит - смотря на какую аудиторию вы нацелены

По каким критериям вы выбираете коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, какие подводные камни? Имеется ввиду инвестирование на стадии строительства.

Или лучше покупать уже готовый объект?

Жилая

Цитата "Alex Kyiv ":

Жилая

А вот tribeca

Цитата "tribeca":

коммерческая однозначно

считает иначе...

Есть аргументы?

Почему?

Западные спецы считают что года через 3 украинская коммерческая подорожает в 2 раза. Жираф большооой, ему видней!

Цитата:

А фасадное помещение на 1 линии дает возможность обойтись без рекламы.

Фасад или нет - пофигу для салона например. Ходят все равно одни и те же в основном, по записи. Для турфирмы аналогично - инет-клиенты, случайных мизер. Магазин (продукты) тоже все знают. Все что специфично продается имеет своих постоянных и других инет-клиентов. Баня, сауна, наливайка... ну наливайка и кафе фасад рулит. Авторемонт - фасад. Массажный салон - фасад. Сувениры, подарки - фасад. Обувь, одежда, сумки, белье - фасад.

У кого какие мысли по поводу инвестирования в коммерческую недвижимость? В чем принципиальная разница с жилой, кроме порога входа?

Другие критерии подбора -- типичное "поближе к метро" -- не так актуально.
Другие проблемы: -- типичное "соседи ночью спать мешают" -- не актуально.
Другие сроки сдачи.
Бесплатный совет: судя по вопросу -- начинать не стоит.

Цитата "kvartira4":

Западные спецы считают что года через 3 украинская коммерческая подорожает в 2 раза. Жираф большооой, ему видней!

Откуда источник? Агенства такие как Colliers пока молчат. Да и предпосылок пока к этому нет.

Скорее потому что сейчас очень большая доходность по коммерческой.
Сам взял в марте фасадный цоколь в центральной части города с орендаторами и доходностю 14,4%.Орендаторы сехали,сделал ремонт(удивило как дешево это делается в коммерческой),перездал дороже,получилось 14,7годовых даже с учетом ремонта.Доллар просел и доходность по нему стала-более 16%(оплата в гривне).Итак,если брать докризисную доходность обычно 8-9%,то должно произойти или:
1)арендная ставка(в перересчете на $) упасть примерно в два раза,что возможно в двух вариантах:
а)снижение аренды в гривне,что маловероятно;
б)курс доллара должен вырасти где-то в два,а то и три раза.
2.Стоимость объекта вырасти в два раза.Но при этом и подрастает аренда,что делает невозможным доходность 8-9%.Вот поэтому ваши западные спецы и посчитали,что объекты должны вырасти в три раза,чтобы доходность была"нормальной".Где то так.

Цитата "kvartira4":

Фасад или нет - пофигу для салона например. Ходят все равно одни и те же в основном, по записи. Для турфирмы аналогично - и.

Нет, не пофигу.Поэтому 90% салонов и магазов закрывается в течение года, когда ходят свои, это катастрофа. Частая смена арендаторов бъет по арендодателю.Странно для агента со стажем не знать элементарнейшие вещи.Для интернет-магазина пофиг, фасад. торец или во выход во двор, для оптовой фирмы тоже.Хоть подвал, но они много и не заплатят, им минимальный комфорт нужен.

На сколько имеет смысл покупать коммерцию на этапе котлована/строительства? И если говорить о центральных районах, есть ли смысл покупать в новостроях или это не суть важно?

У меня родственница взяла на стадии котлована именно коммерческую недвижимость под рассрочку, думает под магазин продуктовый. Фасад конечно нужен и важен, не только жильцы ведь заходят.

Цитата "Mironoff07":

На сколько имеет смысл покупать коммерцию на этапе котлована/строительства? И если говорить о центральных районах, есть ли смысл покупать в новостроях или это не суть важно?

Смысла покупать имеется ровно на столько, на сколько и для "не коммерции".
Аналогично с новостроями: если нужен именно новострой -- "суть важно". Если нет -- не суть важно.
Но, как я уже чуть говорил два месяца назад -- не стоит...

я вас услышал, спасибо за совет все с чего-то начинают и делают ошибки, не вижу в этом ничего страшного. был бы гораздо более вам признателен за какие-то конкретные аргументы/советы, а не абстрактные вбросы. если таковых нет или не хотите делится - ок, возможно кто-то другой поделится.

Как бы так объяснить...
Это вопросы уровня "люди, подскажите как в покер деньги зарабатывать, в двух словах желательно".
А коммерческая недвижимость, несмотря на кажущеюся аналогию с жилой (это такая же квартира, только в 3/5/10 раз больше) -- она абсолютно другого подхода требует.
И судя по тому, что даже прикидка целевой аудитории на старте вызывает проблемы -- есть большой шанс деньги не заработать, а несколько наоборот. Отсюда и мой совет.