Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 25.01.2010

Ну не скажите, прогнозы мы стараемся давать всегда. Толи на месяц, то ли на год... Вот и конкурсы сделали, дабы эта тема всегда была на виду.

Предлагайте, что добавить что убавить, дабы аналитика была и для вас адекватна. Мы всегда открыты к диалогу. Повторюсь, вскоре на сайте будут блоги и каждый сможет на всю страну заявить о своей аналитике. А пока - предлагайте, если есть желание что-то улучшить.

vitaly писал «Предлагайте, что добавить что убавить, дабы аналитика была и для вас адекватна. Мы всегда открыты к диалогу.»

Если это искренне – ценим! И предложения обязательно отпишем в ближайшее время.

Это искренне.
Ваше замечание про поиск публикаций и предложение по поиску объектов тоже не проигнорировано.
Делаем...

Для vitaly

Внесение в критерии поиска объекта недвижимости (//domik.ua/mod/offers/sell/ ) дополнительные параметры поиска, такие как состояние объекта (с ремонтом\без ремонта) и год постройки это действительно будет удобно. И таки да, не работающий поиск публикаций тоже пора исправить. За внимание будем благодарны. )

Цитата:

Для Galv1.
Вы стали большим экспертом в отличии «авторитетных и проверенных годами аналитиков» от авторитетных и проверенных годами статистов! Как думаете - количество может, наконец , перейти в качество? Ну, хоть есть надежда? : -)

Я не стал экспертом по аналитиком, но статиста от аналитика отличить могу.

Количество может перейти в качество, но я попрошу конкретизировать, если о аналитиках то однозначно да, отсеются те кто говорит о вечном росте и постоянном падении. Не забываем цикличность и др.факторы влияющие на рынок, а не прошедшее время и личная заинтересованность.

Цитата:

Вскоре добавим блоги и здесь список проверенных годами аналитиков можно будет расширить. Пока, имхо, это ваши покорные слуги и те форумчане, которые делают правильные прогнозы, опираясь на анализ.

А называть их аналитико-статисты или еще как, требовать посмотреть на то или на это, это уже второй вопрос. Это процесс, в результате которого анализ шлифуется.

аналитик не просто указывает цену, а и обосновывает ее, если есть факторы когда нельзя указать более или менее показатель то необходимо спрогнозировать тренд, но хочу сразу сказать что тренд учитывает не только прошедший период но и факторы влияющие на рынок. Это в вкратце.

2 Волонтёр

мою позицию я говорил давно и говорю сейчас "Для человека которому нужна квартира для жилья не важно дорого сейчас или дёшево, если у него есть необходимость и возможность купить то он должен это делать". По кредитам давно говорил и сейчас говорю, я не сторонник кредитов сам их никогда не брал.

Цитата:

2 Волонтёр

мою позицию я говорил давно и говорю сейчас "Для человека которому нужна квартира для жилья не важно дорого сейчас или дёшево, если у него есть необходимость и возможность купить то он должен это делать". По кредитам давно говорил и сейчас говорю, я не сторонник кредитов сам их никогда не брал.

Пошел становиться в очередь

Цитата:

2 Волонтёр

мою позицию я говорил давно и говорю сейчас "Для человека которому нужна квартира для жилья не важно дорого сейчас или дёшево, если у него есть необходимость и возможность купить то он должен это делать". По кредитам давно говорил и сейчас говорю, я не сторонник кредитов сам их никогда не брал.

Я полностью согласен с Вашим мнением, за исключением одного, слово должен здесь слегка не уместно. Есть деньги и считаешь что это твое покупай, нет, тогда жди, но всегда есть риск, риск не угадать, проешь деньги, подорожает(сейчас вряд ли, но все же) и т.д.

Цитата:

аналитик не просто указывает цену, а и обосновывает ее, если есть факторы когда нельзя указать более или менее показатель то необходимо спрогнозировать тренд, но хочу сразу сказать что тренд учитывает не только прошедший период но и факторы влияющие на рынок. Это в вкратце.

Почему-то вспомнил анекдот времен «хрущёвской оттепели».
Насмотрелся один советский гражданин дореволюционных поваренных книг, вызубрил красочно иллюстрированную «Книгу о вкусной и здоровой пище», и движимый фантазиями пошел в ближайший гастроном.
А там пустые прилавки.
Вот он и спрашивает продавца: есть ли седло кабарги?
Ошеломленный продавец переспрашивает: - чиво?
Тогда покупатель задает следующий вопрос: «а мясо изюбра есть?»
На что продавец со знанием дела отвечает: «мяса нет в соседнем отделе, а у нас нет рыбы».
- - - - - - - - - -
Так вот, проводя параллель с этим анекдотом, должны сказать, что у нас есть очень многое: и мясо, и рыба, и овощи, и фрукты…
А то, что они выглядят не так красочно, как на некоторых иллюстрациях, то нужно понимать, в каких условиях мы их выращиваем/ создаем. В условиях густой тени и постоянного тумана (иногда достаточно едкого). И «туман» этот нередко напускают «самые простые участники рынка» (естественно, не все, но многие).
Так что не стоит очень уж возмущаться, если в наших продуктах где-то червячок отыщется, или гнильца обнаружится… Главное, что это натурпродукт (хоть и выращенный в таких условиях).

Но если кому-то очень нужно, то всегда найдутся специалисты, которые вместо натурпродукта изобразят любой натюрморт, любую «картину маслом». Которую можно будет повесить на стене и любоваться.
Вот только гарантий того, что эта картина будет иметь сходство с будущей реальностью, «серьезный художник» вряд ли сможет дать.

В продолжение предыдущего поста.

Факторов, влияющих на рынок недвижимости, много. И мы их приводим (по крайней мере, стараемся приводить).
Но это ведь не те объективные факторы, что влияют на прогноз погоды.
Большинство факторов из разряда «управляемых».
И уж если я заговорил аналогиями, то продолжу в этом же духе.

Рынок недвижимости во многом похож на фантастическое транспортное средство, у которого масса двигателей, рулей, тормозов, педалей газа и указателей поворота. Есть основные, есть второстепенные, есть третьестепенные…
И есть множество участников, которые по примеру «Лебедя, Рака и Щуки» тянут его в разные стороны.
Есть и объективные факторы.
Такие, например, как обледеневший склон, огромные камни, колдобины, сугробы, плохая в выбоинах дорога, нередко проходящая рядом с обрывом… А также ограниченные ресурсы транспортного средства (в том числе, и ограниченный запас топлива).

Сложно предсказать куда выедет это транспортное средство.
Очень может быть, что оно вообще будет крутиться на месте.
А еще сложнее предсказать сколько это транспортное средство перевезет пассажиров (то бишь, сколько будет на рынке сделок).
Ведь если «по-честному», то большинству пассажиров интересны лишь их устремления. А будут ли при этом у них попутчики, то это жизненно важно лишь риэлторам, которым (по большому счету) все равно куда ехать, лишь бы пассажиров было побольше, и они платили деньги за проезд.

Вот такая «картина маслом» отечественного рынка недвижимости.

Рассказываю историю сегодняшнюю

Звонит мне днем тетя риелтер, которой я звонил в сентябре-начале октября по объявлению - двушка на Никольско Ботанической. Тогда эта квартирка долгое время висела в объявлениях и ценник был около 170 тыс долларов при моем прозвоне. Я на просмотр не пошел тк посчитал полным неадекватом - торговаться хотели максимум на 5 тыс, мотивируя тем, что нужно что то другое покупать.

Так вот, звонит тетя риелтер сегодня. Я удивился - сохранила же мой телефончик, хотя мы не встречались и я ее, мягко говоря, в тот раз послал Спрашиваю что хочет предложить. Предлагает эту же квартирку на Никольско Ботанической, называет цену 135 тыс. Ессно - послал

Факты сделок нет. Рынок стоит. Тетя перезвонила через четыре месяца, предлагая сразу хотелку меньше прошлой хотелки на 35 тыс. Квартира до моего звонка стояла месяца три, уже стоит семь. Никто не покупает. Так это центр. А что говорить о другом???

Так что, товарищи, рынок движется в правильном направлении. Не верьте ценникам в Авизах, на сайтах и в отчеты о дне, активности на рынке... Квартиры реально стоят и их никто не покупает. Специально сейчас открыл Авизо - вариантов полно. Настоящие там цены или липа - дело не в этом. Квартир ЗНАЧИТЕЛЬНО БОЛЬШЕ чем платежеспособных покупателей.

Цитата:

В продолжение предыдущего поста.

Факторов, влияющих на рынок недвижимости, много. И мы их приводим (по крайней мере, стараемся приводить).
Но это ведь не те объективные факторы, что влияют на прогноз погоды.
Большинство факторов из разряда «управляемых».
И уж если я заговорил аналогиями, то продолжу в этом же духе.

Рынок недвижимости во многом похож на фантастическое транспортное средство, у которого масса двигателей, рулей, тормозов, педалей газа и указателей поворота. Есть основные, есть второстепенные, есть третьестепенные…
И есть множество участников, которые по примеру «Лебедя, Рака и Щуки» тянут его в разные стороны.
Есть и объективные факторы.
Такие, например, как обледеневший склон, огромные камни, колдобины, сугробы, плохая в выбоинах дорога, нередко проходящая рядом с обрывом… А также ограниченные ресурсы транспортного средства (в том числе, и ограниченный запас топлива).

Сложно предсказать куда выедет это транспортное средство.
Очень может быть, что оно вообще будет крутиться на месте.
А еще сложнее предсказать сколько это транспортное средство перевезет пассажиров (то бишь, сколько будет на рынке сделок).
Ведь если «по-честному», то большинству пассажиров интересны лишь их устремления. А будут ли при этом у них попутчики, то это жизненно важно лишь риэлторам, которым (по большому счету) все равно куда ехать, лишь бы пассажиров было побольше, и они платили деньги за проезд.

Вот такая «картина маслом» отечественного рынка недвижимости.

Владимир,
Ну очень много воды.
Можно сколько угодно упражняться в красноречии,
но реальное положение вещей от этого не изментся.

vitaly писал «Предлагайте, что добавить что убавить, дабы аналитика была и для вас адекватна. Мы всегда открыты к диалогу.»
Боюсь, что эти слова так словами и окажутся. )

Сужу по тому, что как только более-менее наглядно заговорили о сделках (а ведь этот параметр не самый последний для анализа – на нем строятся тренды по обороту средств), так следствием этого «открытого диалога» стало исчезновение информации о сделках вообще. Вот так хорошо открыто поговорили. Так что есть опасение, что предложения и открытые разговоры могут привести и к другим потерям.

Ну да ладно. Раз уж вы призываете. Могу описать около 20-ти позиций по предложениям, но остановлюсь пока на одной. Не хочется терять все, о чем поговорим )

ПРЕДЛОЖЕНИЕ1
Что бы делать правильный анализ и верный прогноз нужен хороший инструментарий.
Прежде всего - адекватные и верно построенные графики.
Смотрим сюда //domik.ua/mod/web/stat?act=display Динамика цен предложения жилья (г.Киев).
Устанавливаем единицу измерения ГРН\кв.м, и временные границы с 01.08.2001 по 30.01.2010.
Ставим галочку в первой легенде – график в гривнах, но… как капля воды похож на график в долларах. Оказывается на заре проектирования этого ресурса, когда доллар стабильно был 15 такой перерасчет и забили на всем временном отрезке, хотя доллар уже каким только не был.
Теперь коэффициент курса выставили 18 ПО ВСЕМУ ВРЕМЕННОМУ ИНТЕРВАЛУ.
Доказательство при сравнивании графиков по разным валютам
-------------в дол.-------------в грн.-----
08.2001 – 300дол –18 ---2400грн,
08.2003 – 600дол –18 ---4800грн,
11.2004 – 900дол –18 ---7200грн,
06.2007 – 2850дол –18 ---22800грн,
12.2009 – 2100дол –18 ---16800грн.

Достоверный график в национальной валюте – это ПЕРВОЕ, что нужно для аналитика.
Второе. Под этими графиками (грн.\дол.) ДОЛЖЕН быть график курса доллара в той же временной шкале, что бы была видна динамика изменения цен предложений в привязке к курсу доллара. Это важно для анализа, так как есть участки технической коррекции. И это надо видеть.
Так же нужны тренды оборота средств на РН наложенные на график динамики цен (или расположенные ниже, как на биржевых графиках) в той же временной шкале, естественно. Вот когда инструментарий будет хотя бы приближен к высказанному выше, про большее пока молчу, тогда можно будет о чем то серьезном рассуждать на этом сайте.

Поэтому считаю, что без серьезного и ответственного подхода к статистическо-графической информации на сайте, акция по прогнозам ни более, чем …. развлечение….

Цитата:

vitaly писал: «Предлагайте, что добавить что убавить, дабы аналитика была и для вас адекватна. Мы всегда открыты к диалогу.»
Боюсь, что эти слова так словами и окажутся. : )

Сужу по тому, что как только более-менее наглядно заговорили о сделках (а ведь этот параметр не самый последний для анализа – на нем строятся тренды по обороту средств), так следствием этого «открытого диалога» стало исчезновение информации о сделках вообще. Вот так хорошо открыто поговорили. Так что есть опасение, что предложения и открытые разговоры могут привести и к другим потерям.

Верно подмечено.

При помощи Ваших гистограмм стал проливатся свет на абсолютное количество сделок у АН Планета Оболонь.

Вот относительную инфу о количестве сделок АН ПО и прикрыли.

Возможно для того чтобы не увеличивалось число людей для которых стало откровением, что АН Планета Оболонь далеко не "одно из крупнейших киевских агенств", а с точки зрения продаж агентство весьма посредственное.

Ведь к "голому королю" и отношение соотвествующее могло сложится (поменятся в худшую сторону) - как и в плане профилирующей деятельности агенства, так и в плане к его аналитике.

Цитата:

2 Волонтёр

мою позицию я говорил давно и говорю сейчас "Для человека которому нужна квартира для жилья не важно дорого сейчас или дёшево, если у него есть необходимость и возможность купить то он должен это делать". По кредитам давно говорил и сейчас говорю, я не сторонник кредитов сам их никогда не брал.

Взял на пике и теперь обидно?

Цитата:

Взял на пике и теперь обидно?

Так отож

Сам поимел упущеную выгоду где-то в сто килобаксов, так потом и других всё время подбивает покупать "воздух" на падающем тренде, да ещё и в кредит //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry213735

вместо того чтобы взять кредит на 1к от КГС и выплачивать его "как сможешь"... а в это время сдавать её в аренду... ты занимаешся фигнёй.... пойми неплатящий ипотечник это проблема банка а не ипотеника
посчитай 1к от КГС 78 000 у тя есть 30 000 за год который до здачи ты выплатишь ещё 20 000 у тя останется 18 000 в кредите сдав её за 500 баксов в месяц ты выплатишь её за год (с учётом того что сможешь сам добавлять денег) .... т.е через 2 года у тебя будет новая выплаченная 1к на троещине.... продав её ты приблизтишся к 3к в броварах очень сильно... что я неправильно написал?

Мамка сегодня на одной из пресс-конференций пообещала кредиты без первого взноса, на 20 лет, а гривне, под 5% годовых для каждой украинской семьи Теперь риелтерам и ипотечникам срочно нужно проголосовать за мамку в следующее воскресенье

Интересно, Владимир ответит "оживление ипотеки" в отчете за январь?

Для Волонтёра

Я думаю так.
Во-первых. Если в течение последнего года из 1200 агентств по недвижимости остались в «живых» МЕНЕЕ 60 (!), и если АН ПО среди этих выживших действующее и здравствующее (чего ему и в дальнейшем желаем на многие годы!), то, как минимум - АН ПО является вполне сильным и конкурентно способным агентством.

Во-вторых. С помощью гистограмм, и это главное, стала видна ТЕНДЕНЦИЯ изменения активности на РН Киева, при аппроксимации используемых данных.

В-третьих. Аналитика АН ПО проводится и по ВСЕМ ИЗВЕСТНЫМ СДЕЛКАМ КИЕВА. Поэтому, если чертить гистограмму по всем известным сделкам Киева, то полученные результаты тоже вполне удовлетворительно могут отражать тенденции в активности РН Киева.

В-четвертых. За январь 2010 в Киеве было заключено менее 200 сделок. Если в Киеве осталось около 60 агентств, то среднестатистическое агентство города Киева должно было заключить за январь (20060=) 3 (три) среднестатистические сделки. Агентства, которые в январе заключили более трех сделок можно считать успешными агентствами! Не думаю, что 1140 агентств закрылось только с одной мыслью « низким ценам НЕТ – лучше закрыться!» . Поэтому зря вы иронизируете на сегодня по поводу низкого количества сделок.

В-пятых. АН ПО, на мой взгляд, действительно одно из лучших агентств Киева. Его наработки и искреннее желание к совершенствованию достойны уважения. А недостатки… так они для того и существуют, что бы их исправлять… )

Цитата:

Владимир,
Ну очень много воды.
Можно сколько угодно упражняться в красноречии,
но реальное положение вещей от этого не изментся.

Верно подмечено