Чи будуть падати ціни в доларах на готові квартири в Києві? | очікування восени 2022

Забыл сказать что Украина в шаге от членства в ЕС уже, это отличный повод для инвесторов начать присматриваться к недвижимости. То что война это не самое главное, главное что мы в Европе, а это многого стоит.

Farsattis

Забыл сказать что Украина в шаге от членства в ЕС уже, это отличный повод для инвесторов начать присматриваться к недвижимости. То что война это не самое главное, главное что мы в Европе, а это многого стоит.

dmvgura

В каком «шаге», что вы фантазируете? Нам до членства в ЕС ещё годы и годы, если не десятилетия. Кандидатство — чисто символический жест, психологическая поддержка для нас. Об этом прямо говорят в том же ЕС. Та же самая Македония — кандидат с 2005 года и лишь спустя 17 лет начались какие-то переговоры о вступлении. 

Далее, по поводу Кабула. Вы хоть глаза разуйте и воспользуйтесь сервисом, ссылку на который я дал. Речь там идёт о центральной части городов (для паритета, так как во многих городах окраины городов уже «субурбия» с принципиально иной застройкой и ценообразованием). Вбейте там в поиск Kyiv и сравните с вашим Кабулом. В центральной части Киева недвижимость в среднем стоит 1990$/м2, в центре Кабула 1090$. Где ваши +/- одно и то же? 

Цены на недвижимость в Киеве, по реальным сделкам, а не «хотелкам» — уже здорово упали. Сделки проходят с дисконтом 20-30% (в зависимости от ликвидности/локации и срочности). По переуступке в незаконченном строительстве можно и вовсе выхватить объекты со скидкой в 50-60% от довоенных цен (так как стройки очевидно затягиваются на годы, а многие застройщики и вовсе не «выплывут»)). В полной ж... старый/ветхий фонд, всякие хрущевки и т.д., спроса на них просто нет, либо готовы покупать за половину довоенной цены (но там спрос давно падал, кто не выскочил в 2020-2021м — сам себе виноват).

И это я вам как практик говорю, чьё АН эти самые сделки проводит, а не фантазирует виртуально. 

А, так вы риелтор. Ну тогда все понятно стало.

Вам в принципе выгоднее продать дешевле чтобы побыстрее свои комиссионные получить.

У меня несколько квартир, ни на одну цену снижать не собираюсь. И никакой риелтор не уговорит. Учитывая сколько я вложил в ремонт каждой, в убыток уходить не собираюсь. Пусть оно гниёт лучше, попытаю счастья через 3-5 лет, но дешевле продавать - себя не уважать, значит.

Farsattis

А, так вы риелтор. Ну тогда все понятно стало.

Вам в принципе выгоднее продать дешевле чтобы побыстрее свои комиссионные получить.

У меня несколько квартир, ни на одну цену снижать не собираюсь. И никакой риелтор не уговорит. Учитывая сколько я вложил в ремонт каждой, в убыток уходить не собираюсь. Пусть оно гниёт лучше, попытаю счастья через 3-5 лет, но дешевле продавать - себя не уважать, значит.

dmvgura

Риелтору вообще-то выгоднее продавать дороже, так как размер комиссии больше. 

Ну и не снижайте. В чём проблема-то? Через года полтора-два рынок восстановится, цены снова пойдут вверх. Этот процесс (падения и роста цен) цикличен. В 2020-м году цены вернулись к уровню 2013-го, теперь вот снова упали. Вот это — реальность. А ваши мантры про ЕС и прочее, извините, просто аутотренинг какой-то для самоуспокоения. 

Чувствую, сейчас меня заминусуют, но я вам так скажу - благодаря риелторам цены и падают. Вы все как мантру повторяете что "реальные сделки дешевле на 10-30%". Это называется по-научному "самоисполняющееся пророчество", когда цены падают от того, что про это говорят. Люди начитались этого и приходят к собственникам сразу с нарративом "чел, давай сторгуемся на 20-30% дешевле, а то тут упадок в стране, война идет".

А если бы везде был пущен слух в стиле: "реальные сделки на 20-30% дороже потому, что на каждую квартиру толпа беженцев претендует" то, поверьте, у вашего АН уже через пару дней стояла бы очередь от стар до млада желающих купить недвижимость в любом состоянии и за любые деньги. У людей деньги есть, просто все сейчас попрятали их.

За всю свою жизнь я понял простую истину - у нас экономика чисто политическая. Что говорят по ящику или в интернете, так и происходит потом. Если говорят что что-то дорожает (как пример, соль или сахар), то даже беднейшие пенсионеры начинают скупать этот товар, даже в долги готовы залезть, но купят, потому, что по ящику сказали что скоро его не будет.

А сейчас особенно беженцы, которые без жилья, с запасами долларов, но им нужен "стимул" чтобы расстаться с ними. Они же сидят и ждут когда цены упадут (потому что об этом все говорят опять же), вот тут "правильные" слухи мотивировали бы их побыстрее купить. И были бы вы в хорошей прибыли. 

Короче, сами себе яму сейчас копаете, можно сказать, вот честно. И других тащите в эту яму. Вы же прекрасно понимаете что в Киеве боятся нечего, это сейчас самый безопасный город во всей стране, уже даже обстрелы прекратились потому что россияне понимают, что Киев никто не отдаст, а тратить дорогие ракеты, которые гарантированно собьют - дело гиблое.

Будь у меня сейчас лишние деньги, я бы все вложил в недвижимость как в самый надёжный актив.

Farsattis

Чувствую, сейчас меня заминусуют, но я вам так скажу - благодаря риелторам цены и падают. Вы все как мантру повторяете что "реальные сделки дешевле на 10-30%". Это называется по-научному "самоисполняющееся пророчество", когда цены падают от того, что про это говорят. Люди начитались этого и приходят к собственникам сразу с нарративом "чел, давай сторгуемся на 20-30% дешевле, а то тут упадок в стране, война идет".

А если бы везде был пущен слух в стиле: "реальные сделки на 20-30% дороже потому, что на каждую квартиру толпа беженцев претендует" то, поверьте, у вашего АН уже через пару дней стояла бы очередь от стар до млада желающих купить недвижимость в любом состоянии и за любые деньги. У людей деньги есть, просто все сейчас попрятали их.

За всю свою жизнь я понял простую истину - у нас экономика чисто политическая. Что говорят по ящику или в интернете, так и происходит потом. Если говорят что что-то дорожает (как пример, соль или сахар), то даже беднейшие пенсионеры начинают скупать этот товар, даже в долги готовы залезть, но купят, потому, что по ящику сказали что скоро его не будет.

А сейчас особенно беженцы, которые без жилья, с запасами долларов, но им нужен "стимул" чтобы расстаться с ними. Они же сидят и ждут когда цены упадут (потому что об этом все говорят опять же), вот тут "правильные" слухи мотивировали бы их побыстрее купить. И были бы вы в хорошей прибыли. 

Короче, сами себе яму сейчас копаете, можно сказать, вот честно. И других тащите в эту яму. Вы же прекрасно понимаете что в Киеве боятся нечего, это сейчас самый безопасный город во всей стране, уже даже обстрелы прекратились потому что россияне понимают, что Киев никто не отдаст, а тратить дорогие ракеты, которые гарантированно собьют - дело гиблое.

Будь у меня сейчас лишние деньги, я бы все вложил в недвижимость как в самый надёжный актив.

Подождите немного снова пошли слухи о скором мортгидже под 3% и без залога. У вас есть возможность стать крупным лендлордом в ближайшее время.

dmvgura

На цену влияет баланс спроса и предложения (для вторичного рынка, у которого нет себестоимости как у первичного). Чем был обусловлен рост в 2018-2021 годах? Тем что начиная с 2017-го пошёл рост спроса и существенное увеличение числа сделок (с ≈30000 в год для Киева до ≈41000 в год). Сейчас мы повторяем ситуацию 2015-2016 годов, когда спрос, наоборот, сильно упал и потянул за собой цены. 

Вы можете сколько угодно держать цену и говорить что «всё хорошо, прекрасная маркиза», но когда на одного реального покупателя приходится 5-6 продавцов — у кого-то из продавцов нервы сдадут и он уступит (и продаст, перетянув таким образом покупателя к себе). Сегодня уступит один, завтра другой, и вот — рынок пошёл вниз. Именно это и происходит сейчас: количество покупателей стремительно сократилось, число сделок в июне-июле было ≈25% от аналогичных месяцев 2021 года. И немногочисленные покупатели выбирают то, что продаётся дешевле (то есть с дисконтом). А держащие цену собственники «стоят» со своими предложениями с зимы. Вот вам и вся экономика. Зачем покупать что-то за (условные) 50000$, если можно в соседнем доме взять то же самое в таком же состоянии за 45000$??? Вы бы сами как поступили? Вам не «горит» продавать, вы можете держать цену. А кому-то надо выйти в кэш, например в связи с выездом за рубеж, он ждать не станет и скинет. 

И пока число сделок не подтянется хотя бы к тем самым ≈30000 в год — рынок будет проседать из-за избытка предложений над спросом. Чего не будет ранее завершения войны и стабилизации ситуации в экономике. 

В целом звучит верно. Немного не согласен только по поводу примера с 50 и 45к.

Помню смотрел на Ютубе от одного риелтора аналитику. По его версии суть примерно следующая: те, у кого недвижимость 100к+, готовы делать скидку вплоть до 20к даже. Им нужно срочно выйти в кеш, обычно такой недвижимостью торгуют обеспеченные люди, поэтому для них 20к хоть и потеря, но она того не стоит чтобы ждать, когда кеш нужен сейчас. Они заработают эти 20к потом.

Другая ситуация в диапазоне 30-40-50к. Обычно в этой категории продавцы очень бедные люди, для которых даже 1к - это огого деньги. Поэтому они будут держаться до конца, даже год будут держаться, а потом в один момент, когда реально припечет, резко вывалят на рынок свою недвижимость, и уже никуда не деться от дисконта будет. Почему-то я ему верю, видел подобное после начала АТО.

Namico

В целом звучит верно. Немного не согласен только по поводу примера с 50 и 45к.

Помню смотрел на Ютубе от одного риелтора аналитику. По его версии суть примерно следующая: те, у кого недвижимость 100к+, готовы делать скидку вплоть до 20к даже. Им нужно срочно выйти в кеш, обычно такой недвижимостью торгуют обеспеченные люди, поэтому для них 20к хоть и потеря, но она того не стоит чтобы ждать, когда кеш нужен сейчас. Они заработают эти 20к потом.

Другая ситуация в диапазоне 30-40-50к. Обычно в этой категории продавцы очень бедные люди, для которых даже 1к - это огого деньги. Поэтому они будут держаться до конца, даже год будут держаться, а потом в один момент, когда реально припечет, резко вывалят на рынок свою недвижимость, и уже никуда не деться от дисконта будет. Почему-то я ему верю, видел подобное после начала АТО.

Очень приятно. Это и есть я. :) 

NikoSteely

у доларах  $ вже падають ціни на нерухомість в Києві (однак у гривні ціни виросли просто космос).

Приклад мій ЖК:  до війни 1 кімнатна - 70 тис $, а в серпні 2022 - вже 58-60 тис $.

Відбуваеться повтрення 2014-2021 років, коли спочатку ціни завмерли у $, потім поступово почали падати у $, приблизно в 2018 дно ринку, коли  2018/19 були останні роки низьких цін у $, а потім шалене зростання цін 2020-2021 (навіть не зупинила пандмія). 

Однак у гривні ціни за вказаний період зросил вдвічі як мінімум. 

Якщо для себе Ви вже вирішили купити нерухомість та:

- якщо кошти у Вас в Гривні , тоді купувати скоріше, поки кошти не зніцінились сильно, або переходити у довстроков перспектив у $ (курсу нижче 32-33 вже не буде).

- якщо кошти у Вас в доларах $, тоді можете чекати зниження, або гарно торгуватись (оскільки реальна оплатат в доларах - а це зараз дефіцитний товар), неспішно вибарати найпривабливішу пропозицію (зараз у кого є кошти, той "замовляє музику " на ринку =))

Звісно на прогноз ДУЖЕ сильно впливає розвиток війни, якщо вона затягнеться, або матимуть успіх окупанти, це буде значно погіршувати економічні перспективи країни - купіввельну спромодність населення - вартість нерухомості.  

Покладати сильні надії на "попит від внутрішніх переселенців" не варто, оскільки значення має не кількість населення, а його купівельна спроможність в реальності. 

Зараз такий час, що у гривні зберігати такі суми якось нерозумно. До того ж, вторинка вже років 20 як продається виключно за валюту, тебе ніхто не зрозуміє, якщо захочеш придбати за гривню. Не знаю, правда, що з новобудовами. Там лише за гривню, проте за такі суми можна продавати лише безготівковим шляхом. А покласти на рахунок таку суму неможливо - банку треба докази "де взяв". Аргумент "збирав на протязі 10-15 років" не спрацює. Допускаю що можна надати виписки с банків, типу "відкладав половину зарплати кожен місяць й купляв валюту", проте хз чи спрацює це. 

Останній раз нерухомість купляв 18 років тому, тоді не було таких жорстких методів як зараз у НБУ.

Farsattis

Эти сцыкуны пару ракет увидели, и все: "рынок недвижимости умер, кококо". Да ничего страшного не случилось. Город живёт, все работают, новостройки строятся. Жизнь кипит, бизнес возвращается.

Как уже писал раньше, ни на доллар не сброшу цены на свою недвижимость, не вижу причин для этого.

Они мне до сих пор не верят что Киев бомбить не будут, и не понимают, что уже все "порешано" на уровне крупных элит. Причем что моя версия подтверждается как раз, бомбят что угодно но только не столицу, в этом направлении даже не летают ракеты.

Правильную информацию читать нужно, и тогда будет понимание того, что Киев город безопасный во всех отношениях.

Вообще безопасней некуда 🤣 А то что прилетало так что форточки открывались в 5 км и то что в 30м от меня в моем дворе град прилетал, то такое, фигня... Не сбрасывайте ни доллара, и сидите годами продавайте свою прелесть. Значит вам не так и хочется/надо продать. А раз не надо, так зачем выставлять на продажу? Не понятно. Лоха искать? Ну, он есть, ждите 😏

Стосовно ринку, почитав класну статтю з розсилки The Economist:

https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/08/01/the-global-housing-boom-is-running-out-of-steam

Одне з провідних видань світу, стаття геть коротка, рекомендую.

Якщо вже геть коротко:

1) Ціни на нерухомість будуть знижатись

2) Виною всьому накачка всіх і всях грошима в рамках боротьби з пандемією, які осіли втч. і на ринку нерухомості і призвели до колосальної взлету цін аж до 45% в деяких регіонах світу за 2 роки.

3) Це вперше з 2008р.

4) Рівень зниження: США та Велика Британія: -5% -10%

Австралія та Швеція: -15%, Канада та Нова Зеландія: -20%

5) Окрім цін, значно знизиться і кількість угод, до -40% з піку 2021р.

6) Пік ринку нерухомості припав на вересень - грудень 2021.

7) Пандемія урівняла ціни в столицях і великих містах та затишніших провінціях (так як віддалена робота - нова реалія сьогодення)

Ну і від себе додам, що в принципі український ринок до війни слідував цій тенденції з невеликими відхиленням і тепер потрібно ще додати -20-40% в Києві та Львові, в Харкові ще більше на війну (при умові що вона геть скоро закінчиться).

Ну і можливо нас чекає нова економічна світова криза, так як давно вже не було, попередні: 1988, 2000, 2008

Мое мнение, как покупателя - в краткосрочной перспективе будут падать, подниматься - еще нескоро.

Собираюсь купить квартиру на вторичке и несколько месяцев присматриваюсь к ценам. Естественно, как и все, хочу больше по низшей цене.

Держу на заметке 3-5 понравившихся вариантов и сравниваю с ними. Те квартиры, которые рассматривал еще 1.5 месяца назад уже не в списке, так как появились более интересные предложения (хотя на некоторые из них за это время цена упала более чем на 10%).

В последнее время, общаясь с людьми, живущими в домах, оказывается, что до войны эти квартиры стоили примерно на 30% дороже, то есть, фактически, цена в грн не изменилась.

И сейчас я тоже не тороплюсь, понимая, что в любой момент могу выбрать, так как даже с такими ценами отобранные мной варианты не видно было чтоб исчезали с продажи (разве что те, которые я уже не рассматриваю). Максимум, если каким-то чудесным образом весь список резко раскупят, то это будет лишь откат к квартирам и ценам, рассматриваемым неделю-две назад.

Конечно, имеется в виду только лучший выбор по соотношению цена/качество (а рассматриваю я очень разные варианты), так как наблюдаю аналогичные квартиры в продаже по гораздо более высоким ценам, некоторые из которых, полагаю, даже продаются, но это уже целиком заслуга риелторов.

Vitoldo

наверно тут не надо быть большим аналитиком чтоб понять что конечно же будут в долларах падать в ближайшее время.

Дмитрий, всё предельно ясно разложил

про потоки беженцев от Farsattis с полными карманами денег - просто опросите как можно больше своих знакомых: сколько людей потеряли работу, скольким урезали зарплату, сколько закрыли бизнес и т.д. много из них сейчас готовы покупать квартиры, инвестировать во что то? даже если у них есть сбережения

Я не говорил бы если б не было точной инфы.

У друга в хостеле жили донецкие. Хостел кстати дешёвый и убитый.

А потом они купили за 115к в Киеве квартиру. Вывезли эту сумму наликом, и ради экономии жили в бомжатнике, чтобы хватило на свое жилье. И это далеко не единичный случай. Много таких "скрытых миллионеров" среди них.

Надо просто понимать, что они преимущественно шахтеры там с зарплатами по 50-70к грн в месяц, отсюда и заначки накопили.

Меньше штуки баксов в Донецкой области получать, это надо ещё постараться. Шахта решает все финансовые проблемы.

Farsattis

Я не говорил бы если б не было точной инфы.

У друга в хостеле жили донецкие. Хостел кстати дешёвый и убитый.

А потом они купили за 115к в Киеве квартиру. Вывезли эту сумму наликом, и ради экономии жили в бомжатнике, чтобы хватило на свое жилье. И это далеко не единичный случай. Много таких "скрытых миллионеров" среди них.

Надо просто понимать, что они преимущественно шахтеры там с зарплатами по 50-70к грн в месяц, отсюда и заначки накопили.

Меньше штуки баксов в Донецкой области получать, это надо ещё постараться. Шахта решает все финансовые проблемы.

О, это хорошо, когда есть точная инфа. Интересно узнать, как в наше время можно безопасно сохранить значительные суммы в наличке.

Я так понимаю - не в банке с возможностью быстро снять. Просто отец в свое время несколько месяцев снимал 10к частями.

Они хранили 115к в дешевом и убитом хостеле под подушкой, сделали копанку, или какой-то другой вариант?

все будет плохо, богатые/умные люди убегают, посмотрите какие квартиры выставлены на продажу(700к+), игнорируте цены,  они не реальны, кто выставляет такие квартиры, уже не вернутся в Украину даже в после победы, такие квартиры продать трудно, обычно богатые люди хотят ремонт на свой вкус, а не вкус кого то, обычно все меняется или делается заново, вернуть деньги за ремонт даже свежий очень не просто, победа? тоже не очень понятно какая она будет, и сколько времени займет,  те кто уехал из Украины обустроятся на новых местах, и уже не вернуться....жизнь не стоит на месте.

Maxim Ivanovich

О, это хорошо, когда есть точная инфа. Интересно узнать, как в наше время можно безопасно сохранить значительные суммы в наличке.

Я так понимаю - не в банке с возможностью быстро снять. Просто отец в свое время несколько месяцев снимал 10к частями.

Они хранили 115к в дешевом и убитом хостеле под подушкой, сделали копанку, или какой-то другой вариант?

Обычный чемодан с деньгами. Для вида специально нашли драный и старый, чтобы соблазна не было ни у кого внутрь смотреть, ещё и одежду соответствующую перед выездом нашли. Итого со стороны - "бедные и несчастные беженцы в лохмотьях", реально же - подпольные миллионеры. Когда в Киеве устаканилось все, купили трешку с норм ремонтом. Уж думаю вы знаете, как проходят сделки на вторичке. Нотариус потребовал пруфы доходов, разумеется они были, шахтеры же, в налоговой справки о доходах получили.

Пообщался вчера с риэлторами с которыми у меня по работе доверительные отношения, и могу точно сказать, процесс пошел быстрее товарищи. Однушка 54 метра на Саксаганского ушла в четверг за 48. Царский дом, отремонтированный в 80-х. До войны стояла 80.... И примеров ещё много... Не стесняйтесь торговаться... Если есть реальный интерес у Вас и кэш то гораздо больше продавцов идут сейчас на уступки чем ранее.