Инвестиции в землю под Киевом - это выгодно?

Цитата:

Хорошо если по той же цене , а если ниже - тред то иразвернуться може

Попробовал вычертить по Киево-Святошинскому направлению кривую поведения цены за последние 6 месяцев. А потом продлил эту кривую еще на один период, т.е. на 10.12.2007. Сегодня сверил данные с опубликованными SV-development, оказалось, ошибся в плюс всего на 9 долларов ( у них 9 390 у.е. за сотку, у меня 9 399 у.е. за сотку) Так что могу сказать, насколько вырастет цена в этом направлении за неделю, две, три, месяц

:103:

//glavred.info/archive/2007/12/11/142926 -7.html

И ЭТИ ЛЮДИ ЗАПРЕЩАЮТ МНЕ КОВЫРЯТЬСЯ В НОСУ!(с)Вовочка )

Цитата:

Хорошо если по той же цене , а если ниже - тред то иразвернуться може

Попробовал вычертить по Киево-Святошинскому направлению кривую поведения цены за последние 6 месяцев. А потом продлил эту кривую еще на один период, т.е. на 10.12.2007. Сегодня сверил данные с опубликованными SV-development, оказалось, ошибся в плюс всего на 9 долларов ( у них 9 390 у.е. за сотку, у меня 9 399 у.е. за сотку) Так что могу сказать, насколько вырастет цена в этом направлении за неделю, две, три, месяц

Красиво нарисовали - молодцы, но вы не ответили кому вы продадите свой участок по НАРИСОВАННОЙ ЦЕНЕ - кто его купит?

П.С. Квартиру хотябы в аренду сдать можно - дешево но можно...

Цитата:

Красиво нарисовали - молодцы, но вы не ответили кому вы продадите свой участок по НАРИСОВАННОЙ ЦЕНЕ - кто его купит?

П.С. Квартиру хотябы в аренду сдать можно - дешево но можно...

По видимому те же, кто накупил 3,9 тыс. га земли за 2,2 миллиарда, всего за СЕМЬ месяцев 2007г. Ссылка на статью в Главреде прямо над Вашим постом. Очень информативна ссылочка :108:

Цитата:

По видимому те же, кто накупил 3,9 тыс. га земли за 2,2 миллиарда, всего за СЕМЬ месяцев 2007г. Ссылка на статью в Главреде прямо над Вашим постом. Очень информативна ссылочка :108:

купите у меня участок на 32 км. житомирского шосе на 20% дешевле обьявлений в Авизо по этому населённому пункту, документы в порядке

Цитата:

По видимому те же, кто накупил 3,9 тыс. га земли за 2,2 миллиарда, всего за СЕМЬ месяцев 2007г. Ссылка на статью в Главреде прямо над Вашим постом. Очень информативна ссылочка :108:

Хм! т.е. в 2008-м какая-то часть этих двух арбузов будет выставлена на продажу-согласны?
Но им то есть куда снижать цену(если вдруг чего) - они купили раньше!
А Вы что будете делать?

Цитата:

Хм! т.е. в 2008-м какая-то часть этих двух арбузов будет выставлена на продажу-согласны?
Но им то есть куда снижать цену(если вдруг чего) - они купили раньше!
А Вы что будете делать?

А почему 2008 - точка отсчета начала массовых продаж? Да еще и по сниженным ценам. Почему сценарий поведения цен на землю, должен сильно отличаться от сценария поведения цен на квартиры?
И потом, если сейчас банки все более активно начинают кредитовать покупку земли, неужели это такая "массовая галлюционация" банковских спецов. Никогда еще банковский капитал не активничал в направлении, в котором не будет активного ценового роста :108:

дааа,Микс,видно плотно в землице засел...
какие-то обреченные посты,да ниче , можно весной кукурузу сеять.

Цитата:

А почему 2008 - точка отсчета начала массовых продаж? Да еще и по сниженным ценам. Почему сценарий поведения цен на землю, должен сильно отличаться от сценария поведения цен на квартиры?

Потому что спеулянты покупают землю для перепродажи и как только рост замедляется начинают с рынка уходить
разве с квартирами не так?

Цитата:

И потом, если сейчас банки все более активно начинают кредитовать покупку земли, неужели это такая "массовая галлюционация" банковских спецов. Никогда еще банковский капитал не активничал в направлении, в котором не будет активного ценового роста :108:

ХМ!
банки набрали кредитных ресурсов ( В ТОМ ЧИСЛЕ В НАДЕЖДЕ НА СТРЕМИТЕЛЬНЫЙ РОСТ НЕДВИЖКИ ) И теперь ПЫТАЮТСЯ ИХ РАСПИХАТЬ.
В автомобили, быттехнику,и землю
При этом РИСКИ несет заемщик - почитайте кредитные договора.
А активный или не активный ценовой рост - это все относительно...
Возможно этого роста и не хватит чтобы Ваш кредит отбить...

Во ВСЕХ финансовых бумах банки принимают самое активное участие. Список слишком длинен для оглашения (хотя бы Япония 80-х, технология 90-х, недвижымость 00-х). И кажддыя раз все заканчивается массированой помощю государства. Проблема в том что на Западе государство может помочь, сможет ли оно сделать это в Украине?
Земля - своего рода опцион на економический рост. Его цена может упасть до 0 если последний сменяется на упадок.

Цитата:

Но если есть тренд, по теории вероятности и законам матстатистики, он не может исчезнуть в одночасье :108:

Что значит «в одночасье»? Одночасье – это сколько? Вон в США как вышло, раз два и обвал, это как было в одночасье или нет? Ну был там тренд, а вдруг раз и обвал, которого не ожидали и сейчас от этого трясет финансовый рынок не только США, но и всего мира. Да и одночасье здесь не имеет никакого значения, после бурного роста рано или поздно быстро или медленно да наступает падение, и кто-то должен поплатиться за все. Кто остался с фантиками в виде обесценившихся акций, а кто с недвижкой, упавшей ниже плинтуса. Последние покупатели проигрывают, ибо покупают дорого, а потом продать и дешево не могут. И почему это тренд не может развернуться мгновенно? Это только рост, как правило, постепенный, а падение часто, как цепная реакция – когда все начинают сливать активы, цены падают в разы и очень быстро. Рост может продолжаться несколько лет, а потом за пару недель все рухнет и опустится ниже, чем было до роста.

Что касается земли, то где вы тут видите тренд? С весны цены падали, и это притом, что весна-лето как раз горячий сезон для продажи земли. Странно, что сейчас цены на землю растут, сейчас как раз не сезон для продажи земли, это весной-летом приятно ездить смотреть на участки, а когда загородом в поселках грязь, слякоть, болото, снег, ветер свищет, то желающих померзнуть да поездить по убитым сельским дорогам или вообще по бездорожью много не найдется. Видно, это действительно какой-то пиар, но спокойный и ненавязчивый, чтобы просто удерживать цены. Сейчас ведь никто не поверит в бурный рост, а обвала допустить нельзя, вот и рисуют они такой же рост цен земли, как Домик рисует рост цен на квартиры 0,3-0,4% для убеждения всех, что рост есть, а скоро будет расти еще больше, вот переждем чуть-чуть и пойдет вверх.
А летом цена на землю падала не по 0,3-0,4%, а по несколько % в неделю.
//www.podrobnosti.ua/economy/property... /06/446659.html

Вот еще цитата с //domik.ua/mod/main/news/dcx80/c...56/id 111100287/ :
«Как сообщалось ранее, в текущем году стоимость земли в пригороде Киева под коттеджное строительство начала падать с мая. Снижение средней стоимости земельных участков с мая по август т.г. составило 14%»
Вот тебе и рост, вот тебе и тренд.

Цитата:

Но ведь на том же SV-development пишут о постоянно растущем количестве сделок по этому направлению. Ведь квартиры по сумасшедшим ценам покупают, хоть и мало. Почему же землей перестанут торговать? Ведь она еще не выросла, так как квартиры. :108:

Разница между квартирами и землей в том, что сама по себе земля не годится для жизни. В квартире жить можно, а на пустом участке земли – нельзя, поэтому и сдать в аренду ее нельзя.
Вы говорите, что квартиры покупают, то и землю также должны покупать. Совсем нет! Сейчас на квартиры уже нет платежеспособного покупателя, почитайте Домик, на РН полный застой, стагнация, падение цен, а на землю и дома тем более будет меньше покупателей, ведь стоимость жизни загородом намного дороже, чем в Киеве. Сами подумайте, стоимость среднего участка с коммуникациями стоит как средняя квартира в Киеве (12-15 соток по $8-10 тысяч = в среднем $120тыс.), а чтобы жить на участке земли, нужен дом. На средний дом надо еще минимум $200 тыcяч (минимум $1000/м2 на дом 200 м2). Как видите, такой домик - не шикарный палац, простой и скромный, но на все про все с землей надо минимум $300 тыcяч, а на квартиру вполне хватит $150 тыcяч. Плюс учтите высокие расходы на содержание дома, отопление, охрану, проезд на работу (машина, может и не одна, бензин) и т.д: realt.uа/Statti/index.php .

Поэтому покупатель земли должен быть на много богаче, чем покупатель квартиры, тут даже надежда риелторов – топ-менеджмент с зарплатой $2-4 тысячи – пролетает. А сегодня даже их нет, и вообще практически нет никаких покупателей даже на квартиры, так где они возьмутся на землю? И еще раз повторяю: земля без дома не имеет смысла, жить на ней не будешь, в аренду она никому не нужна. Поэтому как не крути, землю есть смысл покупать, когда у тебя на руках как минимум $300 тыcяч, чтобы там сразу и строиться, а если есть намного меньше, то лучше купить уже квартиру, если негде жить, или вложить в бизнес или банк да получать проценты. Я знаю пару своих знакомых, которые недавно купили земли, чтобы в будущем там строиться и жить, т.е. не для спекуляции, и уже продают или продали, потому что поняли, что строиться для них нереально, а с пустой земли толку никакого – жить без дома они там не могут, и процентов она не дает, а некоторым хочется улучшить жилищные условия, купить квартирку получше.

Вот цитата из рассказа одного мечтателя, который хочет построить дом за 50 тысяч гривен: «Эйфория после удачного приобретения земли рассеялась, как только я стал интересоваться ценами на строительство» //www.city24.ua/client/city24client?p... articleId=63595

Поверьте, скоро этот мечтатель будет продавать свой участок, так как купить землю – это цветочки и вообще пустяк, ведь строительство займет гораздо больше не только денег, но также нервов и времени. А представьте, сколько есть таких землевладельцев, у которых земля есть, а строиться денег нет. Под Киевом тысячи участков, которые были получены или куплены 5-10-15 лет назад и их хозяева не могут даже пару десятков тысяч $ потратить на строительство дома, не говоря уже о $200 тыcячах. Как видите мечтатель из той статейки ориентируется даже не на $50 тыcяч, а на 50 тысяч гривен, и таких, как он уйма. Это потенциальные или уже реальные продавцы, которых очень много, а вот покупателей с $300 тыcячами или хотя бы $200 тыcячами, а то даже и $100 тыcячами просто для покупки земли нет. Поэтому сами судите, что будут покупать больше – землю или квартиры – и что быстрее будут продавать – землю, на которой ничего нет и не планируется, или квартиру, в которой живут.

О «невероятно высоком» интересе к земле, вы можете судить по количеству комментариев к Индикаторам рынка недвижимости Киева и Индикаторам рынка земли. Если по первым постоянно есть активные и горячие обсуждения, десятки комментариев и много участников обсуждения, то по индикаторам земли вообще полный ноль, интереса и обсуждений нет. Вот в данной ветке по сути только пару участников общаются между собой, еще парочку глянули, что тут обсуждается и все – гуд-бай.

Если можно, то немного Вас подправлю.
Спрос на землю был восоким аналогично и квартирному рынку, но на сегодня основные инвесторы, кто вкладывал десятки млн длр уже охладел к недвижимости в целом и (поддерживаю Вас) нет спроса на квартиры (ну оооочень маленький, практически равный нулю), нет и подавно спроса на землю.
Если на квартиры цена якобы продолжает свой рост (что есть ни что иное как искуственно (большими усилиями) удерживаемые цены), то на землю по Киевской области идет снижение.

Цитата:

А почему 2008 - точка отсчета начала массовых продаж? Да еще и по сниженным ценам. Почему сценарий поведения цен на землю, должен сильно отличаться от сценария поведения цен на квартиры?
И потом, если сейчас банки все более активно начинают кредитовать покупку земли, неужели это такая "массовая галлюционация" банковских спецов. Никогда еще банковский капитал не активничал в направлении, в котором не будет активного ценового роста :108:

Банковский капитал всегда активничает, где деньгами пахнет. Раньше и землю никто так не покупал, как сейчас, а все потому, что людям деваться некуда – квартиры стоят бешеных денег, вот люди и обратили взоры на землю, но теперь и туда соваться уже поздно, еще 2-3 года назад можно было что-то покупать, а сейчас спекулянты взвинтили цены на землю больше, чем на квартиры.
На счет галлюцинаций, то они могут быть только у безумных покупателей квартир или земли по сегодняшним ценам, а чтобы развеять ваши иллюзии по поводу массовой галлюцинации банковским спецов, привожу цитату с Деловой недели:
«Еще одной отличительной чертой загородной ипотеки стало умышленное занижение финучреждениями стоимости залогов (нередко на 40–50%) — свою бесцеремонность банкиры поясняют ожиданиями снижения цен на земельные участки»
//www.dsnews.ua/finance/art33449.html
Как видите, банки активно перестраховываются. Можете позвонить в любой банк и спросить о процентах кредитования на квартиры и землю – на квартиры условия всегда будут лучше. А все из-за того, что земля – более рискованный товар, чем квартиры. Среди факторов риска: отмена моратория и выброс на рынок большого предложения участков по низким ценам, падение цен на квартиры, что несомненно повлечет падение цен на землю, т.к. многие потенциальные покупатели земли решат покупать квартиры, рейдерские захваты и опротестование прав собственности ипотечника на землю (такие случаи сейчас происходят часто, землю просто забирают втупую по купленному решению суда, согласитесь, что с квартирами пока такого нет). Как видим, вкладывать в землю рискованнее, чем в квартиры, поэтому банки и перестраховываются.
Что касается риска падения цен, то, поверьте, банки своего не упустят, в случае падения цен заберут землю как залог, первый взнос и все остальные взносы для компенсации своих убытков. Я думаю, они в обиде не останутся, а вот ипотечник может остаться без ничего.

Цитата:

Если можно, то немного Вас подправлю.
Спрос на землю был восоким аналогично и квартирному рынку, но на сегодня основные инвесторы, кто вкладывал десятки млн длр уже охладел к недвижимости в целом и (поддерживаю Вас) нет спроса на квартиры (ну оооочень маленький, практически равный нулю), нет и подавно спроса на землю.
Если на квартиры цена якобы продолжает свой рост (что есть ни что иное как искуственно (большими усилиями) удерживаемые цены), то на землю по Киевской области идет снижение.

Согласен с Вами. Спрос на участки был высоким 2-3-4 года назад. Тогда квартиры очень росли в цене, а земля не росла и как-то оставалась сама по себе, интереса а тем более ажиотажа не было. Но стремительный рост цен на квартиры заставил людей искать альтернативу квартирам. Добавьте сюда еще создаваемый спекулянтами ажиотаж вокруг земли и всякого рода пиар. Поэтому земля резко рванула вверх. Но она может и резко упасть вместе с квартирами или без них, например, после отмены моратория. Тогда в результате падения цен на землю могут резко пойти вниз и квартиры. В общем, квартиры и земля - это два взаимосвязанных рынка, определенные события на одном из них тянут за собой аналогичные события на другом рынке. Вот и спекулянты поработали сначала на рынке квартир, потом на рынке земли, перегрели их, довели до ступора, а дальше только падение. Куда теперь пойдут спекулянты? Возможно в коммерческую недвижку, хотя там и так уже расти некуда, многие компании пытаются как можно больше развиваться с Киева в регионы, оставляя здесь небольшие главные офисы и расширяя офисы в регионах с передачей им максимум функций, что в прочем поможет разрядить ситуацию в Киеве, остановит миграцию в Киев и поспособствует миграции в регионы.

Цитата:

дааа,Микс,видно плотно в землице засел...
какие-то обреченные посты,да ниче , можно весной кукурузу сеять.

Молодец! Кукуруза – это сила. :103: Однако придется Миксу по средине в кукурузе коноплю сеять :108: – тогда Микс сможет хоть что-то :87: заработать.

Цитата:

И потом, если сейчас банки все более активно начинают кредитовать покупку земли, неужели это такая "массовая галлюционация" банковских спецов. Никогда еще банковский капитал не активничал в направлении, в котором не будет активного ценового роста

Могу Вас успокоить. Банки больше не будут давать кредиты под недвижимость, а особенно под землю.
Пару недель назад я слил инфу одному человеку в банке с инкапиталом о том, как у нас берутся кредитя: покупается земля в Киевской области по 800-900 уев за сотку (оптом как "для своих") на юрлицо (в идеале ООО), а потом закладывается банку под кредит по цене 2400-3000 уев за сотку, то есть банк выдает кредит в 1200-1500 за сотку (50% от цены). Дальше естественно никто кредит возвращать не собирается, и банк остается собственником земли по цене порядка 3000 уев за сотку, которую понятное дело продать по такой цене нереально. Но при этом у организатора авантюры остается 400-500 уев прибыли с каждой сотки.
Если речь идет про 10-15 га земли, то на одной сделке можно наварить около 40-50 тысяч как говорится "лэгко". А если этот объект заложить пару раз, да в разных банках..... :102:

После беседы человек был очень обеспокоен. Думаю, что их финустанова уже сделала выводы и сейчас активно "мониторит" существующих заемщиков.

Так что - вкладывайте в землю фсе шо у Вас эсть!!!!! Покупайте, а то завтра будет дороже :106: :106: :106:

Цитата:

Могу Вас успокоить. Банки больше не будут давать кредиты под недвижимость, а особенно под землю.
Пару недель назад я слил инфу одному человеку в банке с инкапиталом о том, как у нас берутся кредитя: покупается земля в Киевской области по 800-900 уев за сотку (оптом как "для своих") на юрлицо (в идеале ООО), а потом закладывается банку под кредит по цене 2400-3000 уев за сотку, то есть банк выдает кредит в 1200-1500 за сотку (50% от цены). Дальше естественно никто кредит возвращать не собирается, и банк остается собственником земли по цене порядка 3000 уев за сотку, которую понятное дело продать по такой цене нереально. Но при этом у организатора авантюры остается 400-500 уев прибыли с каждой сотки.
Если речь идет про 10-15 га земли, то на одной сделке можно наварить около 40-50 тысяч как говорится "лэгко". А если этот объект заложить пару раз, да в разных банках..... :102:

После беседы человек был очень обеспокоен. Думаю, что их финустанова уже сделала выводы и сейчас активно "мониторит" существующих заемщиков.

Так что - вкладывайте в землю фсе шо у Вас эсть!!!!! Покупайте, а то завтра будет дороже :106: :106: :106:

Ай, ай Ай Какая страшная сказка про нехорошего дядю БАБАЯ :101: Если бы Вы имели хотя бы маломальское представление о работе служб безпеки банков Вы бы сами умерли со смеху со своего поста. Как говорят в Одессе "Пойдите на Привоз и купите селедку. Как зачем? Будете ей голову морочить. :103:
А то - по словам одного человека целый банк перестанет кредитовать целое направление :85:
Как говорится - Космические корабли вновь бороздят Большой театр :101:

Цитата:

дааа,Микс,видно плотно в землице засел...
какие-то обреченные посты,да ниче , можно весной кукурузу сеять.

Неа поменяю на пару островов
Вот как здесь:
//bin.com.ua/templates/news_article_big. shtml?id=72850

Цитата:

Ай, ай Ай Какая страшная сказка про нехорошего дядю БАБАЯ :101: Если бы Вы имели хотя бы маломальское представление о работе служб безпеки банков Вы бы сами умерли со смеху со своего поста. Как говорят в Одессе "Пойдите на Привоз и купите селедку. Как зачем? Будете ей голову морочить. :103:
А то - по словам одного человека целый банк перестанет кредитовать целое направление :85:
Как говорится - Космические корабли вновь бороздят Большой театр :101:

Ага, если бы не один нюанс - я работаю в сфере финансовой безопасности :102: