Председатель крымского регионального отделения АСН(р)У Виктор Мазурин

общение в режиме online
Повідомлень: 12
Реєстрація: 17.10.2007
Репутація: 0
Цитата:
Уважаемый Виктор Федорович!
Скажите пожалуйста, а вы лично участвовали в составе рабочей группы АСНУ по разработке концепции закона о риэлторской деятельности?
и как вы считаете, стоит ли учитывать опыт других стран в этой области?

Являясь членом рабочей группы АСНУ по разработке концепции законодательного регулирования риэлторской деятельности, мне пришлось, в меру моих возможностей, вникать в существующий опыт регулирования допуска к профессии и бизнесу в других странах.
Наблюдая полемику вокруг законопроекта, общаясь с коллегами, очень часто и не без основания упоминается северо-американский аналог регулировании риэлторской деятельности. Складывается такое впечатление, что только ленивый не знает процедуру регулирования допуска к профессии и бизнесу риэлтора в США. Однако, при этом, никто не может внятно объяснить, - в чем же суть этого-самого северо-американского опыта.
Из опыта общения с коллегами-риэлторами из России и США, в частности, с Апрелевым Константином Николаевичем, вице-президентом Российской Гильдии Риэлторов, Архиповым Игорем, членом Национальной Ассоциации Риэлторов США (г. Атланта, штат Джорджия), пользуясь открытыми источниками информации в Интернете, я попытаюсь вкратце сформулировать полученную мною информацию по этому поводу.
Итак, исходя из моего собственного субъективного понимания данного вопроса, риэлторская деятельность в США регулируется федеральным законодательством и законами штата. При этом, в каждом штате действует свой закон.
Информация изложенная ниже, является проектом моей статьи для одного из печатного издания. Прошу меня извинить за несколько объемную информацию.
Законодательство штата, в основном самостоятельно регулирует риэлторско-брокерскую деятельность на своей территории, включая права и обязанности агента и брокера, их лицензирование. Законодательством предоставляется возможность для потребителя услуги делегировать часть функций по подготовке сделок, от собственника недвижимости к Брокеру, или от покупателя к Брокеру с правом действовать в интересах того или другого. Цель данного закона направлена на регулирование взаимоотношений клиента и Брокера по недвижимости, в рамках полномочий по подготовке сделок по продаже или приобретению прав на недвижимое имущество, с передачей Брокеру части полномочий и прав на определённые действия в интересах клиента.
Законодательство штата регулирует лицензирование риэлторской деятельности на рынке недвижимости. Как правило, законодательство предусматривает двухуровневые требования к квалификации для получения лицензии «Брокер» и «Агент». По информации Игоря Архипова, например, в штате Джоржия, риэлторскую деятельность могут оказывать брокер, агент и ассоциированный брокер.
Механизм действия данных нормативных актов заключается в следующем.
Во-первых, четко определена территория, на которой может быть оказана риэлторская услуга субъектом риэлторской деятельности, получающим лицензию.
Во-вторых, кандидату необходимо подтвердить квалификацию через успешное прохождение тестового испытания (при этом, прохождение курса обучения обязательно, но может быть сделано заочно, т.е. через интернет и другие электронные средства), зарегистрироваться в качестве предпринимателя (в американском смысле этого слова), оформить свои взаимоотношения через заключение договора между Брокером и Агентом (в нашем понимании - трудовой договор) и только после этого получить лицензию и приступить к работе, индивидуально уплачивая налоги со своих доходов, но для Агента не имея права на самостоятельную предпринимательскую деятельность в сфере возмездного оказания услуг на рынке недвижимости.
И только после наличия двух, а иногда и трёхлетнего опыта работы, а так же успешной сдачи экзамена на Брокера, - Агенту может быть присвоена соответствующая квалификация и выдана Лицензия на свободную предпринимательскую деятельность на рынке услуг.
При этом, Брокер обязан поддерживать свою квалификацию, в основном, путем прохождения курсов повышения квалификации (с обязательной сдачей экзамена) раз в три года. Хотя, в некоторых штатах, например, в штате Джорджия, по окончанию прохождения курсов повышения квалификации, - экзамен не сдается.
Роль государства (штат и муниципалитет) заключается в выдаче Лицензий лицензионным органом и надзор за лицензиатом при осуществлении им предпринимательской деятельности в сфере риэлторских услуг. Здесь следует иметь в виду разницу американского и украинского законодательства. В Украине осуществление предпринимательской деятельности субъектами хозяйствования предусмотрено через обязательную регистрацию юридического лица или физического лица - субъекта предпринимательской деятельности. А затем, согласно законодательства о лицензировании отдельных видов деятельности, субъект предпринимательской деятельности выполняет обусловленные законом требования по допуску к профессии и бизнесу, при необходимости, как и в США, получая лицензию на осуществление лицензируемого вида деятельности. Т.е., в Украине, право на ведение предпринимательской деятельности подлежит отдельной легализации (регистрации).
Федеральное законодательство, устанавливает общие стандарты совершения сделок в сфере недвижимости. Наиболее важным является – Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), который регулирует взаимоотношения участников сделки, в частности запрещая выплаты денег лицам не участвующем в данной сделке и возможностью делиться прибылью от сделки, обязывает декларировать все денежные взаимоотношения в договоре и в окончательном финансовом документе о заключении сделки (HUD-1 Statement) and Federal Fair google Act, запрещает дискриминацию по различным признакам (половому, расовому, возрастному и т.п.)
Возникает вопрос - какова роль Национальной Ассоциации Риэлторов (НАР) США в допуске к профессии и бизнесу? Членство в НАР возможно исключительно для тех лиц, которые имеют лицензию, но не обязательно для ведения бизнеса.
При этом, роль НАР контролирует деятельность своих членов (качество услуги для потребителя) в рамках собственных стандартов профессиональной деятельности, влияет на законодательство и требования к экзаменационным и обучающим программам, через инструменты лоббирования, преподавания и аттестацию.
Членство в НАР реализуется через вступление в соответствующую ассоциацию статуса муниципалитета (на территории попадающей под юрисдикцию какого-либо муниципалитета) и автоматическое членство в ассоциации какого-либо штата и НАР. В итоге, член НАР получает право на использование брэнда "РИЭЛТОР" и доступ к сети МЛС НАР через головной национальный сайт www.realtor.com. Данный сайт открыт для всех потребителей. При этом, единый национальный мультилистинг существует только в Канаде у соответствующей национальной ассоциации риэлторов Канады. В США - тысячи МЛС, как частных, так и принадлежащих различным региональным ассоциациям. Но при этом, Брокер, который является членом НАР, может воспользоваться возможностью размещения своего предложения в определенном формате на сайте региональной ассоциации (муниципальной или ассоциации штата) или на сайте НАР. По информации Игоря Архипова, местные листинги, компании, в основном, сами размещают на realtor.com. Это часть услуги НАР для своих членов. И что важно, большинство корпоративных МЛС в своих положениях либо допускают к работе с базами только членов данной корпорации, либо заставляют подписчиков подписываться под этическими нормами данной корпорации (ассоциации) и необходимостью (возможностью) разрешения споров в комиссиях по разрешению конфликтов при этих самых Корпорациях (ассоциациях). При этом, пользование базами данных, обязательно предусматривает соответствующую оплату.
Сертификация, как и лицензировние, является основной составляющей допуска к любому бизнесу. В странах с развитой экономикой, где риэлторами являются представители трех и более поколений, а риэлторская деятельность является составляющей экономики государства, - этот вопрос не обсуждается.
В Норвегии, например, первый закон о регулировании рынка недвижимости, был принят еще в 1931 году. А изменения в него вносили всего два раза – в 1938 и 1989 годах. Основное требование к претендентам на занятие посреднической деятельностью с недвижимостью (имущественным агентствам) в Норвегии - получение свидетельства агента и лицензии для субъекта хозяйствования.
При этом, деятельность имущественного агентства (в нашем понимании – агентства недвижимости) контролируется Финансовым контрольным управлением Норвегии и возможно, при наличии установленного финансового обеспечения, в двух случаях:
- на основании соответствующей лицензии;
- на основании лицензии норвежского юриста;
Основанием для выдачи Свидетельства имущественного агента является в том числе:
- успешная сдача экзамена по программе подготовки имущественного агента;
- наличие не менее двух лет практического опыта работы в составе имущественного агентства в качестве ассистента имущественного агента;
- наличие хорошей репутации, подтвержденной соответствующими рекомендациями;
- наличие соответствующего образования (требования к образованию устанавливает Финансовое контрольное управление Норвегии).
Только те лица, которые получили Свидетельство имущественного агента и успешно прошли испытательный срок имеют право на использование высокого звания «уполномоченный правительством имущественный агент» или «имущественный агент».
Лица или компании, лицензированные в соответствии с указанным законом Норвегии, не могут вести другую экономическую деятельность, кроме имущественного агентства. Другими словами, данный вид деятельности в Норвегии является исключительным.
При этом, согласно закона, цитирую, «…имущественный агент, который сам управляет имущественным агентством или нанят им на работу, не должен сам управлять каким-либо лицом или предприятием, ведущим другую экономическую деятельность, или быть нанятым им на работу, или быть членом совета директоров, корпоративного собрания или контрольного органа какого-либо предприятия, ведущего другую экономическую деятельность».
Особенно хочу отметить раздел норвежского закона под названием «Санкции», поэтому привожу его в оригинале профессионального перевода с норвежского языка:
«… Умышленное или халатное нарушение положений, содержащихся в разделе 1-2, разделе 2-2, подраздел (2), раздел 2-3, подраздел (4), раздел 2-4, раздел 2-6, раздел 2-7, раздел 4-1, подраздел (3) или раздел 5-1, или изданных на их основании, наказывается штрафом или тюремным заключением на срок до трех лет, или до шести лет при отягчающих обстоятельств. Это же правило применяется к несоблюдению постановлений, приказов или условий, установленных во исполнение указанных положений. Пособничество или подстрекательство подлежит таким же санкциям.»
В России, как и в Евросоюзе, риэлторская деятельность законодательно не регулируется. В первом случае, руки не дошли, во-втором, - по причине отмены национальных регуляторных механизмов стран-участников, в связи с их вхождением в Евросоюз. При этом, не во всех европейских странах, вошедших в Евросоюз, были одинаково продвинутые (как, например, в США) регуляторные механизмы риэлторской деятельности.
Из стран СНГ, первым государством, которое законодательно регулирует риэлторскую деятельность является Республика Беларусь. Но механизм белорусского законодательного регулирование не может быть применен в странах со свободной рыночной экономикой, которым является (в конце-концов - стремится), - Украина. И слава Богу!
Поэтому, когда говорят, что, дескать, опыт зарубежных стран не учтен, необходимо уточнить, опыт какой конкретно зарубежной страны не учтен? Если Гондураса, или на худой конец Белоруссии, то оппонент совершенно прав и говорит это искренне.
На початок сторінки
Повідомлень: 17
Реєстрація: 17.10.2007
Репутація: 1
Виктор, как Вы обеспечите безопасность клиенту, доверившему риэлтору всю информацию? Как обеспечитете конфиденциальность информации? (нотариус имеет офис, и к этому офису Минюст предъявляет жесткие требования, нотариуса известно где найти, а риэлтор почти все время на территории)
На початок сторінки
Повідомлень: 12
Реєстрація: 17.10.2007
Репутація: 0
Уважаемые коллеги!
Принятие закона «О риэлторской деятельности» - это только видимая часть айсберга. Основная работа будет заключаться в разработке механизма исполнения данного закона. Я имею в виду разработку и утверждение нормативных документов, которыми являются национальные стандарты и правил риэлторской деятельности, образовательные программы, процедура сдачи экзаменов для подтверждения квалификации профессии «риэлтор», процедура ведения национальных реестров риэлторов и субъектов риэлторской деятельности, утверждение положений о дисциплинарной и квалификационной комиссиях и т.д.
Детальное изложение требований к риэлторской деятельности, в том числе ответы на те вопросы, которые поднимает Инга и Сергей В, будет возможно в нормативных документах, обеспечивающих реализацию механизма закона.
Именно поэтому, очень важна данная редакция закона, построенная на саморегулировании.
Действия, а точнее противодействие прохождению закона, регулирующего риэлторскую деятельность, могут привести к варианту, в котором роль общественной профессиональной организации будет нивелирована до минимума, саморегулирование со стороны профессиональных объединений будет исключено, а все регуляторные функции за профессиональной деятельностью риэлторов будут переданы государству.
К сожалению, вынужден попрощаться с Вами, время пролетело быстро и незаметно.
Желаю всем удачи.Досвиданья.
С уважением, Виктор Мазурин, г. Ялта.

P.S. Если у Вас возникнут дополнительные вопросы или предложения, я готов их обсудить в рамках настоящего форума или в электронном режиме.
По мере возможности буду отвечать.
На початок сторінки
Повідомлень: 196
Реєстрація: 23.04.2006
Репутація: 2
Уважаемый Виктор Федорович!
Прочитав ваши посты я увидел в Вашем лице достаточно знающего тему человека готового оперировать знаниями в мировом опыте риелтерского движения и всётаки обьясните человеку работающему в этом бизнесе с десяток лет в чём интерес монопольно одной организации контролировать риелтерскую палату.Создаётся впечатление, что сведующие люди видят большую переспективу в контроле над этой "якобы общественной,бесприбыльной" организацией.
И без обид многие лидеры АСНУ явно не ровня тем людям которых они собираются лицензировать (сужу исключительно по КИЕВУ)как в плане материальном так и в интелектуальном (например если сертификат понадобиться Сиволобовой Г.С.)
Лично меня неустраивает требование высшего образования, а если государство расмотрит вопрос глубже и потребует обязательное высшее юридическое :140:
На початок сторінки
ikr
Повідомлень: 8
Реєстрація: 19.07.2007
Репутація: 0
В мене склалося враження, що Проект Закону потрібний в першу чергу правлінню АСНУ, оскільки дуже багато уваги приділяється адмініструванню ріелторської діяльності. І надто мало уваги щоденній практичній діяльності ріелторів. Наприклад, без єдиного підходу до участі ріелторів в укладанні договору завдатку, чи попереднього договору, чи договору про наміри, чи договору позики, чи як його ще назвати на сьогоднішній день немає. Різне ставлення і нотаріусів до таких договорів. А це ж становий хребет ріелторської діяльності! Необхідно внести пропозиції до узаконення таких договорів, внесення змін, в першу чергу, до Цивільного кодексу і т.д. Адже ріелтор кожен раз, оформляючи подібний договір, може потрапити в ситуацію, коли завдаток не повертається, в такому випадку подвійну суму можна отримати лише по добрій волі того, хто дав завдаток. Разом з тим, ріелтор абсолютно не захищений від ситуації, коли просто відмовляються віддати завдаток. Суд може розглядати таку справу не один місяць, причому або відмовить в задоволенні позову, або задовільнить частково - повернути одинарну суму.
І ще одне. Вважаю, що діючі члени АСНУ мають беззастережне право звертатися по допомогу в складних випадках до юридичного відділу АСНУ, який ПОВИНЕН надавати консультації. На практиці зіткнувся з протилежним.
Бажаю всім успіхів!
На початок сторінки
Повідомлень: 12
Реєстрація: 17.10.2007
Репутація: 0
Цитата:
Уважаемый Виктор Федорович!
Прочитав ваши посты я увидел в Вашем лице достаточно знающего тему человека готового оперировать знаниями в мировом опыте риелтерского движения и всётаки обьясните человеку работающему в этом бизнесе с десяток лет в чём интерес монопольно одной организации контролировать риелтерскую палату.Создаётся впечатление, что сведующие люди видят большую переспективу в контроле над этой "якобы общественной,бесприбыльной" организацией.
И без обид многие лидеры АСНУ явно не ровня тем людям которых они собираются лицензировать (сужу исключительно по КИЕВУ)как в плане материальном так и в интелектуальном (например если сертификат понадобиться Сиволобовой Г.С.)
Лично меня неустраивает требование высшего образования, а если государство расмотрит вопрос глубже и потребует обязательное высшее юридическое :140:

Уважаемый Slade!
Если бы изначально вопрос стоял о монополизации доступа к профессии и бизнесу в риэлторской деятельности, тогда был бы короткий путь, без создания Риэлторской Палаты, механизма утверждения национальных стандартов, делегирования в Палату представителей нескольких государственных учреждений, деятельность которых связана с рынком недвижимости и т.д.
Активная подготовка к законодательному регулированию риэлторской деятельности (с учетом данной концепции саморегулирования) в АСНУ началась несколько лет назад. И даже на момент регистрации проекта закона в Верховной Раде Украины, упоминаемых выше вновь созданных в 2007 году общественных организаций просто не существовало. Так получилось, что на момент продвижения законопроекта, единственной общественной организацией со всеукраинским статусом, имеющей реальные региональные представительства в областных городах и крупных городах областного подчинения, действующая на рынке 12 лет, имеющая собственные учебные центры, собственные Стандарты, Кодекс этики, внутреннюю сертификацию и т.д., - оказалась АСНУ.
И это не наша беда, что на протяжении указанных 12 лет в Украине не было альтернативной организации. При этом, в течении указанного периода, плохо-ли, хорошо-ли, но именно АСНУ представляла риэлторское сообщество и интересы представителей данной профессии. Кстати, в настоящее время в России была и есть единственная организация – Российская Гильдия Риэлторов. Видимо, объем серого вещества у самых амбициозных представителей данного бизнеса в России не позволяет идти по пути клонирования бесконечного количества аналогичных организаций, как, например, у нас.
Это по поводу монополизации.
В отличии от «сведующих людей», я вижу только значительную общественную нагрузку и ежедневный труд тех делегированных представителей, которые будут работать в структурных подразделениях Риэлторской Палаты, в том числе квалификационной комиссии, дисциплинарном комитете и т.д. Статус Риэлторской Палаты - представительский. Посмотрите на ст. 28 проекта закона, где Вы там видите «перспективы контроля» и в чем заключается этот самый тайный смысл?
Свое отношение к процедуре делегирования и отзыва представителей АСНУ в Риэлторскую Палату, Совет АСНУ высказал на заседании Совета в сентябре с.г. В рамках настоящей конференции я уже цитировал указанное решение Совета.
Цель настоящего законопроекта, в моем собственном понимании и понимании, как минимум, моих коллег, которым я доверяю и которых искренне уважаю, - это создание правовых условий для осуществления риэлторской деятельности. Я в этом бизнесе с 1991 года, и, наверное, в силу возраста, не вижу необходимости уходить из этого бизнеса. Поэтому, понимая, что альтернативой данной концепции законопроекта может быть только государственное регулирование, я вижу большую опасность в оппонировании данного законопроекта со стороны некоторой части риэлторского сообщества Украины.
Если, в итоге, пройдет жесткое государственное регулирование, победителей не будет. Как и возможности влияния на принимаемые чиновниками правила допуска к профессии и бизнесу риэлторской деятельности. Из независимых источников мне известно, что в Белоруссии была аналогичная ситуация. Когда представители риэлторского сообщества подали собственную концепцию с элементами саморегулирования, а получили неожиданный Указ бацьки. Для интереса - можете с ним ознакомится. Я имею в виду Указ.
По поводу требований о необходимости наличия высшего образования. Я уже указывал выше, в рамках конференции, о том, что требования к тем аналогичным профессиям, которые регулируются в Украине специальными законами (аудитор, нотариус, арбитражный управляющий, финансовые посредники и т.д.) – обязательное наличие высшего образования. И это не только в Украине, но во многих других государствах.
На початок сторінки
Попередня сторінка

Председатель крымского регионального отделения АСН(р)У Виктор Мазурин

Вернуться в Оn-line конференции:



dsf

 
цена: от 21 500 грн/м2
тел: (044) 334 42 42
 
цена: от 32 173 грн/м2
тел: (044) 233 54 42
 
цена: от 26 505 грн./м2
тел: (044) 204 40 86
 
цена: от 23 000 грн/м2
тел: (044) 355 55 53
 
цена: от 106 554 грн/м2
тел: (044) 294 89 20
 
цена: от 23 328 грн/м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 46 500 грн./м2
тел: (044) 227 79 23
 
цена: от 42 000 грн./м2
тел: (044) 339 90 09