Где дно?

Цитата:

Ну, во-первых, число квартир все-таки не константное. Объемы строительства упали втрое, но все равно строится. Во-вторых, неизвестно сколько квартир, настроенных за последние годы, остались нераспроданными. Вполне может оказаться, что этих квартир хватит на несколько лет. В-третьих, в былые годы РН разогревался на кредитных деньгах и это были внешние кредиты и счет идет на десятки миллиардов. Теперь пришло время расплачиваться по внешним кредитам и поэтому доллары идут не в страну, а из страны. В-четвертых, через пару лет мы начнем заходить в сильнейшую демографическую яму. Вы не поверите, но в Киеве ситуация одна из наихудших с детьми 90-х. Их очень мало.

1. Строительство идет, да. Например у КГС. Правда у них распроданы все однушки-двушки со сроком сдачи "в ближайшее время".
Тот небольшой нынешний приток денег на рн вполне покрывает уменьшившиеся объемы. Благо денег надо в 5 раз меньше по сравнению с пиком в 2008 (меньше цена и меньше объемы).

2. У застройщиков, квартир небольшой площади (до 100 метров) не на Троещине и в сданных домах нету. Так что все распродано. Другое дело кому.

3. Есть такое.

4. В Киев будет всегда большой приток приезжих. Так количество приезжих студентов все время увеличивается. В регионах делать нечего, вот и едут сюда. Так что демографическая яма хоть и есть, но думаю Киев её заметит меньше всего... Хотя... Тут не уверен.

Цитата:

Хм... Чудны дела твои, Господи (с) Когда я писал, что цены упадут на 30-35% от мартовских-апрельских до конца 2009 года и это несколько оживит рынок, в меня кидались какашками и прогнозировали падение минимум в 2 раза уже первого сентября... А тут самый великий обвалист Домика пишет непонятно что

Я с цифрами 100 страниц назад показал, что более чем 40% не будет. Ибо покупатели - хомяки, а число захомяченных средств мало зависит от курса и товарного баланса.

Цитата:

Однако, на практике, хомячки ждут кризисных вариантов купли/продажи, когда цена ниже более чем в 2 раза от заявленной.

Ага. А потом сделка купли-продажи будет расторгнута и хомячек не увидит ни норки ни денег
Думаю объяснять как это никому не надо?
Лохи в нашей стране неистребимы

Цитата:

Я с цифрами 100 страниц назад показал, что более чем 40% не будет. Ибо покупатели - хомяки, а число захомяченных средств мало зависит от курса и товарного баланса.

Да помню я, сам согласился тогда и расписал, что вы еще бОльший оптимист, чем я

Цитата:

Ага. А потом сделка купли-продажи будет расторгнута и хомячек не увидит ни норки ни денег

Это как? Кидалово что ли? Так кинуть могут и по высоой цене - волка бояться - в лес не ходить. Понятно, что нужно сперва пробить квартиру в БТИ, проконсультироваться с юристом и т.д. (на это тоже нужны деньги), а потом уже покупать.

Цитата:

Ибо покупатели - хомяки, а число захомяченных средств мало зависит от курса и товарного баланса.

Золотые слова +1
Именно поэтому нереально падение во сколько то там раз. А вот в среднем процентов на 30-40 - вполне реально.
Правда для этого должны выполнится некоторые условия в виде снижения курса гривни... + панических настроений в обществе...

Студенты к спросу на квартиры не имеют никакого отношения. Студенты могут поднять стоимость аренды комнат, не более. В Киеве масса банков, страховщикои и торговых заведений, а больше как такового ничего и нет. Это настоящее перенасыщение - многих ждет банкротство, а их работников - увольнение. Столько банков сколько в Киеве не нужно всей стране!

Цитата:

В сданных домах не на Троещине/не в панельках на Харьке нету квартир от застройщиков или подрядчиков.
В недостроях домах нераспроданных метров ясное дело много. Но пожалуй они так и останутся. Пока не будут достроены.
Окна не показатель пока что. Люди еще ремонт недоделали. Кто-то заграницей сейчас, кто-то за городом живет, а квартиры им все-равно надо.
Многие квартиры используют как средство сохранения средств и деньги им вложить некуда (не на депозит же ложить). Эти люди если и готовы продать, то по хорошей цене. Им некуда спешить (если кредитов нету).
Все, кто спешили - уже продали давно.

Необходимо четко разделять квартиры на две группы:
1) которые имеют конечного потребителя: квартиры, которые покупались для себя, покупались для подрастающей дочки, достались по наследству и востребованы, покупались для аренды сотрудников фирмы на длительную перспективу, и.т.д.
2) квартиры, которые не имеют конечного потребителя: которые покупались для перепродажи, которые покупались как средство сохранения средств, которые достались по наследству, но в них нет потребности, которые в залоге банка, которые нераспроданы строителями, и.т.д.

Я не могу точно оценить количество квартир со второй группы, но это очень большая цифра! Я снимаю квартиру, и когда приходилось искать квартиру, видел очень большое количество квартир, которые принадлежат барыгам, которые покупались просто потому, что выгодно было покупать!!! Хранить свои деньги в квартирах уже не выгодно, цена аренды несоизмеримо меньше стоимости квартиры. Доходность этого бизнеса очень малая, а может и отрицательная. Большинство квартир без конечного потребителя, или уже на рынке, или рано или поздно попадут на рынок!


P.S. Я до кризиса работал в одной крупной строительной компании ориентированной на элитное строительство. Там очень много разговоров было именно о конечном потребителе.
Потому, что когда квартиры покупается с целью перепродажи, они стоят пустыми, и перепродаются неравномерно в течении несколько лет. То есть, когда один сосед ремонт оканчивает - другой начинает, и много других проблем! Для элитных домов такая ситуация недопустимая. Потому маркетинговый отдел, когда оценивал спрос, разделял понятия: спрос конечного потребителя, и общий спрос. И эти цифры, зачастую отличались очень-очень сильно!

Цитата:

Студенты к спросу на квартиры не имеют никакого отношения. Студенты могут поднять стоимость аренды комнат, не более. В Киеве масса банков, страховщикои и торговых заведений, а больше как такового ничего и нет. Это настоящее перенасыщение - многих ждет банкротство, а их работников - увольнение. Столько банков сколько в Киеве не нужно всей стране!

Йопты, а торговые помещения чем вам помешали? Как по мне, чем больше - тем лучше

Цитата:

Буд,
по моему Вас уже просили об этом, но попрошу еще раз. Можете ли выложить смету на строительство 5-9 или 22 этажного дома. Или подскажите где взять? Интересует производственная (или как это правильно в строительстве называется? ) себестоимость м2, без учета затрат SG&A (затрат на продажу и административных затрат ) аппарата головного офиса. Хочется понимать, до какой стоимости можно торговаться с застройщиками. Считаю нормальной ценой = производственная себестоимость + 20%, в сложившейся экономической ситуации.

Если вас интересует киев то родственница ушла в декрет. По своему городу я интересовался двумя объектами. Смету мне конечно не давали да и нет потребности в ней но руководитель хороший товарищь - вместе учились, мне подробно излагал суть. Учитывая что у них полностью своя производственная база и производство кирпича и ЖБИ и металло изделий и окон и проф лист гнут то в том году выходило по объекту в центральной части около 5000грн за квадрат без отдели. Это с учетом того что они строили частично с кредитных денег. Насколько я понял на сегодня это не убыточно для них. Другие строят еще дешевле и продают 2х этаж дома по цене 3.700 за квадрат но площадью от 200м2 и гараж в придачу, но в 20 ти минутах от центра , а это уже мне лично не нравится.

Цитата:

Хранить свои деньги в квартирах уже не выгодно, цена аренды несоизмеримо меньше стоимости квартиры. Доходность этого бизнеса очень малая, а может и отрицательная.

Вы определитесь - "хранить" или "бизнес"

Цитата:

Большинство квартир без конечного потребителя, или уже на рынке, или рано или поздно попадут на рынок!

Конечно попадут! Только вопрос: когда и по какой цене?

Цитата:

Йопты, а торговые помещения чем вам помешали? Как по мне, чем больше - тем лучше

Где вы в Киеве нормальные торговые помещения встречали? Так что бы можно было и отдохнуть и продуктов купить и детей занять? Что то похожее к своим запросам я в Караване встречала, но ребенка там деть некуда - Игроленд это не место для детей из-за уровня шума.

Вспомнила! На Большевике есть торговый центр нормальный, но АЖ один на такой высокоразвитый город - это уж через чур.

Цитата:

Вы определитесь - "хранить" или "бизнес"
Конечно попадут! Только вопрос: когда и по какой цене?

"хранить" - потому, что бизнесом такую доходность уже не назовешь!

Вопрос когда открыт, но думаю скоро! Они далеко от рынка не уходили.
А цену они сами и будут формировать: "баланс спроса и предложения"!

Цитата:

А почему это вас так ебё... извините - волнует? Если все же интересно - да, мы открыли новое направление, можете еще поюморить - это опять производство

На мне на вас насра... с башенного крана
Хрен вы там открыли а не новое производство - месяц назад, куря бамбук, рассказывали что вкладывать в бизнес вам нет резона так как объёмы падают и т.д. и т.п. А теперь вы мне рассказываете об открытом "новом направлении". Вам конешно спасибо но на спегетти я себе ещё зарабатываю.
Ох уж эти сказки!
Ох уж эти сказочники!
(с)

Цитата:

Это как? Кидалово что ли? Так кинуть могут и по высоой цене - волка бояться - в лес не ходить. Понятно, что нужно сперва пробить квартиру в БТИ, проконсультироваться с юристом и т.д. (на это тоже нужны деньги), а потом уже покупать.

Да. Кидалово.

И вероятность такого кидалова сильно возрастает при уменьшении цены и увеличении срочности сделки для продавца. Почему? попытаюсь обьяснить.
Случай 1. Покупается квартира про среднерыночной стоимости. Покупатель предпочитает не экономить, а оплачивает услуги нормального риэлтера (желательно по рекомендации). Выбор квартир по среднерыночной стоимости есть и если какая-то вызывает хоть небольшое подозрение - покупатель отказывается от покупки и смотрит другую. При этом тщательно проверяет все документы и т.п. Благо сделка не срочная. Лучше всего, когда на вырученные деньги продавец сам что-то покупает сразу. Это тоже какая-то гарантия того, что это не афёра.

Случай 2. Находится квартира намного дешевле аналогов. На вопрос почему - почти всегда ответ - срочно. Или залоговая.
Если срочно, значит продавцу нужны деньги быстро, досконально проверить квартиру можете не успеть. На это аферисты и расчитывают. Если у Вас возникает подозрение - продавец показывает Вам, что клиентов на квартиру за такие деньги дохрена и это Ваш шанс взять и надо торопится. И т.п. и т.д.
Жадность, падкость на халяву... и человек совершает сделку.
После этого, через некоторое время объявляется реальный владелец квартиры, или муж из мест заключения или обделенный при приватизации, или внук деда показывает, что дед был психбольной при совершении сделки... Много чего может быть...
Если залоговая, то могут тоже подвести под признание сделки недействительной. Я не юрист, точные формулировки не помню, но одна хорошая юристка мне как-то по этому поводу "дырки" в законодательстве порассказывала...
Так как сумма сделки в гривнях, то даже если Вам деньги отдадут - это будет гривны. А курс может быть в то время любой... А могут и деньги не отдать, а квартиру забрать...

Цитата:

Где вы в Киеве нормальные торговые помещения встречали? Так что бы можно было и отдохнуть и продуктов купить и детей занять? Что то похожее к своим запросам я в Караване встречала, но ребенка там деть некуда - Игроленд это не место для детей из-за уровня шума.

Вспомнила! На Большевике есть торговый центр нормальный, но АЖ один на такой высокоразвитый город - это уж через чур.

И я о том же, чем больше их будет, тем сильнее будет конкуренция

Цитата:

Да. Кидалово.

И вероятность такого кидалова сильно возрастает при уменьшении цены и увеличении срочности сделки для продавца. Почему? попытаюсь обьяснить.
Случай 1. Покупается квартира про среднерыночной стоимости. Покупатель предпочитает не экономить, а оплачивает услуги нормального риэлтера (желательно по рекомендации). Выбор квартир по среднерыночной стоимости есть и если какая-то вызывает хоть небольшое подозрение - покупатель отказывается от покупки и смотрит другую. При этом тщательно проверяет все документы и т.п. Благо сделка не срочная. Лучше всего, когда на вырученные деньги продавец сам что-то покупает сразу. Это тоже какая-то гарантия того, что это не афёра.

Случай 2. Находится квартира намного дешевле аналогов. На вопрос почему - почти всегда ответ - срочно. Или залоговая.
Если срочно, значит продавцу нужны деньги быстро, досконально проверить квартиру можете не успеть. На это аферисты и расчитывают. Если у Вас возникает подозрение - продавец показывает Вам, что клиентов на квартиру за такие деньги дохрена и это Ваш шанс взять и надо торопится. И т.п. и т.д.
Жадность, падкость на халяву... и человек совершает сделку.
После этого, через некоторое время объявляется реальный владелец квартиры, или муж из мест заключения или обделенный при приватизации, или внук деда показывает, что дед был психбольной при совершении сделки... Много чего может быть...
Если залоговая, то могут тоже подвести под признание сделки недействительной. Я не юрист, точные формулировки не помню, но одна хорошая юристка мне как-то по этому поводу "дырки" в законодательстве порассказывала...
Так как сумма сделки в гривнях, то даже если Вам деньги отдадут - это будет гривны. А курс может быть в то время любой... А могут и деньги не отдать, а квартиру забрать...

Срочность - да, с этим могут кинуть. Но риэлтор, проверяющий документы?
Вы доверите риэлтору, даже по знакомству, идти с продавцом в ЖЕК без личного участия? Ню-ню

Цитата:

"хранить" - потому, что бизнесом такую доходность уже не назовешь!

Вопрос когда открыт, но думаю скоро! Они далеко от рынка не уходили.
А цену они сами и будут формировать: "баланс спроса и предложения"!

Многие не собираються продавать, а будут и дальше "хранить".
Потому что увы в нашей стране кроме недвижимости нету других относительно надежных средств хранения денег для большиства людей.
Дома - опасно. Банки - тоже. Почему думаю объяснять не надо. Да и вообще любые деньги сейчас это чуть-чуть стрёмно.
Акции укр.компаний - для многих это тёмный лес, да и номинированы они (ну и индекс ПФТС) в гривнях.
Бизнес - не все хотят и умеют и желают. Ну или не нужно для бизнеса столько денег.
Вот и хранят в недвиге. Благо она кушать особо не просит, сдавать её можно...

Те, кто с самого начала рассматривали эти все спекуляции как бизнес - они есть потенциальные продавцы.
Те, кто вкладывал для "хранения" и обеспечения достойной пенсии - продавать врядли будут. Разве что деньги понадобятся срочно (сейчас появится ихти и начнет рассказывать, что таких людей скоро будет много).

Цитата:

Срочность - да, с этим могут кинуть. Но риэлтор, проверяющий документы?
Вы доверите риэлтору, даже по знакомству, идти с продавцом в ЖЕК без личного участия? Ню-ню

Нет. Конечно же не доверю. И сам буду перепроверять.
Просто зачастую риэлтеры знают некоторые тонкости, о которых можно не догадываться...
Да и как-никак какой-то юрид.отдел в нормальной компании есть.
Я не говорю, о том, что это всегда. И что они незаменимы.
Но в свое время, когда я покупал мне тонко намекнула по поводу Элиты-Центр именно моя риэлтерша из Благовеста...

Цитата:

На мне на вас насра... с башенного крана
Хрен вы там открыли а не новое производство - месяц назад, куря бамбук, рассказывали что вкладывать в бизнес вам нет резона так как объёмы падают и т.д. и т.п. А теперь вы мне рассказываете об открытом "новом направлении". Вам конешно спасибо но на спегетти я себе ещё зарабатываю.
Ох уж эти сказки!
Ох уж эти сказочники!
(с)

Знаете, я даже не знаю что вам ответить
Сначала, хотел написать, что мне вас жаль, но с другой стороны, чего вас жалеть, если вы сами себя наказали? Рассказывать о разнице между расширением существующего и работающего производства и открытием нового, походу смысла не имеет
Работайте и зарабатывайте на спагетти, если вам так угодно