Себестоимость жилья

А ось ще інформація від тих же авторів.
//www.investfunds.com.ua/news/21134
...Единственный момент - это несколько снизилась динамика удешевления стоимости жилья. На сегодняшний момент мы можем говорить, что цены вернулись на конец 2004 года и в среднем достигают тысячи долларов за квадратный метр.

Все разговоры о том, что цены на недвижимость в Киеве резко пошли вверх - это все досужие домыслы и отчасти непрофессиональный, неквалифицированный пиар небольших риэлторских организаций, контор, которые больше всех пострадали в сфере обслуживания рынка недвижимости".

О том, кому конкретно понадобилось распространять дезинформацию по поводу цен, можно, разумеется, только догадываться.

Однако в целом она действительно может быть выгодна тем, кто пытается любой ценой убедить потенциальных покупателей поскорее приобрести жилплощадь. Разумеется, серьезных успехов таким образом не достигнуть - обмануть рынок невозможно.

Компания "SV Development"

Сьогодні вперше майже за рік промоніторив ринок заміських котеджів під Києвом.
Повний капєц.
Сотні збудованих будинків без найменьшої надії бути проданими. Хоча деякі ціни вже впали майже в 2 рази.
Осінню вже буде апофеоз падіння (колапсу) цього ринку заміських будинків, який почнеться з кінця травня.
Ті, хто не продав будинки, будуть заздрити тим, хто продав заміський будинок, хоч і зі значними знижками, в кілька разів від ціни минулого року.
Зараз з продажем теж не сахар (якщо казати ввічливо), але з вересня щось продати буде майже неможливо.

httр://www.investfunds.com.ua/news/21259
Как сообщили в компании SV Development, за период с 13 по 19 апреля 2009 года средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 2,23% ($36) до 1 583 долларов за 1 кв.м...
...Внимание: В связи с практически полным отсутствием сделок на первичном рынке недвижимости (квартиры в домах, которые еще не сданы в эксплуатацию), у нас нет возможности проводить мониторинг цен реальных сделок продажи квартир.

По этой причине, статистическая информация будет предоставляться только после возобновления работы первичного рынка и осуществления на нем достаточного количества сделок для объективного анализа.

Компания "SV-Development"

Я кілька днів тому написав про наш РН"Мертві бджіли не гудуть".
Аж самому лячно, як швидко після цього з’явився некролог по первинному ринку Києва.

Цитата:

Сьогодні вперше майже за рік промоніторив ринок заміських котеджів під Києвом.
Повний капєц.
Сотні збудованих будинків без найменьшої надії бути проданими. Хоча деякі ціни вже впали майже в 2 рази.
Осінню вже буде апофеоз падіння (колапсу) цього ринку заміських будинків, який почнеться з кінця травня.
Ті, хто не продав будинки, будуть заздрити тим, хто продав заміський будинок, хоч і зі значними знижками, в кілька разів від ціни минулого року.
Зараз з продажем теж не сахар (якщо казати ввічливо), але з вересня щось продати буде майже неможливо.

Угу.
Перед выходными предлагали 6 соток с домиком а-ля-собачья будка на м.Славутич уже за 50Кбаксов (год назад было 150К, месяц назад - 75К).
Отказался.
На выходных занимался агрофитнессом в том же районе у друзей - увидел объяву на столбах "в связи с массовыми неплатежами блаблабла... Киевэнерго отключает с 24.04 садоводчества "...".
Рыдал...

Цитата:

Угу.
Перед выходными предлагали 6 соток с домиком а-ля-собачья будка на м.Славутич уже за 50Кбаксов (год назад было 150К, месяц назад - 75К).
Отказался.
На выходных занимался агрофитнессом в том же районе у друзей - увидел объяву на столбах "в связи с массовыми неплатежами блаблабла... Киевэнерго отключает с 24.04 садоводчества "...".
Рыдал...

На рахунок ридань, то насправді описана Вами ситуація підтверджує кризові явища на ринку заміських домів.
На Пасху розмовляв зі знайомими, в яких дом для постійного проживання, побудований на території дачного кооперативу. Іншого жидла в них немає. В цьому кооперативі газу немає. Тому опалюються електрикою.
Так от, вияснилося, що суб’єктом для Київенерго є не мої знайомі, а кооператив.
Можете собі уявити, що буде, коли за борги кооператива, їм взимку відключать електрику.
І яка реальна ціна тому будинку.

Цитата:

На рахунок ридань, то насправді описана Вами ситуація підтверджує кризові явища на ринку заміських домів.
На Пасху розмовляв зі знайомими, в яких дом для постійного проживання, побудований на території дачного кооперативу. Іншого жидла в них немає. В цьому кооперативі газу немає. Тому опалюються електрикою.
Так от, вияснилося, що суб’єктом для Київенерго є не мої знайомі, а кооператив.
Можете собі уявити, що буде, коли за борги кооператива, їм взимку відключать електрику.
І яка реальна ціна тому будинку.

Еще как могу себе представить.
Тоже задумывался над частным домом в кооперативе для "стационарного" проживания.
В итоге понял, что без дизель-генератора и автономного ВСЕГО - я пас.
з.ы. В том кооперативе, что я интересовался - все участки приватизированы, около 40% имеют задолженность, 10-20% (среднепотолочные данные председателя кооператива) вообще не обрабатываются (инвесторы, блин)...
А председатель кооператива там живет постоянно, а его слова по этому вопросу я передать не могу из-за соображений цензуры...
До сантехника не дотянет, но на уровне доцента-гуманитария - на раз.

Свежая информация по себестоимости жилья.
На 04.2003г. на Позняках (по акту сдачи многоэтажки в эксплуатацию - то есть ВСЕ расходы) стоимость м2 была ориентировочно 987,75 грн за м2.
Параллели проводите сами..

Цитата:

Свежая информация по себестоимости жилья.
На 04.2003г. на Позняках (по акту сдачи многоэтажки в эксплуатацию - то есть ВСЕ расходы) стоимость м2 была ориентировочно 987,75 грн за м2.
Параллели проводите сами..

Итого - истинное дно - ок. 200 доллларов.
Как будут продавать ниже себестоимости - можно брать.
Ждемс. Нам спешить-то некуда

Цитата:

Итого - истинное дно - ок. 200 доллларов.
Как будут продавать ниже себестоимости - можно брать.
Ждемс. Нам спешить-то некуда

Если есть деньги, можно и по 300 з метр брать. По-моему, верхний предел для стоимости метра в Киеве должен быть в районе 400 долларов, не больше.

Цитата:

Если есть деньги, можно и по 300 з метр брать. По-моему, верхний предел для стоимости метра в Киеве должен быть в районе 400 долларов, не больше.

Деньги есть. Да не на то я их зарабатывал, чтобы клоунов всяких спонсировать
Пусть работать учатся.

клоуны они на то и клоуны... потому как работать не умеют.

Цитата:

Свежая информация по себестоимости жилья.
На 04.2003г. на Позняках (по акту сдачи многоэтажки в эксплуатацию - то есть ВСЕ расходы) стоимость м2 была ориентировочно 987,75 грн за м2.
Параллели проводите сами..

Не совсем понятно: то ли Вы с датой напутали, то ли полагаете, что информация за апрель 2003 года является "свежей"?
- - - - - - - -
И еще одно.
Почему Вы думаете, что "акт сдачи многоэтажки в эксплуатацию" включает в себя ВСЕ расходы?
Спрашиваю потому, что самостоятельно не смог найти ответ на этот вопрос.

А еще потому, что по заверениям руководителей Киевгорстроя прибыль КГС многие годы была самой минимальной. И достигалась прибыль (в основном) за счет строительства в центре.
Поэтому мне очень сложно понять: как по финансовым отчетам КГС доходы (продажи квартир) были почти на уровне расходов (себестоимости), а по «актам сдачи многоэтажки в эксплуатацию» ВСЕ расходы оказались существенно меньше цен продаж.
Я не бухгалтер, но полагаю, что первичная документация о затратах шла именно от строителей. В данном случае, от КГС (соответствует ли она действительности или нет – это уже вопрос другой). А «акты сдачи» - это уже какая-то вторичная документация.
А коль скоро это так, то НЕ МОЖЕТ вторичная информация быть более точной, чем первичная (она ведь построена на основе первичной, а не умозаключений каких-то неведомых экспертов).

Цитата:

Понимаете... Есть люди, которые с 2003 года говорили, что цены на недвижимость по-любому упадут...
Если честно, то они оказались идиотами, так как никаких предпосылок к падению тогда не было. При том некоторые из них все-таки купили квартиры на пиковой стоимости в импотеку. Типа до сознания с запозданием дошло.

Так вот. Говорить, что оно упадет все время, и потом когда упадет - говорить, что оно упало - не тяжело.
Гораздо тяжелее держать нос по ветру и говорить исходя из рыночных тенденций.
То есть до начала лета 2008 была тенденция на рост. А потом уже можно было говорить про тенденцию на падение...
Гораздо тяжелее этот перелом найти. И кто нашел, то молодец.

Точно так же и сейчас. Кто за несколько месяцев найдет "перелом" - дно, до осществления такового, тот и будет молодцом и сделает более выгодную инвестицию

Перелом и опасение появились уже в начале 2007 года, тогда почти все банки стали требовать оплачивать от10 до 30 процентов стоимости ипотеки !Значит, они тогда предвидели возможное падение и себя страховали на эти самые проценты !Вот тогда и закончился реальный спрос ! Порявились именно массовые спекулянты-инвесторы, надувающие пузырь и СМИ , своими статьями о бесконечном росте вводящие аленей в заблуждение!Так что покупатели для себя закончились уже в конце 2006 года ! Остальные либе инвесторы, либо алени !

Цитата:

Перелом и опасение появились уже в начале 2007 года, тогда почти все банки стали требовать оплачивать от10 до 30 процентов стоимости ипотеки !Значит, они тогда предвидели возможное падение и себя страховали на эти самые проценты !Вот тогда и закончился реальный спрос ! Порявились именно массовые спекулянты-инвесторы, надувающие пузырь и СМИ , своими статьями о бесконечном росте вводящие аленей в заблуждение!Так что покупатели для себя закончились уже в конце 2006 года ! Остальные либе инвесторы, либо алени !

Я просто некоторое время назад в свободное время "от нечего делать" полазил по архивам форумов... год так за 2004 и 2005. И, не поверите, тогда тоже были люди, которые говорили, что вот-вот недвижимость упадет, сколько ей можно расти

уже в начале 2007 года, тогда почти все банки стали требовать оплачивать от10 до 30 процентов стоимости ипотеки !

Хм... Дак до 2005 года ипотечных кредитов меньше чем с 30% первым взносом не было. В 2006-2007 как раз появились первые с 10% и даже с 0 процентным взносом...

А сам по себе перелом стал виден где-то осенью 2007, когда сильно снизились темпы роста относительно прошлого года...


Кстати риэлетры вообще-то молодцы. До начала 2005 года рынок недвижимости в принципе мало кого интересовал. И рост его проходил не сильно заметно. Зато как изменилось сознание большинства людей с середины 2005 до 2006 года. Сразу все стали "шарить" в РН. Покупать "инвестиции", особенно в кредит...
Так что риэлтеры настоящие просветители людей. Они открыли им путь к прозрению. Помогли им отыскать тот луч света, ту надежду заработать миллион в нашей замечательной стране
Так что осуждать риэлтеров нельзя!
Они ж не виноваты, что тот луч света, луч счастья, который они на время подарили алэням оказался всего лишь лучом прожектора идущей вперед электрички кризиса, от которой отпрыгнуть смогли лиш самые проворные...

Цитата:

Они ж не виноваты, что тот луч света, луч счастья, который они на время подарили алэням оказался всего лишь лучом прожектора идущей вперед электрички кризиса, от которой отпрыгнуть смогли лиш самые проворные...

Очень поэтично.
Жаль, что о прошлом. О будущем ничего не напишите ? Ведь потребность в иллюзиях - одна из основных в человеческих потребностях.

Зараз прочитав цікаву статтю
//economicus.ru/cgi-bin/gallery/frame... mp;name=akerlof
В ній може бути пояснення дуже масажируємої зараз теми про зниження пропозиції якісного житла.
Наведу цитату:
-----------------------------------
...Существенно иная картина возникает, когда продавец и покупатель располагают различной информацией о качестве продаваемых единиц товара - наблюдается информационная асимметрия (информация распределена между участниками сделок асимметрично) Здесь типичным является случай, когда покупатель оценивает качество товара статистически, а продавцу известно качество каждой единицы товара индивидуально.
Рассмотрим теперь одержанных автомобилей. Покупатель знает модель, возраст, пробег автомобиля, но не знает его индивидуальных особенностей, которые выявляются только в ходе эксплуатации и которые известны продавцу. Спрос покупателя определяется статистическими характеристиками группы автомобилей, обладающих данным набором явных признаков, и рынком устанавливается единая цена для всей группы - и для лучших образцов, и для "лимонов".
Допустим, что в начальный момент по каким-то причинам на рынке оказалось поровну хороших автомобилей и "лимонов" (в настоящем разделе для простоты будем считать, что существуют только две градации качества). Цена спроса окажется простой средней арифметической из цен спроса хороших и плохих автомобилей.
Такая цена может не устроить некоторых продавцов хороших автомобилей, и они откажутся их продавать, но обладателей плохих автомобилей она может подтолкнуть к продаже. В результате доля хороших автомобилей на рынке сократится, плохих - возрастет. Покупатели оценят изменившуюся ситуацию, их спрос снизится. Снизившаяся цена побудит еще какую-то часть владельцев хороших автомобилей отказаться от продажи, рыночная доля хороших автомобилей еще снизится, снизится цена спроса и т. д. Эта тенденция ухудшения среднего качества товара на рынке в результате ухода с рынка продавцов качественных товаров получила название неблагоприятный отбор. В конце концов хорошие автомобили могут оказаться полностью вытесненными с рынка, и на нем установится равновесие спроса и предложения "лимонов". Асимметрия информации в этом случае полностью заблокирует сделки с хорошими автомобилями, хотя при полной информированности покупателей эти автомобили могли бы продаваться и покупаться по своей равновесной цене. Блокировка не возникла бы и в случае неполной, но симметричной информации (как в примере с лампочками): у продавцов хороших автомобилей, не знающих, что их автомобили хорошие, были бы точно такие же мотивы к продаже, как у владельцев "лимонов".
---------------------------------------- ----------------

Пан Володимир, це пояснення підходить до декларуємої зараз тенденції на ринку житла?

Цитата:

Зараз прочитав цікаву статтю
//economicus.ru/cgi-bin/gallery/frame... mp;name=akerlof
В ній може бути пояснення дуже масажируємої зараз теми про зниження пропозиції якісного житла.
Наведу цитату:
-----------------------------------
...Существенно иная картина возникает, когда продавец и покупатель располагают различной информацией о качестве продаваемых единиц товара - наблюдается информационная асимметрия (информация распределена между участниками сделок асимметрично) Здесь типичным является случай, когда покупатель оценивает качество товара статистически, а продавцу известно качество каждой единицы товара индивидуально.
Рассмотрим теперь одержанных автомобилей. Покупатель знает модель, возраст, пробег автомобиля, но не знает его индивидуальных особенностей, которые выявляются только в ходе эксплуатации и которые известны продавцу. Спрос покупателя определяется статистическими характеристиками группы автомобилей, обладающих данным набором явных признаков, и рынком устанавливается единая цена для всей группы - и для лучших образцов, и для "лимонов".
Допустим, что в начальный момент по каким-то причинам на рынке оказалось поровну хороших автомобилей и "лимонов" (в настоящем разделе для простоты будем считать, что существуют только две градации качества). Цена спроса окажется простой средней арифметической из цен спроса хороших и плохих автомобилей.
Такая цена может не устроить некоторых продавцов хороших автомобилей, и они откажутся их продавать, но обладателей плохих автомобилей она может подтолкнуть к продаже. В результате доля хороших автомобилей на рынке сократится, плохих - возрастет. Покупатели оценят изменившуюся ситуацию, их спрос снизится. Снизившаяся цена побудит еще какую-то часть владельцев хороших автомобилей отказаться от продажи, рыночная доля хороших автомобилей еще снизится, снизится цена спроса и т. д. Эта тенденция ухудшения среднего качества товара на рынке в результате ухода с рынка продавцов качественных товаров получила название неблагоприятный отбор. В конце концов хорошие автомобили могут оказаться полностью вытесненными с рынка, и на нем установится равновесие спроса и предложения "лимонов". Асимметрия информации в этом случае полностью заблокирует сделки с хорошими автомобилями, хотя при полной информированности покупателей эти автомобили могли бы продаваться и покупаться по своей равновесной цене. Блокировка не возникла бы и в случае неполной, но симметричной информации (как в примере с лампочками): у продавцов хороших автомобилей, не знающих, что их автомобили хорошие, были бы точно такие же мотивы к продаже, как у владельцев "лимонов".
---------------------------------------- ----------------

Пан Володимир, це пояснення підходить до декларуємої зараз тенденції на ринку житла?

Тільки у певній мірі.
Можливо, я помиляюся, але, якщо навести зовнішній марафет, то пересічному покупцю важко відрізнити автомобілі з суттєвими скритими вадами від «звичайних» (точно таких же) автомобілів. І в цьому випадку інформації більше у продавця.
З квартирами – інакше.
Звісно, продавець краще за всіх знає деякі плюси та мінуси своєї квартири. Але (у більшості випадків) він знає тільки свою квартиру (свій дім, мікрорайон...). А потенційний покупець (та ще разом з брокером) зазвичай прискіпливо придивляються до багатьох квартир, будинків, мікрорайонів... Тому суттєвої інформації у нього буває більше ніж у продавця.
Крім того, продавець (зазвичай) більш упередженний стосовно своєї квартири; у покупця менше причин для упередженності.
- - - - - - - - -
Це все при виборі більш-менш аналогічних товарів (автомобілів, квартир...).
Якщо ж вибирати проміж різних за класом товарів (скажімо, порівнювати панельну хрущівку на Борщагівці і квартиру у новому будинку на Оболоні), то наведена Вами схема майже не працює (imho).
Так що причини/пояснення, на мій погляд, зовсім інші. На «дешеві» квартири у людей зараз грошей вистачає, а на «дорогі» - не вистачає. А якщо навіть і вистачає, то люди з такими покупками зараз не поспішають. (Хоча і у сегменті «дорогих» квартир певні зрушення вже є)

Цитата:

Не совсем понятно: то ли Вы с датой напутали, то ли полагаете, что информация за апрель 2003 года является "свежей"?
- - - - - - - -
И еще одно.
Почему Вы думаете, что "акт сдачи многоэтажки в эксплуатацию" включает в себя ВСЕ расходы?
Спрашиваю потому, что самостоятельно не смог найти ответ на этот вопрос.

А еще потому, что по заверениям руководителей Киевгорстроя прибыль КГС многие годы была самой минимальной. И достигалась прибыль (в основном) за счет строительства в центре.
Поэтому мне очень сложно понять: как по финансовым отчетам КГС доходы (продажи квартир) были почти на уровне расходов (себестоимости), а по «актам сдачи многоэтажки в эксплуатацию» ВСЕ расходы оказались существенно меньше цен продаж.
Я не бухгалтер, но полагаю, что первичная документация о затратах шла именно от строителей. В данном случае, от КГС (соответствует ли она действительности или нет – это уже вопрос другой). А «акты сдачи» - это уже какая-то вторичная документация.
А коль скоро это так, то НЕ МОЖЕТ вторичная информация быть более точной, чем первичная (она ведь построена на основе первичной, а не умозаключений каких-то неведомых экспертов).

Объясняю.
С датой не напутал, просто информация появилась только на днях.
Это информация закрытого характера, и не от КГС, а от ПЖС.
В акт пошла информация из бухгалтерии ПЖС (проверено хозсудом Киева - все правильно).
Согласно ей, расходы на постройку дома + сети были в размере, описанном выше.
Даже с учетом подорожания металла/цемента/етс - все равно можно сделать вывод о себестоимости м2 сегодня.
Да, чуть не забыл - отделка была включена.
з.ы. При всем уважении, но мне вдоль по килту на "заверения руководителей Киевгорстроя".

Щодо ціни на землю. Відеоінтервью поважних і відомих в Україні оцінювачів. Рекомендую подивитись.
//news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2009/04/2 4/158569

Цены на землю упадут в 7-10 раз
24.04.2009 07:00
Снижение рассчитывали от пиковых цен, то есть тех, которые были летом 2008-ого.
Такие радикальные прогнозы украинских оценщиков и ученых. Для УБР комментируют:
Ирина Иванова, заместитель директора по вопросам экономики и организации городского землепользования
Владимир Шалаев, заместитель председателя общества оценщиков