Как проверить потенциальных квартирантов?

Пока вы перебираете клиентами, ваша квартира простаивает и каждый день простоя вы теряете не плохую сумму.

Хотите минимизировать риски?
- берите предоплату на весь срок (при возможности)
- берите бОльший залог (частая схема "первый-последний месяц" самый большой бред, что встречал) Только ЗАЛОГ гарантирует нормальные отношения и то, что квартирант захочет сдать вам обратно квартиру в том же виде, что получил - уверяю вас в этом.
- составьте СВОЙ договор, а не тот шаблон, который даёт риелтор или вы нашли в интернете (или добавляйте туда максимум ваших условий). Распишите подробнее условия расторжения.
- не давайте повода квартиранту вас кинуть (не будьте уродом во всех смыслах), сохраняйте человеческие отношения (даже не можете представить, как важен этот пункт)
- фотографируйте и вносите данные паспортов квартирантов (себе и в договор)
- "дёргаетесь" из-за дорогой мебели? - смените на более бюджетную
- дорогие ремонты или техника не добавляют ликвидности квартире и не окупаются (вы это поймёте со временем, когда вся ваша мебель очень быстро после квартирантов превратится в хлам). Более того - это добавляет стоимости квартире, а значит - больше вероятность простоя.
- общайтесь максимально с квартирантами до подписания, в объявлениях указываете желаемые категории клиентов (для себя отсеивайте нежелательные). "Работающая молодая пара без детей лет 25-30" гораздо надёжнее, чем "одинокая женщина с ребёнком" или "студенты" и т.д.
- не будьте жмотом. Например, слегка скинув цену (или пойдя на встречу в чём то) - вы делаете из своей квартиры привлекательный вариант (а из вас - адекватного хозяина, что редкость), который клиент будет бояться потерять. Постоянный квартирант гораздо лучше часто-меняющихся.

А Ваши "справки" и "характеристики" - это ваш личный "таракан", который не защитит вас никак. Максимум, что получите - это тихо покрутят у виска и вы потеряете клиента. Захотят кинуть - кинут и со справками, и с липовыми характеристиками.

Цитата "Vannesa":

Что интересно, почему нельзя выселить людей, которые скажем регулярно задерживают арендную плату, чем это грозит, если поменять замки и оставить их вещи у охраны? Спасибо за ответ заранее!

Я очень рад, что на форуме есть люди которые понимают как работает система в нормальных странах. По поводу "поменять замки", многие писатели на форуме выливают кучи дерьма и негодования не понимая, что договор аренды выгоден, в первую очередь, именно квартиранту. Арендодатель же несет гораздо более высокие риски. "Поменять замки" легче тем владельцам жилья, у которых с квартирантом нет вообще никакого договора. Взаимоотношения между сторонами регулируются "Житловим Кодексом Української РСР" и "Цивільним кодексом". Если требования договора и законодательства противоречат друг другу, то суд, конечно же, будет руководствоваться законодательством. Если просто поменять замки, при желании смогут засудить по самое нехочу. При наличии договора, чтобы начать процедуру выселения, должны не платить как минимум два месяца, затем судебная волокита может растянуться еще на полгода. Как тут правильно заметили, перспективы взыскания задолженности с квартирантов "без кола без двора" весьма туманны. Кроме того, хорошо подметили, что цель сдачи квартиры в аренду - получение дохода, а не судебная волокита и нервный стресс.

Я не готов сказать сможет ли квартирант что-то доказать есть нет письменного договора. Поэтому есть выбор, снять квартиру цивизированно, предоставив доказательства наличия работы и отсутствия проблем с оплатой на предыдущем месте или же жить без всяких прав с перспективой быть выброшенным на улицу в любой момент, но зато сохранив свое "право" на инкогнито. У моих знакомых была вторая ситуация, их предупредили за три дня, потому что собственник нашел квартирантов которые платят больше.


Вот некоторые выдержки из законодательства:

Житловий Кодекс Української РСР
//zakon4.rada.gov.ua/laws/show/5464-10/p age4

Цитата:

Глава 6

КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ В БУДИНКАХ (КВАРТИРАХ)
ПРИВАТНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

Стаття 158. Договір найму жилого приміщення в будинку
(квартирі), що належить громадянинові

Наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі),
що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно
до договору найму жилого приміщення.
Договір найму жилого приміщення укладається між власником
будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною
реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних
депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір
повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він
укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та
інші умови найму.

Стаття 167. Розірвання наймачем договору найму жилого
приміщення в будинку (квартирі),
що належить громадянинові

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить
громадянинові на праві приватної власності, вправі за згодою
членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму.
У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне
проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення
в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення
вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення
вибуває не вся сім'я, то договір найму жилого приміщення не
розривається, а член сім'ї, який вибув, втрачає право
користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

Стаття 168. Припинення договору найму жилого приміщення в
будинку (квартирі), що належить громадянинові.
Розірвання договору за вимогою наймодавця

Укладений на визначений строк договір найму жилого
приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на
праві приватної власності, припиняється після закінчення цього
строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і
наймодавцем.
Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з
ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача.
Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений
строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле
приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та
членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири)
повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три
місяці.
Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений
так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою
наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним,
систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або
використовують його не за призначенням, або систематичним
порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим
для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а
також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати
і плати за комунальні послуги.

Стаття 169. Виселення наймача в разі припинення договору
найму жилого приміщення

У разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку
(квартирі), що належить громадянинові на праві приватної
власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов'язані
звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають
виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС
//zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/pa ge13

Глава 59
НАЙМ (ОРЕНДА) ЖИТЛА

Стаття 821. Строк договору найму житла

1. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

2. До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення частини першої статті 816, положення статті 818 та статей 822-824 цього Кодексу.

Если договор заключается на срок более одного года

Стаття 822. Переважні права наймача житла

1. У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

2. У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Стаття 825. Розірвання договору найму житла

1. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.


2. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Стаття 826. Правові наслідки розірвання договору найму житла

1. У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Когда будет спор прежде всего учтут Договор и Гражданский кодекс, а не совковый Жилищный (разве только в неоговоренных Договором и ГК моментах, что маловероятно). Согласно ГК у собственника есть право на самозащиту своих прав незапрещёнными способами.

И опять эти простыни ЖК и страшилки на ночь.
Заключайте договор и прописывайте, что действуйте согласно договора и ГК,
Договор аренды выгоден прежде всего арендодателю, а если нет договора, то пара свидетелей и судом принимается, что договор заключен в усной форме со всеми вытекающими- срок действия 5 лет и взаимоотношения согласно ЖК и ГК.

Боитесь долгого выселения - прописывайте договор на год, оплата 2 раза в месяц. Две оплаты просрочены -договор разорван. Тогда действует статья гк "правовые последствия разорвания договора".

LeeB все хорошо написал, а анкета поможет только в связке с полиграфом и прорицательницей вангой.

Цитата "BizCorp":

Договор аренды выгоден прежде всего арендодателю, а если нет договора, то пара свидетелей и судом принимается, что договор заключен в усной форме со всеми вытекающими- срок действия 5 лет и взаимоотношения согласно ЖК и ГК.

Боитесь долгого выселения - прописывайте договор на год, оплата 2 раза в месяц. Две оплаты просрочены -договор разорван. Тогда действует статья гк "правовые последствия разорвания договора".

Договор аренды невозможно заключить в устной форме и никакие свидетели в этих правоотношениях не катят. Это не УК, а ГК. Иначе завтра я вломлюсь к вам в квартиру, приведу двух свидетелей, и вы будете долго судиться выселяя меня.

То, что две оплаты просрочены - договор разорван, это просто ваша безграмотность. Это только основание, чтобы требовать разрыва договора. Чувствуете разницу?

Договор защищает арендатора. Арендодателя он защищает только в случае потопа или пожара от претензий соседей.

Цитата "mik":

То, что две оплаты просрочены - договор разорван, это просто ваша безграмотность. Это только основание, чтобы требовать разрыва договора. Чувствуете разницу?

А если в договоре прописано, что в случае неуплаты арендной платы в течение Х дней (например, 3-5) после такого-то числа месяца, договор расторгается автоматически?

Цитата "BizCorp":

Две оплаты просрочены -договор разорван.

У меня в договоре стоит:
"Арендатор гарантирует своевременную оплату, не позднее оговоренного срока.
В случае просрочки оплаты Договор считается расторгнутым вечером того же дня, по вине арендатора." (со всеми вытекающими штрафами - без возврата залога).

Какие "два месяца просрочки", опомнитесь.

Цитата "Romson":

А если в договоре прописано, что в случае неуплаты арендной платы в течение Х дней (например, 3-5) после такого-то числа месяца, договор расторгается автоматически?

Можно написать хоть что арендатор обязан повеситься в случае просрочки на 1 день. Если все согласны, то нет проблем.
Если не согласны, то возникает спор, который решается исключительно в суде.
В случае спора, пока не будет решения суда, договор действует. Может они заплатили, а вы забыли из-за маразма, а у них все расписки или банковские переводы есть. Или вы договорились обои в счет аренды переклеить, а хозяину не понравился цвет и он теперь беспредельничает.
В случае спора все идут в суд. Пока идет суд можно официально не платить. А там справку принесли, что болел, то бабушку хоронить, то адвокат заболела и через годик может дело и рассмотрят.

Добавлю. Если есть договор, даже спорный, и вы зайдете к ним без их согласия, то могут и покалечить в рамках самообороны и защиты своего жилья. Пока действует договор, с точки зрения закона, это их место проживания, а не ваше.

Цитата "LeeB":

- "дёргаетесь" из-за дорогой мебели? - смените на более бюджетную
- дорогие ремонты или техника не добавляют ликвидности квартире и не окупаются (вы это поймёте со временем, когда вся ваша мебель очень быстро после квартирантов превратится в хлам). Более того - это добавляет стоимости квартире, а значит - больше вероятность простоя.

Ремонт должен соответствовать квартире. Глупо делать ремонт и ставить дорогую мебель в хруще на окраине, но в хорошем доме возле метро бабушкины шкафы и ковры переполовинят прибыль.

Цитата "mik":

Можно написать хоть что арендатор обязан повеситься в случае просрочки на 1 день. Если все согласны, то нет проблем.
Если не согласны, то возникает спор, который решается исключительно в суде.
В случае спора, пока не будет решения суда, договор действует. Может они заплатили, а вы забыли из-за маразма, а у них все расписки или банковские переводы есть. Или вы договорились обои в счет аренды переклеить, а хозяину не понравился цвет и он теперь беспредельничает.
В случае спора все идут в суд. Пока идет суд можно официально не платить. А там справку принесли, что болел, то бабушку хоронить, то адвокат заболела и через годик может дело и рассмотрят.

Если не согласны - Договор найма (аренды) не подписывается.
Что действует, когда стороны подписали что согласны с его расторжением при неуплате (арендатор не может её подтвердить)?!
Много вы знаете споров по аренде м/у арендодателем и арендатором физ. лицами которые решались через суд (в подобных случаях, думаю, были очень слабые договора)?

Еще раз процитирую Гражданский кодекс, чтобы прояснить некоторые моменты:

Цитата:

Стаття 825. Розірвання договору найму житла

1. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.


2. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Стаття 826. Правові наслідки розірвання договору найму житла

1. У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Виселять сами не можете, даже после решения суда - этим должна заниматься исполнительная служба и затянутся это может на длительное время.

Цитата "mik":

Можно написать хоть что арендатор обязан повеситься в случае просрочки на 1 день. Если все согласны, то нет проблем.

Пока идет суд можно официально не платить.

Если есть договор, даже спорный, и вы зайдете к ним без их согласия, то могут и покалечить в рамках самообороны и защиты своего жиль
То, что две оплаты просрочены - договор разорван, это просто ваша безграмотность. Это только основание, чтобы требовать разрыва договора. Чувствуете разницу?

Какие зачетные попытки натянуть сову на глобус и прислонить горбатого к стенке, мне понравилось. Житейская мудрость она несколько, эээ, отличается от того как трактуют законы суды и разъяснения.

Да и что поделать, с развалом эсэрэсера, программа ликбеза канула в лету, и от этого у нас даже наш минюст безграмотен со своим разъяснением "Щодо форми правочинів" от 19.04.2011 Мін'юст України.

Цитата "LeeB":

Какие "два месяца просрочки", опомнитесь.

Не два месяца, а две просрочки, улавливаете разницу, если в договоре стоит оплата аренды два раза у месяц, то договор можно моментально разорвать, при неуплате и при этом не будет противоречия с ГК, и даже при пристрастности судьи, нет возможности придраться.


h1902465
когда Вы подчеркиваете фразу "за рішенням суду", то подчеркиваете фразу "може бути".
Тогда смысл эта статья приобретает зловещий, ведь суд может разорвать договор, а может и не разорвать.
И тогда все.... тогда будет такое: "с этого дня придется быть вместе, в хорошие времена и плохие, в богатстве и бедности, в болезни и здравии, пока смерть не разлучит квартиранта и хазяина".

Договор может закончиться по сроку.
Есть два состояния. Договор действует или договор не действует. Что бы не написали в договоре, это не прекращает его действие автоматически, если кто-то не согласен и есть спор. Договор может перестать действовать после окончания (если он не пролонгировался согласно ГК), в случае добровольного согласия всех сторон на его прекращение, которое оформлено письменно (например расписка о получении назад залога) или в случае решения суда.
Индикатор действителен ли договор является правовые последствия для вас того, что вы друг друга покалечили, когда вы попытались выкинуть его из квартиры. Если договор действует, ему ничего не будет, а вас посадят. Если не действует, то наоборот.

Цитата "Mark24":

Господа,

Обращаюсь к тем, кто настойчиво повторяет, что никакие справки и подтверждения не защитят арендодателя от недобросовестного арендатора. Неужели вы не понимаете, что в процессе отбора арендатора, каждый арендодатель пытается снизить РИСКИ (еще раз повторяю, РИСКИ) того, что арендатор окажется недобросовестным и откажется или не сможет по каким-либо обстоятельствам платить. Причем для арендодателя не имеет никакого значения, по какой причине не платит арендатор (не хочет или не может). Поэтому, арендодатель пытается доступными ему средствами проверить арендатора или, иными словами, снизить для себя риски того, что арендатор перестанет платить. Понятно, что это не 100%-я гарантия. Но, условно, риски того, что потенциальный арендатор, который работает в иностранной компании и имеет месячный доход, скажем, 30К грн., перестанет платить арендную плату намного меньше, чем потенциальный арендодатель работающий в no-name (неизвестной) компании и имеющий официальный доход 5К грн. Даже если второй арендодатель и утверждает, что его общий доход намного больше (скажем, 50К грн.), я предпочту первого арендодателя.

Отличный пример! Браво!

Отличный пример чего?

Цитата "mik":

Индикатор действителен ли договор является правовые последствия для вас того, что вы друг друга покалечили, когда вы попытались выкинуть его из квартиры. Если договор действует, ему ничего не будет, а вас посадят. Если не действует, то наоборот.

забавная трактовка законов, ок, внесем конкретику,

Гипотетический Хозяин (х) пытался вышвырнуть квартиранта (к) из квартиры, в результате у Х сломан пальчик, а у К финалы под глазами и шишка на лбу.
Судья сам снимает квартиру, поэтому тихо ненавидит арендадателей, соответственно договор аренды разорвать отказывается, внимание вопрос, кто кого посадит?

Так же можно выдумать спор о действительности договора, если срок его окончен, но арендодатель не имеет письменных доказательств того что он предупредил арендатора об отказе его автоматического продления на такой же срок, т.к. предупредил устно.

Цитата:

Цивільний кодекс Стаття 764. Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму

1. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Цитата "BizCorp":

внимание вопрос, кто кого посадит?

Того, кто не имел права там находиться без приглашения. Если договор действует, то арендодателя, так как закон защищает право на самооборону в своем жилище. Свое, в данном случае, арендатора.

Цитата "Romson":

Так же можно выдумать спор о действительности договора, если срок его окончен, но арендодатель не имеет письменных доказательств того что он предупредил арендатора об отказе его автоматического продления на такой же срок, т.к. предупредил устно.

Именно про эту статью я и предупреждал.
Нет письменного предупреждения или справки из полиции, что был вызов про чужих людей в доме, договор пролонгировался. Но это нужно умудриться прожить этот месяц чтобы хозяин не возражал.

Понятно), примерно это я и предполагал, )) самооборона в своем жилище)).

в кратце, квартира не может быть "своей" арендатора, договор аренды не устанавливает права собственности, а арендатор, пойдет по статье 122 УК.

Если действует договор аренды и в квартире проживает арендатор, то чье это жилище? Собственность арендодателя, а жилище арендатора. Что тут может вызывать вопросы? Кто там живет? Это очевидно.

Цитата:

5. Не является превышением пределов необходимой обороны и не влечет уголовной ответственности применение оружия или любых других средств или предметов для защиты от нападения вооруженного лица или нападения группы лиц, а также для предотвращения противоправного насильственного вторжения в жилище или иное помещение, независимо от тяжести вреда , причиненного тому, кто посягает.