Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата "Самый Умный":

Чур Ирпеня и Борщаговки не предлагать - это не Киев

?
Софиевская и Петропавловская Борщаговки - Киевская обл., Киево-Святошинский р-н, а Никольская и Южная Борщаговки - Киев, Святошинский р-н.

Цитата "Самый Умный":

Давайте лучше примеры. Накидайте ссылок где в продаже нормальные квартиры от застройщика в готовом доме с документами. Чур Ирпеня и Борщаговки не предлагать - это не Киев

Нормальные - это какие? Просто если Вы ищите себе мелкую единичку, то может и не просто. Хотя еще недавно в нашем ЖК были и такие в уже сданном доме с почтовым адресом. А сейчас остались только побольше площади (37 м):

Посмотрите на 4 и 5 секции - они уже с документами, дом с почтовым адресом. Знаю что у Житлоинвест УКБ в рукаве всегда имеются припрятанные квартиры, но продают их только за благодарность в конверте. Но тем не менее продают от застройщика (причем даже без 5% налога, на счет 1% в пенсионный - не знаю, может и его тоже нет) , а не через перекупщиков. В ЖК Озерном были квартиры в уже сданном доме, а может и сейчас есть, но только не мелкие единички конечно.
Я просто пишу, т.к. когда я себе выбирал объект инвестирования (я хотел именно инвестировать строительство на этапе фундамента), то такие предложения были. Сейчас я специально для форума этот рынок не мониторил.

Цитата "Делаю ремонт":

Нормальные - это какие? Просто если Вы ищите себе мелкую единичку, то может и не просто. Хотя еще недавно в нашем ЖК были и такие в уже сданном доме с почтовым адресом. А сейчас остались только побольше площади (37 м):

Посмотрите на 4 и 5 секции - они уже с документами, дом с почтовым адресом. Знаю что у Житлоинвест УКБ в рукаве всегда имеются припрятанные квартиры, но продают их только за благодарность в конверте. Но тем не менее продают от застройщика (причем даже без 5% налога, на счет 1% в пенсионный - не знаю, может и его тоже нет) , а не через перекупщиков. В ЖК Озерном были квартиры в уже сданном доме, а может и сейчас есть, но только не мелкие единички конечно.
Я просто пишу, т.к. когда я себе выбирал объект инвестирования (я хотел именно инвестировать строительство на этапе фундамента), то такие предложения были. Сейчас я специально для форума этот рынок не мониторил.

Мне такое не подходит. Это очень далеко от метро. Надо жилье для удобной жизни а не для того, чтобы спасти кеш и куда-то проинвестировать. Я смотрю двушки возле метро.

Цитата "Самый Умный":

А где вы видели чтобы у застройщика продавались готовые квартиры с документами? Это уже только у спекулянтов.

Я не о продавце спрашиваю , они сами разберутся куда им дальше вкладывать ,я спрашивала о покупателе ,которому нужно купить чтобы было с собственностью или прямо перед ней(готовый новострой) и чтобы после покупки в цене не теряло-как считают может случиться с домами старых стандартов-советские и старше.
Буду рада выслушать любые соображения по этому вопросу.

Цитата "Делаю ремонт":

Нормальные - это какие? Просто если Вы ищите себе мелкую единичку, то может и не просто. Хотя еще недавно в нашем ЖК были и такие в уже сданном доме с почтовым адресом. А сейчас остались только побольше площади (37 м):

Посмотрите на 4 и 5 секции - они уже с документами, дом с почтовым адресом. Знаю что у Житлоинвест УКБ в рукаве всегда имеются припрятанные квартиры, но продают их только за благодарность в конверте. Но тем не менее продают от застройщика (причем даже без 5% налога, на счет 1% в пенсионный - не знаю, может и его тоже нет) , а не через перекупщиков. В ЖК Озерном были квартиры в уже сданном доме, а может и сейчас есть, но только не мелкие единички конечно.
Я просто пишу, т.к. когда я себе выбирал объект инвестирования (я хотел именно инвестировать строительство на этапе фундамента), то такие предложения были. Сейчас я специально для форума этот рынок не мониторил.

То же не откаазалась бы от квартиры от застройшика или подрядчика уже с документами.
Вы имеете в виду ,что там уже собственность или другие квартиры,вукупленные ,получили собственность и дом уже подключен ко всему и с адресом?

Вот,все говорят,что цены падают и будут падать,а на РН ничего хорошего за дешево купить нельзя.Единичные форсмажерные варианты не в счет.(Они очень редкие-лотерея.Я так думаю.).

Цитата "1973cc11":

Вот,все говорят,что цены падают и будут падать,а на РН ничего хорошего за дешево купить нельзя.Единичные форсмажерные варианты не в счет.(Они очень редкие-лотерея.Я так думаю.).

Все зависит от того какой сегмент вы смотрите. Например те варианты которые я присматриваю для себя сейчас просят 100-120 кило$, а еще не так давно за них хотели от 200 кило$.

Ровно год назад на вторичке реальные цены на квартиры в Киеве, при условии: 2к, комнаты не смежные, не окончательно убитая, начинались от 34-35 000 долларов. Сегодня ровно такие же квартиры продаются за 28-29 000 долларов. Если считать в процентах, то падение составляет около 15% в год, в долларовом эквиваленте. Вообще-то, такой темп падения называется “обвал”. А если учесть, что цены в Киеве падают начиная с 2008 года, то есть уже 8 лет подряд + учесть, что доходы граждан Украины в долларовом эквиваленте не растут, а будут только падать + учитывая просто кошмарное подорожание тарифов на коммуналку, свет, и вообще на все, можно сделать следующий вывод: цены и дальше будут падать.

Вышеописанные квартиры через год будут стоить максимум 25-26 000, а потом будут падать и дальше, но просто может быть чуть медленнее.

Кстати, чтоб понимать, до какого уровня цены могут в принципе обвалиться (то есть, где "дно"?), прикид может быть такой – себестоимость 1 кв метра в новостроях эконом-класса (панельки-муравейники) примерно 350 долл. метр. В цена эта в долларах расти не будет. Например последние годы она не растет, и предпосылок к тому, что начнет расти - просто нет никаких. То есть, цена на 1 метр в новострое может в принципе обвалиться до уровня 400 долл. за метр.

А соответственно, 2к квартиры на вторичке метражом например 50 метров будут стоить около 15 000-17 000 тысяч, в итоге.

То есть до дна – еще оочень далеко.

Цитата "Hommer":

Ровно год назад на вторичке реальные цены на квартиры в Киеве, при условии: 2к, комнаты не смежные, не окончательно убитая, начинались от 34-35 000 долларов. Сегодня ровно такие же квартиры продаются за 28-29 000 долларов. Если считать в процентах, то падение составляет около 15% в год, в долларовом эквиваленте. Вообще-то, такой темп падения называется “обвал”. А если учесть, что цены в Киеве падают начиная с 2008 года, то есть уже 8 лет подряд + учесть, что доходы граждан Украины в долларовом эквиваленте не растут, а будут только падать + учитывая просто кошмарное подорожание тарифов на коммуналку, свет, и вообще на все, можно сделать следующий вывод: цены и дальше будут падать.

Вышеописанные квартиры через год будут стоить максимум 25-26 000, а потом будут падать и дальше, но просто может быть чуть медленнее.

Кстати, чтоб понимать, до какого уровня цены могут в принципе обвалиться (то есть, где "дно"?), прикид может быть такой – себестоимость 1 кв метра в новостроях эконом-класса (панельки-муравейники) примерно 350 долл. метр. В цена эта в долларах расти не будет. Например последние годы она не растет, и предпосылок к тому, что начнет расти - просто нет никаких. То есть, цена на 1 метр в новострое может в принципе обвалиться до уровня 400 долл. за метр.

А соответственно, 2к квартиры на вторичке метражом например 50 метров будут стоить около 15 000-17 000 тысяч, в итоге.

То есть до дна – еще оочень далеко.

Ну, первичка в гривнах не подешевела, а только подорожала. В долларах, да, упала, но увы, большинство в нашей стране получает з/п в гривнах, а не в долларах. По этому привязоваться к доллару не имеет смысла, более того, доллар вырос за 3 года в 3 раза, а з/п у Вас тоже в 3 раза выросла? Врядли.
Цен 15-17 тис. у.е. в Киеве не будет, так как только цены упадут до уровня 22-24 тис. у.е. (1 комн. кв.)сразу же будет спрос, а если спрос увеличивается цены растут. Сейчас такие предложения по цене разлетаются как горячие порожки. Более того стоить помнить, что после спада, рано или поздно будет подьем.

Цитата "Vika_89":

Цен 15-17 тис. у.е. в Киеве не будет

Вы знаете, все последние годы, лет 8, люди, связанные с получением выгоды от продажи недвижимости, талдычат ровно то же самое - "цен ниже уже не будет", и тому подобное. Я отлично помню, когда в Киеве самые убитые 2к квартиры стоили не менее 60 000 долл, и куча "экспертов" рассказывали сказки, что "ниже уже не будет". Ровно год назад эти же квартиры стоили уже 35 000, и мне опытный риэлтор с опытом работы более 15 лет, распинался полчаса на тему того, что "это уже дно, ниже уже не будет" - и вуаля, теперь эти квартиры стоят 28 000 (и это в октябре!) - а дальше они будут только дешеветь.

Цитата "Vika_89":

так как только цены упадут до уровня 22-24 тис. у.е. (1 комн. кв.)сразу же будет спрос, а если спрос увеличивается цены растут

Извините, но вы судя по всему, живете не в Украине. Если вы не в курсе, то на данный момент, сейчас, 1к квартиры, гостинки по 23-24 метра, стоят в Киеве - от 21-22 000 долл.
1к квартиры с нормальным как для вторички метражом типа 28-30 метров, стоят 24-25 тыс долл. УЖЕ СЕЙЧАС.



По поводу цены 15-17 000 -я дал обоснование этой цифры. или может быть вы считаете, что себестоимость у метра на новострое 500 долл., например?

Ваша ключевая ошибка в том, что вы привязываете спрос только к цене, при этом вы совершенно не учитываете возможности покупателей.

Цитата "Vika_89":

По этому привязоваться к доллару не имеет смысла

Советую вам попробовать купить 2к квартиру, но чтоб цена оговаривалась в гривнах, и расплатиться при этом за саму квартиру гривнами. Вы меня извините, конечно, но вы хотя бы примерно представляете, куда вас интеллигентно “отправят” в 90% случаях, если вы будете цену считать в гривнах и предлагать к оплате гривны? Увы, мне это тоже не нравится, но на сегодняшний день, как и последние лет 10 точно, на рынке вторичной недвижимости есть одна валюта - доллары. А на рынке первички гривны чаще всего выступают чисто как формальная бумага для оплаты, сами же цены чаще всего имеют прямую (комфорттаун например) или косвенную (патриотика например) привязку к доллару. Мне это все тоже крайне не нравится, но это - реальность.

Цитата "Vika_89":

Более того стоить помнить, что после спада, рано или поздно будет подьем.

Это не так, если речь идет о мыльном пузыре, которым все еще ввляется даже после 3кратного обвала цен рынок недвижимости в Киеве.
Нормальный здоровый рынок недвижимости - это когда метры в новострое стоят себестоимость + процентов 20-30. Ну то есть на данный момент это порядка 400 долл. за метр. Ну а вторичка, соответственно, значительно ниже. То есть за 2к 50 метров - максимум в районе 17 000 долл.
И колебания, то что вы называете "спад-подъем" будут происходить на этих цифрах - 17, потом до 18-19, потом при очередном кризисе обратно вниз до 15-17, и т.д.

В Кишиневе метр стоит в районе 650€. И дальше дешевеет, непонятно почему. Безвиз есть, войны нет, куча заробитчан в ЕС с румынскими паспортами (легально работающих!), больше всяких грантов из Европы (если дерибанить на небольшое население) . Но недвига упала за год на 15%, как в Киеве, плюс-минус

Украина кстати отобрала таки у Молдовы последнее место в Европе по ВВП на душу. Так что имеет смысл равняться на них

Можно посмотреть на ситуацию в Прибалтике. Там у них качественные новострои в цене примерно на уровне наших цен, может капельку меньше, но при этом цена на старый фонд обвалилась ниже плинтуса, особенно в не самых ликвидных местах. Думаю, что нечто подобное ждет и нас. Новострои еще подешевеют, но не много, а старый фонд будет проседать еще долго, но медленно.
И я думаю, что уже очень скоро мы увидим очень сильное падение цен на малосемейки старого фонда по 24-28 м. Коммуналка на них будет стоить дороже чем за новострои сильно большей площади и мало кому будут нужны такие квартиры. А коммуналка, думаю, будет еще дорожать, к сожалению.

Цитата "Vika_89":

Цен 15-17 тис. у.е. в Киеве не будет, так как только цены упадут до уровня 22-24 тис. у.е. (1 комн. кв.)сразу же будет спрос, а если спрос увеличивается цены растут. Сейчас такие предложения по цене разлетаются как горячие порожки. Более того стоить помнить, что после спада, рано или поздно будет подьем.

помню, в прошлом году на форуме likar.info участницы дискуссии активно отсоветовали продавать квартиру форумчанку, уехавшую жить в другую страну. аргументы были именно такие. сейчас дно, ниже цены уже не будут, а дальше рано или поздно будет рост. квартира у вас немаленькая, жалко продавать ее за нынешнюю рыночную цену

теперь цена той квартиры упала еще на 15% как минимум, и продать ее стало сложнее. та форумчанка и дальше платит немаленькую аренду и лишена возможности купить собственное жилье

...зато советчицы советуют и дальше ждать неминуемого роста цен на недвижимость

а че? полтора года назад рыночная цена той квартиры была 150-160 туе, сейчас 125-135 туе, через год будет 110 туе, еще через год продать ее за 100 туе, возможно, будет удачей. зато через 5 лет цена опять вернется к 120 туе!!! це зрада чи перемога?

Цитата "Phel":

В Кишиневе метр стоит в районе 650€. И дальше дешевеет, непонятно почему. Безвиз есть, войны нет, куча заробитчан в ЕС с румынскими паспортами (легально работающих!), больше всяких грантов из Европы (если дерибанить на небольшое население) . Но недвига упала за год на 15%, как в Киеве, плюс-минус

Украина кстати отобрала таки у Молдовы последнее место в Европе по ВВП на душу. Так что имеет смысл равняться на них

у меня родственник нашел работу в Польше когда у нас грянул кризис. раньше вкладывал деньги в киевскую недвижимость (пару хороших новостроев инвестировал). теперь говорит: зачем покупать квартиры в Киеве, я посмотрел, в Кракове цены на недвижимость сопоставимы с киевскими. в строительство можно инвестировать недорого. застройка комфортнее, свечек почти нет. и такие цены при их-то зарплатах. что-то тут не так, думаю, цены на киевскую недвижимость будут падать и дальше

я тоже думаю, что пока кредитование по доступным ставкам не восстановится, цены недвижимости будут потихоньку проседать. а до роста реальных располагаемых доходов населения роста цен нам не видать

Цитата "ново-стройка":

я тоже думаю, что пока кредитование по доступным ставкам не восстановится, цены недвижимости будут потихоньку проседать. а до роста реальных располагаемых доходов населения роста цен нам не видать

Я даже не совсем уверен, что кредитование существенно поднимет РН. Хотя... Бум 0ых списывают же на именно на кредитование, хотя общий рост доходов и оптимизма тех лет был важнее, имхо.

По сути кредитование, это единственный "бычий" фактор, который ещё не запущен, но может быть. Может ещё приток заробитчанских денег, но не факт что он будет
У медведей масса других и более весомых факторов: падение доходов, уменьшение реальных доходов (ЖКХ), массовый отъед молодого населения, криминогенныя обстановка, никаких перспектив прихода инвесторов (манголо-кацапов и рыгионалов с деньгами гоним сцанными тапками из краины, а кто придёт вместо них?). Всё плохо, имхо

Цитата "Phel":

По сути кредитование, это единственный "бычий" фактор, который ещё не запущен, но может быть. Может ещё приток заробитчанских денег, но не факт что он будет

очень точное определение

приток заробитчанских денег, имхо, тоже опирается на кредитование, так как только в перспективе двух-трех лет позволит сформироваться "заначкам", достаточным для первого взноса и дальнейшей рассрочки от застройщика/кредитов под 20% годовых
математика простая. предположим, заробитчанский бюджет на квартиру составляет 1-1,5 туе в месяц. итого, для инвестирования и самой недорогой квартиры в Киеве надо год-полтора. для первого взноса и рассрочки - полгода
часть заробитчан не будет покупать сегодня самую дешевую квартиру, а предпочтет поднакопить деньжат на что-то получше
итого - видимый еффект от заробитчанских заначек при отсутствии доступного кредитования будет виден не ранее, чем через год

а за ето время на рынок будет действовать, кроме названных вами медвежьих факторов, также фактор уменьшения "коррупционных" кормушек и падения привлекательности инвестирования чиновниками нетрудовых доходов в недвижимость. раньше квартиры в новостроях скупались целыми етажами, а теперь, в свете декларирования и неустойчивости рынка недвижимости, лучше обратить внимание на другие способы сохранения капитала. через те же оффшоры вложить в зарубежную недвижимость, и то меньше рисков

потому фактор заробитчанских денег, имхо, равно как и фактор беженцев в 2014 году, может лишь поддержать рынок ситуативно и уменьшить темп падения цен, сделать его более плавным. но если запустится доступное кредитование (каким-то чудом при двузначных числах инфляции), то еффект от заробитчанских денег проявится сильнее

при бюджете на квартиру 1.5 в месяц она покупается без всяких кредитов за 2 года.

Девелоперы сами виноваты, т.к. пользуясь сиюминутными преференциями на строительство гробят рынок на ровном месте. Фактически по кальке нефтяного рынка А мы построим Х, а мы вас Y. Эти 2-3 года потом будут икаться десятилетие...

Цитата "dacha_rus":

при бюджете на квартиру 1.5 в месяц она покупается без всяких кредитов за 2 года.

через два года

а лаг в два года для рынка недвижимости - значительный и грозит падением цен

я написал из-за чего падение - перегретый рынок.

люди будут и хотят покупать. потребление товаров уже растет.
но если будут строить теми же темпами, то еще больший обвал не минуем.

Кто знает,что за тенденция-некотороые продавцы или агенты стали поднимать цены на вторичку в центре,например,или в Голосеево.Летом болталась,например,за 53 тыс у.е,глядишь-уже висит за 63 тыс у.е,это что,вообще?Роста не видно,на глобальном плане,это они так шутят?