Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

[quote="Vitaly"]

"Посчитайте: 2 квартиры (по 30 м.кв.) по 45000 будут генерировать вам доход 7000 грн. но на то чтоб их оборудовать и поддерживать в нормальном состоянии вам придется потратить в 2 раза больше денег чем на 1 квартиру того же метража но за 90.000"

Виталий, расскажите нам, где купить квартиру за 90 тыс, чтобы она приносила в месяц 7000 грн. Это нереально.

Если нужно поменьше вложить и побольше получить, то это гостинка за 45 тыс, которая принесет 3 500 в месяц. Найти такие можно.

Я бы купила гостинку возле метро за 45 тыс, остальное (30 тыс) вложила бы в надежную стройку на этапе начале строительства, возможно с рассрочкой. Берег значения не имеет, главное - в пешей доступности до метро.

Vitaly
По поводу покупки квартиры именно на вторичке для сдачи. Меня смущает один момент. Обычно людьми рассматривается вариант "Купить, посдавать несколько лет, продать или отдать детям". Поэтому, конечно, для максимизации прибыли целесообразна вторичка.

У меня ситуация иная. Квартира будет покупаться на максимально длительный срок. Крайне важными параметрами является не то, как быстро я ее сдам с момента покупки, а то, чтобы она и через 10, и через 20 лет и даже позже приносила стабильную прибыль, а не превратилась в разваленный дом.

По поводу аргументов. Все это так. Но ремонт можно сделать максимально недорогим ( покупая самостоятельно материалы, и оплачивая только работу

Человека, а не Фирмы ).
По поводу дохода - немного не понял. В Киеве самые востребованные квартиры - это "до 3500". Вариантов дешевле 3000 практически нет, даже убитых. Чем дороже квартира, тем дольше она сдается. Вы Точно уверены, что квартиру за 90к у.е. вообще реально сдать за 7000 ? Мне кажется, что это фантастика. Разве-что какие-то эксклюзивные арендаторы, которых надо год ждать.

По поводу вторички - покупайте в доме, постройки 80ых годов максимум. обязательно кирпич. Это ведомственные дома, построенные качественно, хороших планировок. До появления новостроек это были лучшие дома в Киеве. Такой дом, возведенный из кирпича будет стоять еще очень и очень долго.
По доходности: //domik.ua/poleznoe/photoalbum/kiev-bols haya-vasilkovskaya-ul-131-106.html
покупаем за 86000 двуху и сдаем ее за 6000.

В обзор такого запроса попадают 267 домов //domik.ua/poleznoe/photoalbum-kiev.html ?search=1®ions%5B%5D=8036100024®io ns%5B%5D=8036100029®ions%5B%5D=803610 0025®ions%5B%5D=8038200000®ions%5B %5D=8038200013®ions%5B%5D=8038200016& regions%5B%5D=8038200014®ions%5B%5D=8 038200015®ions%5B%5D=8038500006®io ns%5B%5D=8038900021®ions%5B%5D=803910 0007®ions%5B%5D=8039100012&street=&ho use_num=&houseTypes%5B%5D=182&houseSerie s%5B%5D=-1&houseSeries%5B%5D=5&houseSeri es%5B%5D=24&houseSeries%5B%5D=11&mitroDi stance=&search=%D0%9D%D0%B0%D0%B9%D1%82% D0%B8&has_video=

Цитата "filifenka":

Виталий, расскажите нам, где купить квартиру за 90 тыс, чтобы она приносила в месяц 7000 грн. Это нереально.

Даже, если это будет 6000 - это все равно выгоднее, чем обслуживать 2 квартиры //domik.ua/poleznoe/photoalbum/kiev-bols haya-vasilkovskaya-ul-131-106.html

Центр, центр и только центр - его больше не становится!

Цитата "Vitaly":

Центр, центр и только центр - его больше не становится!

Если смотреть на объявления, то можно с вами не согласиться - у некоторых уже и возле метро Берестейской центр :)

Цитата "Vitaly":

Этот вопрос ни раз обсуждался на этом форуме и приводились аргументы в пользу покупки вторички поближе к центру на максимально имеющуюся сумму. Аргументы приводились весомые и людьми, которые занимаются этим бизнесом.

Самым главным, на мой взгляд аргументом в пользу именно покупки однокомнатной поближе к центру явилось следующее. Сдавать нужно 1 квартиру, ремонт делать в одной квартире, санузел один, кухня одна и вся техника одна. Если же вы будете гнаться за количеством бюджетных квартир - все эти расходы у вас стразу возрастают вдвое при том, что доход далеко не вдвое.

Посчитайте: 2 квартиры (по 30 м.кв.) по 45000 будут генерировать вам доход 7000 грн. но на то чтоб их оборудовать и поддерживать в нормальном состоянии вам придется потратить в 2 раза больше денег чем на 1 квартиру того же метража но за 90.000. А ремонт мебель и техника - это приличная сумма. Ну и уровень ваших арендаторов...
Вы скажете, зачем ремонт мебель и техника? Справедливо, но тогда готовьтесь сдавать свою квартиру людям не совсем культурным.

И еще забыл: 2 покупки и двойной расход при покупке и 2 налога на недвижимость.

Не согласна. Говорю как давний арендодатель. Не существует такой недвижимости в Киеве, которая при затратах 90 000 д. будет давать 7000 гривен в месяц, это раз. Далее важнейший момент - в дешевой аренде абсолютно нет простоев, ни дня. А дорогая однушка в центре будет гарантированно простаивать 2-3 месяца в году - в такое жилье никто не въезжает на несколько лет; желающих же снять однушку почти за штуку еще ой как поискать; зато таких предложений - огромное количество. Плюс затраты на хороший ремонт, которые отбиваются медленно, зато сам ремонт убивается быстро. То, что вы советуете - гарантированный минус для арендодателя.
И откуда убеждение, что дешевое жилье снимают люди некультурные и непорядочные? Это не так.
Подведу итог. Наиболее выгодна сдача 1-2 к. в спальнике, дешевых, с дешевым ремонтом. Молодые семьи с небольшим доходом буквально охотятся на такие квартиры .

Легко сказать "не согласен", только хорошо бы еще аргументировать свое несогласие.
Я не отрицаю и не отрицал, что однокомнатная на массиве - это самый ликвидный товар для сдачи. Это даже слишком на поверхности. Чем дешевле товар, тем больше людей готовы его купить.
Но вопрос то бы в ином. Человек создает пенсионный фонд! и сегодня он покупает одну квартиру, завтра будет покупать другую, а послезавтра третью...
Скажите, какие квартиры Вы сдаете в аренду? Наверное спальники? Тогда откуда Вам знать о простое квартир в центре да еще и по 2-3 месяца в году? Или Вы говорите о посуточной аренде?
Затраты на ремонт для аренды одинаковы что для центра что для массива - везде нужно нормальное среднее качество, устойчивое к износу, если хотите чтоб жили нормальные люди. Мне бы например, было стыдно сдавать клоповник
И вы ни слова не сказали о самом главном моем аргументе - двойные затраты, а это самый важный посыл моего поста!
Но, дело такое. Это даже хорошо, что есть такие арендодатели как Вы и как я. В результате у арендатора есть выбор :).

Цитата:

1. Однушки у застройщика можно найти даже на 30 квадратов, но логичнее будет взять на 35. Причем с манёхоньким балконом и коридором, получается достаточно просторная комната и кухня. Вопрос лишь в том, насколько реальны цены в 8000грн/м^2. Сегодня были на паре строек, тех самых, что до 8000. Смущает то, что это на этапе котлована, но..

Простите, но у каких застройщиков вы нашли квартиры таких метражей, пример огласите? Из всех более-менее надежных застройщиков я не знаю ни одного, кто строил бы дома с квартирами по 900-1000$ за метр и площадью от 30 до 35 м2 по Киеву . Наименьшая площадь однокомнатных у них от 42 м2 по ценам не ниже 1100$ за метр. Пожалуйста, назовите те стройки с подходящим для вас вариантом( с квартирами площадью 30 м2 и по 8000 грн. за метр), которые вы посетили, чтоб был смысл эту тему обсуждать.

Цитата:

2.1 Затем, что можно не усложнять себе жизнь, и получить в итоге доход в 400$ в мес чистыми, а можно ее себе поусложнять, попариться пол годика, и получить в итоге, через 3-4 года доход в 700$ чистыми. Я не бизнесмен, не чиновник, для меня эта разница существенна.

А разве кто-то спорит с этим? Только из той суммы, что вы имеете на сегодняшний день и ближайший год( + 10 тыс.$, о которых вы писали) две квартиры ну никак не получаются - будь-то первичный или вторичный р-ки. Варианты, что вы смотрели, исходя из суммы, которой оперируете, из области фантастики...

Цитата:

2.3. Если взять вариант расстрочки с 10% начальным взносом, а остаток положить в надежный банк ( вроде Рос. Сбер ), то к арендной плате можно прибавить и проценты, и части оставшейся суммы. При стоимости вторички до 300-350 тыс. грн. схема реальна, все посчитано. Вопрос лишь в том, реально ли купить за такие деньги дом ( пусть и на этапе котлована ), который реально достроится хоть когда-то.

К какой аренде вы собрались прибавлять проценты, если вам на покупку однокомнатной " в начальной стадии строительства нужно не менее 45-50 тыс. $ на первичке и года полтора, при самом удачном варианте стройки по графику, для получения ключей + минимум 2 месяца на ремонт? У вас останется, гипотически, после инвестиции первой квартиры, всего 25-30 тыс. $, из которых вам нужно сделать первый взнос 10% от стоимости в сумме 4500-5000$, и того, в остатке, положить под процент сможете 20-25 тыс.$, которые вам дадут в год не более 2-2,5 тыс.$, если класть на год. С чего вы собираетесь погашать разницу, если застройщики дают беспроцентную рассрочку с выплатами равными частями по месячному или квартальному графикам, в отрезке которых у вас не будет, практически, ничего накапливаться и сумма остатка денег в банке уменьшаться? При стоимости квартиры в 45 тыс.$, вам нужно будет погасить остаток в 40 тыс.$, что равно ежемесячным платежам в 1.666,00$ на протяжении двух лет . А если на год-полтора рассрочка?
Еще раз повторяю, схема нереальна, так как квартир с такими параметрами на реальном р-ке первички не строят.

Цитата:

Например? В какой новостройке?

В той же Срибной Веже у Гранита на Лукьяновке. Пускай они его и заявляют как класс эконом +, но данный объект на голову выше многих заявленных бизнес классов, которые, кроме монолитно-каркасной технологии, ничего общего к данной категории жилья не имеют. Как по мне, то лучше варианта на ваши деньги и нет, так как место хорошее, в цену укладываетесь, риск низкий, застройщик из "надежней еще и поискать", добротное строение в духе Гранита , инвестиционная привлекательность, однозначно, высокая.

Цитата:

Не согласна. Говорю как давний арендодатель.

Купчиха, если не ошибаюсь, но ваши квартиры расположены на Оболони, что для топикстара, явно, по деньгам неподъемная задача. Они же у вас не по 30 тыс.$ рыночной стоимости, по которой автор рассчитал свои финансовые возможности к двойной "добавке к пенсии"...

Итак, мнения разделились так-же, как мои внутренние противоречия:
1. Одна "дорогая" квартира ближе к центру в хорошем доме.
2. 2 бюджетных в спальном районе.

Я лично склоняюсь к мнению Купчихи, что второй вариант - более выгодный, более ликвидный и т.д. Но тут есть сложный вопрос... А что, если из-за поднятий квартплаты/налогов на "лишние" квартиры этот вариант станет невыгодным?

И что еще меня интересует - так это то, реально ли купить за 40-45к ликвидную однушку ( в идеале - не гостинку, и в 1-1.5 км доступности метро, НЕ Троещина, НЕ Виноградари?
Я смотрел варианты покупки на сайте ( до 40к $ ).
Среди множества гостинок попалось десяток нормальных квартир ( более 30кв.м. ), в более-менее сносных районах: Березняки, Ленинградская пл., Академгородок. Но не являются ли все такие предложения "заманухой", и будут ли там быстро сдаваться квартиры, пусть даже за 3000грн ? . Готов проводить косметический ремонт и покупку новой недорогой мебели.

С другой стороны, если действительно можно купить квартиру за 75к, сделать там ремонт ( я могу сделать его недорого ) и поставить там технику и "евромебель", и это все можно ( можно ли?? ) быстро сдать хотя-бы за 5000-5500грн, то меня это устроило бы.

Как вариант, можно рассмотреть покупку одной квартиры в районе 35кв. м., а второй - гостинки. Главное, чтобы район был нормальный.
В объявлениях гостинки есть и за 30, но нужен ведь и дом хороший...

Гостинки по 30 тыс.$, в Киеве ??? Интересующийся, вы где такие варианты откапываете, вах...

Цитата "mimmo":

Гостинки по 30 тыс.$, в Киеве ??? Интересующийся, вы где такие варианты откапываете, вах...

Я?
Здесь:
//domik.ua/nedvizhimost/kiev/kupit-kvart iry.html?lim=15&order=date&seq=desc&real tType=kupit-kvartiry&extSrch=&oClass%5B% 5D=243&oClass%5B%5D=244&PRICE_FROM=22000 0&PRICE_TO=270000&PRICE_CUR=3&PRICE_CLAS S=0&DAYS_AGO=0&search=%D0%9D%D0%B0%D0%B9 %D1%82%D0%B8&textSearch=&MITRO_DISTANCE= &streetSearch=&HOUSE_NUM=&codeSearch=&WA LL_TYPE=&STOREY_FROM=&STOREY_TO=&ALL_ARE A_FROM=&ALL_AREA_TO=&LIV_AREA_FROM=&KIT_ AREA_FROM=

Ну, 30к - конечно, утрированно, но в принципе найти можно. А бюджет позволяет взять 45к+40, или 50+35.

Руданского, 9А- УКО, что не удивительно; на Гонгадзе вторичка, с пожизненным содержанием - лохотрон 100%; гостинка в Академгородке - явная замануха, так как поиск показал, что в этом доме квартиры продаются по цене 40-45 тыс.$. Далее даже просматривать нет смысла, так как все предложения в цене 30 тыс.$ по Киеву замануха или развод.

Цитата:

Ну, 30к - конечно, утрированно, но в принципе найти можно. А бюджет позволяет взять 45к+40, или 50+35.

Все равно, не получается - нужно еще тысяч 10. Тогда укладываетесь вполне на две квартиры: одна в новострое, а вторая на вторичке.

Цитата "mimmo":

Цитата:

Ну, 30к - конечно, утрированно, но в принципе найти можно. А бюджет позволяет взять 45к+40, или 50+35.

Все равно, не получается - нужно еще тысяч 10. Тогда укладываетесь вполне на две квартиры: одна в новострое, а вторая на вторичке.

Какого рода варианты Вы можете посоветовать для моих целей с таким бюджетом? Допустим, 10 тысяч как-то найду/одолжу.

Присоединяюсь к мнению Миммо. Реально 50000, до на 5т меньше окраины или просто гостинка галирейная после пожара(я не смог в ней дыщать,пожар не вызжал бомжовский запах)))-38т и самая окраина,и самый крайний этаж

почему заманухи? Я лично смотрела квартиру в Соломенском возле Жулян за 35,5 и на Татарке, недалеко от КИМО за 39. Обе без балкона, по 22 м. Первая с ремонтом, вторая "в жилом" + последний этаж. не "после пожара" точно.