Себестоимость жилья

Цитата:

Подтвердите рост цен продаж ссылками на конкретные цифры усреднённых цен продаж аналогичных (тип жилья, расположение, этажность,состояние жилья)объектов жилой недвижимости,плиз.
Слова, знаете ли, к делу не пришьёшь.

Хтось може подумати, що цей пост написаний Стажером у відповідь на сьогоденний потік словоблуддя про "початок росту цін на РН"?
Ні, він просив конкретики рік тому. Не дочекався. І щось мені здається, що не дочекається.
Відповідь в матеріалах, гордо називаємих аналітикою, звучить, як "если кто-то кое-где у нас порой".

Чому я взявся читати та коментувати цю богом та людьми забуту тему про ціну житла?
Тому, що дуже просто годинами та десятками сторінок намагатись довести щось один одному, не маючи доказів.
Тобто один каже - ціни ростуть та ще вирастуть до неба.
Інший заперечує, мовляв, продажів немає, ціни впадуть.
І така дискусія, судячи навіть з цієї теми, може безуспішно та багатосторінково розвиватись нескінчений час.
Інша річ - подивитись на РН через призму часу.
Та побачити, кто і що казав, наприклад, більше року тому.
І хто був правий, а хто - ні.
І кого вже давно треба перестати слухати, бо весь час казав неправду, навмистно задурюючи людям мізки.
І зараз це робити продовжує.

Цитата:

пожалуйста скажите, вы что действительно считаете что индексы стоимости жилья в г. киеве собранные и проанализированные любым агенством имеют какое либо влияние на спрос или предложение или вообще стоимость?
даже если в индексах будут рисовать, придумывать или их вообще не будет то от этого НИ ЧЕГО не изменится! не делают погоды индексы . они есть отражение, пускай кривое, той тнеденции которая есть на рынке! и владимир вам не иисус говорящий что вам делать и как жить!
реальное отражение стоимости было бы тогода когда сделки бы фиксировались в реальном времени и информация была бы общедоступной! а если этого нет то и ЛЮБОЙ подсчет ваш или владимира или тысяч других я могу оспорить и сказать что вы врете! что у вас нет достоверной информации и тд и тп. да, скажите пожалуйста кому этот подсчет вообще нужен, если достаточно прозвонить и объехать реальные объекты в течении 2-3 мес. и вы будете знать полную картину.?

Ось в подовження цієї розмови і колега БУД те ж саме каже. Мовляв :"А судді хто?"
Я й кажу - час. Найкращій суддя - час. Навіть такий короткий, як рік.
Ось Ви кажете, що неможливо перевірити, хто каже неправду.
Сподіваюсь, що озираючись на минулий рік, сьогодні Ви самі зможете відповісти, була реальна (але навмистно прихована аналітиками та риелторами) тенденція до спаду на РН на момент написання Вашого посту, чи ні?
А ще подумайте над питанням, що зараз коїться з іпотечниками, які брали кредити на житло в 2008 році за завищеними цінами, орієнтуючись на тижневі "випускі індексів", демонструючих "вічний ріст цін на житло"?
Причому індекси росли до літа, незважаючи на всю критику, поки не настав полний крах продажів житла.

Цитата:

Я тоже хотел бы, чтобы АН больше интересовали реальные сделки.
И чтобы индексы базировались только на данных реальных сделок, проведенных АН.

Нет сделок в каком-то сегменте - поставьте за неделю прочерк.

Эта информация будет стоить больше, чем десятки индексов, построенных на информации о желании кого-то продать что-то по им же придуманной цене.

А цей пост Олексія Анатоля можна хоч зараз вставляти в тему про індекси за останній понеділок.
Там йде дискусія про ту ж саму проблему. Читачі питають, звідки інформація, а батько індексів відповідає що завгодно.
Таке враження, що частина постійних дописувачів цього сайту загубилась у часі.
Світ навкруги змінюється, криза тільки починається, а в темі про індекси одні й ті ж запитання, та одні й ті ж відповіді.
Якийсь віртуал та анриал.

Ну що тут сказати?
Вже навіть не останні з київських забудовників обіцяють зниження цін на новобудови ще на 50% від сьогоднішніх.
Стаття вся цікава, але наведу тільки маленьку частину.

//news.finance.ua/ru/~/2/0/all/2009/04/0 8/156932
....Но искусственно сдерживать падение рынка, придерживая залоговые квартиры, тресты бесконечно не смогут - иначе рискуют потерять даже те деньги, что были первоначально вложены в строительство. Даже нынешнее падение (с начала года стоимость жилья на первичном рынке в Киеве снизилась на 10-15%, вторичном - 25%) показывает, насколько были накручены цены компаниями-застройщиками. Но и это не предел. В комментарии "ДС" руководитель отдела маркетинга и PR компании "Київ Житло-Iнвест" Владимир Германов отметил, что нынешнем году найти реальных покупателей застройщикам будет очень непросто, поэтому цена жилья на первичном рынке может снизиться еще на 40-50% к концу 2009 года...

Ви чо сами с собой разговариваете ????

Цитата:

Ви чо сами с собой разговариваете ????

Все испортил, а такой монолог был информативный

Цитата:

Ну що тут сказати?
Вже навіть не останні з київських забудовників обіцяють зниження цін на новобудови ще на 50% від сьогоднішніх.
Стаття вся цікава, але наведу тільки маленьку частину.

//news.finance.ua/ru/~/2/0/all/2009/04/0 8/156932
....Но искусственно сдерживать падение рынка, придерживая залоговые квартиры, тресты бесконечно не смогут - иначе рискуют потерять даже те деньги, что были первоначально вложены в строительство. Даже нынешнее падение (с начала года стоимость жилья на первичном рынке в Киеве снизилась на 10-15%, вторичном - 25%) показывает, насколько были накручены цены компаниями-застройщиками. Но и это не предел. В комментарии "ДС" руководитель отдела маркетинга и PR компании "Київ Житло-Iнвест" Владимир Германов отметил, что нынешнем году найти реальных покупателей застройщикам будет очень непросто, поэтому цена жилья на первичном рынке может снизиться еще на 40-50% к концу 2009 года...

Смешное падение, при увеличении курса валюты на 75%. Особенно если учесть валютную затратную часть при строительстве.

Мне кажется что нужно уже абстрагироваться от пережитков прошлого,у нас небыло рынка недвижимости вообще,была банковская пирамида... и строителей небыло,были инвест компании которые строили не недвижимость а эту самую пирамиду.... и рассуждения о себистоимости,о зазорах строителей, о кредитных ставках, о термине "дно"... бесмысленны! Пирамида имеет один закон,тот по которому она строилась и по этому закону она и рушится... Вспомните ОАО МММ.
А строить прогнозы на вымышленных индексах,заказных статьях,слухах - неблагодарное дело... Но это не все понимают,ждут,что что-то случиться и весь этот недостроенный мусор опять зашевелиться,что эти гектары в области снова превратятся в золото... миф...

Цитата:

Смешное падение, при увеличении курса валюты на 75%. Особенно если учесть валютную затратную часть при строительстве.

а не подскажете что за валютная часть существует при строительстве??? ... цифрами если можно (на первичке).

Відносно того - хто правий і наскільки - є ( був ) конкурс прогнозів на кінець 2009 . Ось хто вгадав - того і слухати далі . Хоча завжди є Кассандри , яких ніхто не чує все одно .

Зараз всі дружно, і РН, і Фондовий Ринок, і валютний ринок, роблять останню спробу вибити гроші з "Буратін".
При повній відсутності ринкових засад, тільки на голому адмініструванні, "знизили" курс валют до гривні.
На ФР, при падінні об’ємів торгів майже на 90%, організували ріст індексу ПФТС майже на 50%. При тому, що економіка валиться, підприємства зменьшують випуск продукції та персонал. Тобтоі дивідендів, та взагалі росту ціни підприємств, чекати марно. З чого ж тоді ріст?
Ну, а РН - це взагалі сказка.
Ипотечних кредитів (головного драйвера росту в минулі роки) майже немає.
НБУ зафіксував зниження банківських активів з початку року майже на 50 мільярдів гривень. Ясно, що разом з пасивами, які тікають як в вигляді депозитів фізичних та юридичних осіб, так і повернення кредитів іноземцям.
Тають активи страхових та фондових компаній. В березні відтік коштів з фондів посилився.
Закриваються сотнями банківські відділення.
Промисловість скорочує працівників.

До чого це я?
А до того, що купляти зараз нерухомість людина може, тільки піддавшись паніці.
От риелтори разом з фондовиками та банкірами й організували останній "загон" публіки. Кожен в свої активи.
За перший квартал продажі автомобілів знизились на 70%, салони закриваються, автозборочні заводи (Порошка та УкрАвто), ледь канають.

Назвіть, хто збурив РН, ФР та валютний ринок?
Де люди побачили індикатори зростання?

Зараз "поганяють" останніх знервованих громадян, які піддадуться на крики "Дно вже прийшло! Хватай супер-дешеву нерухомість", а потім навісять амбарні замки на офіси АН (по прикладу автосалонів та відділень банків).
Бо кричачі про "дно" РН, АН та заказні "аналітики" забувають додати, що на дні лежать вони самі.

Цитата:

Ви чо сами с собой разговариваете ????

Ні.
Я звертаюсь до людей, які навіть зараз є на форумі.
Але, може, їм соромно за старі помилки.
Хоча я звертаюсь до них не з метою повернутись назад. А пробую зрозуміти майбутне, спираючись на те, що перевірене, хоч і недовгим, але часом.

Цитата:

Мне кажется что нужно уже абстрагироваться от пережитков прошлого,у нас небыло рынка недвижимости вообще,была банковская пирамида... и строителей небыло,были инвест компании которые строили не недвижимость а эту самую пирамиду.... и рассуждения о себистоимости,о зазорах строителей, о кредитных ставках, о термине "дно"... бесмысленны! Пирамида имеет один закон,тот по которому она строилась и по этому закону она и рушится... Вспомните ОАО МММ.
А строить прогнозы на вымышленных индексах,заказных статьях,слухах - неблагодарное дело... Но это не все понимают,ждут,что что-то случиться и весь этот недостроенный мусор опять зашевелиться,что эти гектары в области снова превратятся в золото... миф...

Ви праві.
От я і пропоную не починати кожний понеділок безперспективну дискусію з приводу чергової публікації індексів.
Бо дуже легко, подивившись на теми з обговорення чергових індексів річної давнини, побачити, правий був той, хто ці індекси по сьогодні створює, чи ні. Бо "батьки" індексів і зараз ті ж самі.
Та легко, перечитавши вже майже історичні дискусії, побачити, які аргументи вартують, щоб їх брали до уваги, а які - ні.
Бо дуже вірно написав кілька днів тому один пан на темі про Дно, що там група давно знайомих людей ведуть розмову про наболіле, побутове, але ніяк не про РН.
А чому?
Бо все вже 10 разів переговорено. І одна, і інша сторона, вже свої аргументи озвучили по 100 разів.
Але потрібен суддя, який покаже, хто правий, а хто - ні.
Оскільки ж справді незалежних експертів на РН майже немає, то мені здається, що тільки час може дійсно показати чиюсь правоту чи неправоту.
Тому, замість сперечання про те й саме, я звернувся трішки назад.
Бо багато участників тих дискусій і понині опписують цей форум постами з тіми ж самими, вже опротестованими життям, аргументами.

Цікаві міркування про технології.
Але стосуються вони всіх галузей. Нерухомості у тому числі. Тому чекати росту продажів житла - дуже наївно.
//www.investfunds.com.ua/forums/showt... 1376&page=5
ТЕХНОЛОГии.
Современные технологии окупаются только при очень крупных масштабах сбыта продукции. Чтобы окупиться, они требуют рынков сбыта в масштабе всей планеты.
А пришёл коллапс мирового спроса и уход частных инвесторов с рынка кредитования. (Это когда совокупный спрос падает, потому что кредиты больше не дают, а нужно ещё возвращать старые). Аж пока спрос не упадет на уровень, соответствующий реально располагаемым доходам.
Падение эффективности капитала с последующей технологической деградацией, поскольку не будет не то, что денег на инвестиции, а возможностей их вернуть с прибылью. А с т. з. инвестора - невозможность сохранить свои сбережения.
Ещё раз:
Спрос падает и технология становится нерентабельной. Падение спроса в США, в мире выводит большое количество современных технологий за грань рентабельности. Мы свидетели регресса с исчезновением многих отраслей у себя.

Цитата:

а не подскажете что за валютная часть существует при строительстве??? ... цифрами если можно (на первичке).

Это вы меня спрашиваете? Я не строитель и сам хотел бы знать эту составляющую. А привязка к валюте многих наших цен на товары и услуги происходит только по тому, что валюта более стабильная, чем гривна и имеет тенденцию к увеличению относительно гривны, учитывая экономическое развитие нашей страны.

Сьогодні був у торговому центрі на Червоноармійскій (Великій Васильківській) в Києві.
Багато приміщень пустих.
Під час поїздки по Києву весь час бачиш плакати з інформацією про продаж, або бажання здати приміщення в оренду. Причому зараз вже частенько пусті стоять багатоповерхові новозбудовані комерційні приміщення.
Та це тільки початок. З літа процес буде, як горна лавина.
Бо літом торгівля навіть у активні та прибуткові роки затихає. Запасів жиру вже в торгашів немає. І платити оренду та зарплату, вичікуючи осені - не вийде. Не досидять. Тим більше, що осінь принесе ще більший економічний спад та збільшення безробіття.

Те ж саме з житлом.
Подивився на Кримських сайтах з нерухомості ціни на квартири, та ціни на оренду ціх квартир.
Це неспівставні цифри. Сезон короткий. Ціни на оренду низькі.
При такому співвідношенні ціни оренди, та ціни за квартиру, гроші не можна повернути років з 30.
Тобто купляти квартиру в Ялті немає ніякого сенсу ні для заробітку на оренді, ні для збереження капіталу.
Цім цінам ще треба впасти мінімум в 2-3 рази. І то, це сьогоднішня оцінка ситуації.
З початком осіні дуже можливий варіант, що за квартиру в Ялті грошей отримати буде неможливо.
Просто не буде покупців.
Ні за яку ціну.

Цитата:

... Хоча завжди є Кассандри , яких ніхто не чує все одно .

+ 1

Цитата:

Ось хто вгадав - того і слухати далі . Хоча завжди є Кассандри , яких ніхто не чує все одно .

Є проблема навіть розібратись, хто і що вгадав.
Ось на сусідній гілці з’явився Афанасій, який весною 2008 року груддю стояв , що ціни на оренду не впадуть, а на житло виростуть. Потім зник на якийсь час, а з’явившись знову, почав писати, що дійсно, ціни на оренду та квартири завищені.
А зараз сам себе провидцем вважає.
Незважаючи на те, що люди, які весь 2008 рік писали, що ціна на житло та оренду неминуче впаде, у груди себе не б’ють.

Цитата:

Є проблема навіть розібратись, хто і що вгадав.
Ось на сусідній гілці з’явився Афанасій, який весною 2008 року груддю стояв , що ціни на оренду не впадуть, а на житло виростуть. Потім зник на якийсь час, а з’явившись знову, почав писати, що дійсно, ціни на оренду та квартири завищені.
А зараз сам себе провидцем вважає.
Незважаючи на те, що люди, які весь 2008 рік писали, що ціна на житло та оренду неминуче впаде, у груди себе не б’ють.

Понимаете... Есть люди, которые с 2003 года говорили, что цены на недвижимость по-любому упадут...
Если честно, то они оказались идиотами, так как никаких предпосылок к падению тогда не было. При том некоторые из них все-таки купили квартиры на пиковой стоимости в импотеку. Типа до сознания с запозданием дошло.

Так вот. Говорить, что оно упадет все время, и потом когда упадет - говорить, что оно упало - не тяжело.
Гораздо тяжелее держать нос по ветру и говорить исходя из рыночных тенденций.
То есть до начала лета 2008 была тенденция на рост. А потом уже можно было говорить про тенденцию на падение...
Гораздо тяжелее этот перелом найти. И кто нашел, то молодец.

Точно так же и сейчас. Кто за несколько месяцев найдет "перелом" - дно, до осществления такового, тот и будет молодцом и сделает более выгодную инвестицию

Сьогодні наші брати з Компанії "SV-Development" написали навіть страшніше, ніж деякі "обвалісти".
//www.investfunds.com.ua/news/21096
...При этом как риэлторы, так и застройщики прекрасно понимают, что если «не завлечь» население на рынок недвижимости – катастрофа неминуема. В таком случае квартиру в Киеве можно будет, как и в далеком 1998 г., купить за $5-6 тыс., а для застройщиков это означает полное разорение...
...К примеру, если в докризисный период цена новой однокомнатной, расположенной в спальном районе столицы, составляла $100 тыс., то сейчас, даже если она будет стоить около $10 тыс., для ее приобретения «среднестатистическому» киевлянину, зарабатывающему примерно $600 в месяц, нужно реально «копить деньги» для ее приобретения около 8 лет, так как прожить в столице на сумму ниже $500 в месяц проблематично...
Компания "SV-Development"