Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 01.02.2010

Цитата:

Верно констатируете. Но зачем упоминать причины, которые практически не влияют на рынок? Поймите, в нашей стране постоянно что-то происходит. То выборы, то "свиной грип" (о котором вы тоже писали в ноябре почему-то в обзорах недвижимости), то лето, то зима, то создание парламентской коалиции. Если каждая из этих причин будет преподносится как сколько-нибудь определяющая в плане деловой активности на РН - то оживление на нем наступит.... лет через 20.

Тут многое зависит от личной позиции читателя (в смысле, от личного участия в процессе).
Одно дело, если человек сидит у компьютера (или у телевизора, или просто на диване…) и размышляет о том, какие события и факторы влияют на деловую активность.
Совсем иное дело, если человек «прямо здесь и сейчас» пытается решить какие-то свои проблемы на рынке недвижимости.
В первом случае решающими факторами будут вещи достаточно глобальные и фундаментальные. А на всякие там трехнедельные гололеды можно вообще внимания не обращать…
Во втором случае многое будет зависеть от таких «мелочей», как морозы, гололед, снежные сугробы… А также от того, что кто-то уехал на пару недель (или месяцев) из Киева. А также от того, что сложно организовать просмотры из-за паники, вызванной гриппом (ну, не хотели в тот период многие продавцы с маленькими детьми или со стариками устраивать просмотры, да и потенциальные покупатели не очень рвались ходить по квартирам).
- - - - - - -

Делать репортажи о том, как люди, сидя на диванах, рассуждают о «глобальных проблемах», посетители форума могут и сами (кстати, они их и делают).

А мы каждую неделю стараемся делать «репортажи с места событий».
Этим, наверное, и интересны тем читателям, кто вышел или в ближайшее время планирует выйти на рынок недвижимости. В любом качестве: продавца, покупателя, посредника… Все они могут сверить свои наблюдения с нашими. И соответственно выступить на форуме с конкретикой. Равно как и с «размышлизмами» (практически о чем угодно).
- - - - - - - -
Можно провести определенную аналогию с футбольными репортажами.
Там основное время занимают повествования о том «кто кому какой пас отдал». Но время от времени ведущий начинает говорить о тактике… А бывает, что и о стратегии… А бывает, что и о мировых тенденциях…
Только ведь о стратегии и мировых тенденциях все больше болельщики говорят (там стратегов каждый третий. По крайней мере, так было несколько десятилетий назад, когда я интересовался подобными вещами).

Цитата:

Тут многое зависит от личной позиции читателя (в смысле, от личного участия в процессе).
Одно дело, если человек сидит у компьютера (или у телевизора, или просто на диване…) и размышляет о том, какие события и факторы влияют на деловую активность.
Совсем иное дело, если человек «прямо здесь и сейчас» пытается решить какие-то свои проблемы на рынке недвижимости.
В первом случае решающими факторами будут вещи достаточно глобальные и фундаментальные. А на всякие там трехнедельные гололеды можно вообще внимания не обращать…
Во втором случае многое будет зависеть от таких «мелочей», как морозы, гололед, снежные сугробы… А также от того, что кто-то уехал на пару недель (или месяцев) из Киева. А также от того, что сложно организовать просмотры из-за паники, вызванной гриппом (ну, не хотели в тот период многие продавцы с маленькими детьми или со стариками устраивать просмотры, да и потенциальные покупатели не очень рвались ходить по квартирам).
- - - - - - -

Делать репортажи о том, как люди, сидя на диванах, рассуждают о «глобальных проблемах», посетители форума могут и сами (кстати, они их и делают).

А мы каждую неделю стараемся делать «репортажи с места событий».
Этим, наверное, и интересны тем читателям, кто вышел или в ближайшее время планирует выйти на рынок недвижимости. В любом качестве: продавца, покупателя, посредника… Все они могут сверить свои наблюдения с нашими. И соответственно выступить на форуме с конкретикой. Равно как и с «размышлизмами» (практически о чем угодно).
- - - - - - - -
Можно провести определенную аналогию с футбольными репортажами.
Там основное время занимают повествования о том «кто кому какой пас отдал». Но время от времени ведущий начинает говорить о тактике… А бывает, что и о стратегии… А бывает, что и о мировых тенденциях…
Только ведь о стратегии и мировых тенденциях все больше болельщики говорят (там стратегов каждый третий. По крайней мере, так было несколько десятилетий назад, когда я интересовался подобными вещами).

Нормально, парни (и в частности, Владимир ), нормально! Поддерживаю ваши труды! Пока, по результатам наблюдения за движением индекса в течение длительного периода времени, считаю, что ваши индикаторы весьма качественно описывают происходящее.

Цитата:

Владимир, Вы считаете, что рынок недвижимости Киева уже как второй год фактически мертв? Спасибо.

Нет, я так не считаю.
Во-первых, те, кому нужно (и кто имеет соответствующие возможности), свои проблемы, связанные с куплей-продажей недвижимости, нередко решают.
Во-вторых, функции рынка заключаются не только в совершении операций купли-продажи.
Рынок (в значительной степени) формирует цены. Для этого во многих случаях достаточно просто походить по рынку, поторговаться... Или постоять на рынке, пытаясь что-то продать.
Цены во многих сегментах рынка сейчас более-менее сформировались. Риэлторы, специализирующиеся в конкретном сегменте, могут достаточно уверенно сказать за сколько можно продать/купить квартиры в том или ином доме. Конечно же, с погрешностями как в одну, так и другую сторону. И тем не менее, цифры они берут не с потолка.
Откуда они знают эти цифры?
- На основании многочисленных просмотров и торгов (в этом и аналогичных домах).
Так что пока просмотры и торги проводятся (плюс какие-то сделки) - рынок худо-бедно функционирует.

Цитата:

Нет, я так не считаю.
Во-первых, те, кому нужно (и кто имеет соответствующие возможности), свои проблемы, связанные с куплей-продажей недвижимости, нередко решают.
Во-вторых, функции рынка заключаются не только в совершении операций купли-продажи.
Рынок (в значительной степени) формирует цены. Для этого во многих случаях достаточно просто походить по рынку, поторговаться... Или постоять на рынке, пытаясь что-то продать.
Цены во многих сегментах рынка сейчас более-менее сформировались. Риэлторы, специализирующиеся в конкретном сегменте, могут достаточно уверенно сказать за сколько можно продать/купить квартиры в том или ином доме. Конечно же, с погрешностями как в одну, так и другую сторону. И тем не менее, цифры они берут не с потолка.
Откуда они это знают эти цифры?
- На основании многочисленных просмотров и торгов (в этом и аналогичных домах).
Так что пока просмотры и торги проводятся (плюс какие-то сделки) - рынок худо-бедно функционирует.

Cпасибо за ответ. Но снова хочу обратить Ваше внимание - мне кажется, что Вы не всегда правильно используете понятие "цены". Есть цены продаж или цены предложений. Цены предложений может быть и сформировались, однако при отсуствии продаж, цены сделок просто не может быть.

Цитата:

В первом случае решающими факторами будут вещи достаточно глобальные и фундаментальные. А на всякие там трехнедельные гололеды можно вообще внимания не обращать…
Во втором случае многое будет зависеть от таких «мелочей», как морозы, гололед, снежные сугробы… А также от того, что кто-то уехал на пару недель (или месяцев) из Киева. А также от того, что сложно организовать просмотры из-за паники, вызванной гриппом (ну, не хотели в тот период многие продавцы с маленькими детьми или со стариками устраивать просмотры, да и потенциальные покупатели не очень рвались ходить по квартирам).

Если уж и проводить аналогии с футбольным матчем - то рассказы о гололедах имеют примерно то же значение, как доводы нападающего - почему он при счете 0:3 не попал по мячу и не "размочил" счет. Поле было мокрое - вот что виновато, а не сила соперника, который три мяча уже заколотил, и не недостаток мастерства этого игрока. Но и болельщиков, и тренеров, и самих игроков интересует прежде всего конечный результат, верно?
Кстати, гололеды, отсутствие уборки снега - это тоже связано со "стратегическими причинами", о которых Вы рассуждать, как оказалось, не любите. Я, кстати, тоже не люблю рассуждать, что там с Америкой, что там с Китаем и когда будет "гиперинфляция доллара". Этого я просто знать не могу. А вот то, что происходит в Украине, отличить важные факторы от второстепенных, поискать взаимосвязи - на это уж могу претендовать.
Можете не любить, конечно, стратегию и дальше - в случае с украинскими, киевскими проблемами. Вот только если решать все только "здесь и сейчас" - то выйдет как в одном фильме. Оркестр свои проблемы решал-решал, репетируя; а здание, в котором он находился, за время репетиции просто-напросто снесли.

2 unlying

сообщаю вам что customer один из самых старых обвалистов форума

Цитата:

Если уж и проводить аналогии с футбольным матчем - то рассказы о гололедах имеют примерно то же значение, как доводы нападающего - почему он при счете 0:3 не попал по мячу и не "размочил" счет. Поле было мокрое - вот что виновато, а не сила соперника, который три мяча уже заколотил, и не недостаток мастерства этого игрока. Но и болельщиков, и тренеров, и самих игроков интересует прежде всего конечный результат, верно?
Кстати, гололеды, отсутствие уборки снега - это тоже связано со "стратегическими причинами", о которых Вы рассуждать, как оказалось, не любите. Я, кстати, тоже не люблю рассуждать, что там с Америкой, что там с Китаем и когда будет "гиперинфляция доллара". Этого я просто знать не могу. А вот то, что происходит в Украине, отличить важные факторы от второстепенных, поискать взаимосвязи - на это уж могу претендовать.
Можете не любить, конечно, стратегию и дальше - в случае с украинскими, киевскими проблемами. Вот только если решать все только "здесь и сейчас" - то выйдет как в одном фильме. Оркестр свои проблемы решал-решал, репетируя; а здание, в котором он находился, за время репетиции просто-напросто снесли.

Так я ведь особо и не спорю.
Но...
Еженедельные комментарии к индексам - это «не то поле", на котором необходимо всякий раз разбираться в "глобальных проблемах".
Иное дело - обсуждение этих еженедельных комментариев.
Тут любой факт, любой нюанс в комментариях (или в иных публикациях) можно использовать как повод для обсуждения более глобальных проблем.
Что, собственно, нередко и происходит.

Если же мы всякий раз будем пытаться в своих еженедельных комментариях переходить на "глобальные проблемы", то далеко не уйдем.
И не только потому, что для этого не хватит информации, времени, сил, "фосфора в голове" и многого другого.
Но и потому, что "глобальные проблемы" каждую неделю не меняются. Методы их разрешения тоже каждую неделю не появляются (дай Бог, чтобы здравая мысль хоть когда-то пришла...)
Потому, став на этот путь, мы будем вынуждены из недели в неделю повторять практически одно и тоже. Что собственно и наблюдается на некоторых ветках форума.
И что нам тогда из недели в неделю повторять?
Повторять, что "Карфаген должен быть разрушен"?
Так я с этим не согласен. Во-первых, потому, что это голая пропаганда. А, во-вторых, потому, что во всем вижу как плюсы так и минусы.

Цитата:

Отвечай, почему не покупают и не продают недвигу.

Да , ладно вам воришка, кто вам не продает ? Кто вас обижает , есть деньги -покупайте кто вам мешает?

Цитата:

Нет, я так не считаю.
Во-первых, те, кому нужно (и кто имеет соответствующие возможности), свои проблемы, связанные с куплей-продажей недвижимости, нередко решают.
Во-вторых, функции рынка заключаются не только в совершении операций купли-продажи.
Рынок (в значительной степени) формирует цены. Для этого во многих случаях достаточно просто походить по рынку, поторговаться... Или постоять на рынке, пытаясь что-то продать.
Цены во многих сегментах рынка сейчас более-менее сформировались. Риэлторы, специализирующиеся в конкретном сегменте, могут достаточно уверенно сказать за сколько можно продать/купить квартиры в том или ином доме. Конечно же, с погрешностями как в одну, так и другую сторону. И тем не менее, цифры они берут не с потолка.
Откуда они знают эти цифры?
- На основании многочисленных просмотров и торгов (в этом и аналогичных домах).
Так что пока просмотры и торги проводятся (плюс какие-то сделки) - рынок худо-бедно функционирует.

Ваша позиция понятна. Спасибо.

Владимир, каквсегда с нетерпением жду вашего ежемесячного обзора... Понимаю конечно что за яянварь он получится "скучноватым" поэтому если можно то прошу больше внимания уделить образу покупателей в различных сегментах рынка, а именно кто покупает самые дешовые квартиры а кто нацелен за недорого купить квартиру с хорошим ремонтом. Спасибо.

А почему в разделе "В последнее время произошли следующие сделки:"
цены сделок постоянно на уровне "средняя температура по больнице"?

Даже кажется, что можно взять калькулятор оценки стоимости и получить цену продаж, декларируемых домиком, конечно, слегка отретушированную для правдоподобности.


Неужели с помощью сотрудников ПО не происходят сделки с нехарактерными ценами - типа как 800 уе/метр на пр Победы или 2500 уе/метр на Троещине?

Цитата:

Кастомер, один вопрос и одна ремарка. Вопрос: Вы - покупатель, продавец, наблюдающий, риелтер, строитель? Плиз, уточните.

Вторая. Хотелки могли вырасти как угодно. Много объявлений в базах данных вообще липа. Но сделок то нет ! (единичные я не считаю)

Спасибо убийце эфира за серьезную рекомендацию. Хотя я не обвалист, я хуже, я реалист. Владимир называет таких как я "отложенный спрос."

Цены хотелок растут. Это объективно. Вопрос почему и как долго это может продолжаться. Ответ недолго и сегодняшняя ситуация - результат массовой ликвидации небольших агенств по недвижимости. Мне очень не нравится, отношение продавцов к нам, потенциальным покупателям.

Смотрел в субботу одну двушку с обещанными "евроремонтом и торгом." оказывается торговаться должен был я, чтобы хозяева из малюсенькой кухни не забрали все, включая кран." Иначе цена выше. Под евроремонтом продавцы часто понимают новый, еще неразбитый унитаз.

Цитата:

Спасибо убийце эфира за серьезную рекомендацию. Хотя я не обвалист, я хуже, я реалист. Владимир называет таких как я "отложенный спрос."

Цены хотелок растут. Это объективно. Вопрос почему и как долго это может продолжаться. Ответ недолго и сегодняшняя ситуация - результат массовой ликвидации небольших агенств по недвижимости.

Похоже риэлторы способствуют росту хотелок.

Если я правильно понял пост Dolphin (см. выше: А почему в разделе "В последнее время произошли следующие сделки:"цены сделок постоянно на уровне "средняя температура по больнице"?Даже кажется, что можно взять калькулятор оценки стоимости и получить цену продаж, декларируемых домиком, конечно, слегка отретушированную для правдоподобности) показываются сделки, провоцирующие продавцов держать уровень своих хотелок на определённом уровне.

Если учасник рынка видит, что аналогичная квартира продалась по такой-то цене, он свою хотелку подстраивает под эту цену. Как правило такой продавец может выставить цену предложения больше продажной, что-бы потом с учётом торга выйти на продажную.

ИМХО раньше хотелки удерживали рисоваными индексами, теперь, вполне возможно, "причёсаными" должным образом сделками (показываются продажи с ценой нужной кондиции, а сделки с "крамольными" ценами не светятся).

Цитата:

-------------------------
Итого..............1366/125
Каков результат по 182 банкам. Одному считать трудновато.
Подключайтесь, риелторы, покупатели, продавцы.
Ведь цены в большинстве сегментов рынка ПЛАВНО (????!!!) снижаются.

Упомянутые цифры - это капля в море. Банки еще не начали по-серьзному работать с должниками. Наверно ждут, когда правительство перед очередными выборами с помощью станка за все заплатит. гривневые бумажки купят доллары, доллары уйдут как платежи за границу. Все в этой схеме правильно, только долларов НБУ на всех не хватит. Так что схема не сработает.

Цитата:

Спасибо убийце эфира за серьезную рекомендацию. Хотя я не обвалист, я хуже, я реалист. Владимир называет таких как я "отложенный спрос."

Цены хотелок растут. Это объективно. Вопрос почему и как долго это может продолжаться. Ответ недолго и сегодняшняя ситуация - результат массовой ликвидации небольших агенств по недвижимости. Мне очень не нравится, отношение продавцов к нам, потенциальным покупателям.

Смотрел в субботу одну двушку с обещанными "евроремонтом и торгом." оказывается торговаться должен был я, чтобы хозяева из малюсенькой кухни не забрали все, включая кран." Иначе цена выше. Под евроремонтом продавцы часто понимают новый, еще неразбитый унитаз.

Вы допускаете ту же ошибку, что и многие другие.
Смотрите несколько достаточно узких сегментов рынка. И свои выводы невольно распространяете на весь рынок недвижимости Киева.
Мы ведь не зря упомянули о признаках расслоения рынка. Где-то тенденции одни, а где-то другие.
Те, кто ходит по массивам и домам, где охотно торгуются, полагают, что и везде так.
А те, кто ходит по массивам и домам, описанным Вами, полагают, что и во всем Киеве так.
Очевидно, в статье по итогам января мы эту тему продолжим.

Цитата:

Вы допускаете ту же ошибку, что и многие другие.
Смотрите несколько достаточно узких сегментов рынка. И свои выводы невольно распространяете на весь рынок недвижимости Киева.
Мы ведь не зря упомянули о признаках расслоения рынка. Где-то тенденции одни, а где-то другие.
Те, кто ходит по массивам и домам, где охотно торгуются, полагают, что и везде так.
А те, кто ходит по массивам и домам, описанным Вами, полагают, что и во всем Киеве так.
Очевидно, в статье по итогам января мы эту тему продолжим.

Владимир, Вы смотрите на рынок недвижимости как аналитик. Я же смотрю как маленький пользователь. Могу сформулировать точнее, я наблюдаю небольшой ценовой рост в тех сегментах недвижимости, которые представляют для меня интерес. Хотя, конечно, рост цены на 20000 небольшим ростом тяжело назвать. Согласен, что происходит расслоение рынка. Но во многих случае оно искусственное. Не могут однокомнатные в бетонных скворечниках без балконов дорожать. А дорожают.
Согласен цены на однокомнатные в среднем падают (сейчас реально купить 35 метров в панели на Оболони за 60 тыс). В то же время сказать, что цены на серьезные квартиры падают не могу. Один мой товарищ продает свою новую трехкомнатную на Соломенке (весной была уверенно дешевле 200000...сейчас уверенно дороже 200000)

Цитата:

Владимир, каквсегда с нетерпением жду вашего ежемесячного обзора... Понимаю конечно что за яянварь он получится "скучноватым" поэтому если можно то прошу больше внимания уделить образу покупателей в различных сегментах рынка, а именно кто покупает самые дешовые квартиры а кто нацелен за недорого купить квартиру с хорошим ремонтом. Спасибо.

Постараемся, чтоб скучно не было.

Волонтёр 1152 01.02.2010 писал
«…показываются сделки, провоцирующие продавцов держать уровень своих хотелок на определённом уровне. Если учасник рынка видит, что аналогичная квартира продалась по такой-то цене, он свою хотелку подстраивает под эту цену. Как правило такой продавец может выставить цену предложения больше продажной, что-бы потом с учётом торга выйти на продажную….»

В истории всегда найдется чему поучиться. Погуглите ситуацию СТАГНАЦИИ 2006 ГОДА. ВОТ ЯРКИЙ ПРИМЕР, КОГДА ПОЧТИ ПРИ ПОЛНОМ ОТСУТСТВИИ СДЕЛОК – РИЭЛТОРЫ И ИХ НАПАРНИКИ БАНКИ РАЗОГНАЛИ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ДО ГАЛОПИРУЮЩЕЙ СКОРОСТИ - 10% В МЕСЯЦ И ДЕРЖАЛИ ТАКОЕ УСКОРЕНИЕ ЦЕЛЫЙ ГОД ПРИ ИСТОРИЧЕСКОМ МИНИМУМЕ КОЛИЧЕСТВА СДЕЛОК.
Почитайте //vid.org.ua/news.php?news=1344
Обратите внимание на первый график и падение количества сделок с августа 2005 по январь 2006. …и далее до сентября 2006 количество сделок упало еще до 74. (то есть снижение в 47 раз за год с 3291 сделки до 74). А что было с ценами? Они плавно двигались вверх (!) почти при отсутствии сделок – смотри участок с 08.2005-08.2006. Причем в СМИ риэлторы озвучивали «статистику» цен на 15% выше действительной- для этого можно сравнить второй график статьи с графиком на сайте домика. А с августа –сентября 2006 начался такой галоп… количество сделок строго скрывалось, так как их почти не было. Вот это был четко разработанный прием внедрения ипотеки на отечественный рынок КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК К НУЛЮ, ЦЕНЫ УВЕЛИЧИЛИСЬ В 2 РАЗА – ХОЧЕШЬ БЕРИ ИПОТЕКУ, ХОЧЕШЬ НЕТ – МЕТОД ПРИНУЖДЕНИЯ...
Это был организованный и управляемый процесс . И риэлторы в этом сговоре с банками и СМИ принимали активное участие. О каких рыночных законах можно вообще после этого разглагольствовать?!

На рынке недвижимости Украины и Киева в частности нет рыночных законов. История показала, что ценами на недвижимость можно управлять. И не говорите мне про ипотеку на втором этапе роста цен. То есть ипотека, конечно была, но ее действительное воздействие на рынок и воздействие технических приемов для разогрева рынка надо видеть на прозрачно и грамотно подаваемых графиках, а не на разрозненной и кусочной информации, подаваемой таким образом, что бы создать то мнение у участников рынка, какое нужно. Именно поэтому вы нигде не найдете те графики, с помощью которых вы сможете увидеть действительные процессы. Об этом я написала в своем комментарии для vitaly в Сообщении #54 //domik.ua/mod/forum/index.ph ... 3119&st=40
Пока от vitaly молчание, хотя он и просил предложений.
Вряд ли, конечно, домик сможет выдавать нужные графики. Вот даже обычный график «Динамика цен предложения жилья (г.Киев). в грн.» не показывается как надо. Вопрос случайно ли это? Ответ очень легко можно свою заинтересованность в чем-либо скрыть за якобы простыми ошибками. Возможно, что предоставлять полный и достоверный графический набор информации - это не в интересах домика, потому что тогда разговор может пойти уже вполне серьезный. А пока прозрачной информации нет или она кусочно-мозаична, управлять рынком недвижимости очень просто.

Цитата:

Волонтёр 11:52 01.02.2010 писал:
«…показываются сделки, провоцирующие продавцов держать уровень своих хотелок на определённом уровне. Если учасник рынка видит, что аналогичная квартира продалась по такой-то цене, он свою хотелку подстраивает под эту цену. Как правило такой продавец может выставить цену предложения больше продажной, что-бы потом с учётом торга выйти на продажную….»

В истории всегда найдется чему поучиться. Погуглите ситуацию СТАГНАЦИИ 2006 ГОДА. ВОТ ЯРКИЙ ПРИМЕР, КОГДА ПОЧТИ ПРИ ПОЛНОМ ОТСУТСТВИИ СДЕЛОК – РИЭЛТОРЫ И ИХ НАПАРНИКИ БАНКИ РАЗОГНАЛИ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ДО ГАЛОПИРУЮЩЕЙ СКОРОСТИ - 10% В МЕСЯЦ И ДЕРЖАЛИ ТАКОЕ УСКОРЕНИЕ ЦЕЛЫЙ ГОД ПРИ ИСТОРИЧЕСКОМ МИНИМУМЕ КОЛИЧЕСТВА СДЕЛОК.
очень просто.

Вы пропустили важнейшую деталь. Во второй половине 2006 деньги из-за рубежа стали приходить миллиардами (у них там начало все отваливаться). Не помните Укрпромбанка начальный взнос 5% от стоимости квартиры осенью 2006. Не агенты разогнали рынок недвижимости тогда, а ипотечные кредиты каждому желающему "без справки о доходах"

customer писал "...Вы пропустили важнейшую деталь. Во второй половине 2006 деньги из-за рубежа стали приходить миллиардами (у них там начало все отваливаться). Не помните Укрпромбанка начальный взнос 5% от стоимости квартиры осенью 2006. Не агенты разогнали рынок недвижимости тогда, а ипотечные кредиты каждому желающему "без справки о доходах" "

а вы пропустили такую важнейшую деталь, что при ПОЧТИ ОТСУТСТВИИ СДЕЛОК цены галопировали как сумасшедшие. А это заставляет посмотреть на вопрос немного с другого ракурса....