Себестоимость жилья

Цитата:

Для Анатоля.
Так и сейчас при покупке квартиры человек сам решает, купит квратиру или нет.

Так и я о том же.
В прошлом году на 23% меньше людей купили квартиры по завышенным ценам на вторичном рынке Киева.

Но никто так и не ответил :
" Почему при спаде продаж на 23% цены якобы растут?".

Жду конкретного ответа на конкретный вопрос.

Цитата:

По-поводу себестоимости.
Сегодня показывал потенциальному покупателю один из своих объектов. Он и говорит , что себстоимость такая, а я хочу в 2р больше. На что я ему в ответ, какую годовую рентабельность он закладываете в свой бизнес, он сообщает 60%, а я в ответ, что выступаю в двух позициях: как инвестор и как подрядчик, и в каждую позицию я заложил по 50%, меньше чем он. А крыть нечем.

Сначала поясните, что значит крыть нечем? Денег он Вам дал?

Теперь о себестоимости.
Вот статья:
//www.expert.ru/printissues/ukraine/2... 6/nedvizhimost/

В ней говорится :
---------------------------------------- -------------------------------------
"...В частности, холдинговая компания «Киевгорстрой» уже заявила, что намерена на 10% поднять цены на квадратные метры в строящихся домах. Хотя для крупнейшего столичного оператора подорожание стройматериалов не столь критично — разница между ценой продажи и себестоимостью квартир в его новостройках достигает 100%. Холдинг возводит в Киеве в основном жилье эконом-класса, причем землю под строительство он получил в аренду или бесплатно еще при мэре Александре Омельченко. При этом выделенных тогда участков компании хватит еще на несколько лет работы. Имея такие статьи экономии, застройщик мог бы предлагать более привлекательные цены по сравнению с конкурентами. Однако вместо этого он ежегодно находит очередные аргументы для их повышения...
---------------------------------------- ------------------------------------

Как раз мы сегодня об этом целый день говорили.

У Вас есть другая информация, полученная из доступных и открытых источников?

Цитата:

Сначала поясните, что значит крыть нечем? Денег он Вам дал?

На этот вопрос я отвечу через месяц.

Цитата:

Теперь о себестоимости.
Вот статья:
//www.expert.ru/printissues/ukraine/2... 6/nedvizhimost/

В ней говорится :
---------------------------------------- -------------------------------------
"...В частности, холдинговая компания «Киевгорстрой» уже заявила, что намерена на 10% поднять цены на квадратные метры в строящихся домах. Хотя для крупнейшего столичного оператора подорожание стройматериалов не столь критично — разница между ценой продажи и себестоимостью квартир в его новостройках достигает 100%. Холдинг возводит в Киеве в основном жилье эконом-класса, причем землю под строительство он получил в аренду или бесплатно еще при мэре Александре Омельченко. При этом выделенных тогда участков компании хватит еще на несколько лет работы. Имея такие статьи экономии, застройщик мог бы предлагать более привлекательные цены по сравнению с конкурентами. Однако вместо этого он ежегодно находит очередные аргументы для их повышения...
---------------------------------------- ------------------------------------

Как раз мы сегодня об этом целый день говорили.

У Вас есть другая информация, полученная из доступных и открытых источников?

Строительство дома у них занимает 2 года (не меньше), что плохого в том, что он закладывает 50-60% годовой рентабельности. Более того, они еще дополнительно строят социальную инфраструктуру, которая финансируется в далеко не в полном объеме.
А какя рентабельность в Вашем бизнесе, только честно, я ж не налоговый инспектор?

Цитата:

Строительство дома у них занимает 2 года (не меньше), что плохого в том, что он закладывает 50-60% годовой рентабельности. Более того, они еще дополнительно строят социальную инфраструктуру, которая финансируется в далеко не в полном объеме.

Вы можете сообщить мне о социальной инфраструктуре, построенной на Осокорках и Позняках за последние 13 лет?
А ведь за это время КГС построил и продал там сотни тысяч квадратов жилья.

Цитата:

А какя рентабельность в Вашем бизнесе, только честно, я ж не налоговый инспектор?

Мы договорились приводить информацию из общедоступных и открытых источников, то есть ту, которую можно проверить.
Что бы я здесь ни сказал, подтвердить это я не смогу.

Цитата:

Вы можете сообщить мне о социальной инфраструктуре, построенной на Осокорках и Позняках за последние 13 лет?
А ведь за это время КГС построил и продал там сотни тысяч квадратов жилья.

Могу,
1)школа-сад между ул.Княжий Затон и Урловской, открыта осенью 2007г
2)средняя школа ул.Урловская открыта осенью 2007г
3) рядом со средней школой огромный детсад по состоянию на конец 2007 еще не открылся (заканчивались отделочные работы), сейчас возможно работает.
Это не полный перечень, а тлько то, что я искал в интересующем меня микрорайоне.

Цитата:

Мы договорились приводить информацию из общедоступных и открытых источников, то есть ту, которую можно проверить.
Что бы я здесь ни сказал, подтвердить это я не смогу.

Кривите душой, батенька.

Цитата:

Могу,
1)школа-сад между ул.Княжий Затон и Урловской, открыта осенью 2007г
2)средняя школа ул.Урловская открыта осенью 2007г
3) рядом со средней школой огромный детсад по состоянию на конец 2007 еще не открылся (заканчивались отделочные работы), сейчас возможно работает.
Это не полный перечень, а тлько то, что я искал в интересующем меня микрорайоне.

На улице Княжий затон (ближе к метро Позняки) сдан дом три года назад, во дворе обещали школу, в итоге выросло аж ТРИ 20 этажных "школы"
Детей прийдеться отвозить кто-знает куда......

Для Анатоля!
Отвечаю конкретно.
Кто Вам сказал что спад составил 23 %? Или может 25% или 90%?
И кто сказал что цены повышаются?
Они стоят на месте. Рост цен в размере 5-10% в год - это не рост цен.
А у нас свободный рынок - хочешь покупай, не хочешь, не покупай!
И еще раз себестоимость влияет на цену товара только в нижней границе.
И то при определенных обстоятельствах можно продать ниже себестоимости (например под дулом пистолета). А верхнего предела цены нет.

Вот с чем согласен, так это с отсутствием верхних пределов цены.
Поскольку, по наблюдениям, смесь жадности и недалекости, из которой состоят кукловоды нашего "рынка" недвижки - безгранична и неудержима.
Других причин для космического роста нет.

Кстати, такой интересный прецедент в Японии в конце 8-х квадрат свободной земли возле императорского дворца был выставлен на продажу за 1000000000 (один миллиард!)доляров.
Через несколько дней РЖН в Японии рухнул со страшным грохотом под собственной тяжестью. До сих пор не отойдет от последствий.

Цитата:

Кстати, такой интересный прецедент: в Японии в конце 8-х квадрат свободной земли возле императорского дворца был выставлен на продажу за 1000000000 (один миллиард!)доляров.
Через несколько дней РЖН в Японии рухнул со страшным грохотом под собственной тяжестью. До сих пор не отойдет от последствий.

В целом замечание верное.

Однако, в шести крупных префектурах (Tokyo,Yokohama,Nagoya,Kyoto,Osaka and Kobe) уже начался рост. //www.reinet.or.jp/e/jreidata/a_shi/im/0 711_2.gif

Я полагаю, что рынок недвижимости Японии может оказаться одной из тех "тихих гаваней" куда попытается укрыться часть мировых капиталов. Ждем новых пузырей.

Цитата:

Гы скоро из-за квартир тоже войны будут
Ждем миротворцев ....

Очень может быть. Элита-Центр?! Разве не идет скрытая война против обманутых инвесторов? В общем-то людей стравливают друг против друга. Хотя я Черновецкого поддержую вот в какой позиции. Да, афера есть, да, есть пострадавшие. Факт!
Но, ведь обманул этих людей не Киевгорсовет. Так почему надо решать проблему этих людей за счет других. Ну и обманутых понять можно. Что делать?
Для горячих голов: хватай дробовик! Вот и война, гражданская.
Да и сколько локальных скандалов было из-за квартирного вопроса.

Цитата:

//www.reinet.or.jp/e/jreidata/a_shi/im/0 711_2.gif

eto grafik rynka nedvijimosti na 2008-2009god?

Цитата:

В целом замечание верное.

Однако, в шести крупных префектурах (Tokyo,Yokohama,Nagoya,Kyoto,Osaka and Kobe) уже начался рост. //www.reinet.or.jp/e/jreidata/a_shi/im/0 711_2.gif

Я полагаю, что рынок недвижимости Японии может оказаться одной из тех "тихих гаваней" куда попытается укрыться часть мировых капиталов. Ждем новых пузырей.

Вы правы.
После 18 лет снижения средних по стране цен на недвижымость и землю, можно говорить что началось формирование базы. Но нового пузыря в японских активах ждать не стоит пузыри подобной амплитуды надуваются не чаще чем раз в 50-70 лет (для US: 1929 - HighTech 2000/недвижимость 2005).

Ниже график сравнения поведения цен на недвижимость в Японии 1980-2005 и нескольких англосаксонских странах 1995-2005.

По сравнению с вышеизложеным в Украине не пузырь, а просто техническая корекция после развала СССР, - возможно всего лишь "dead cat bounce"

Цитата:

eto grafik rynka nedvijimosti na 2008-2009god?

Это график Urban Land Price Index за период март 1985 - сентябрь 2007
вот здесь написана методология вычисления индекса //www.reinet.or.jp/e/jreidata/a_shi/a_ga iyo.htm

Из графика можно предположить, что дно было достигнуто в 2-3 квартале 2005 года, а сейчас имеется тенденция к росту.

Цитата:

Очень может быть. Элита-Центр?! Разве не идет скрытая война против обманутых инвесторов? В общем-то людей стравливают друг против друга. Хотя я Черновецкого поддержую вот в какой позиции. Да, афера есть, да, есть пострадавшие. Факт!
Но, ведь обманул этих людей не Киевгорсовет. Так почему надо решать проблему этих людей за счет других. Ну и обманутых понять можно. Что делать?
Для горячих голов: хватай дробовик! Вот и война, гражданская.
Да и сколько локальных скандалов было из-за квартирного вопроса.

возьмите тогда во внимание, что обманули инвесторов при попустительстве горсовета. если только не при скрытом живом участии. отдельные инвесторы за полгода до скандала сильно беспокоились по поводу остановки строительства одного из домов. и в горсовет обращались, и в прокуратуру! я уж не говорю о том, что власть же в очередной раз просто продала разрешения и лицензии непонятно кому.
так что власть должна!

Цитата:

я уж не говорю о том, что власть же в очередной раз просто продала разрешения и лицензии непонятно кому.

Это верно, но тут не подкопаешься, даже Троицкий не могут снести

Цитата:

так что власть должна!

Должна то она должна но почему за мой счет?

Цитата:

Это верно, но тут не подкопаешься, даже Троицкий не могут снести

Должна то она должна но почему за мой счет?

Одобрям-с! Правильное ре-ше-ние! Почему за мой счет?!

А серьезно. Они сейчас на Элите попиарятся, опять же за наш счет. А саму возможность совершения аферы типа "Элита Центр" не устраняют. Если лазеек, вполне определенных законодательно!, для накручивания цены на м.кв. более и более.

АнАнотоль, а что такое эластичность цены вы знаете и как она высчитывается? рынок находится в данный момент в поиске идеальной цены, когда не будет очередей и объем продаж будет удовлетворять продавцов и "ворчащих" покупателей.

а что скажете по поводу вот этого варианта? как вы думаете какова себестоимость объекта?