Свод правил людям, приобретающим квартиру для сдачи в аренду

Предлагаю, сформировать некий набор основных моментов, который поможет людям, приобретающим квартиру для сдачи в аренду, сделать правильный выбор. А именно - получить максимальную прибыль на вложенный доллар и при этом иметь достаточно ликвидную в течении ближайших 10 лет недвижимость.
Я назову такие правила:
1. близость до метро в пределах 1 км.
2. 1-комнатные, так как они лучше всего сдаются. При этом цена аренды 1к и 2к почти не отличается, а вот цена продажи 2к будет тыс. на 10 минимум выше.
3. Районы смотрим - Центр, Подол, Голосеево, Оболонь, Позняки-Осокорки, Лукьяновка-Дорогожичи. Никаких Нивок, Лесных и Теремков, не смотря на метро.
О районах без метро даже не вспоминаем.
4. Подъезд в нормальном, аккуратном состоянии. Без неприятных запахов. С охраной или код. замком, как минимум.
5. Состояние квартиры может быть любым, если оно соответствует цене. Иногда выгоднее купить на 5 тыс. дешевле без ремонта и за 3 тыс. сделать простенький ремонт. Но лучше (!) уже покупать с ремонтом, так как почти всегда при продаже цена ремонта не отбивается - а значит покупатель в выигрыше.
Поправьте меня, если я ошибаюсь, и дополните этот список своими правилами.

Не плохой список.
Ещё необходимо помнить что большим спросом пользуются недорогие квартиры. Смысла делать дорогой ремонт (в надежде понять цену) особого нет. А дорогой ремонт квартирантами убивается на раз. Достаточно добротной мебели, чистой квартиры.

Будет супер, если кто-то укажет оптимальную площадь. Думаю, это где-то в диапазоне 30-40 м. Меньше 30 вроде тесновато, больше 40 - не окупается.

А чем Теремки, Нивки, Лесной, Святошино и т.д. не подходят?
Какой этаж оптимально?

Прикольно. Я в августе племяннику искала двушку возле мед. Универа. Нивки Ул. Щербакова. Просто у каждого свой желающий. Я добавлю одно , дорогой ремонт арендатор не оценит!!!! Рассказы о том что это дерево че и что его нет в Украине, да им пофиг . Они несчадно его зальют, этот дорогущий паркет и руками разведут, мол , нехотели . Ламинат ! Не тратте деньги на материалы, закажите хороший дизайн в стиле " дешево но сердито" . Конечно не перегибайте палку. Арендатор не свинья и тоже хочет уюта.

а тип стен (панель, кирпич), колонка, автономка имеют значение?

Цитата "NEW_CAESAR":

а тип стен (панель, кирпич), колонка, автономка имеют значение?

Больше не тип стен, а чистота парадного. Водонареватель, очень желателен, отопление не важно , но приветствуется теплый пол.
Вы как для себя, с душой к клиенту, к квартире, отнеситесь. Пусть бедненько, но продуманно и чисто.

Цитата "filifenka":

Предлагаю, сформировать некий набор основных моментов, который поможет людям, приобретающим квартиру для сдачи в аренду, сделать правильный выбор. А именно - получить максимальную прибыль на вложенный доллар и при этом иметь достаточно ликвидную в течении ближайших 10 лет недвижимость.
Я назову такие правила:
1. близость до метро в пределах 1 км.
2. 1-комнатные, так как они лучше всего сдаются. При этом цена аренды 1к и 2к почти не отличается, а вот цена продажи 2к будет тыс. на 10 минимум выше.
3. Районы смотрим - Центр, Подол, Голосеево, Оболонь, Позняки-Осокорки, Лукьяновка-Дорогожичи. Никаких Нивок, Лесных и Теремков, не смотря на метро.
О районах без метро даже не вспоминаем.
4. Подъезд в нормальном, аккуратном состоянии. Без неприятных запахов. С охраной или код. замком, как минимум.
5. Состояние квартиры может быть любым, если оно соответствует цене. Иногда выгоднее купить на 5 тыс. дешевле без ремонта и за 3 тыс. сделать простенький ремонт. Но лучше (!) уже покупать с ремонтом, так как почти всегда при продаже цена ремонта не отбивается - а значит покупатель в выигрыше.
Поправьте меня, если я ошибаюсь, и дополните этот список своими правилами.

Просто описание идеальной квартиры - причем здесь аренда, а для себя что Бортничи или Нивки брать ??? Ну такой вот двухзайцевый вариант - надоело сдавать - удачно продал или детям норм. квартира !!! Вобщем ЛИКВИД

На счет однокомнатных я бы поспорил, в пересчете на квадратный метр они считаются самыми дорогими, при этом их выбора гораздо меньше, лучше может действительно доложить и взять двушку, разница в цене покупки может быть небольшой а вот при аренде ощутимой

по поводу типа стен соглашусь - в аренде значения это не имеет

по тому однушка лучше или двушка, есть какие-нибудь мнения?

Цитата "Veniaminn":

На счет однокомнатных я бы поспорил, в пересчете на квадратный метр они считаются самыми дорогими, при этом их выбора гораздо меньше, лучше может действительно доложить и взять двушку, разница в цене покупки может быть небольшой а вот при аренде ощутимой

С точностью до наоборот.

Цитата "Veniaminn":

по тому однушка лучше или двушка, есть какие-нибудь мнения?

Думаю двушку нужно брать - разница в цене не большая, но если пропадет необходимость сдавать в двушке покомфортней будет, к тому же покомнотно можно сдавать ! А если под длительную аренду, 4000гр от 70000баксов я сижу на дэпо и получаю больше и меня не напрягают поиски клиентов и ремонты ! И жду . Но тут тоже риск и как говорит моя мать нал это хорошо в нынешней ситуации, но с бетоном спокойней

Не понимаю, чем 2к хрущ в 42м будет комфортней и выгодней в аренде чем 1к такого же метража в молодом доме.

Цитата "Nall":

Думаю двушку нужно брать - разница в цене не большая, но если пропадет необходимость сдавать в двушке покомфортней будет, к тому же покомнотно можно сдавать ! А если под длительную аренду, 4000гр от 70000баксов я сижу на дэпо и получаю больше и меня не напрягают поиски клиентов и ремонты !

Ну зачем же 4 тыс. от 70 тыс. дол.? У меня такая сумма от неполных 45 тыс. получается.
Что значить "пропадет необходимость сдавать, будет по-комфортней). Пропадет необходимость сдавать - продам. Есть квартиры, которые покупаются для жизни, а есть для сдачи. Мы говорим о втором варианте.

filifenka, Хотел у вас спросить , как вы смогли сдать гостинку за 4000гр, когда их на оболоне возле метро по 3000 полно пустых? Люди за 4000гр полноразмерную однушку с ремонтом не могут сдать. В чём секрет?

Цитата "vegasus":

filifenka, Хотел у вас спросить , как вы смогли сдать гостинку за 4000гр, когда их на оболоне возле метро по 3000 полно пустых? Люди за 4000гр полноразмерную однушку с ремонтом не могут сдать. В чём секрет?

спокойно- в жизни бывает почти все, у меня друг который год сдает 1комн панельку с ремонтом на Позняках за 5000грн, при том, что цена ей 4500 потолок.
а вот варианты с точностью до наоборот- на Воскресенке 2к хрущ за 2000+комм (рыночная цена 3500+комм), гостинка в неплохом состоянии м.Героев Днепра за 2500+электр.(рыночная 3500). арендаторы держатся за хозяев этих квартир мертвой хваткой, естественно.

Цитата "filifenka":

Думаю двушку нужно брать - разница в цене не большая, но если пропадет необходимость сдавать в двушке покомфортней будет, к тому же покомнотно можно сдавать ! А если под длительную аренду, 4000гр от 70000баксов я сижу на дэпо и получаю больше и меня не напрягают поиски клиентов и ремонты !

Ну зачем же 4 тыс. от 70 тыс. дол.? У меня такая сумма от неполных 45 тыс. получается.
Что значить "пропадет необходимость сдавать, будет по-комфортней). Пропадет необходимость сдавать - продам. Есть квартиры, которые покупаются для жизни, а есть для сдачи. Мы говорим о втором варианте.

45000 это в банковских процентах (долл.10%) 4500/12=375долл*8,9=3337грн.в мес. В принципе выгодно, но отнять коммуналку, или простой то на то и выйдет, только там работа а депо приехал раз в год и все !

Цитата "filifenka":

Предлагаю, сформировать некий набор основных моментов, который поможет людям, приобретающим квартиру для сдачи в аренду, сделать правильный выбор. А именно - получить максимальную прибыль на вложенный доллар и при этом иметь достаточно ликвидную в течении ближайших 10 лет недвижимость.
Я назову такие правила:
1. близость до метро в пределах 1 км.
3. Районы смотрим - Центр, Подол, Голосеево, Оболонь, Позняки-Осокорки, Лукьяновка-Дорогожичи. Никаких Нивок, Лесных и Теремков, не смотря на метро.
О районах без метро даже не вспоминаем.

Данные пункты из вашего списка я бы убрал, т.к. снимая жильё в Киеве более 10 лет и меняя квартиры в среднем раз в полтора года (видимо с хозяевами везло), был больше привязан к районам (школа, место работы на массиве) и возле метро жил только раз и то не потому что метро, а потому что так получилось (снимали по цене ниже рынка). И 2к снимали по цене 1к, тоже было.

Цитата "Romson":

Данные пункты из вашего списка я бы убрал, т.к. снимая жильё в Киеве более 10 лет и меняя квартиры в среднем раз в полтора года (видимо с хозяевами везло), был больше привязан к районам (школа, место работы на массиве) и возле метро жил только раз и то не потому что метро, а потому что так получилось (снимали по цене ниже рынка). И 2к снимали по цене 1к, тоже было.

Эти пункты писались как совет арендодателю.
Если вы снимали 2к по цене 1к - значит, ваш арендодатель недополучил прибыль.
Если Вы снимали возле метро ниже рынка - значит, ваш арендодатель недополучил прибыль.
Если в одной квартире до школы 1 км и до метро 10 км, а в другой до школы 1 км и до метро 1 км - 99,999999% арендаторов выберут вторую, а первая будет сдаваться (в смысле простаивать) дольше - значит, ваш арендодатель недополучит прибыль.