Договор аренды и ГКУ

Статья об изменении арендной платы. Там где про ХКУ - пропускаем, к квартирам не относится. Возможно, лучше было и в соседнюю тему, но там на 23 страницах потеряется, а статья интересная и полезная. Заодно и аргумент в пользу обстоятельного, подробного договора аренды (как у Бороды )

//www.ligazakon.ua/news/ga012841.html

Арендные войны

Арендодатели демонстрируют изобретательность в обосновании увеличения арендной платы. У арендаторов есть контраргументы…

ПОВОД

Разразившийся мировой экономический кризис вносит свои коррективы во все сферы жизнедеятельности. Изменения докатились и до рынка недвижимости: на фоне предрекаемого риелторами падения арендной платы на жилье собственники объектов коммерческой недвижимости поговаривают об увеличении арендной платы по причине снижения курса гривни. Этот вопрос может стать актуальным не только для тех, кто предусмотрел в договоре право арендодателя изменить размер арендной платы.

ФАБУЛА

Существенное изменение рыночных арендных цен еще не повод для расторжения договора аренды по ст. 652 ГК

В ГК закреплены общие положения о недопустимости одностороннего изменения обязательства, если иное не установлено договором или законом (ст. 525 ГК). Однако практика показывает, что даже при отсутствии в договоре аренды недвижимости положения, позволяющего арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы арендатору не стоит расслабляться: в погоне за дополнительной прибылью арендодатели изыскивают различные способы для изменения условий договора аренды, регулирующих размер арендных платежей. Тем более что для этого находятся законные основания.

Договориться по существу

Возможность периодичного изменения размера платы за пользование имуществом устанавливает и ГК, и ХК. В ч. 3 ст. 762 ГК по этому поводу сказано, что договором или законом может быть установлен периодичный пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом. Отданное Гражданским кодексом на усмотрение сторон положение об изменении цены в ХК стало императивным: в соответствии с ч. 1 ст. 284 ХК такое условие договора, как размер арендной платы с учетом ее индексации названо существенным условием договора.

Таким образом, договор аренды, подписанный двумя субъектами хозяйствования, может быть признан незаключенным (вследствие недостижения сторонами согласия по всем существенным условиям), если он не содержит соглашения по поводу индексации цены аренды (ч. 1 ст. 638 ГК).

Договор недвижимости, который
не содержит соглашения по поводу индексации цены аренды, может быть признан незаключенным

Следует отметить, что нередко таким способом (добиваясь признания договора аренды незаключенным по причине недостижения сторонами соглашения по условиям, которые ХК названы существенными) отдельные арендодатели пытаются аннулировать договоры, заключенные еще до вступления в силу ХК, и сменить арендатора, не желающего пересматривать размер арендной платы в сторону увеличения. Однако такие попытки обречены на поражение.

В соответствии со ст. 5 ГК при заключении договора стороны должны придерживаться норм законодательства, действующих на момент их заключения, а потому нормы новых законодательных актов не могут изменить отношения, возникшие до их вступления в силу.

Попали по умолчанию

Ситуация не так безнадежна для арендодателя, если стороны договора аренды недвижимого имущества заключили договор, не предусматривающий пересмотра размера арендной платы, до 29.06.2004 (дата принятия Закона "О внесении изменений в Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества"). До вступления в силу этого нормативного акта вышеуказанный Закон содержал положение, согласно которому размер арендной платы мог быть изменен "на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України" (ч. 2 ст. 21 Закона "Об аренде государственного и коммунального имущества" в редакции закона от 14.03.1995 № 98/95-ВР).

В то же время в соответствии с ч. 4 ст. 1 (в редакции, действовавшей на тот момент) Закон распространялся и на аренду имущества других форм собственности (не только государственной и коммунальной), если иное не было специально оговорено в самом договоре аренды, заключенном между сторонами. Следовательно, стороны договора аренды, не сделавшие таких оговорок, автоматически попадали под действие норм этого Закона, а потому арендодатели получили шанс, ссылаясь на ст. 21, требовать пересмотра размера арендных платежей по причине изменения цен.

Стороны могли попасть под действие норм, которыми они не руководствовались, если круг этих норм не был очерчен в договоре

И многие этим шансом воспользовались. Практика показывает, что, подтверждая существенное изменение рыночного уровня арендных цен экспертным выводом, арендодателям удается на основании норм указанного Закона добиться внесения изменений в договор аренды в судебном порядке.

Рассматривая подобный спор, ВХСУ указал: "Доводи скаржника, що дія цього Закону не поширюється на правовідносини сторін є безпідставними. Судом апеляційної інстанції правильно зазначено, що до спірних відносин сторін можуть бути застосовані норми даного Закону. Зокрема, це стосується застосування ст. 21. Зміна розмірів орендної плати. Серед іншого в ст. 21 зазначено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України" (постановление ВХСУ от 24.10.2007 года № 21/552-20/365).

Был уверен, что кризиса не будет!

Популярным способом среди арендодателей, желающих увеличить размер арендных платежей, является расторжение (или изменение условий) договора аренды на основании ст. 652 ГК. В соответствии с нормами указанной статьи договор, заключенный сторонами, может быть расторгнут (или изменен по решению суда) в случае существенного изменения обстоятельств, которыми руководствовались стороны при его заключении. Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, то они не заключили бы этот договор или заключили бы его на иных условиях.

При этом расторжение в судебном порядке указанного договора в соответствии с ч. 2 указанной статьи возможно при наличии следующих условий:

1) на момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить;

3) исполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала;

4) из сути договора или обычаев делового оборота явствует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Представляется, однако, что доказать в судебном порядке уверенность сторон договора на момент его заключения в невозможности существенного изменения стоимости аренды в будущем будет весьма проблематично. Во всяком случае, высшая судебная инстанция придерживается мнения, что "сама істотна зміна обставин не є підставою для розірвання договору. Вимагаючи розірвання договору на цій підставі, позивач, з урахуванням положень ст. 33 ГПК щодо обов'язку доказування, повинен довести, зокрема, впевненість сторін у момент укладення договору в тому, що така зміна обставин не настане" (постановление Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда "О расторжении договора аренды нежилого помещения и освобождении помещения" от 15.05.2007).

РЕКОМЕНДАЦИИ

Арендатору, имеющему намерение сохранить за собой право пользования арендованным помещением на условиях заключенного договора, в случае обращения арендодателя в суд с иском о расторжении договора по причине существенного изменения стоимости аренды недвижимого имущества следует настаивать на отсутствии всей совокупности условий для расторжения договора на основании ст. 652 ГК, а именно на отсутствии уверенности сторон в момент заключения договора в невозможности изменения рыночных цен на арендованное помещение.


Справедливости ради нужно заметить, что законодатель предоставил правовые основания требовать изменения арендной платы не только арендодателю. Наниматель может настаивать на уменьшении платы за пользование имуществом, если вследствие обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно изменилась (ч. 4 ст. 762 ГК).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Практика показывает, что возможность изменения предусмотренного договором размера арендной платы во многом зависит от содержания положений самого договора аренды, а также от того, какие нормы законодательства действовали на момент его заключения. Тем не менее арендодателю будет достаточно сложно без согласия арендатора изменить положения договора о размере арендной платы в сторону ее увеличения, если стороны при его заключении достигли соглашения по всем существенным условиям и определились с нормами законодательства, регулирующими их отношения.

Автор: Наталья ПАНКРАТОВА

по закону го-сва Израиль договор между двумя сторонами составленный по обоюдному согласию сторон на любом языке имеет юридическую силу.
Бланк договора аренды недвижимсти раньше просто давался на почте.
Что бы договор был действительный на него клеили буль марку в один шекель.
В договоре стоит указать время, место подписания договора. Данные сторон, условия договора, то, что находится в квартире, условия оплаты, привязка платежей. Если вы берете чеками заранее - то заполните в договор данные чеков, суммы, даты платежей.
Незабудьте указать в договоре, что платежи за воду, свет, газ, коммунальные услуги лежат на квартиросъемщике.

Удачи Вам.

Наша организация построила многоквартирный жилой дом на земельном участке, предоставленном на праве аренды. Оформили Разрешение на ввод в эксплуатацию. Дом строился с привлечением денежных средств граждан по договорам долевого строительства.
Можем ли мы расторгнуть договор аренды земли, если строительство уже закончено.

как правильно расторгнуть договор аренды. Уже год как арендуем, общий срок 7 лет. Арендодатель договор расторгать не хочет. В договоре оговорено, что в случае рассторжения договора по инициативе арендатора, аендатор уплачивает всю аренду за 7 лет за вычетом уплаченной суммы. Таким образом мы никак не можем съехать от туда. Под ненадлежащее исполнение обязательства ничто не подходит. Они выполняют все как оговорено в Договоре.
Договор аренды составляли юристы арендодателя с Москвы.Договор на 40 страницах

Цитата:

как правильно расторгнуть договор аренды.

Правильно было бы его не заключать. Вы же заключали его на каких-то "вкусных" для Вас условиях, а теперь хотите сжульничать. Оплатите аренду за оставшиеся 6 лет и расторгайте. Так будет правильно.

Цитата:

как правильно расторгнуть договор аренды. Уже год как арендуем, общий срок 7 лет. Арендодатель договор расторгать не хочет. В договоре оговорено, что в случае рассторжения договора по инициативе арендатора, аендатор уплачивает всю аренду за 7 лет за вычетом уплаченной суммы. Таким образом мы никак не можем съехать от туда. Под ненадлежащее исполнение обязательства ничто не подходит. Они выполняют все как оговорено в Договоре.
Договор аренды составляли юристы арендодателя с Москвы.Договор на 40 страницах

Вы его что, на срок 7 лет заключали??
И что значит, "не можете съехать"? Паспорта есть ваши? Берите да съезжайте, потеряете залог или что там у вас.

Цитата:

Правильно было бы его не заключать. Вы же заключали его на каких-то "вкусных" для Вас условиях, а теперь хотите сжульничать. Оплатите аренду за оставшиеся 6 лет и расторгайте. Так будет правильно.

Борода, вы знаете, мы хоть и на одной стороне баррикад, но иногда вы меня поражаете своим цинизмом и ненавистью к людям. Откуда это?

Цитата:

И что значит, "не можете съехать"? Паспорта есть ваши? Берите да съезжайте, потеряете залог или что там у вас.

Там, наверняка, в договоре, есть соответствующая "прививка" именно на этот случай. Уйти по-английски здесь не получиться. Разве, что "огородами", как Котовский.

Цитата:

Борода, вы знаете, мы хоть и на одной стороне баррикад, но иногда вы меня поражаете своим цинизмом и ненавистью к людям. Откуда это?

От людей, Блинк.

Цитата:

От людей, Блинк.

Может, поменять круг общения?

Цитата:

Может, поменять круг общения?

Вы всерьез считаете, что Вас поймут?

Цитата:

Вы всерьез считаете, что Вас поймут?

Несмотря на показное мизантропство, Борода - не глупый человек

Не надо мешать кислое с пресным.
Налоговые правоотношения арендодателя, получающего доход в виде арендной платы, с государством - это одно,
а гражданские правоотношеня, в т.ч. ответственность за состояние квартиры, между арендатором и арендодателем - это совсем другое.
Никакой взаимосвязи или чьей то заинтересованности тут нет.
Договор о найме квартиры, как правило, заключается всегда. А вот заявляют на себя в налоговую арендаторы и плятят налог с дохода физических лиц, я думаю, только, наверное, особо сознательные и мнительные единицы.
У государства же руки не доходят, что б заниматься контролем за извлечением дохода с аренды квартир и уплатой налога.

Перво-наперво, вы должны подготовить все документы на квартиру, подтверждающие Ваше право собственности. Затем требуется составить договор аренды. При въезде жильцов в квартиру имеет смысл оформить акт приема-сдачи. Кроме того, жильцы могут потребовать расписку о получении арендной платы.

Цитата:

Договор о найме квартиры, как правило, заключается всегда. А вот заявляют на себя в налоговую арендаторы и плятят налог с дохода физических лиц, я думаю, только, наверное, особо сознательные и мнительные единицы.
У государства же руки не доходят, что б заниматься контролем за извлечением дохода с аренды квартир и уплатой налога.

Почему Вы так думаете? Для цивилизованного рантье прятаться от налоговой - ужасающий моветон
Отсутствие легального договора аренды лишает арендодателя рычагов давления на арендатора.
И у государства руки доходят, кстати. У него длинные руки. Те же работники ЖЭКа могут застучать, не говоря о доброжелательных соседях. Конечно, доказать в суде это будет сложно.