Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата "Vitalij K":

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Vitalij K
А у меня мнение другое.
Я сторонник взгляда, что верхи ещё просядут, а низы устоят.
Проще говоря, я бы на месте ADа предпочёл 3 однокомнатных хруща одному многокомнатному монолиту.
Кроме меньших потерь в деньгах выиграл бы ещё и в ликвидности. Она была бы выше в 3... нет, в 3 в квадрате - в 9 раз!

я как то пытался оценить стоимость дополнительных комнат в разрезе стоимости квартиры.
пришел к выводу что кухня + дополнительные метры на коридор, болконы которые растут с количеством комнат, можно оценить примерно в две комнаты.
получается что однокомнатная от двух комнатной отличается в цене на 25% (т.е. двухкомнатная должна стоить на 25% дороже также как 3 отличается от 4)
двухкомнатная от трехкомнатной на 20% также как 4 отличается от 5. вот примерно такая арифметика. эту придуманную формулу я прикидывал на реальные цены. проверял эмпирическим путем работает
две однушки стоят процентов на 10-20% дороже чем одна трешка в похожем доме с похожими параметрами.
в нашей стране самый перспективный товар с точки зрения спекуляций - двух комнатные квартиры. их легче сдать (даже с учетом повышенной ставки аренды). визуальный выигрыш одна комната - две комнаты. при незначительной разнице в цене (около 25%). ментальность украинца уже ушла от гостинок-однокомнатных - редкая семья покупает такую квартиру для жизни. недвигу для спекуляций покупают как минимум на пару тройку лет и через это время однокомнатные в глазах украинцев еще больше будут рассматриваться как нелеквид. покупать однокомнатный хрущ для спекуляций опасно даже если считать что рост начнется прямо сейчас. может статься так что рынок будет расти а хрущи тем более однокомнатные остануться на месте. и с каждым годом их будет все труднее продать согласитесь что спрос среди спекулей и спрос среди спекулей + спрос среди заинтересованных в собственном жилье - разные вещи. да и спекули равняются на реальный спрос, по крайней мере в начале роста цен.

какие верхи просядут? самые топовые верхи? т.е. эксклюзивные варианты? сомневаюсь. в укриане нет ВиАйПи предложений. их очень очень мало. при любом раскладе нашей экономики (толи свои олигархи будут тянуть все что можно из страны, толи наших олигархов сместят иностранные после дефолта) заинтересованных в нормальном по европейским меркам жилье будет больше чем таких вариантов. а еще есть детки - второе поколение вчерашних повелителей жизни, которые уже точно знают что такое вип по европейски. ясное дело что какой нить новострой на 30 этажей с проблемными парковками и без придомовой территории нельзя считать верхом. подобные варианты - в лучшем случае можно назвать бизнес класс.
просядет ли бизнесс класс? я если честно не смотрел варианты с новостроями даже у на в днепре (не очень доверяю нашим строителям, да и парится целый год с ремонтом с ноля нет желания - я лучше больше денех заработаю на подработках по своей специальности, да и нет желания постоянно слушать ремонты соседей) нужно попытаться оценить баланс спроса предложения с учетом отсутствия спекулей на рынке. сколько примерно готовых скупиться прямо сейчас и ждущих всего лишь свой вариант с адекватной скидкой? если их раз в десять меньше чем предложений то это уже живой рынок. такой рынок сильно проседать не будет, если не будет общенациональных катаклизмов конечно.

Красивый у вас город. Супер. Расцвел за последние лет 5-6. Также как и Донецк. Там тоже раньше был ужасный ужас, а за последние лет 5-6 город буквально расцвел. Хотя, если честно, мне больше всего на Украине нравятся Черновцы.

Кстати, это еще одна причина почему поток мигрантов в Киев становится все меньше и меньше. Другие города тоже расцветают

Панорама Днепра:

не знаю будет -12 до конца или больше а то что Азаров уйдет ближе к октябрю - очень похоже. Его примитив годится тока на короткое время. Сейчас нужно проводить реформы и очень быстро а он булки расслабил.

Цитата "GONY":

Кстати, это еще одна причина почему поток мигрантов в Киев становится все меньше и меньше. Другие города тоже расцветают

Панорама Днепра:

Так в этом районе и цены, как в Киеве... А цены в ресторанах дороже, чем в Тель Авиве.

Красивый у вас город. Супер. Расцвел за последние лет 5-6. Также как и Донецк. Там тоже раньше был ужасный ужас, а за последние лет 5-6 город буквально расцвел. Хотя, если честно, мне больше всего на Украине нравятся Черновцы.

Кстати, это еще одна причина почему поток мигрантов в Киев становится все меньше и меньше. Другие города тоже расцветают

Панорама Днепра:
[/quote]
левая часть картинки - нагорный район. правый фронт - центр города.
изначально собирался покупать в нагорном районе.
преимущества: большой тихий парк, р.днепр, гранитное основание под всем районом, лучшая инфраструктура в городе(школы, больницы, вип. офисы), до центра на машине 3-5 мин. пешком 10-15 мин. Это самый дорогой район в городе.
недостатки: больших недостатков нет, только заточенные под мои потребности-возможности. основная часть жилого фонда - сталинки с деревянными перекрытиями и старыми коммуникациями (за такое счастье от 900 баков за метр, верхняя цена доходит до смешного ). есть симпатичные кирпичные чешки, спец проекты (тоже от 1К самое убитое) но у них в основном нет жилого двора, паркуется много машин с этих самых вип офисов.. есть много новостроев (опять же не продумана придомовая инфраструктура), а также очень высокая цена метра - хотелки от 2К за голые стены.
в нагорном просмотрел штук 30 квартир, трешки и большие двушки. С удовольствием купил бы в этом районе за 80-90К 3к сталинку с закрытым двором и ж/б перекрытиями, не первый последний этаж. Пусть и страшненькую но чтоб какое то время можно было перекентоваться. К сожалению даже за 100+ К варинты не подходили под мои параметры. За 130+ были достойные (и одна даже с отличным ремонтом) но это уже не моя цена - даже с учетом скидки в 10 или фантастичные 20К и прогнозе минус 10% за следующий год я не выходил на свою цену. Больше ждать обломно - я лучше заработаю за пару лет и поменяюсь на этот район со своей доплатой, хотя я в принципе нацелен на дом в том же околонагорном районе.
Я купил квартиру внизу проспекта Кирова - это тоже околоцентральный район - 5-10 мин. на машине, 15-25 пешком до центра. есть хорошие школы, сквер, парк с прудом (но более молодежный - шумный), хороший большой двор. Из недостатков - более загазованный, нет днепра в пешей близости. Второй этаж с хорошим ремонтом но 8 лет назад, хорошая дубовая мебель, паркет, техника, хорошая столярка, но все 8+ лет. Второй этаж, самого качественного на пр. Кирова дома (строили инженерам ЮМЗ как конфетку за успешную разработку ракеты "Сатана"). В доме евреев трындец И все это счастье за 73К Отличный вариант как по мне

Цитата "ihtiandr":

Цитата "GONY":

Кстати, это еще одна причина почему поток мигрантов в Киев становится все меньше и меньше. Другие города тоже расцветают

Панорама Днепра:

Так в этом районе и цены, как в Киеве... А цены в ресторанах дороже, чем в Тель Авиве.

да.. есть там пара тройка отличных ресторанов

...и снесёте там соседний ветхий дом (сталинку) с отселением .
И разобьёте на её месте парк, посадите деревья. (В центре города, возле Днепра! )
И перепродадИте потом купленную квартиру в 3 раза дороже.
И можно посносить в городе все хрющовки (всё равно на них спроса нет) и разбить на их месте парки, посадить деревья и поставить лавочки. И закупить электромобили, подвозящие пенсионеров до остановки бесплатно, за счёт городского бюджета.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

...и снесёте там соседний ветхий дом (сталинку) с отселением .
И разобьёте на её месте парк, посадите деревья. (В центре города, возле Днепра! )
И перепродадИте потом купленную квартиру в 3 раза дороже.
И можно посносить в городе все хрющовки (всё равно на них спроса нет) и разбить на их месте парки, посадить деревья и поставить лавочки. И закупить электромобили, подвозящие пенсионеров до остановки бесплатно, за счёт городского бюджета.

вы абсолютно правы. но наше жлобье сносит старые дома (доходит дело до поджогов!) отселяет народ куда нить в еще большее гуано но в конце города, а на месте развалюх строит большие бетонометры, без парковок, без дворов, без разъездов нормальных. короче идиёты А потом еще удивляются почему их бетонометры никто не хочет покупать.

Vitalij K
Хм... ну раз так делают, знач не всё так уж потеряно.

Я думаю, многое от ментальности зависит. Посмотрите со спутника на Америку. Там возле любого захудалого кафэшки есть стоянка на 20 паркомест. Может даже в самом кафе только 19 стульев, но парковка на 20 авто!.

... А потом посмотрите на тот же Днепр! Где машину оставить???
Был у вас где-то полтора месяца назад - это какой-то АД!
Пока припарковался, 700 метров проехал от нужного места.
Тоже самое и в Киеве, и Харьков не далеко ушёл.

Я считаю, что на данном этапе развития, недвижимость туго упёрлась в жлобство!
Жлоб будет вкладывать в недвижимость сколько угодно денег, но ни копейки не вложит в недвижимость, требующую вложений!

Цитата "Vitalij K":

Второй этаж, самого качественного на пр. Кирова дома (строили инженерам ЮМЗ как конфетку за успешную разработку ракеты "Сатана"). В доме евреев трындец И все это счастье за 73К Отличный вариант как по мне

В "медтехнике" купили? (правда там ее уже нет, но название осталось). Хороший дом, но во дворе аут, особенно когда дождь идет, такие потоки, как горные реки.

Цитата "Vitalij K":

Цитата "ihtiandr":

Цитата "GONY":

Кстати, это еще одна причина почему поток мигрантов в Киев становится все меньше и меньше. Другие города тоже расцветают

Панорама Днепра:

Так в этом районе и цены, как в Киеве... А цены в ресторанах дороже, чем в Тель Авиве.

да.. есть там пара тройка отличных ресторанов

А какие, озвучьте плс. (Портофино, Чарли, Репортер, Бирхаус ...???)

Кстати, в той левой башне квартирку без ремонта могу предложить, а в правой с ремонтом, но вам же цена не понравится, так что подождем, продавать пока не будем

Цитата "Vlinvest":

Цитата "Vitalij K":

Второй этаж, самого качественного на пр. Кирова дома (строили инженерам ЮМЗ как конфетку за успешную разработку ракеты "Сатана"). В доме евреев трындец И все это счастье за 73К Отличный вариант как по мне

В "медтехнике" купили? (правда там ее уже нет, но название осталось). Хороший дом, но во дворе аут, особенно когда дождь идет, такие потоки, как горные реки.

не напротив - маг. юбилейный. но вы правы и тот и другой дом строили в одном 78 году для инженеров юмза, в медтехнике тоже был неплохой вариант, чуть дороже правда. но дело не в цене. там как мне рассказали в дикие 90-е прорвало какую то трубу и дом дал трещину. трещина не большая, но есть большие подозрения что на фундаменте тоже есть трещина. двор в медтехнике большой но какой то неуютный что ли.. у меня дом идет полукругом и как бы своим контуром формирует двор - и двор уютней и устойчивость дом на высоте.

Ви будете сміятись, але на обговоренні останніх індексів Доміка якийсь Шухарт (родом аж з російської півночі) дав цікавий коментар, який варто процитувати тут ще раз. Ось що він пише

Шухарт
Я отношусь скорее к хомякам, но истина дороже. Москву странно менять на Киев, это так. Но есть еще русский Север, где такие, как я дорабатывают до пенсии и подбирают город в хорошем климате, желательно большой. А их больших совсем мало.

Я, например, целил в Смоленск, а недавно обнаружил, что он не дешевле Киева. Согласитесь, при всех заморочках с пенсией и языком Киев все равно на порядок привлекательнее Смоленска, Курска, Брянска и подобных городков размером меньше Троещины. А Нижний Новгород безумно дорогой. А на Севере около трети - украинцы, между прочим.

Мое мнение - не может даже Троещина упасть сильно ниже русских городков типа Смоленска. Доходы там в среднем не выше Киева. Разве что и в России пойдет обвал цен, но пока ничего такого не видно.

из того что вы назвали только чарли в нагорном районе остальные в центре.
нафига мне в башнях квартира? два фаллических символа и вокруг 500 метров залитых в бетон.. оно только на фотографии смотрится хорошо. такие квартирки не для жизни. я бы в таком доме жить не смог, мне что то поуютнее нужно.
для меня отличный вариант копить себе денег в фоновом режиме и частный дом покупать(строить).

https://bin.ua/news/economics/economic/116726-v-aprele-chislennost-naseleniya-sokratilas-na-181.html
нас на 18 ще менше

Цитата "flyman":

https://bin.ua/news/economics/economic/116726-v-aprele-chislennost-naseleniya-sokratilas-na-181.html
нас на 18 ще менше

Хіба це погано? Чем меньше нас, тем больше нам

А взагалі то, я звернув увагу, що є зворотня залежність між кількістю населення у країні та рівнем соціального достатку. А пояснюється це просто - чим більше населення, тим а) менше природніх ресурсів на одиницю та б) легше морочити людям голову та красти народне добро у великих масштабах...

Цитата "flyman":

https://bin.ua/news/economics/economic/116726-v-aprele-chislennost-naseleniya-sokratilas-na-181.html
нас на 18 ще менше

по моему уже обсуждали что ближайшие годы а то и десятилетие будет убыльным.. лично я плохого не вижу ни чего.. на самом деле убывает далеко не работоспособное население - почти 90 % вышедших на пенсию или в пред пенсионном возрасте...

Цитата "bud":

Цитата "flyman":

https://bin.ua/news/economics/economic/116726-v-aprele-chislennost-naseleniya-sokratilas-na-181.html
нас на 18 ще менше

по моему уже обсуждали что ближайшие годы а то и десятилетие будет убыльным.. лично я плохого не вижу ни чего.. на самом деле убывает далеко не работоспособное население - почти 90 % вышедших на пенсию или в пред пенсионном возрасте...

але ж вони не бездомнi?

Ми вже згадували Аргентину, Росію та США як приклади кризи, на яких можна моделювати ситуацію в Україні щодо курсу валюти та вартості метрів після дефолту. Проте, є ще один наглядний приклад, про який забули...
Причому, найсвіжіший - криза в Ісландії 2008-2009 років

Отже, в кінці 2008 року місцева крона обезцінилась вдвічі... Було оголошено дефолт і наступного року ціни на житло різко пішли вниз... В 2009 році доларові ціни знизились десь на 55%. //www.globalpropertyguide.com/real ... /I#iceland

Далі різких коливань не було, натепер десь на тому рівні ціни і залишаються. Ціни в столиці - Рейкявіку (село на 200 тис жителів ) в 2010 році стабілізувались на рівні 1,800 долл за метр.
//www.globalpropertyguide.com/Europe/Ice land

Підведемо підсумок. Дані по зниженню доларових цін на житло та девальвації місцевої валюти під час криз:
- Велика депресія в США (1929-1933): загальне зниження цін - 10%, тривалість зниження - 3 роки
- Криза/дефолт в Аргентині (1999-2002): зниження цін - 20%, тривалість - 2 роки, девальвація валюти - 200%
- Дефолт в Росії (1998-1999): зниження цін - 40%, тривалість - 1 рік, девальвація валюти - 200%
- Дефолт в Ісландії (2008-2009): зниження цін - 55%, тривалість - 1 рік, девальвація валюти - 100%
- Криза в Україні (2008-2010): зниження цін - 50%, тривалість - 2.5 роки, девальвація валюти - 60%

Цитата "AD2009":

Ми вже згадували Аргентину, Росію та США як приклади кризи, на яких можна моделювати ситуацію в Україні щодо курсу валюти та вартості метрів після дефолту. Проте, є ще один наглядний приклад, про який забули...
Причому, найсвіжіший - криза в Ісландії 2008-2009 років

Отже, в кінці 2008 року місцева крона обезцінилась вдвічі... Було оголошено дефолт і наступного року ціни на житло різко пішли вниз... В 2009 році доларові ціни знизились десь на 55%. //www.globalpropertyguide.com/real ... /I#iceland

Далі різких коливань не було, натепер десь на тому рівні ціни і залишаються. Ціни в столиці - Рейкявіку (село на 200 тис жителів ) в 2010 році стабілізувались на рівні 1,800 долл за метр.
//www.globalpropertyguide.com/Europe/Ice land

Підведемо підсумок. Дані по зниженню доларових цін на житло та девальвації місцевої валюти під час криз:
- Велика депресія в США (1929-1933): загальне зниження цін - 10%, тривалість зниження - 3 роки
- Криза/дефолт в Аргентині (1999-2002): зниження цін - 20%, тривалість - 2 роки, девальвація валюти - 200%
- Дефолт в Росії (1998-1999): зниження цін - 40%, тривалість - 1 рік, девальвація валюти - 200%
- Дефолт в Ісландії (2008-2009): зниження цін - 55%, тривалість - 1 рік, девальвація валюти - 100%
- Криза в Україні (2008-2010): зниження цін - 50%, тривалість - 2.5 роки, девальвація валюти - 60%

Як приклад я нагадаю вам девяності роки, тоді кваритра в Києві коштувала всьго нічого аж 6-7 тисяч долларів.Гадаю не потрібно нагадувати в чому причина такої ціни-низький попит через низькі доходи населення ті відсутність кредитування.
Що ми маємо сьогодні, відсутність кредитування через високі ставки та низькі доходи білої запрплати , а також низькі доходи.
Крім того дефолту у нас ще немає, от після дефолту 2012\ до дефолту ціни будут стабільно падати\ року ще через пару- трійку років можливо з дна почнеться ріст цін в межах інфляції .
Прошу вас вказати як не лише ціну за метр в 1800, але й середні доходи громадян Ісландії
Наші хрущовки не можно продати за кордрон, тому на іноземного покупця розраховувати не слід, вітчизняні споживачі не в змозі обслуговувати кредити, тому підтвердження розпродаж заставного майна, чим зараз займаються банки.

Цитата "Vitalij K":

Цитата "vano":

Можно таки подумать, что за рубежом удастся обустроится (дойти до своего жилья, пускай и в кредит) в разы быстрее, чем за 8-10 лет?

да.
если кто помнит (отписывался на форуме) я в прошлом году ездил в польшу, по работе на 3 недели. в польше я бы жить не хотел - там намного лучше чем у нас для продавцов магазина а для спецов з/п на том же уровне ( немного выше), расходы на жизнь - намного выше. другое дело германия и в целом западная европа.. год дебетовой кредитной истории и ты уже можешь приобрести ту же недвигу под смешные %%. т.е. для того чтобы закрепится в западной европе достаточно найти работу по специальности - это не просто, но абсолютно реально.

Фиг там. Есть реальный пример человека, уехавшего в 2001 г. в Израиль. До сих пор живет в сьемном жилье (и не особо комплексует по этому поводу, кстати).