Обзор рынка недвижимости Киева: итоги декабря и 2009 года

дальше идем...

В этих условиях усложнилась организация цепочек продаж-обменов. Возник замкнутый круг сокращение количества сделок практически переросло в их отсутствие.
- признаете, что в третьем квартале рынок мертв, откуда тогда еженедельные 6-8 сделок от Планеты Оболонь, как в "хорошем" июне, так и в мертвом третьем квартале?

Однако, не все могут долго находится в ожидании. На людей давят и жилищные проблемы, и снятые с депозитных счетов накопления. В октябре и ноябре рынок оживился.
- по оценкам банков, накопления с депозитных счетов уже снялись значительно раньше, еще до "супер хорошего июня"

И одна из причин такого оживления – укрепление гривны. Немало потенциальных покупателей, увидев, что их накопления в валюте с каждой неделей становятся все легче, решили воспользоваться ними для улучшения жилищных условий. Купив недвижимость, они нередко запускали цепочки обменов с доплатами и компенсациями; одни сделки порождали другие.
- гривна укреплялась очень незначительно... многие посредники публично заявляли, что октябрь и ноябрь оказались провальными.

В целом деловая активность была весьма низкой большинство продавцов и покупателей выжидали.
- да у людей просто денег нет отвалить наличными по 70-150 тысяч за хрущевку... у Вас отчет странный - все время выжидают, да выжидают. Просто иссяк платежеспособный спрос. Депозиты кто хотел, уже потратил.

Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок, потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
- все понятно... цены можно даже не обсуждать. странно получается- оживлялось , оживлялось, запускалось, запускалось, но как было в январе "очень ограниченное количество сделок", так по итогам года и осталось... интересно тогда получается- каким образом кол-во сделок по итогам года могло упасть всего в два раза (сказано в отчете в самом начале)... если бы в два раза упало, было бы сделок более чем достаточно для построения нормального графика...
а фраза "очень ограниченное количество сделок" (которую Вы упоминаете каждый месяц в своих отчетах), лишь подразумевает тот факт, что РЫНОК МЕРТВ И ПАДЕНИЕ - В РАЗЫ, а не в два раза.

так, по ценам разобрались... комментировать при сумасшедшей статистической погрешности - даже не буду...

по индексу снова пропущу - здесь говорить не о чем... уже миллион раз обсуждалось. Измерять тенденции по хотелкам в базе определенного АН - это ничего не отражает вообще.

Про аренду во многом согласен, кроме этого

В базе практически нет квартир, которые риелторы классифицируют как «дешевые».
- нормально... средняя зарплата Киева - дешевая квартира для арендатора... однако) Наверное, пора менять классификации

РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
Осенью порядка 15 банков заявляли о своих программах кредитования вторичного рынка.
- заявлять, не значит выдавать, но Вы сами об этом написали.

Между тем, задолженность по проблемным ипотечным кредитам растет достаточно быстро.По данным Ассоциации украинских банков, в отрасли, именуемой банкирами как «Операции с недвижимостью», по состоянию на 01.10.2009 общая задолженность составляла 78,7млрд.грн, из которых 5,1млрд.грн (или 6,5%) – проблемная задолженность. По состоянию на 01.07.2009 проблемная задолженность составляла 3,3 млрд.грн или 4,3%.
- реальные цифры в несколько раз больше

ВЫВОДЫ
Утверждать, что «ценовой пузырь» существенно сдулся, пока, к сожалению, нельзя.
- На самом деле, он еще даже не начинал сдуваться... Произошла всего лишь коррекция по отношению к курсу доллара.

Другое дело, что люди, накопившие деньги еще до начала кризиса, стали чувствовать себя на рынке более свободно.
- но при такой ситуации, врядли многие будут просто так платить сегодняшние хотелки за хрущ... да, находилась сотня другая в месяц, которые позволяли АН выжить, но это крохи...

выросло количество потенциальных покупателей, имеющих возможность улучшить жилищные условия без ипотечных кредитов.
- не факт, что будут консервировать свой кеш в квадратные метры.

Почему же, не смотря на жесточайший кризис, усредненная цена предложений (в долларах США за квадратный метр) снизилась за год лишь на 32,5%, а индекс стоимости на 30,3%?
- потому что цена предложений ничего не отражает. Это обычные хотелки. В базах данных АН много "упрямых" квартир, которые даже не собирается никто продавать. Они есть, их выставляют по ценам прошлых лет, просто чтобы выставить. Реальные сделки заключаются значительно дешевле этих цен... Значительно дешевле... Индекс же Вас, как я Вам говорил миллион раз, построен на основе предложений - отсюда и такой перекос.

идем дальше, последний рывок..

Основные факторы, способствовавшие падению цен

1. огромный разрыв между ценами на недвижимость и доходами наших граждан;
- не столь доходами, сколько сбережениями и платежеспособностью... мало кто может насобирать на квартиру за один год... и снова - не ценами, а хотелками...

2. огромное количество накопившихся в стране, экономике и обществе проблем (неэффективная экономика, дефицит бюджета, сворачивание производства, резкое увеличение долговых обязательств, высокая инфляция, постоянные политические противостояния… Список можно продолжать и продолжать). Как следствие этого - отток капиталов и квалифицированных кадров из страны;
- далеко не основная причина

3. мощнейший экономический кризис в стране и мире;
- тоже не основная причина

4. сокращение экспорта и инвестиций;
- частично, но не основная причина

5. резкое снижение доходов большинства потенциальных покупателей;
- отсутствие платежеспособного спроса, тоже самое, что и в первом пункте

6. уход с рынка недвижимости «спекулятивного капитала»;
- да, таки основная причина

7. прекращение ипотечного кредитования;
- тоже основная причина, согласен

8. переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к недвижимости, деньгам, имеющимся накоплениям; недвижимость, в значительной мере, утратила свою инвестиционную привлекательность);
- да, при падающем рынке, вкладывать глупо как минимум

9. паника, возникшая в разгар кризиса в среде ипотечников, а также инвесторов, вложивших средства в недвижимость;
- не было паники...

10. развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.
- кем развернутая? что за ерунда! на протяжении всего года, все - начиная от чиновников и заканчивая посредниками и строителями именно пропагандировали завершение кризиса, повышение цен и тд...

Основных причин, на мой взгляд, три
1. Отсутствие ипотеки в том виде, в котором она была
2. Отсутствие платежеспособного спроса
3. Уход спекулятивного капитала... остальное все - фигня и влияет на рынок очень косвено

Основные факторы, стабилизировавшие цены в 2009 году

- здесь у Вас, Владимир, обычная риелтерская риторика, которую мы уже слышим много лет...

1. особенности ментальности наших граждан, многие из которых относятся к киевской недвижимости, как к одной из основных жизненных ценностей;
- при отсутствии платежеспособного спроса, ментальность не влияет... если нет денег, то их нет.

2. выжидательная позиция банков, не торопившихся выставлять на аукционы залоговые квартиры, обеспечивающие проблемные кредиты;
- а почему выжидают? популизм, сговор с властями и строителями... причина значительно глубже.

3. недоверие к банковской системе и любым валютам;
- вообще не понял фактор

4. специфика отечественного рынка недвижимости, заключающаяся в том, что большинство сделок – это фактически обмены одной недвижимости на другую (с доплатами и компенсациями);
- частично, но при мертвом рынке, это не стабилизирующий фактор

5. крайне ограниченное число альтернативных возможностей размещения накоплений с целью их сохранения;
- а купить то что стоит сегодня 100 тыс, а через два года будет стоить 50 тыс - это наверное накопление и сохранение капитала?

6. проблемы со строительством нового жилья в Киеве, замораживание большинства строек;
- тоже не понял фактор

7. стремление значительной части граждан Украины жить в Киеве. По нашим данным, примерно треть покупателей – приезжие, многие из них продают недвижимость в регионах, а вырученные деньги (плюс накопления) вкладывают в киевскую недвижимость;
- регионы тоже мертвые + при отсутсвии работы в столице, мы наблюдали весь год не приток, а скорее отток населения... Во время рецессии, миграция в столицу всегда очень маленькая тк людям дешевле и выгоднее сидеть дома, чем ехать в более дорогой город и искать там работу...

8. низкая обеспеченность жильем значительной части жителей Киева.
- и что? 90% населения Киева наверное не то что на квартиру насобирать не может, но и на гараж... плюс у большинства долги на машины и телевизоры, которые они сейчас выплачивают. Да, многие живут в бабушкиных квартирах по 5-6 человек в двух комнатах, но это не значит, что это влияющий фактор...

Вы не указали ни одной глобальной причины
- заговор между чиновниками, строителями, посредниками и другими заинтересованными лицами
- популизм со стороны власти (тупые законы)
- финансирование банковской отрасли властями, например рефинансирование (опять же, с целью популизма)
- кредиты МВФ, которые принесли в страну около 12 млрд долларов на финансирование курса валюта и дефицита бюджета
- реструктуризация ипотечных кредитов физ лиц и строительных компаний банками
- неадекватный курс гривны, который на самом деле составляет около 12, а не 8, как сдерживался в течении всего года благодаря ресурсам МВФ и ЗВР (потрачено более 23-24 млрд в сумме с начала кризиса)
- непрозрачность рынка недвижимости
- пропагандистская кампания, которую весь год проводили посредники, строители и крупные инвесторы, направленная на "якобы" активизацию рынка и "завтра будет дороже" (странно что Вы упомянули это как причину падения цен, а не стабилизации)
- неадекватное освещение ситуации на рынке недвижимости (цены хотелок, индексы и тд)

ПРОГНОЗ НА ЯНВАРЬ И БЛИЖАЙШЕЕ БУДУЩЕЕ
Судя по многолетнему опыту, в январе на рынке недвижимости будут длительные рождественско-новогодние каникулы, деловая активность существенно снизится.
- куда ей снижаться уже, если она итак почти весь год на нуле

в остальном, водичка... если-если-если...

ПРОГНОЗ ДЛИТЕЛЬНЫЙ
Либо «ценовой пузырь» медленно сдуется (и это, на наш взгляд, был бы лучший вариант), либо он лопнет.
- лучший для кого? наверное, для посредников и бандитов-инвесторов, но уж никак не для экономики страны, ибо чем быстрее сдуется пузырь, тем быстрее заработает рынок и экономика.

Если вынести за скобки все, что связано с борьбой за власть, то ценовые тенденции во многом будут зависеть от политики государства и банков относительно проблемных кредитов (начнутся ли аукционы залоговых квартир и насколько они будут массовыми).
- а как вынести за скобки борьбу за власть? политика банков именно основано на этом... Юля кормит банки, они в ответ пока сидят тихо.

Для подавляющего большинства наших граждан жилье в ближайшее время вряд ли станет более доступным. Ибо основная причина снижения цен на недвижимость – падение доходов потенциальных покупателей.
- это вообще не причина... ибо, сколько Вася не зарабатывает - 1000уе или 5000уе в месяц, он не может наличными купить жилье. Нет ипотеки, нет сбережений - нет платежеспособного спроса... а доход - важен для рынка аренды. В краткосрочной перспективе (Вы ведь пишите в ближайшее время) - доходы влияют очень незначительно. Если двухкомнатная трущоба "оценивается продавцом" в 70 тысяч долларов, а простой киевлянин получает 500 долларов, то сколько ему лет нужно собирать 70 тыс? при этом, не кушать, не ездить, не жить???
Здесь нет разницы. Нет доступной ипотеки - нет спроса.


Хотя и звучат предвыборные обещания о предоставлении массовых ипотечных кредитов под 4% годовых, но таких денег в стране, к сожалению, нет.
- это все сказки Юлии Владимировны...

А вообще, качество аналитики оставляет желать лучшего.

Цитата:

А вообще, качество аналитики оставляет желать лучшего.

//minfin.com.ua/2010/01/09/92623/
Аналитика РН – сводка информации зачастую заказного рекламного характера, которую можно не читать. Но если вы хотите поддержать беседу с покупателем, которого поите чаем/кофе, то можете перечитать некоторые аналитические материалы на разных сайтах. Больше, кроме вас, их никто не читает, в особенности покупатели. Во первых – они не знают, где ее читать, во вторых – они не верят в ее достоверность

Цитата:

Вот официальные данные А. Рубанова – в 2009 году количество сделок в Киеве на вторичном РЖН было следующим:
за август – 1800 сделок,
за сентябрь – 2100 сделок,
за октябрь – 1600 сделок,
за ноябрь – 800 сделок,
за декабрь – 600 сделок.

//24.ua/news/show/id/86518.htm
Его слова подтверждают и данные столичного Бюро технической инвентаризации (БТИ), согласно которым в ноябре количество сделок по смене собственника жилья упало по сравнению с октябрем в два раза, а по сравнению с августом — почти в 2,5 раза. Правда, в натуральном выражении показатели бюро в несколько раз превышают даже цифры, озвученные риэлторами. Однако близкий к БТИ эксперт объясняет, что лишь 15—20% регистрируемых бюро документов можно считать сделками купли-продажи. ”Абсолютное большинство случаев смены собственника квартиры, которые регистрирует БТИ,приходятся на договоры дарения, фиктивные сделки купли-продажи, то есть перерегистрацию прав собственности на близких родственников, а также ввод в эксплуатацию новых домов на первичке”, — говорит эксперт.

АнтоНина разделите цифры от Рубанова на 7 (пусть 1/7 приблизительно равно 15-20%)

Вроде получаются цифры о которых говорил unlying ( //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry330950 " по моим данным, в Киеве заключалось в прошлом году в среднем 150-250 сделок в месяц в зависимости от месяца." )

Дэнги эсть. Жду указанных мною цен

Задача любого АН - разбудить РН, всё.

Поэтому не будте к Владимиру строги, он делает свою работу.

Цитата:

Задача любого АН - разбудить РН, всё.

Поэтому не будте к Владимиру строги, он делает свою работу.

Оно то так.

Вот только часть учасников форума сомневается нормально ли это, что аналитика АН ПО стоит на службе увеличения продаж?

ИМХО, аналитика должна раскрывать истиную картину рынка, а не способствывать матеральным зароботкам риэлторского цеха.

Цитата:

Вы не ответили на остальные вопросы в том посте.
При такой статистической погрешности, любые цифры ничего не отражают. Но мы уже много раз это с Вами обсуждали

Погрешность цен продаж, действительно, велика.
Велика, поскольку выборка малая.
Но помимо цен продаж, есть еще и цены предложений. Там выборка достаточно большая. Потому, в те периоды, когда переходные процессы протекают плавно, погрешность цен предложений (в наиболее массовых сегментах рынка) вполне приемлема для анализа тренда.
То есть, реальную цену на основе статистики цен предложений, определить сложно. Но тренд в эти периоды определить можно.

Да, в базах данных предложений есть немало объектов с неадекватными ценами и вообще надуманных объектов. Но они были всегда. А статистический анализ на то и придуман, чтобы минимизировать влияние подобных объектов.
- - - - - - - - -
Есть еще статистика цен торгов. Ее ведет каждый опытный риэлтор в том сегменте рынка, где он специализируется. Сделок у этого риэлтора может быть очень немного. Но просмотров и торгов (обычно) вполне достаточно, чтобы судить по какой цене можно купить квартиру с нужными параметрами.
- - - - - - - - -
При определении индекса учитывается вся перечисленная выше информация.
- - - - - - -

Кроме того, немало информации дает анализ цены продажи каждой квартиры.
Конкретный сегмент рынка (обычно) изучается покупателями очень тщательно. Они и сами прозванивают/просматривают квартиры, и с помощью посредников.
Если подобный покупатель заплатил, к примеру, 60000, то ничего лучше/дешевле (в конкретном сегменте рынка) он не нашел.

Цитата:

нигде такого не увидел... наоборот, на протяжении всего года ПО ИМХО играла на повышение цен.

Совершенно безосновательное заявление.
Насколько я знаю, очень значительную часть времени и усилий сотрудники ПО тратили на то, чтобы убедить продавцов снизить цену.
Кстати, и к сотрудникам информационно-аналитического отдела портала недвижимости domik.ua риэлторы ПО обращались с просьбами помочь убедить продавцов снизить цены. А вот с просьбами содействовать повышению цен к нам никто никогда не обращался. Ни разу за те пять лет, что я сотрудничаю с ПО и Домиком.

Цитата:

Задача любого АН - разбудить РН, всё.

Поэтому не будте к Владимиру строги, он делает свою работу.

В мои функции не входит разбудить рынок или убаюкать.
И работа моя совсем в другой области.
Но для той работы нужна огромная масса конкретного материала. Нужен полигон для исследований.
Вот я и сотрудничаю с ПО на подобных началах.
Они мне информацию, помощь ИТ-отдела и контакт-центра, возможность свободно общаться с риэлторами (а они сами исследуют рынок, дают мне материалы и наблюдения). А я пытаюсь все это проанализировать, обобщить, изложить в виде публикаций и постов на форуме...

Цитата:

Конкретный сегмент рынка (обычно) изучается покупателями очень тщательно. Они и сами прозванивают/просматривают квартиры, и с помощью посредников.
Если подобный покупатель заплатил, к примеру, 60000, то ничего лучше/дешевле (в конкретном сегменте рынка) он не нашел.

Владимир, не нашёл не значит, что лучше/дешевле не было.
Про то, что факты дешёвых продаж были от аудитории, вполне, могли скрыть. Дабы других клиентов можно было за нос водить – продавать слона то надо.

Цитата:

Владимир, не нашёл не значит, что лучше/дешевле не было.
Про то, что факты дешёвых продаж были от аудитории, вполне, могли скрыть. Дабы других клиентов можно было за нос водить – продавать слона то надо.

Не нашел - означает "искал, но не нашел".
Наверняка, искал и в "Авизо", и на досках объявлений, и на сайтах, которые публикуют прямые объявления владельцев квартир...
Покупатели сейчас (как правило) очень даже грамотные. Знают, где искать.
Да и к риэлторам обращаются (чтобы те тоже искали).
А то, что кто-то где-то временами находит и покупает по более низкой цене, то чего только на рынке недвижимости не бывает...

Владимир, спасибо за ответ. Думал, что Вы напишите больше, но и этого достаточно. В своем обзоре и в этом ответе Вы снова признаете, что выборка малая. Интересно... тогда получается, что Вы сами себя опровергаете! Сначала в отчете Вы пишите, что (по Вашим оценкам) количество сделок по итогам года упало всего в два раза, а потом (в том же отчете и здесь) пишите, что выборка настолько маленькая, что по ИТОГАМ ГОДА (заметим: не недели - а всего года), невозможно провести нормальный анализ, что влечет за собой огромную погрешность в ценах. Так в два ли раза упало количество сделок, как пишите Вы, или все таки в РАЗЫ, как пишу я? Если бы рынок упал всего в два раза по сравнению с прошлым годом (когда в стране не было кризиса, была еще ипотека, курс был 4.6 и металл в июне-июле стоил дороже, чем когда либо в своей истории), то выборки было бы вполне ДОСТАТОЧНО, чтобы сделать выводы с низкой статистической погрешностью... что то здесь не так, Владимир. Так в два ли раза упал рынок? Так можем ли мы верить Вашим ценам, при "маленькой выборке" и "большой погрешности цен продаж"? Мое мнение - не можем.

Да, вы пишите о ценах предложений (я их называю хотелками). Однако, Вы сами не хуже меня знаете, что по этим ценам хотелок практически никто ничего не покупает. Единичные сделки, которые заключаются на киевском рынке недвижимости, происходят с большим дисконтом от "хотелочных" цен. Да, предложений много, там выборка большая и делать ее можно настолько "большой", "удобной" или "выгодной", насколько можно - можно просто менять цифры в базе данных. Но в базах данных висят неадекватные варианты, которые висят уже год и будут еще висеть столько же. Эти предложения - как обычная замануха. У меня даже такое впечатление, что на самом деле тех квартир даже нет - их просто указывают, чтобы "поднять" индексы или "отчитаться" в СМИ. Я раньше указывал Вам о неадекватных вариантах - например двушка в панельном доме за 370 тысяч на пр. Победы. Таких вариантов сотни, а то и тысячи. Объявление в газете, или на Вашем портале - ничего не значит. Я сейчас Вам (или Авизо, или риалту) пришлю 100 вариантов с ценами выше 150, и 90% риелтерских контор включат их в свои базы данных.

Я уже Вам миллион раз объяснял, почему по этим цифрам невозможно делать выводы и строить индексы, поэтому больше на эту тему говорить не буду. Это все гадание на кофейной гуще. На этой неделе добавятся 10 квартир 3х комнатных квартир на Липках, и индекс тут же пойдет вверх. А Вы снова ссылаетесь на статистический анализ. Я Вам еще раз заявляю - что именно из за надуманных вариантов и очень ограниченном кол-ве реальных сделок, никакой статистический анализ ничего СТАТИСТИЧЕСКИ ГРАМОТНОГО определить не может.

Цитата:

Погрешность цен продаж, действительно, велика.
Велика, поскольку выборка малая.
Но помимо цен продаж, есть еще и цены предложений. Там выборка достаточно большая. Потому, в те периоды, когда переходные процессы протекают плавно, погрешность цен предложений (в наиболее массовых сегментах рынка) вполне приемлема для анализа тренда.
То есть, реальную цену на основе статистики цен предложений, определить сложно. Но тренд в эти периоды определить можно.

Да, в базах данных предложений есть немало объектов с неадекватными ценами и вообще надуманных объектов. Но они были всегда. А статистический анализ на то и придуман, чтобы минимизировать влияние подобных объектов.
- - - - - - - - -
Есть еще статистика цен торгов. Ее ведет каждый опытный риэлтор в том сегменте рынка, где он специализируется. Сделок у этого риэлтора может быть очень немного. Но просмотров и торгов (обычно) вполне достаточно, чтобы судить по какой цене можно купить квартиру с нужными параметрами.
- - - - - - - - -
При определении индекса учитывается вся перечисленная выше информация.
- - - - - - -


Совершенно безосновательное заявление.
Насколько я знаю, очень значительную часть времени и усилий сотрудники ПО тратили на то, чтобы убедить продавцов снизить цену.
Кстати, и к сотрудникам информационно-аналитического отдела портала недвижимости domik.ua риэлторы ПО обращались с просьбами помочь убедить продавцов снизить цены. А вот с просьбами содействовать повышению цен к нам никто никогда не обращался. Ни разу за те пять лет, что я сотрудничаю с ПО и Домиком.

Теперь о втором пункте... я вообще не представляю, насколько у Вас хватило совести писать, что была "развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен". Кем была эта кампания? За какие деньги? На протяжении ВСЕГО ГОДА мы видели и читали разных Парцхаладзе, строителей, подрядчиков, инвесторов, посредников, хозяевов АН, некоторых банкиров, чиновников и других великих "экспертов" и "аналитиков" , которые каждый день кричали, что "кризис заканчивается", "цены достигли дна", "производство восстановилось", "спрос увеличился", "завтра будет дороже". Практически на всех каналах и во всех газетах и журналах, эти товарищи, которые заинтересованы были в росте цен (либо потому что сами вложили, либо потому что им заплатили первые), ежедневно зомбировали население. Естественно, ничего это не помогло. Однако, указывать "пропагандистскую кампанию" как фактор, влияющий на падение цен - это непрофессионализм, Владимир. На самом же деле, в причинах "стабильности" цен Вы не указали НИ ОДНОГО РЕАЛЬНОГО ФАКТОРА. Почему Вы не пишите о коррупции в отрасли? Почему не пишите о рефинансировании банков государством? О сговоре между строителями? О реструктуризации кредитных портфелей застройщиков??? Об отсутствии прозрачности? О кредите МВФ и ЗВР, которые воровали на протяжении всего года? Это причины, а не "ментальность граждан" при отсутствии платежеспособного спроса и мертвом рынке недвижимости.

А с просьбами содействовать повышению цен к Вам и не надо было обращаться. Вы - заинтересованная компания. Вы только сейчас наконец начали видимо понимать, что пока цены не опустятся, рынок не оживится... но перечитайте свои обзоры с начала года и еженедельные отчеты о ценах - каждую неделю Вы итак в своих отчетах содействовали повышению цен.

Можете банить за правду. Уже это проходили.

Цитата:

Насколько я знаю, очень значительную часть времени и усилий сотрудники ПО тратили на то, чтобы убедить продавцов снизить цену.
Кстати, и к сотрудникам информационно-аналитического отдела портала недвижимости domik.ua риэлторы ПО обращались с просьбами помочь убедить продавцов снизить цены. А вот с просьбами содействовать повышению цен к нам никто никогда не обращался. Ни разу за те пять лет, что я сотрудничаю с ПО и Домиком.

Цитата:

Не нашел - означает "искал, но не нашел".
Наверняка, искал и в "Авизо", и на досках объявлений, и на сайтах, которые публикуют прямые объявления владельцев квартир...
Покупатели сейчас (как правило) очень даже грамотные. Знают, где искать.
Да и к риэлторам обращаются (чтобы те тоже искали).

Покупатели то знают далеко не всё. Риэлторы то, как те рыбаки, про свои «рыбные» места не шибко говорят.

Вот и Вы не упомянули ещё об одной схеме поиска квартиры для покупки, когда наличных на 20-30% меньше от среднего уровня хотелок продавцов (ситуация в посте описывается в 2008 году когда в базе АН Планета Оболонь и Авизо цены предложений малометражных однушек были 70-80 тысяч долларов) //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry181674
Если кол. денег ограничено, то так и будет. Но кредит я не беру никогда. Себе дороже.
Есть 60 кусков. Ну и буду покупать за них и не больше. Даю обьяву в Авизо в раздел куплю на 10 выпусков на свой мобильный.
Пишу, куплю однокомнатную квартиру не дороже 60 тыс.
Когда звонят разговариваю. Много зависит от того как ты разговариваешь.
Но неявно ставлю цель купить однокомнатную в кирпичной хрущевке(только) никаких панелей. Я бы целился на район Нивки, хотя раньше сносить начнут на Соцгороде. Но пока снесут, на Нивках жить лучше. Ну искал бы долго-быстро, но нашел бы 100%. Киев город большой и варианты есть.

Цитата:

А то, что кто-то где-то временами находит и покупает по более низкой цене, то чего только на рынке недвижимости не бывает...

Меня не покидает чувство, что в Ваши «чего только не бывает» и попадает значительное число сделок по низким ценам и которые вы не показываете в своих отчётах, дабы вы могли укатывать покупателя на имеющиеся у вас варианты подороже.

А ведь знай, например покупатель однушки на Тимошенко, что на рынке были продажи подобных квартир на 10-15 тысяч дешевле и он как-бы потеряет в деньгах на покупке – то и покупка могла быть отложена, а риелторы бы получили вместо гонорара дырку от бублика.

Вы конечно же можете меня спросить – на чём основывается моё предположение, что вы не даёте хода инфе о низких ценах на рынке?

Маленькая ложь рождает большое недоверие.

Ведь вы (лично Вы и аналитический отдел при АН Планета Оболонь), зная о пузыре на КРЖН и в 2007 и в первой половине 2008 ничегошеньки о нём не сообщали аудитории, потому что вам в мутной воде было удобней рыбку ловить.

Вы оправдывали высокий уровень цен «заградительными» ценами, «огнями большого города» и прочей лабудой. Но о том, что на КРЖН пузырь вы молчали, а «прозрели лишь 2009 году когда этот секрет Полишинеля скрывать уже не было смысла //domik.ua/mod/main/news/id192159191/

Тем не менее, для всего рынка в целом, снижение цен – положительный фактор. Ибо без этого рынок оздоровить нельзя.«Ценовой пузырь» раздувался достаточно долго. Рано или поздно он должен был либо лопнуть, либо начать плавно сдуваться. Как лопаются «ценовые пузыри», можно было наблюдать в период с ноября 2008 по февраль 2009. Паника на рынке, продавцы резко сбрасывают цены, покупатели ждут дальнейшего понижения… Сделок очень мало. Если цены и должны прийти в соответствие с доходами большинства представителей «среднего класса», то снижение должно быть постепенным. Дабы люди, экономика, банковская система могли адаптироваться к происходящему. Эту мысль мы высказывали неоднократно. И, в общем-то, так оно и было в течение большей части 2009 года.

Подозреваю, что с информацией о низких ценах продаж на КРЖН ситуация такая же, как и с вашей неискренностью в вопросе ценового пузыря.

P.S. К обсуждению вопроса о вашей неискренности меня подтолкнуло Ваше - "почему за последние годы так резко выросли цены? почему в 2009 году цены снизились значительно меньше, чем ожидали?"

Зачем в вопросе, который извиняюсь и козе вроде понятный, победили конкурса по аналитике показывают такое непонятное непонимание?

Если убрать эмоциональную составляющую, то и Волонтёр, и unlying, и писательница с ником Стерва - правы.
По-моему, Владимир никогда себе не признается, убеждая себя в собственной объективности, что в конце 2007 - начале 2008 года, его посты были односторонне направлены.
И вся аргументация, пусть и непрямо, а завуалированно, сводилась к невозможности существенного снижения цен на киевское жильё.
Тут и "заградительные цены", и "менталитет бабушек и дедушек", и прочая, не вписываемая в математические формулы лабуда.
То есть, при всём уважении к проделанной Владимиром работе, и не отрицании её важности, полного доверия к объективности Владимира у меня нет.
Слишком проглядывал в его постах личный подход.

А раз его личный подход просто "вылазил" из его постов в дискуссиях, то в отсутствие влияния этого подхода в результатах аналитических исследований - не верю.

Понятное дело, что от моей веры или неверия Владимиру ни холодно, ни жарко.
Но и я, и многие другие участники дискуссии, тоже считают себя довольно информированными, и объективными в оценке сферы недвижимости людьми.
Кстати, как и в смежных сферах - финансах, экономике, строительстве, торговле и т.п.

Ясно, что Владимира не изменишь, и его подход, видимо, тоже. Возраст уже не тот.
Но нам, читая обзоры, приходится делать поправку на эту, уже "вшитую" в аналитику, необъективность.

Украинские эксперты по недвижимости – кто они? //de-portal.com/ru/default/articles/e... vizhimosti.html
Украинские Интернет-порталы о недвижимости зарабатывают большие дивиденды на публикациях прогнозов экспертов по недвижимости всех мастей и цветов. Прогнозы, зачастую абсолютно противоположные и неаргументированные, не дают покоя потенциальным покупателям «американской мечты по-украински».

Кто в Украине делает прогнозы по развитию рынка недвижимости?

От Страны Советов до кризиса в 2008.

В советские времена монополистом по обеспечению населения жильем было государство. Рынка недвижимости не существовало, как не существовало и профессий, представители которых занимались бы управлением недвижимостью. В ВУЗах готовили и до сих пор готовят прекрасных инженеров-строителей, но не готовят профессиональных экспертов, которые обладали бы инструментарием для прогнозирования развития рынка недвижимости в нестабильных рыночных условиях.

В начале 90 годов рынок недвижимости начал активно развиваться и привлекать к себе представителей всех без исключения профессий, но в первую очередь людей, которые не смогли реализовать себя по основной специальности. В 2000 годах строительный бум спровоцировал лавинообразное увеличение числа риэлторов, брокеров по недвижимости, которые постепенно становились узкоспециализированными. Многие риелторы «в бою» приобретали профессиональные навыки, научились понимать психологические особенности клиента и использовать их для более успешной работы. Часть представителей этой профессии просто плыли по течению, не проявляя особых талантов и не прилагая особых усилий. Ведь течение сопутствовало им, и они не ощущали ни каких проблем. Рынок и так рос, цены на недвижимость увеличивались не по дням, а по часам.

Таким образом, ни первые, ни вторые не занимались настоящим и честным прогнозированием развития рынка недвижимости из-за отсутствия опыта и спроса на подобное прогнозирование.

Люди понимали, что цены на недвижимость были сильно завышены, равно как и ожидания от данного рынка. На Интернет-форумах активно обсуждался вопрос, когда подешевеет украинская недвижимость. Но никто из сегодняшних экспертов не смог спрогнозировать развитие ситуации на рынке, даже когда банки перестали выдавать ипотечные кредиты.

И лишь когда пришел кризис, брокерам пришлось стать еще и аналитиками в области недвижимости. Нет сомнений, что профессиональные риэлторы обладают большим опытом в продажах и сопровождении сделок купли-продажи. Но могут ли эти люди правильно прогнозировать развитие рынка недвижимости в Украине – очень сложного рынка в непредсказуемой стране? Конечно, могут, если для прогнозирования необходимо принять во внимание два-три фактора.

Но для составления точных прогнозов необходимо учитывать сложный комплекс экономических, политических, психологических факторов. Профессиональные аналитики, независимо от отрасли, не берут на себя ответственность утверждать, что на определенным рынке будет складываться определенная ситуация. Вместо этого, настоящие аналитики предпочитают говорить о вероятных сценария развития ситуации. При этом возможен каждый из сценариев, но лишь при стечении определенных обстоятельств.

Однозначность большинства прогнозов и их оторванность от экономической ситуации в стране подкрепляет предположение, что «эксперты» по недвижимости во что бы то ни стало, пытаются убедить народ, в том что ценовое дно уже пройдено, и что самое время покупать недвижимость.

Поэтому вопрос, насколько честными могут быть прогнозы экспертов, заинтересованных в росте цен на недвижимость, остается открытым.

Цитата:

Владимир, спасибо за ответ. Думал, что Вы напишите больше, но и этого достаточно.

Постараюсь ответить и на другие вопросы, а также замечания. Но немного позже. Просто не успеваю.

Цитата:

В своем обзоре и в этом ответе Вы снова признаете, что выборка малая. Интересно... тогда получается, что Вы сами себя опровергаете! Сначала в отчете Вы пишите, что (по Вашим оценкам) количество сделок по итогам года упало всего в два раза, а потом (в том же отчете и здесь) пишите, что выборка настолько маленькая, что по ИТОГАМ ГОДА (заметим: не недели - а всего года), невозможно провести нормальный анализ, что влечет за собой огромную погрешность в ценах. Так в два ли раза упало количество сделок, как пишите Вы, или все таки в РАЗЫ, как пишу я? Если бы рынок упал всего в два раза по сравнению с прошлым годом (когда в стране не было кризиса, была еще ипотека, курс был 4.6 и металл в июне-июле стоил дороже, чем когда либо в своей истории), то выборки было бы вполне ДОСТАТОЧНО, чтобы сделать выводы с низкой статистической погрешностью... что то здесь не так, Владимир. Так в два ли раза упал рынок? Так можем ли мы верить Вашим ценам, при "маленькой выборке" и "большой погрешности цен продаж"? Мое мнение - не можем.

Да, вы пишите о ценах предложений (я их называю хотелками). Однако, Вы сами не хуже меня знаете, что по этим ценам хотелок практически никто ничего не покупает. Единичные сделки, которые заключаются на киевском рынке недвижимости, происходят с большим дисконтом от "хотелочных" цен. Да, предложений много, там выборка большая и делать ее можно настолько "большой", "удобной" или "выгодной", насколько можно - можно просто менять цифры в базе данных. Но в базах данных висят неадекватные варианты, которые висят уже год и будут еще висеть столько же. Эти предложения - как обычная замануха. У меня даже такое впечатление, что на самом деле тех квартир даже нет - их просто указывают, чтобы "поднять" индексы или "отчитаться" в СМИ. Я раньше указывал Вам о неадекватных вариантах - например двушка в панельном доме за 370 тысяч на пр. Победы. Таких вариантов сотни, а то и тысячи. Объявление в газете, или на Вашем портале - ничего не значит. Я сейчас Вам (или Авизо, или риалту) пришлю 100 вариантов с ценами выше 150, и 90% риелтерских контор включат их в свои базы данных.

Я уже Вам миллион раз объяснял, почему по этим цифрам невозможно делать выводы и строить индексы, поэтому больше на эту тему говорить не буду. Это все гадание на кофейной гуще. На этой неделе добавятся 10 квартир 3х комнатных квартир на Липках, и индекс тут же пойдет вверх. А Вы снова ссылаетесь на статистический анализ. Я Вам еще раз заявляю - что именно из за надуманных вариантов и очень ограниченном кол-ве реальных сделок, никакой статистический анализ ничего СТАТИСТИЧЕСКИ ГРАМОТНОГО определить не может.

По нашим оценкам количество сделок в Киеве в 2009 году снизилось где-то в два раза.
И противоречия между этой информацией и словами о «малой выборке продаж» нет.
Выборка продаж ВСЕГДА была маленькой. Ибо не было официальных данных, агентства вели учет лишь своих сделок (а некоторые АН вообще не вели подобного учета).
Говоря о том, какая выборка «маленькая», а какая «более-менее удовлетворительная», необходимо отталкиваться от двух основных моментов:
- величины выборки (за анализируемый период);
- разброса значений в выборке.
Анализируемый период при подсчете статистики цен продаж – месяц (заметьте, не год, а месяц).
Разброс значений – весьма большой. Ибо и районы разные, и типы домов разные, и состояние квартир разное…
В таких условиях для того, чтобы погрешность (вернее, статистическая ошибка) была более-менее удовлетворительной, необходима информация о сотнях сделок в неделю (о тысяче и более сделок в месяц). Даже близкого объема информации у нас, к сожалению, никогда не было.
Зато есть (и всегда был) достаточно большой объем информации о ценах предложений (именно поэтому мы и ориентируемся на них при вычислении индексов). А чтобы при вычислении индексов еще больше снизить статистическую ошибку, проводится достаточно жесткая сегментация анализируемых объектов: выделяется так называемое «ядро выборки» (то есть ориентируемся на наиболее массовые/характерные цены в выборке).
Что касается «квартир на Липках», то при вычислении индекса они практически полностью отбрасываются (ибо их цены выходят далеко за пределы «ядра выборки», хотя и допускаю, что в кои веки какая-нибудь одна квартира и попала в «ядро»).
- - - - - - -
Относительно того, что по ценам предложений квартиры не покупают.
Обычно покупают по ценам, которые при всех прочих условиях ниже среднестатистических в своем сегменте рынка. Насколько ниже, мы регулярно приводим в месячных отчетах.
В ноябре и декабре 2009 года эта разница была порядка 11-14%. В сентябре и октябре - порядка 17-19%. Это по статистике, которая построена на небольших выборках продаж.
А в каждом отдельном случае – свои расхождения. В ноябре максимальное расхождение по сделкам ПО было -25,8%, в декабре – 26,9%.
Вот это и есть максимальный «дисконт».

- - - - - - - -
Неадекватные варианты в базах, действительно, есть. В одних базах их больше, в других – меньше (тут многое зависит от сотрудников, актуализирующих базы данных: программистов, сотрудников контакт-центра, риэлторов).
Но, во-первых, подобные объекты были всегда; во-вторых, «заманушки» и неадекватные «хотелки» во многом компенсируют друг-друга; в-третьих, при вычислении индексов (да и статистики тоже) явно неадекватные варианты (например, с лишним ноликом) не учитываются. К тому же цены в «неадекватных вариантах» тоже (в какой-то мере) следуют общему тренду.
- - - - - - - - -
Относительно неадекватных (и надуманных) вариантов, вбрасываемых для «поднятия индексов».
Да, на рынке всегда были разные «энтузязисты», стремящиеся повлиять на цены.
Но большинство их вбрасывало несуществующие квартиры по существенно заниженным ценам (чтобы сбить их).
Что касается нас, то никогда подобным не занимались. Наоборот, всегда тратили немало средств и человеческих ресурсов, дабы очистить актуальную базу данных от таких объектов.
Ко всему прочему, риэлторы весь последний год стараются снизить цены. Наверное, поэтому весь год так много было заманушек в СМИ и в некоторых базах данных.

2 Владимир
два вопросика

1) какой тренд вы определите лично на 2010 год?
а) удешевление
б) удорожание
в) "пляска" вокруг существующих на сегодня цен
г) "сегментация" одни квартиры вниз другие вверх

2) ситуация на "первичке" естественно той что реально строится "Аркада" и другие застройщики со степенью готовности 80-95%

буду благодарен за ответ