Сколько должна стоить квартира в Киеве? Доходный метод

На фоне многоголосья о состоянии и перспективах цен на недвижимость, невольно вовлекаешься в этот процесс. Тезисов много, много обоснований и расчетов, одни ведут вверх, другие вниз. А давайте задумаемся о цене недвижимости, как объекта для инвестирования в беззаботную старость.



Читать дальше >>

Я бы еще добавил
... стоимость хоть минимального, но ремонта за 100 месяцев аренды...
... наличие вменяемых "привлекательных" банковких ставок по ипотеке...
... наличие "привлекательных", а не реально стремных объектов на инвестирования (без риска получить через 100 месяцев груду кирпича)...
... наличия ДЕНЕГ у потенциального инвестора...

Кстати, попрошу обратить внимание, что сам г-н Котенко прогнозирует падение РЖН "от 24 до 30 процентов".

Цитата:

Выходит, что жилье в Киеве, дабы обеспечить инвестиционную привлекательность по мировым меркам, должно снизиться в цене от 24 до 30 процентов. Или зарплаты киевлян, а соответственно и арендные платы должны повыситься. Расчет весьма усредненный, но все же он показывает реальное состояние дел.
Хотя украинцы народ не привередливый и роскошью не избалован, так что его, украинца, окупаемость и 13 лет, как сегодня тоже вполне может устроить.
Котенко Виталий

Последнюю фразу прочитал несколько раз... Не дошло... Установка?

Виталий! Добрый день.
Полностью с Вами согласен в вопросе оценки стоимости квартир.
Но самое главное , что наконец-то Агенства Недвижимости ( а Вы как я понимаю являетесь их представителем) поняли , что кричать каждый день , что недвижимость будет дорожать, просто бесмысленно, да и денег так не заработаеш. Так что звоните своим коллегам - пускай "цены опускают"!!!

Все это так. Но глядя на Украину, даешься диву. Недвижимость дороже инвест оценки покупают, машины в полтора раза дороже чем в во всем мире тоже... Может для Украины должны быть свои подсчеты?
Но на самом деле, весь этот ценовой перекос имеет под собой множество абсолютно реальных причин. О них мы рассказываем в наших ежемесячных обзорах.

Виталий! Моя точка зрения состоит в том, что одна из основных причин перекоса на рынке недвижимости - это беспредел с Вашей стороны, т.е. со стороны Агенств Недвижимости.
У меня вопрос - Вы не боитесь оказаться "белой вороной" среди своих коллег по бизнесу, ведь у них координально противоположные прогнозы по стоимости недвижимости ?

Прежде чем соглашаться или не соглашаться, давайте посчитаем. Для начале упростим задачу , как нас учили на уроках математики, отбросим такие параметры, как изменение
цены, ставки по ипотеки и т.д. И возьмем инвестора располагающего определенной суммой в долларах США (как раз та валюта, в которой и осуществляется расчет за недвижимость), инвестор может инвестировать средства в банковский депозит 10-12%
(возможные разговоры о том, что банкам нельзя доверять упускаю из-за отсутствия
экономического образования большой части задающих этот вопрос) или в недвижимость
(ценные бумаги упускаю из-за необходимости специальных знаний и должного опыта).
Теперь давайте посчитаем, если предположить, что справедливая стоимость недвижимости 100 * на стоимость месячной аренды, то нехитрый подсчет дает
12% ежегодного дохода, если инвестировать по такой «справедливой» цене в недвижимость, но еще необходимо добавить увеличение стоимости за счет инфляции.
Получается, что если бы стоимость была бы такая, как мы предположили, то деньги с депозитов потекли бы туда, где более высокий доход на капитал, то есть в недвижимость
и соответственно повысили бы стоимость недвижимости. Поэтому эта формула не жизнеспособна и ее нельзя применять в нашей ситуации. Я мог бы согласиться с формулой 200* мес. Стоимость аренды, если бы не одно НО. Стоимость активов на любом
рынке рассчитываются не по формуле, а на основании спроса и предложения на которые в свою очередь влияет масса факторов и поэтому всегда на рынке мы имеем ситуацию, когда стоимость либо завышена, либо занижена по отношению к так называемой справедливой цене (рассчитанной по более сложным формулам)

Цитата:

Виталий! Моя точка зрения состоит в том, что одна из основных причин перекоса на рынке недвижимости - это беспредел с Вашей стороны, т.е. со стороны Агенств Недвижимости.
У меня вопрос - Вы не боитесь оказаться "белой вороной" среди своих коллег по бизнесу, ведь у них координально противоположные прогнозы по стоимости недвижимости ?

Да нет сегодня кардинально иных прогнозов. Все сдержаны в прогнозах.
Не думаю, что основная причина перекоса в нас. Скорее она лежит в иной плоскости - в плоскости былой доступности ипотеки, в плоскости, что основная часть транзакций - обмены, в плоскости, что Украина - полигон для реализации финансовых схем...

Цитата:

Прежде чем соглашаться или не соглашаться, давайте посчитаем. Для начале упростим задачу , как нас учили на уроках математики, отбросим такие параметры, как изменение
цены, ставки по ипотеки и т.д. И возьмем инвестора располагающего определенной суммой в долларах США (как раз та валюта, в которой и осуществляется расчет за недвижимость), инвестор может инвестировать средства в банковский депозит 10-12%
(возможные разговоры о том, что банкам нельзя доверять упускаю из-за отсутствия
экономического образования большой части задающих этот вопрос) или в недвижимость
(ценные бумаги упускаю из-за необходимости специальных знаний и должного опыта).
Теперь давайте посчитаем, если предположить, что справедливая стоимость недвижимости 100 * на стоимость месячной аренды, то нехитрый подсчет дает
12% ежегодного дохода, если инвестировать по такой «справедливой» цене в недвижимость, но еще необходимо добавить увеличение стоимости за счет инфляции.
Получается, что если бы стоимость была бы такая, как мы предположили, то деньги с депозитов потекли бы туда, где более высокий доход на капитал, то есть в недвижимость
и соответственно повысили бы стоимость недвижимости. Поэтому эта формула не жизнеспособна и ее нельзя применять в нашей ситуации. Я мог бы согласиться с формулой 200* мес. Стоимость аренды, если бы не одно НО. Стоимость активов на любом
рынке рассчитываются не по формуле, а на основании спроса и предложения на которые в свою очередь влияет масса факторов и поэтому всегда на рынке мы имеем ситуацию, когда стоимость либо завышена, либо занижена по отношению к так называемой справедливой цене (рассчитанной по более сложным формулам)

Согласен с вами. Но есть мировая практика инвестирования в недвижимость. Она говорит - 100. Да, здесь нужно считать и инфляцию и чистый доход от аренды и риски страны. Все это лишь увеличит сроки окупаемости такого проекта.
Задачей данной публикации было посмотреть на стоимость несколько под иным углом.

Пока у нас будет 1 с сошкой, а 10 с ложкой то толку не будет. Нигде в нире нет чтоб на халупу надо было 200 лет работать. А тут только куча жулья, типа вот этого хрена что статью написал. Уже такие эксперты 1 раз устроили мыльный пузырь "будет тока даражать". По всем этим жуликам тюрьма плачет.

Цитата:

Пока у нас будет 1 с сошкой, а 10 с ложкой то толку не будет. Нигде в нире нет чтоб на халупу надо было 200 лет работать. А тут только куча жулья, типа вот этого хрена что статью написал. Уже такие эксперты 1 раз устроили мыльный пузырь "будет тока даражать". По всем этим жуликам тюрьма плачет.

Да , нет ето скорее таким анонимным лодырям ничего и не будет светить ...
Езжайте в деревню вам дом бесплатно дадут , а на самогон картошкой заработаете

А с чего это Вы взяли, что Сыньопупенко - лодырь? Сами-то Вы чем занимаетесь? Бабло пилите?

Цитата:

А с чего это Вы взяли, что Сыньопупенко - лодырь? Сами-то Вы чем занимаетесь? Бабло пилите?

Девочки. не ссоррьтесь (С)

Люди, которые пишут аналитику в 90% случаев понимают, что происходит на самом деле. Нам С Вами пытаются "лошить" именно этой самой "аналитикой" а мы ведёмся и спорим... Нужно как Ломоносов - дисертациями и знаниями. И не поддаваться на провакации.

Они написали цены сегодняшнего дня и пытаются нам завуалировано втиреть что это типа дно, такими цены и должны быть - аккурат сегодня кв.м. 100 зарплат. Спекулянты, скупили метры 2 до 2009, а теперь в минусе. Пытаются на нас отыграться.

Не читая комменты - скажу браво! Автор принципиально прав! И я апплодирую стоя научному подходу! Кстати - я уверен - нужно провести серьезный СЬЕЗД РИЭЛТОРОВ КИЕВА и провести работу над ошибками! Риелторы не работают над Уважаемыми(порою не очень) собственниками. - Нужно и теперь не забывать, что стоимость - слишком завышена(продажи). В общем - Браво!

Только что знакомый приехал из Германии. В городах западной части страны есть такие цены (общался с агенством, по объявам в газетах) город Эссен есть двушки, убитые правда по 8 000 эвро, город Дортмунд есть двушки по 10 000 эвро . Это уже вам не "загнивающий" Берлин. Это самый жирный район страны.

ого!!! 8000евро. в украине есть намного дешевле )

Молодцом........ это бы понимание да всем в мозги втиснуть, а то не могут сложить цену нашим убитым хрущам..........

Да, похоже опять мозги промывают, пытаются впарить. что цена завышена не в 2-3 раза, а будто- бы на 10%. Не выйдет. Нужен мощный налог на недвижимость во владении. Особенно при превышении нормы на человека.