Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 19.04.2010

Цитата:

Спасибо за ссылку.
Не, ну если человек с официальным доходом ниже 4000 грн. в месяц на члена семьи - то да, наверное 78% таки за чертой бедности... От сюда следует, 22% населения страны имеет доход на члена семьи более 4000 грн...., а это более 10 млн. человек...

... в эти 10 млн. включенны и владельцы заводов, параходов и т.д., они как правило уже имеют недвижимость (не только в украине).

Цитата:

Муз, это чей пост?

То есть, пока 11 штук баксов стоила 3к, все было гуд и цена должна упасть, а как только оказалось, что 10к стоит однокомнатный хрущик на правом берегу, так сразу съезды начались?

Не совсем понял связь... не поясните...

И о каком хрущике на правом берегу идет речь...

ЗЫ Вы меня пытаетесь тролить или у вас есть что-то по существу вопроса?

Цитата:

Не совсем понял связь... не поясните...

И о каком хрущике на правом берегу идет речь...

ЗЫ Вы меня пытаетесь тролить или у вас есть что-то по существу вопроса?

Муз, ну еще раз перечитайте мой пост, в котором я написал, что я НЕ разбираюсь в Лесном массиве и привел данные из авизо за 2001 год по Соломенке, а конкретно по ул. Ереванской. Так в 2001 году, 1к хрущ там стоил 10к долларов (это средняя цена). И все расчеты я проводил исходя из этой стоимости 1к хруща.

Цитата:

Я не силен в Лесном районе, навскидку даже не вспомнил ни одной улицы.... Поэтому сравнил Соломенку (квадрат улиц Уманская-Футчика-Воздухофлотский-Чоколовский), как пример, уд. Ереванская: 2001 год, 1к, около 30 кв.м. "хрущ", цены от 9,5 до 12 тыс. долларов (пусть будет - 10 000) и 2010, тот же 1к "хрущик" - 49 000-60 000 (пусть будет 55 000). Итого: 247 / 5,4 (курс в 2001 году) = 46 Долларов. 10 000 /46 = 217 зарплат. Теперь, 1675 Х 217 = 363 475 грн. или 46 000 долларов.

Все данные из авизо.

Цитата:

Муз, ну еще раз перечитайте мой пост, в котором я написал, что я НЕ разбираюсь в Лесном массиве и привел данные из авизо за 2001 год по Соломенке, а конкретно по ул. Ереванской. Так в 2001 году, 1к хрущ там стоил 10к долларов (это средняя цена). И все расчеты я проводил исходя из этой стоимости 1к хруща.

Я так же не разбираюсь в лесном...
Но изначально обсуждался именно этот вариант...

Если Вам удобней обсуждать еденичку на Ереванской....мы можем это сделать.... но меняет ли это суть...

Вы собираетесь рассматривать рост з/п учителей с 2001 по 2010 с уровня "ниже прожиточного минимума" до уровня "выше минимальной з/п" и использовать это как аргумент в росте цен на жилье?
Игнорируя возможность накопления сбережений (вернее ее отсутствие) и при том и при этом уровне жизни и окружающую действительность?

Ваше право..
Как я уже писал ранее... если Вы ориентируетесь именно на эти показатели в определении своей тактики и стратегии... я могу только предположить, что ожидание несколько затянется..

Цитата:

Спасибо за ссылку.
Не, ну если человек с официальным доходом ниже 4000 грн. в месяц на члена семьи - то да, наверное 78% таки за чертой бедности... От сюда следует, 22% населения страны имеет доход на члена семьи более 4000 грн...., а это более 10 млн. человек...

Фигасе отложеный спрос. Нужно их резко обработать, чтобы они понесли свои кровные в элитные хрущи на лесном.

Цитата:

ни одного статистического показателя! теоретик вы наш. но "космические" расчеты. поправлюсь - достоверность ваших расчетов - 0!

Цитата:

Все ваши посты построены на допущениях и искажении информации... и ничего...

Цитата:

Фигасе отложеный спрос. Нужно их резко обработать, чтобы они понесли свои кровные в элитные хрущи на лесном.

Так 10 млн людей для спроса и нормального функционирования и не надо:

Ну и чтобы небыло закидонов по поводу того, что данные от фонаря

//ginrealty.net/2008/03/26/obzor-rynk... ieva-itogi.html
Заметным событием месяца стало опубликование Министерством юстиции статистики количества сделок. По его данным, в Киеве нотариусами было удостоверено:
- в 2005 году 21182 договора купли-продажи квартир и домов;
- в 2006 году 25252 договора купли-продажи квартир и домов;
- в 2007 году 19520 договоров купли-продажи квартир и домов.

Население Киева из Википедии:
Население ▲ 2 785 289 [1] (1.11.2009) человек

Итого: 25252/2785289 = 0,009 = 0,9%

Так что в лучший год всего 1% народа мог себе позволить покупку квартиры.
И это в годы ажиотажа и "будеттокадорожать".

P.S. Только не надо подкалывать по поводу того что взял население Киева не за 2006 год, а за 2009, это несеръезно и неконструктивно...

Цитата:

... что могу сказать, берегите свои квартиры, они очень дорогие.

недавно был в Австрии (по работе), с другом встретился, квартиру купил, 3х в Вене, сказал что цены упали (в евро), решил купить (год назад данная квартира оц. в 120 т.евро). Взял кредит: Libor по евро + накл. банка, вышло чтото под 2,5 % (первые 3 года банк не имеет право изм. %)... .

Юрий, что скажете???

P.S. не подешевеет -> не купим - > все просто

Очень рад за вашего знакомого. Мое личное мнение по поводу цен там и здесь такое:
1 У них всетаки больше альтернатив вложению денег, чем у нас. Жил бы я там, мож и я бы копил бы на депозите.
2 Думаю что у них там цены более сбалансированы, и нет такого жесткого деления как у нас - Киев, прикиев, некиев... Поэтому наверняка там цены более/менее ровные по всей территории страны.
3 Думаю что там рабочие места распределены более равномерно чем здесь.

Цитата:

Так 10 млн людей для спроса и нормального функционирования и не надо:

Ну и чтобы небыло закидонов по поводу того, что данные от фонаря

//ginrealty.net/2008/03/26/obzor-rynk... ieva-itogi.html
Заметным событием месяца стало опубликование Министерством юстиции статистики количества сделок. По его данным, в Киеве нотариусами было удостоверено:
- в 2005 году 21182 договора купли-продажи квартир и домов;
- в 2006 году 25252 договора купли-продажи квартир и домов;
- в 2007 году 19520 договоров купли-продажи квартир и домов.

Население Киева из Википедии:
Население ▲ 2 785 289 [1] (1.11.2009) человек

Итого: 25252/2785289 = 0,009 = 0,9%

Так что в лучший год всего 1% народа мог себе позволить покупку квартиры.
И это в годы ажиотажа и "будеттокадорожать".

P.S. Только не надо подкалывать по поводу того что взял население Киева не за 2006 год, а за 2009, это несеръезно и неконструктивно...

И что... все 10 млн человек живут на улице?

ЗЫ Для того, что бы ваш пост стал еще более весомым, обращаю ваше внимание на то, что минюст всегда давал статистику по "правочынам"... это далеко не всегда сделка купли-продажи... в этой связи можно говорит даже о меньшем проценте от зажиточного населения, успевших приобрести недвижимость...

ЗЫ2 А насколько весомое давление на "рынок" недвижимости создает семя из двух человек с совокупным доходом в 1 тыс долл?

ЗЫ3 Вы все население Киева включили в потенциальных клиентов на недвижимость?

Цитата:

И что... все 10 млн человек живут на улице?

ЗЫ Для того, что бы ваш пост стал еще более весомым, обращаю ваше внимание на то, что минюст всегда давал статистику по "правочынам"... это далеко не всегда сделка купли-продажи... в этой связи можно говорит даже о меньшем проценте от зажиточного населения, успевших приобрести недвижимость...

ЗЫ2 А насколько весомое давление на "рынок" недвижимости создает семя из двух человек с совокупным доходом в 1 тыс долл?

Ну я же не говорю о 10 млн. Расчеты наводят на мысль о том, что для нормального функционирования рынка надо 1% покупателей от общего населения в год или как вы заметили даже меньше, так как минюст фиксирует не только куплю-продажу.
Семья с доходом в 1 тыс долларов без другого имущества не оказывает влияния на КРЖН. Но опять же есть накопления, есть какоето имущество не в киеве... Это все сложно и врядли поддается цифрам. Но суть в том, что за год вполне реально насобирать 0,5% желающих купить. И если вы (не именно вы а любой читающий) не попадаете в их число - значит причина и в вас. Либо нет желания, либо нет возможности. (Завышеность цен пока опустим, так как раньше просчитали что переоценка жилья по сравнению с кризисным 2001 явно не в разы, а в пределах 5-30%)

Цитата:

Я так же не разбираюсь в лесном...
Но изначально обсуждался именно этот вариант...

Если Вам удобней обсуждать еденичку на Ереванской....мы можем это сделать.... но меняет ли это суть...

Вы собираетесь рассматривать рост з/п учителей с 2001 по 2010 с уровня "ниже прожиточного минимума" до уровня "выше минимальной з/п" и использовать это как аргумент в росте цен на жилье?
Игнорируя возможность накопления сбережений (вернее ее отсутствие) и при том и при этом уровне жизни и окружающую действительность?

Ваше право..
Как я уже писал ранее... если Вы ориентируетесь именно на эти показатели в определении своей тактики и стратегии... я могу только предположить, что ожидание несколько затянется..

Муз, я хоть где-то писал, что аргументирую за рост цен? - может, это ваш вымысел? Я повторюсь - этот пример показывает, что сейчас 1к доступна чуть менее, чем была доступна в 2001 году.
ЗЫ: вы так и не ответили на мой вопрос, почему моей тетке не доплачивают и какова сейчас зарплата учителя в Киеве?

Цитата:

Ну я же не говорю о 10 млн. Расчеты наводят на мысль о том, что для нормального функционирования рынка надо 1% покупателей от общего населения в год или как вы заметили даже меньше, так как минюст фиксирует не только куплю-продажу.
Семья с доходом в 1 тыс долларов без другого имущества не оказывает влияния на КРЖН. Но опять же есть накопления, есть какоето имущество не в киеве... Это все сложно и врядли поддается цифрам. Но суть в том, что за год вполне реально насобирать 0,5% желающих купить. И если вы (не именно вы а любой читающий) не попадаете в их число - значит причина и в вас. Либо нет желания, либо нет возможности. (Завышеность цен пока опустим, так как раньше просчитали что переоценка жилья по сравнению с кризисным 2001 явно не в разы, а в пределах 5-30%)

Все проще...
Только 8% (сейчас, наверное, уже меньше) от населения Украины являют собой платежеспособный спрос (в рассматриваемом аспекте) с условием привлечения кредита... Без него - только 3% (и наверняка, это не клиенты на 99,9% существующего жилфонда, а то и вовсе без намерений покупать)

Утрировано, платежеспособный спрос - равен нулю.

Есть ли накопления - есть, но не на то предложение, которое есть сейчас.
Есть ли возможность накопления - максимально урезана и не может быть фактором системного движения навстречу цене.

Выход - только движение цен к платежеспособному спросу (ну, или ожидание чуда)

ЗЫ не совсем понял, что высчитали в 2001 на 5-30%...

WWMUZ

а откуда у вас данные про 8% про 3%? Не из потолка ли? Не придумали ли вы их сами? Но даже если и ваши придуманные (не агрументированные и не подкрепленные ничем кроме вашего да я так сказал) мы ж сошлись во мнении что и 1% хватит для работы рынка.

А про 2001 год мы ж вроде провели паралели выше, на примере з/п учителя и стоимости квартир. Так что переоценка получилась не в разы...

Вон Чеширский кот например - ему ж есть где жить, но купить квартиру хочет. Или таких как я, которые снимают квартиру в надежде при малейшей возможости чтото прикупить?Или коллекционеров по типу убийцы эфира?


Ну и с вашим утрированым - не согласен ни в жизнь. Если платежеспособный спрос равен 0, то кто ж по вашему покупает квартиры?
Да, экспозиция увеличилась, сделок стало меньше, но они есть! И мне честно говоря непонятно как можно отрицать то что сделки есть?

Цитата:

WWMUZ
Да, экспозиция увеличилась, сделок стало меньше, но они есть! И мне честно говоря непонятно как можно отрицать то что сделки есть?

В прошлом году мы продали 2000 трусов.
В этом году - 86 трусов.
Да, подсобка забита трусами, трусов продано меньше, но они продаются!
Как можно отрицать, что трусы продаются?

Цитата:

В прошлом году мы продали 2000 трусов.
В этом году - 86 трусов.
Да, подсобка забита трусами, трусов продано меньше, но они продаются!
Как можно отрицать, что трусы продаются?

Как здесь любят говорить мне, а вы уверены, что за год продали только 86 пар трусов? где данные, ссылки, статистика? Иначе все ваши фразы не более чем
"ну что же Вы то свое "вроде как" за статистику выдаете" (с)
"Все ваши посты построены на допущениях и искажении информации... и ничего..." (с)
"не переживайте. таких данных у Юры нет. это ему так хочется" (с)

Кстати, WWMUZ вам с вашими 3-мя % платежеспособного спроса тоже непомешало бы обратить внимание на вышеприведенные фразы.

А тем временем родилась еще одна мысль
Чтобы хрущи подешевели - надо заняться этим на государственном уровне. Президент Украины должен подписать указ о том, что владельцам старых квартир в случае прихода их в негодность государство не должно НИЧЕГО! И ничего строить и давать взамен бесплатно не собирается!

Но тогда, к сожалению, писки уважаемых хомяков заглушит вопль гневного негодования собственников тех же хрущей! Ведь пока народ верит в то что хрущ непоколебим или подвержен обмену при обветшании - не видать обвала...

Цитата:

... где данные, ссылки, статистика? Иначе все ваши фразы не более чем ...

Ща - перерою всю подсобку, чтобы доказать Вам, что мои фразы "более чем полностью" и "не менее, чем наполовину"

Не надо включать дурака состояние когнитивного диссонанса.
Вы прекрасно понимаете о чем речь, понимаете, что в трусах я разбираюсь не больше Вашего.
Зато я знаком с дамой по имени Логика, и, смею надеяться, что мы с ней добрые друзья.

У розничных торговцев есть профессиональный "пароль-отзыв".
После приветствия, вместо "Как дела?", "Как жизнь?", "How are you doing?" "How do you do?, они спрашивают:
"Как торговля?"
Далее следуют варианты ответа в зависимости от положения дел.
Один из них: "Торговли нет."
Это не значит, что ничего не продано.
Это означает, что процентное соотношение продаж по сравнению с нормальным (обычным, среднестатистическим) столь мало, что не принимается во внимание.

Впрочем - думайте, что хотите.

ЗЫ

Цитата:

А тем временем родилась еще одна мысль:
Чтобы хрущи подешевели - надо заняться этим на государственном уровне. Президент Украины должен подписать указ о том, что владельцам старых квартир в случае прихода их в негодность государство не должно НИЧЕГО! И ничего строить и давать взамен бесплатно не собирается!

Но тогда, к сожалению, писки уважаемых хомяков заглушит вопль гневного негодования собственников тех же хрущей! Ведь пока народ верит в то что хрущ непоколебим или подвержен обмену при обветшании - не видать обвала...

Это у нас статистика.
Или нет - это глубокомысленные, логически обоснованные выводы на основе проверенных статистических данных.

Цитата:

WWMUZ

а откуда у вас данные про 8% про 3%? Не из потолка ли? Не придумали ли вы их сами? Но даже если и ваши придуманные (не агрументированные и не подкрепленные ничем кроме вашего: да я так сказал) мы ж сошлись во мнении что и 1% хватит для работы рынка.

А про 2001 год мы ж вроде провели паралели выше, на примере з/п учителя и стоимости квартир. Так что переоценка получилась не в разы...

Вон Чеширский кот например - ему ж есть где жить, но купить квартиру хочет. Или таких как я, которые снимают квартиру в надежде при малейшей возможости чтото прикупить?Или коллекционеров по типу убийцы эфира?
Ну и с вашим утрированым - не согласен ни в жизнь. Если платежеспособный спрос равен 0, то кто ж по вашему покупает квартиры?
Да, экспозиция увеличилась, сделок стало меньше, но они есть! И мне честно говоря непонятно как можно отрицать то что сделки есть?

Где взяты данные я писал ранее... их легко найти.


Про спрос... я же написал - "утрировано"... Вам известен смысл этого слова...
Другими словами... он есть (пока) на том уровне, что бы можно было произнести сакраментальное выражение: "сделок стало меньше, но они есть!" - ни больше ни меньше...

Если же учесть тот факт, что реальное количество сделок - информация закрытая, а структура тех сделок, что "но они есть!" еще более закрытая информация (и вполне можно предположить, что 90% из них это фактические обмены и разного рода "правочыны" (снятие с баланса банка, смена собственика залога через фиктивные продажи и другие куралесости)), то мой утрированный ноль, куда более реален чем ваши мечты о толпах людей с мешками денег на низком старте.

Успехов.

Цитата:

В прошлом году мы продали 2000 трусов.
В этом году - 86 трусов.
Да, подсобка забита трусами, трусов продано меньше, но они продаются!
Как можно отрицать, что трусы продаются?

не совсем так...
в предыдущие 5 лет продавалось по 2000 трусов.
В этом году продались 86... и подсобка ими забита... да и полуфабрикатов в вагонах на подходе немало
А тут еще оказалось, что из 2000 трусов 1000 трусов уходила мелким оптовикам у которых совокупно скопилось еще 2-3 таких подсобки с трусами

Все бы ничего, но дядя Паша перестал давать в долг всем, кто еще не отоварился трусами, как это было ранее и уехал в Сочи. Когда приедет - неизвестно.

Если бы не прокат трусов, да не обмен стрингов на панталоны и наоборот - просто опа... а так просто аус.

Цитата:

А тем временем родилась еще одна мысль:
Чтобы хрущи подешевели - надо заняться этим на государственном уровне. Президент Украины должен подписать указ о том, что владельцам старых квартир в случае прихода их в негодность государство не должно НИЧЕГО! И ничего строить и давать взамен бесплатно не собирается!

Но тогда, к сожалению, писки уважаемых хомяков заглушит вопль гневного негодования собственников тех же хрущей! Ведь пока народ верит в то что хрущ непоколебим или подвержен обмену при обветшании - не видать обвала...

Вообще-то, насколько мне известно, приватизация именно это и подразумевает... вы же не идете требовать у государства новый автомобиль, взамен сгнившему старому.

Нет, если там ракетой продырявят или другое ЧП, то это вопрос спорный...там нужно смотреть, что к чему.

Но мысль интересная... вот и парцхаладзе так же... хотите дешевого жилья - дайте денег.. у него на государственные дешевле строить получается..

Цитата:

Так 10 млн людей для спроса и нормального функционирования и не надо:

Ну и чтобы небыло закидонов по поводу того, что данные от фонаря

//ginrealty.net/2008/03/26/obzor-rynk... ieva-itogi.html
Заметным событием месяца стало опубликование Министерством юстиции статистики количества сделок. По его данным, в Киеве нотариусами было удостоверено:
- в 2005 году 21182 договора купли-продажи квартир и домов;
- в 2006 году 25252 договора купли-продажи квартир и домов;
- в 2007 году 19520 договоров купли-продажи квартир и домов.

Население Киева из Википедии:
Население ▲ 2 785 289 [1] (1.11.2009) человек

Итого: 25252/2785289 = 0,009 = 0,9%

Так что в лучший год всего 1% народа мог себе позволить покупку квартиры.
И это в годы ажиотажа и "будеттокадорожать".

P.S. Только не надо подкалывать по поводу того что взял население Киева не за 2006 год, а за 2009, это несеръезно и неконструктивно...

Прекрасно, расчет действительно достойный. Респект и уважуха, как говорится, за проделанную работу. Казалось бы, плевок, а не цифра... Но... Я бы даже написал "НО!"... Помыслите логично, если в те "лучшие времена", при абсолютно безбашенной ипотеке, при хорошем росте ВВП, при офигенной спекулянтской составляющй, всего 0,9%. Или правильно АЖ 0,9%? Если верить одному коллеге по ожиданиям, то чере ПФУ украины зарегестрировано 50 с лишни сделок, если применить Ваши расчеты:
53/2785289 == 0,0019%
Судя по этой цифре могу сказать, что Ваши 0,5% спроса равносильны возможности прилета марсиан и скупки всего бетонного неликвида.

Чисто ради интереса посчитал, как это 0,5% в месяц... от населения 2 875 289 равно 14 376 сделок в месяц... Эммм... Вы сами в это верите?

Если брать данные того же коллеги, то сценарий 1(звиздецовый и конечно же абсолютно лживый):
рост сделок с 53 до 14 376 = 27 124%
если брать данные риэлторов, они конечно же честные, то получаем сценарий 2(правдивый и истинный ):
рост с 3300 до 14 376 = 435%

А теперь немного моих мыслей.

Все мы били свидетелями бесприцендентного паденитя фондового рынка. Все мы помним, что провал был такой, что клиэнты(игроки на бирже) позабыли обо всем на свете. Некоторые не опомнились до сих пор и все ждут еще одного армагеддона Очень много акций торговалось ниже номинала, порой на много ниже, ибо рынок явно провалился ниже необходимого уровня, поскольку ситуация подпитывалась крайне негативными ожиданиями полного и незамедлительного пи... апокалипсиса.
На сколько мне известно после всей этой жести, одна из самых прибыльных бумаг - Азовсталь, сделала за год 500%. 500%(!!!) учитывая то, что часть этого роста отыгранные позиции от слишком низкого провала до уровня, падать до какого не было экономических обоснований. Запомним это.

Но РН не фонда, Вы согласны? Фонда - динамичный рынок, говоря умными фразами "обладает высокой волатильностью". Объяснять почему думаю не стоит. РН, наоборот, и это факт, не требующий доказательств, является крайне инерционным рынком. Если падаем, то красиво, с заносами, с выпадающими из окон пассажирами, с криками "Nooooooooo!!!!"? с эфектом "Bullet Time" и т.д. Запомним это.

Итак, что мы имеем в сухом остатке. Даже если взять супероптимистичный сценарий, сценарий 2, то нужно совершить пинок, для которого фонде потребовалось год учитывая что фонда упала... провалилась... рухнула! Что фонда менее инерционная. Что фонда привлекательная для нерезов. Сценарий 1 понятен без дополнительных объяснений .
Итак, после всего мною написанного, вопрос. Какова вероятность что выполнится Ваш сценарий, что найдутся те 0,5%? Кто выполнит роль нерезов? Такой ли маленькая эта цифра 0,5%? Интересно так же услышать, есть ли в Киеве 14 тыс миллионеров? Давайте подискутируем.