Реально ли сдать 1-ю квартиру на оболони за 250уе?

Реально ли сдать 1-ю квартиру в оболонском районе в 5-и минутах хотьбы от ст.м.Г.Днепра, с телефоном, без мебели, в 16-иэтажном доме, с охраной... дом довольно ухоженый... в парадном ремонт и все дела... соседи мирные... из бытовых приборов только электро плита... прямо под носом супермаркет... и вобще удобное расположение... вобщем даже не знаю сколько можно взять за такую. Подскажите плиз..

Ты что, конечно же не реально! Бери за нее 170, ну максимум 180. И сам оплачивай все свет, ком.услуги, телефон, охрану.

Хотя врядли ты ее за такий деньги все-равно ...

так я и думал =)
просто начитался обьявлений в "авизо" так там за такую квартиру от 250 до 300 уе берут. мдя... люди обнаглели до предела уже..

Александр, плохо, что нет мебели...

Это снижает ее стоимость. Потому что такая же, только меблированная, квартира стоила бы 250 долл. А так даже не знаю...

Ха-ха-ха-ха, господа, рассмешили! Александр, купите старой мебели на 200-300 у.е. и дайте объявление за 250. Потом напишите о результатах. Если будет много звонков поставьте 300.

не думаю, что за 300 будет спрос на такое жилье. 250 - можете попробовать.

Нереально за такие бабки.... Щас цены на аренду тоже просели, чтобы тут не расказывали...

Я в мае прошлого года снял 1-комнатную за 270 баксов на Героев Днепра, тоже 5 минут до метро, но с полным фаршем - плитка на кухне и в ванной, металопластиковые окна, застекленный ОГРОМНЫЙ балкон, большая мебилерованная квартира. Нормальные хозяева, мозги не долбут ваще, еще за ними надо гоняться чтобы бабки отдать...

Щас цены дешевле, тогда еще ажиотаж был, щас влом искать дешевле баксов на 20-30 в такомже состоянии, но знакомы в декабре на оболони за 250 тоже сняли хату в очень хорошем состоянии, импортные стиралка и телек были, ну не супер новые, но нормальные вполне...

Не надо просто в агентства смотреть... Берешь Авизо и вперед, цены вполне божеские, ажиотажа полный ноль, не то что год-полтора назад, тогда действительно была задница, дешевые варианты как пирожки разлетались, сам был в такой ситуации...

Виталий,если не трудно, Ваше мнение.Сам я в Киеве не проживаю,но сдаю двушку с ремонтом,но не евро,с обычной мебелью,телевизором,холод. и т.п. - 3 - 4 мин.метро Левобережная за 270 плюс оплата за квартиру, в то же время максимальную цену не хочу ставить,так как жильцы хорошие,какова по Вашему мнению могла бы быть справедливая средняя цена? Кстати,если условно эту двушку продать,получится что депозит это в два раза больше ежемесячного дохода,но продавать не собираюсь,так как спекуляции всякие это не мое.Но все же интересно,почему люди покупают квартиры и не хотят арендовать, ведь 250 баксов в месяц им лишних останется.Неужели лишних 250 в Киеве это сейчас не деньги?,почему такой психоз и желание купить сейчас и по любой цене?

Журналисту.


Извините. Я не понял последнего предложения. Насчет психоза покупки, насколько я понял квартиры - Да нету щас такого психоза.

И ажиотаж на съем квартир упал. Скажу честно - снимаю на Борщаговке 2-шку с мебелью и обстановкой за 150у.е. Плачу исправно, оберегаю все. Хозяева ваще мозги не долбут. Два года назад въехал - ни разу не появлялись. Сам за ними бегаю бабло оттдать. Правда казлы сверху все время норовят затопить - уже 4 раза было. С ведром жена стояла - ловила воду.

Так что цены в Киеве разные - есть "кидаловые", есть "как найдешь". Насколькоя знаю на Борщаге такуюже через агенство - ну 350 у.е.- но это цена "ЖЕЛАЕМАЯ" - а дальше идет шахматная игра.

Согласен с Танком, психоз поутих, правда надолго ли. Что же касается невыгодности арендного бизнеса, по сравнению с депозитами - это действительно, в большинстве случаев именно так. Причин ведения нашими гражданами такого "бизнеса", думаю кроется в психологии. Граждане не доверяют банкам, нет надежных возможностей для инвестирования средств на Украине. Люди не видят ничего надежнее, чем недвижимость. Люди готовы получать низкую доходность в обмен на высокую ликвидность и низкие риски.

Психоз психозом,но двойной влет по сравнению с арендой это уже слишком.
Думаю,это не должно продолжится долго и после выборов,назначения нового правительства рынок рухнет.Насколько глубоко рухнет будет зависеть от газа и дальнейших действий россимян и по газу и по доступу товаров на их рынки,не думаю что украинские активы в ближайшие годы будут стоить дорого,ведь срок договора по флоту - 2017 год,к этому году по планам россиян в Украине не должно и духу оранжевого остаться,максимум маргинальные 2-3%,а для этого нужно вначале постараться сделать в стране экономический коллапс к следующим выборам президента,затем постараться уже с лояльными и адекватными людьми ,например,типа Литвина начать восстанавливать разрушенное,чтобы к 2017 году договор был перезаключен на 50 лет.Таковы планы россиян,воплотятся они не воплотятся никто не знает,но даже и того падения экономики что есть достаточно для того, чтобы панелька возле метро в Киеве стоила не более 1000 за метр и думаю это произойдет в ближайшие год-два ,ведь экономика не сразу действует на рынок жилья,а со временным отрезком определенным.

опечатка - двойной влет на аренде по сравнению с депозитом подразумевался.

Кстати,альтернатива недвижимости и акциям - бизнес,но для этого надо чтобы страна развивалась и работала ,а не била в ржавые барабаны.
Наиболее перспективный вид сбережения на мой взгляд любые альтернативные доллару и жилищной недвижимости варианты - бизнес,другие валюты,исключая доллар,золото,комерческая недвижимость в удобном месте,недооцененная земля.

Журналисту.

Пик цен на жилье в Киеве пришелся на лето 2005 года и уже болле чем пол года цены опускаються и будут опускаться. В связи с опусканием цен. Перекупщики будут увеличивать предложение жил.площади в "перекупленнх" квартирах. Таким федором цена на аренду будет понемногу опускаться. Причина тому - невыгодность мгновенной продажи скупленных квартир. Но аренда - это очень клопотный бизнес. Потому, людей-скупщиков он устраивать не будет и рынок, как минимум в последующие 2-3 года будет перенасыщен предожением в 2-4 раза. Соотв и цены устаканяться на 30-40 процентов вниз.

Вот и вся арифметика.

А, да, еще забыл. Теперь будет играть роль "старость" жилья. Тоесть чем новее жилье тем оно дороже будет стоить - ТАК ВЕЗДЕ. А у на раньше деньги стоил 1м.кв. ввне зависимости где он - хоть в параше!

С Виталием согласен в том что психоз в Киеве дело циклическое. Он процветает ОСЕНЬЮ, когда студяги приезжают и спадает на зиму.

Это было всегда. Только вот я думаю что студяги будут больше поступать в региональные ВУЗы.

И надо еще учитывать уезд авершивших учебу студентов.

Так что это тоже бабка надвое гадала...

И еще по поводу аренды... Очень приличное количество ПЛЕТЕЖЕСПОСОБНЫХ людей на фоне психованного роста цен в прошлом году всетаки купили квартиры с кредитами (мой знакомый кстати, признал что погорячился, но уже ничего не сделаешь, щас в его доме такаяже хата на 3 этажа ниже стоит на 5К дешевле), в январе съехал со съемной хаты... И таких очень много... Приезжих из сел и регионов стало меньше на порядок, т.е. они по моему практически уравнялись с количеством тех кто обратно из Киева уезжают, если тех кто уезжает уже не больше... Так как жизнь в Киеве очень подорожала. Это все началось с начала 2005 года... Опятьже аренда хат перевалила за 200 баксов (в среднем весь прошлый год нормальной ценой на аренду 1-чки было в среднем 220-250 баксов), что для приезжего ОЧЕНЬ напряжно... Т.е. платежеспособный спрос упал за прошлый год очень прилично... Думаю цены на аренду всеже не просядут сильно, если в стране действительно не будет кризиса, думаю нормальную единичку летом-осенью можно будет снять за 200-220 баксов... Но обвала не будет... В принципе и щас можно покорячиться и за 220 чтото найти в нормальном состоянии, но пока что тяжело...

Доходность аренды в равновесии должна составлять 6-6.5% в год. Это намного ниже чем по депозиту, но и риск по аренде значительно ниже, чем по депозиту. Ипотечные платежи всегда составляют не менее двух арендных ставок, поскольку

а) доходность ипотеки выше, чем доходность аренды. По аренде доходность r1 = 0.5-0.53% в месяц, по ипотеке порядка r2 = 0.9% в месяц. Это связано с кредитным рационированием для физических лиц.

б) срок ипотеки конечен (до 10-15-20 лет), срок аренды бесконечен, поэтому арендный платеж равен r1*V, а ипотечный платеж равен r2*V/(1-1/(1+r2)^T), где T обычно равно 120, 180, 240 или 300 месяцев, в зависимости от срока, на который выдан кредит. r1 - ставка по аренде, r2 - ставка по ипотеке. Поскольку знаменатель последней дроби меньше единицы, всегда аренда меньше платежа по ипотеке. Кроме того, r2 >> r1.

Т160

Вы уверены, что суть формул осознают все без исключения посетители форума?
Хорошо бы к ним комментарии, поясняющие исходные посылки и суть формул.

В частности, правильно ли я понял, что доходность по ипотечному кредиту (для банка) должна быть выше доходности по аренде (для арендодателя) лишь на том основании, что банк получает доходы ограниченное количество месяцев, а арендодатель "вечно"?

Вопрос а почему Вы взяли доходность ипотечного кредита? А не доходность депозита, который, как и договор аренды можно продлевать до бесконечности?
Ведь, насколько я понял, первоначально рассматривалась альтернатива либо сдача квартиры в аренду, либо продажа её и размещение полученных средств на депозите.

> r1.

Т.е., вы хотите сказать, что доходность от сдачи в аренду будет в любом случае ниже чем ставка по депозиту?

Владимир, я рассматриваю стоимость пользования недвижимостью с точки зрения


а) возможности вечной аренды недвижимости по ставке r1

б) возможности взять кредит на T месяцев и выплачивать фиксированную сумму (которая описывается той формулой со знаменателем).

Стоимость первого составляет {стоимость квартиры} * {ставку по аренде r1}. Стоимость квартиры (однокомнатной) в спальном районе составляет порядка 45 тыс. долл., ставка - 0.5-0.53% в месяц. В таком случае месячный платеж по аренде составит 0.5%*45 тыс. = 225 долл.
Стоимость второй возможности составляет при месячной ставке по ипотечному кредиту 0.9% (11% в год) сроком на 10 лет (120 месяцев) 45000*0.9%/(1-(1/(1.009)^120)) = 615 долл.

Т.е. Вы 10 лет платите 615 долл. в месяц и потом ничего не платите, или бесконечно платите 225 долл. в месяц.

Если брать кредит на 20 лет, месячный платеж составит уже 458 долл. в месяц, на 30 лет - 422, на 40 лет - 411, на 50 лет - 407 и т.д. На 100 лет 405 долл. Все это ассимптотически будет стремиться к 405 долл. в месяц.

Кстати, удлинение сроков ипотечного кредитования является одним из двигателей продаж недвижимости в Европе. Повышение длительности, прочности домов сопровождается удлинением сроков до 30-40 лет. При низких ставках порядка 3-4% в год это дает существенный эффект для уменьшения месячного платежа. В Украине же при ставках 11% годовых это не даст эффекта, поскольку для ставки 11% оптимальный срок кредитования не превышает 10 лет.

Интересна статистика УНИА (ипотечная ассоциация), с помощью которой можно оценить средний срок жизни ипотечного кредита в Украине 6 годами. Так, во время банковского кризиса декабря-2004 - января 2005 банки прекратили выдавать кредиты на недвижимость, и рынок недвижимости стоял. Исходя из этого и из помесячной динамики долга, можно увидеть, что задолженность в январе 2005 сократилась на 1.34% за месяц. Это позволяет увидеть срок жизни ипотечного кредита 100%/1.34% = 75 мес., чуть более 6 лет.

Т.е. люди, если и берут ипотечный кредит при нынешних ставках, то не более чем на 10 лет. Соответственно можно определить и тот слой населения, который может себе позволить взять кредит исходя из доходов и которому реально нужна недвижимость, причем не за наличные деньги, а в кредит. Таких домохозяйств в Украине не более 200 тыс. при нынешней структуре доходов.

Как потребитель, я всего лишь сравниваю стоимость пользования двумя разными вариантами одной и той же недвижимостью.

Кстати, доходность порядка 6% годовых по аренде (те самые 0.5% в месяц) не взялась с потолка - она выполняется не только для бюджетных квартир стоимость до 50 тыс. долл., но и для luxury apartments в центре города. Например, один мой знакомый сдает квартиру в центре за 4500 долл. в мес. при оценочной стоимости в 900 тыс.

Возможно, некоторые агентства при оценке стоимости закладывают эту статистику в ценообразование. Следует, правда, учесть некоторые особенности разных сегментов рынка (разные риски и т.п.).

На мой взгляд ничего странного не происходит и обвала из-за разницы цены продажи и аренды ждать не стоит. Вы говорите цена завышена по сравнению с арендной ставкой. цену продажи определяют продавцы и покупатели - это один сегмент на рынке. цену-же аренды определяют арендаторы и арендодатели - совершенно иной сегмент с совершенно отличными взглядами и доходами. не способны украинцы арендовать жилье по 800 у.е. за двушку на массиве.